【文章內(nèi)容簡介】 求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從過去的粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)為集約經(jīng)營，從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量兩個方面入手，重點(diǎn)提高開發(fā)成本測算能力、產(chǎn)品設(shè)計能力、定價能力和品牌建設(shè)能力。在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本控制，在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計、材料、施工、銷售、廣告、服務(wù)等環(huán)節(jié)把成本降到最低限度。第四，限價房將可能成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢之一。在這樣的背景下，諸多大型房地產(chǎn)企業(yè)對于限價房，從原來的“漠視”轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的“追捧”。一方面，這些房地產(chǎn)企業(yè)可能意識到了限價房未來將產(chǎn)生的巨大能量，在確保能夠獲利的前提下，紛紛爭取盡早進(jìn)入限價房市場，通過購房者和政府的認(rèn)同來獲取更多的開發(fā)資源，為把握市場先機(jī)創(chuàng)造條件；另一方面，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)參與限價房的建造，不僅為限價房提供了品質(zhì)保證，而且與政府一起為限價房政策的順利實(shí)施提供有力保障?？梢?，限價房政策如能建立政府、企業(yè)、購房者三者多贏的良性循環(huán)，對于穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場將會大有裨益。限價房項目土地供應(yīng)的保證和社會的廣泛關(guān)注。大型房地產(chǎn)企業(yè)積極參與限價房的開發(fā)，會為企業(yè)贏得良好的企業(yè)形象，并能提升企業(yè)品牌價值和品牌影響力，從而改變過去常見的危機(jī)公關(guān)的形象。限價房促使開發(fā)企業(yè)的這些轉(zhuǎn)變，有利于住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也有利于整個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 第2章 限價房現(xiàn)有運(yùn)作模式住宅商品不同于一般商品，它是人從自然界走出來的初始和基本條件，是生命活動的載體，是最基本的生存資料，關(guān)系到人們的基本生存需求和整個社會的安定。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住宅品具有商品性和社會性的雙重屬性。住宅產(chǎn)業(yè)既表現(xiàn)出私人品的某些特征，又顯露出公共品的若干性質(zhì)。產(chǎn)品的公共性，意味著市場機(jī)制將大打折扣，甚至失靈。因此，住宅市場的持續(xù)發(fā)展不能只使用市場一種手段來調(diào)節(jié)，國家干預(yù)是世界普遍的現(xiàn)象。“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的出讓方式?jīng)Q定限價房與其他普通商品房獲取土地的方式相同，同樣面臨著來自市場的競爭壓力；政府供地時提出的限價房、限戶型和銷售對象等行為給限價房的建設(shè)抹上了很濃的政策色彩，即開發(fā)商在建設(shè)過過程中，除了要考慮利潤最大化因素外還必須接受政府部門的監(jiān)督，其本身的市場行為受到了更大限制。限價房屬于普通商品住房的一部分，其應(yīng)該滿足當(dāng)?shù)鼐用褡灾枨蟮闹械蛢r位，中小戶型（套型建筑面積在90平方米以下），盡可能選擇在交通相對便利，市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性。限價房是在居民對商品住房支付能力有限以求平穩(wěn)房價的大背景下產(chǎn)生的，本身具有一定的價格優(yōu)勢。在房價上揚(yáng)時，價格優(yōu)勢比較明顯，而在房市低迷，各大開發(fā)商降價活動層出不窮時，則顯現(xiàn)不出價格優(yōu)勢，甚至因為不具備完全產(chǎn)權(quán)，市場競爭力有所欠缺。理論而言，限價房是隨著市場價格的變動而變動，其本身不會因市場狀況的變化自動發(fā)出調(diào)整信號，而是等待當(dāng)?shù)卣闹噶?，價格變動具有一定的滯后。雖然公共住房是以政府為主體，并不意味著政府為公共住房的唯一投資主體，這是由我國國情決定的。我國收入差距大、需保障的居民多，單靠公共財政之力是難以覆蓋社會大多數(shù)人群的。因此必須采取政府、個人、開發(fā)商各自分擔(dān)一部分的形式，這就是限價房的雛形。從投資主體來看，政府在限價房上還是讓了不少利的。首先是土地收入。每個城市采取的土地政策是不一樣的。