房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型探討(編輯修改稿)
2025-08-23 04:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米，并且存在省內(nèi)外法院重復(fù)查封的情況。由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰，目前沉淀資金的處置難度增大，同時(shí)，如果不界定和明晰產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)，積壓的房地產(chǎn)將無(wú)法處置。房地產(chǎn)沉淀大量資金，桎梏了金融業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1993年下半年國(guó)家實(shí)施宏觀控制政策，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，受影響最明顯。土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)項(xiàng)目紛紛停建、緩建，“半拉子”工程急劇上升，房地產(chǎn)價(jià)格下跌。從而使房地產(chǎn)投資大量積壓，企業(yè)嚴(yán)重虧損。據(jù)保守估計(jì)海南金融業(yè)沉淀在房地產(chǎn)的資金在250億元以上，相當(dāng)于1992年和1993年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的總和，是199沉淀資金主要是銀行貸款。受其影響，金融業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，銀行虧損大幅增加，金融業(yè)運(yùn)營(yíng)困難，發(fā)展步履維艱。房地產(chǎn)資金大量沉淀，削弱了投資需求，使投資拉動(dòng)型的海南經(jīng)濟(jì)近幾年增長(zhǎng)趨緩。二、 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用（一） 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，有效地拉動(dòng)投資需求增加，使投資需求成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要因素。 在1992—1994年成長(zhǎng)階段，投資總量成倍增長(zhǎng)，成為投資需求中增長(zhǎng)最快和最具活力的因素。，%。1993和1994年每年房地產(chǎn)投資達(dá)57億元，占總投資的26%和30%。房地產(chǎn)投資成為總投資需求的新生力量，規(guī)模急劇擴(kuò)大，比重快速上升，從而奠定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。1995年后，受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)投資需求急劇下降，1997年滑至谷底的8億元水平，%，%。但是，房地產(chǎn)仍是重要的投資因素之一。 房地產(chǎn)業(yè)是增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在1988年以前即建省前僅有11家，1988年發(fā)展到150家，1995年6月30日，各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和單位增至4070家，新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)每年成倍增長(zhǎng)。1988—1994年，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中最具活力和擴(kuò)張力，增長(zhǎng)最迅猛的行業(yè)。1994年之后，雖然連續(xù)4年出現(xiàn)接近兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，但1998年又開(kāi)始回升，%的增長(zhǎng)速度。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率，%，接近工業(yè)和建筑業(yè)，位居第五。1995年后，貢獻(xiàn)率下降，但每年仍約有2%。（二） 改善居住環(huán)境，為社會(huì)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)（包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他房屋工程和配套的服務(wù)設(shè)施）的物質(zhì)成果，一方面為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必需的設(shè)施和條件；另一方面改善了城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境，提高物質(zhì)文化生活水平，為社會(huì)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步息息相關(guān)。1990—1998年。（三） 房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，帶動(dòng)了眾多產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)與其他眾多產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，是具有極高關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)。海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)踐表明，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、裝飾、交通、運(yùn)輸、園林、綠化、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、廣告業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢(xún)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)蓬勃發(fā)展。（四） 房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了大量的財(cái)稅收入，有力地推動(dòng)金融業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為地方財(cái)政收入創(chuàng)造了新的稅收來(lái)源。1990—1995年的“八五”期間，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約99億元，上繳利稅8億元。與房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展密切相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，就是金融業(yè)。強(qiáng)勁的房地產(chǎn)投資拉動(dòng)投資需求猛增，使金融服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。海南金融業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下，1992年首次由貸差行轉(zhuǎn)為存差行，當(dāng)年全社會(huì)存貸款余額達(dá)630億元，金融業(yè)發(fā)生了整體性的質(zhì)的變化。到1998年底，國(guó)有商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)發(fā)展到1017個(gè)，同時(shí)，其他商業(yè)銀行和非金融機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，金融分支機(jī)構(gòu)及服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有700多個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)還直接促進(jìn)了城鎮(zhèn)的市政公用設(shè)施建設(shè)，1990—1995年，投入約100億元，比1985—1989年的“七五”時(shí)期增長(zhǎng)21倍。城鎮(zhèn)的道路、交通、排水、供水、供氣、綠化等得到了明顯改善和進(jìn)步，城鎮(zhèn)化水平和城市綜合能力明顯增強(qiáng)。三、 轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的矛盾與問(wèn)題轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，奠定了產(chǎn)業(yè)地位和基礎(chǔ)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步作出巨大貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程還遠(yuǎn)未完成，出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，直接影響轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。（一） 供給總量過(guò)大與有效需求不足的矛盾到1998年底，%，包括別墅、高檔公寓和安居工程住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。，（）。由于在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，原來(lái)的短缺經(jīng)濟(jì)逐步得到改善，買(mǎi)方市場(chǎng)逐漸形成，加上消費(fèi)需求不足的影響，使房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中出現(xiàn)了供給總量相對(duì)過(guò)剩，供給大于有效需求的矛盾。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，供求矛盾一直存在。1986—1991年起步發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)需求旺盛，供給相對(duì)不足，供求矛盾表現(xiàn)為有效需求大于供給。由于房地產(chǎn)需求猛增，直接導(dǎo)致1992年的“房地產(chǎn)熱”，使房地產(chǎn)供給大幅度增加。自1992年開(kāi)始的高速發(fā)展，雖然供給增加，但供求矛盾仍不平衡，過(guò)量供給又導(dǎo)致供求矛盾表現(xiàn)為供給大于有效需求。%（%）未能銷(xiāo)售，同一指標(biāo)，%（%），%(% )。從中可以看出，供求矛盾由求大于供變?yōu)楣┻^(guò)于求，二者始終處于不均衡狀態(tài)。目前總量的供求不均衡較嚴(yán)重，并且在未來(lái)的幾年內(nèi)將繼續(xù)存在。增加房地產(chǎn)的有效需求，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使供求雙方均衡增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要目標(biāo)。（二） 房屋價(jià)格過(guò)高與現(xiàn)階段低收入水平之間的矛盾1994年，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為3842元/平方米，1995年、1996年分別為2296元/平方
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