比如北京是“兩限兩競”，就是競房價競地價，表面上看土地競價時最高價者得，其實(shí)在限制房價的基礎(chǔ)上是競地價，地價肯定是要低于自由市場上的土地競拍價。因此可以說政府犧牲了較大的土地收入。第二，在稅收上也損失了不少利益。因為地方政府一般都規(guī)定了高檔房要繳納營業(yè)稅，但限價房在規(guī)定平方米以下，不用繳納營業(yè)稅，從這個角度說，地方政府損失了不少機(jī)會收益。房地產(chǎn)企業(yè)也犧牲了部分利益。限價房在土地出讓前將房價一次性定死，再讓開發(fā)商公開競爭地價，最大限度壓縮開發(fā)商利潤，既實(shí)現(xiàn)了土地收益的最大化，又使政府控制房價成為可能，讓購房者實(shí)實(shí)在在享受到實(shí)惠。 建設(shè)模式1．限價房的人員確定及問題限價房的目標(biāo)人群是中低收入家庭。限價房套型建筑面積不得超過90平方米；限價房的最高銷售價格，原則上按地價出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅價格70%的標(biāo)準(zhǔn)制定。因各地情況不同，申請條件也不盡相同，以北京市為例，申請人須具有本市戶口，申請家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。市政府有關(guān)部門可根據(jù)限價商品住房供需情況，對單身申請人年齡實(shí)行動態(tài)管理；申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動態(tài)管理。標(biāo)準(zhǔn)如表21。表21家庭人口家庭年收入人均住房使用面積家庭總資產(chǎn)凈值3人及以下15㎡及以下57萬元及以下4人及以上15㎡及以下76萬元及以下申請家庭成員之間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系,包括申請人及其配偶、子女、父母等。 家庭住房是指家庭全部成員名下承租的公有住房和擁有的私有住房。申請家庭現(xiàn)有2處或2處以上住房的，家庭住房面積應(yīng)合并計算。 家庭收入是指家庭成員的全部收入總和，包括工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼等勞動收入和儲蓄存款利息等財產(chǎn)性收入。 家庭資產(chǎn)是指全部家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車、現(xiàn)金、有價證券、投資（含股份）、存款、借出款等。 經(jīng)審核符合條件的申請家庭只能購買1套限價商品住房，已購買限價商品住房家庭的成員不得再次享受其他形式的保障性住房。2．限價房的融資從融資來看，限價房有利于房地產(chǎn)企業(yè)順利融資?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通商品房的主要融資渠道還是通過銀行信貸，但有相當(dāng)一部分的企業(yè)由于實(shí)力不足和缺乏創(chuàng)新的運(yùn)營模式，很難得到銀行的支持。限價房作為具有保障性住房性質(zhì)的政策出臺，政府會采取措施保證運(yùn)營限價房的企業(yè)融資渠道暢通，因而融資成本低廉。而對于一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，缺少可開發(fā)的項目會產(chǎn)生大量閑置資金，他們需要增加限價房項目以達(dá)到足夠的開工面積，保證資金運(yùn)作健康，不出現(xiàn)虧損情況。3．限價房的定價模式各地限價房建設(shè)過程中，房價和地價都出現(xiàn)了一些問題。社會各界對限價房定價依據(jù)、定價主體也有頗多爭議。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見》規(guī)定，限價房的中低價位是指限定套型下、擠出房價和地價泡沫，與城市中低收入人群收入和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的特定住宅的理性價格。因此，限價房的價格應(yīng)是政府、開發(fā)商、消費(fèi)者和市場共同作用的結(jié)果。為了實(shí)現(xiàn)特定住宅建設(shè)的理性價值，滿足城市居民的基本生活需要，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會的公平和長期和諧的目標(biāo)；限價房的定價首先應(yīng)由政府委托相應(yīng)機(jī)構(gòu)測算基準(zhǔn)房價，然后通過競爭平臺，讓開發(fā)主體平等參與開發(fā)權(quán)的競爭從而確定最高限價，最后由消費(fèi)者自由選擇和市場作用，調(diào)節(jié)限價房各層、各戶型、各朝向房屋的價格，形成每套房合理的成交價格。限價房的目標(biāo)客戶是城市中低收入家庭，因此，限價房的房價應(yīng)該更多地體現(xiàn)住宅的使用功能，它的供求應(yīng)有政府調(diào)控使之基本平衡。限價房的基準(zhǔn)價格應(yīng)是趨近理論價格的回歸市場常態(tài)的住宅價值，是指某房地產(chǎn)在交易雙方行為理性、住宅真實(shí)需求和真實(shí)供給相等的市場環(huán)境等條件下，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價格。我國現(xiàn)階段多數(shù)住宅類型的租賃價格應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的聯(lián)動性，租賃價格是住宅消費(fèi)功能的體現(xiàn)，合理的住宅價格就是由合理的住宅租金收益所決定的住宅理論價格。限價房是限定客戶的特定住宅，是基本生活必須品，不是投資品，政府對它的定價起著主導(dǎo)的作用。它的價格應(yīng)更多地體現(xiàn)住宅的使用價值，價格波動應(yīng)較平穩(wěn)?？茖W(xué)地確定限價房的基準(zhǔn)房價，將為地區(qū)房地產(chǎn)市場有序運(yùn)行提供重要的指導(dǎo)。開發(fā)企業(yè)在競爭土地開發(fā)權(quán)時，應(yīng)更多考量地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，冷靜地對待市場，理性分析市場的波動，穩(wěn)健的決策。1．入住管理據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，限價房目前仍主要用以解決居民的住房困難問題，供應(yīng)對象為中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。申請購買限價商品住房的家庭，要通過街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)（縣）、市，“三級審核、兩級公示”的程序，才能取得入住資格。對限價商品住房申請家庭的家庭收入、住房、資產(chǎn)三方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以及單身申請家庭年齡限制，實(shí)行動態(tài)管理。將根據(jù)資格審核和房源籌集情況，酌情擴(kuò)大限價商品房供應(yīng)對象范圍。但是各地方政策不同，規(guī)定也有所差異。 比如，北京市規(guī)定，已購限價商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的由政府回購；取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年，轉(zhuǎn)讓所購住房的，按照屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。目前，這個比例確定為35%，北京市有關(guān)部門可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況適時調(diào)整這一比例。還有，申請家庭若獲得批準(zhǔn)購買限價房，將按規(guī)定退出原住房；若不騰退，申請家庭只能降低標(biāo)準(zhǔn)購買限價房。限價房項目建設(shè)將選擇交通相對便利、市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善、居住和出行都比較方便的區(qū)域。住房套型建筑面積以90平方米以下為主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。價格以項目綜合開發(fā)成本和合理利潤為基礎(chǔ)，由發(fā)展改革、國土資源、建設(shè)、財政、規(guī)劃、監(jiān)察等部門，參照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，研究確定。 2．居住期間管理政府制定居住期間管理政策引導(dǎo)限價房項目廣泛采用節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)保等新技術(shù)，使限價房項目向舒適、環(huán)保方向發(fā)展，同時促進(jìn)整個住宅產(chǎn)業(yè)的全面進(jìn)步；促進(jìn)住宅產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)的完善和市民、開發(fā)企業(yè)誠信檔案制度的建立，設(shè)立相應(yīng)的舉報激勵機(jī)制和有效的處罰機(jī)制；加快國家關(guān)于住宅和社區(qū)發(fā)展、住宅建設(shè)計劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和住宅金融投資保險等方面的立法。還有限價房的認(rèn)購權(quán)核心抓住首次置業(yè)，政策應(yīng)擁有一定的靈活性和彈性。收入水平限制在中低收入或放寬到中等收入可由各市根據(jù)實(shí)際情況自行掌握。限價房認(rèn)購以戶為單位限定一次，購買后的處分權(quán)不應(yīng)再加限制。 城市各區(qū)限價房管理應(yīng)形成制度，限價房價格區(qū)間、地價區(qū)間每年應(yīng)定期公布一次，防止同地不同地價的情況出現(xiàn)；各限價房項目應(yīng)在開發(fā)管理水平和設(shè)計策劃水平進(jìn)行競爭，以利于開發(fā)性價比更優(yōu)的住宅產(chǎn)品。3．退出管理讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，