【文章內(nèi)容簡介】 西、市中心和城東） ? 建設(shè)輕軌 3 號線（滬寧高鐵常州站至青洋路西） ? 建設(shè)輕軌 4 號線（新港至洛陽片區(qū)） 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 14 頁 政府規(guī)劃因素 常州市政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及十一五規(guī)劃等相關(guān)政策為多中心商業(yè)格局提供了指引和向?qū)?。 常州市商業(yè)網(wǎng)點十一五規(guī)劃 “一主、兩副、七次、七點”： ? 一主：市級商業(yè)中心，包括延陵路、南北大街、和平路和晉陵路 ? 兩副：新北區(qū)行政中心周邊和武進湖塘組團兩個城市商業(yè)副中心 ? 七次：城西、城東、新龍、武南、新港等五大組團，以及新運河區(qū)和青龍居住區(qū) ? 七點：外圍以專業(yè)市場為主的七個片區(qū)商業(yè)中心，包括：孟河、奔牛、鄒區(qū)、湟禮、環(huán)太湖、洛陽和橫山橋片區(qū)商業(yè)中心 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 15 頁 總結(jié) ? 常州市中心商業(yè)地位不可動搖，今后在 很長一段時間內(nèi)將仍是常州最為集中的消費區(qū)域 。 ? 隨著武進區(qū)與新北區(qū)的大量住宅興起，人口不斷導(dǎo)入，商業(yè)將獲得良好的發(fā)展機遇，但還需要一段成長的時間 。 ? 交通的發(fā)展也為常州商業(yè)副中心的成立提供了必要的優(yōu)勢條件 。 ? 政府對武進區(qū)與新北區(qū)的規(guī)劃力度表明，今后，這兩大區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ萆虡I(yè)發(fā)展的重點方向 。 ? 常州商業(yè)的零售業(yè)態(tài)已由市中心商圈確立了核心地位，在新北區(qū)域發(fā)展最為理想的為餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài) 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 16 頁 消費者消費行為特征分析 消費人群構(gòu)成 通過對項目所在區(qū)域消費者人口和生活形態(tài)的不同特征分析，確定周邊居 民、青年及年輕家庭、政府公務(wù)員及商務(wù)人員組成本項目的目標(biāo)消費群 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 17 頁 消費行為分析 購物 目前常州消費者消費意識較為傳統(tǒng)，品牌認知度不高，家庭購物行為明顯，但有追求時尚、流行的訴求，相當(dāng)比例的居民會到常州以外的地區(qū)購物 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 18 頁 ? 總體上，常州居民的消費意識較為傳統(tǒng)，價格合理、品類齊全、商品時尚新穎、商場購物環(huán)境好依次是其選擇購物場所關(guān)注的因素 。 ? 常州消費者與家人外出購物頻次較高，以家庭為單位的購物行為較為明顯 。 ? 目前常州消費者前往購物使用的主要交通方式為公共汽車，其次是步行、私家車 。 ? 常州消費者對 于品牌的認知相對較低，但有追求時尚、流行的訴求，例如女性消費者傾向于購買流行時尚品牌 Only、 Esprit，男性消費者更愿意購買大眾所熟悉的品牌 。 ? 部分常州居民不滿足常州的購物場所，相當(dāng)比例的消費者會選擇到常州以外的地區(qū)購物，主要是上海和南京 。 ? 另外，常州消費者在逛街購物更傾向于發(fā)生其他消費行為，其中餐飲消費所占比例明顯高于其他消費 。 餐飲 常州消費者較為喜歡外出就餐，消費傾向性高，但整個餐飲行業(yè)相對較為封閉，餐飲本地化現(xiàn)象較為嚴重 。 ? 總體上，常州居民較為喜歡外出就餐 。 ? 西式快餐廳是常州居民最經(jīng)常去的餐廳 ，并認為西式快餐廳較為時尚，其次是中式點餐餐廳，比如常州飯店和小肥羊火鍋店等 。 ? 食物味道好、餐廳環(huán)境好、價格合理依次是常州居民選擇就餐場所的主要原因 。 ? 此外常州餐飲的本地化較為嚴重，口味同質(zhì)化，外來特色餐飲較難在市場上立足 。 ? 常州居民較為喜歡的菜系是川菜和淮揚菜，而對其他菜系的喜好程度并不高 。 ? 新北區(qū)域的商務(wù)消費，一般選擇在香格里拉、恒記餐飲等 。 ? 常州新北區(qū)休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達，其中洗浴、 KTV 是支撐新北商業(yè)的重要力量 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 19 頁 休閑娛樂 常州消費者對于運動、休閑娛樂、教育有較高的消費傾向 。 ? 器械健身、羽毛球、乒乓 球依次是常州居民喜歡參加的體育活動 。 ? 消費者對體育活動的消費傾向性較高 。 ? 目標(biāo)人群經(jīng)常參加的休閑娛樂消費依次為卡拉 OK、咖啡廳、美容美發(fā)和電影院 。 ? 此外，常州居民非常重視教育，愿意在教育方面有較高支出 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 20 頁 消費傾向分析 消費 業(yè)態(tài) 傾向 常州消費者人均收入相比長三角一線城市并不算高，但消費意識較強，尤其在餐飲方面的消費需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐等方面。 消費地點傾向 百貨購物： 市中心區(qū)域南大街、文化宮商圈 ：南大街、購物中心、泰富廣場…… 餐飲美食： 美食街或社區(qū)周邊 ：南大街 、雙桂坊、星湖路…… 休閑娛樂： 市內(nèi)知名場所 ：阿波羅飚歌城、英派斯健身中心、海闊天空浴場…… 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 21 頁 總結(jié) ? 常州消費者的消費特征具有一定的特殊性，在其購買力水平有限的前提下，愿意付出很大一部分的收入用于消費，家庭儲蓄存款較少 。 ? 常州消費者對于餐飲的熱衷程度最高，在餐飲方面的消費投入也是最高的 。 ? 購物行為具有指向性，以中心商圈為主要目的地，因此，在新北區(qū)發(fā)展商業(yè)應(yīng)避重就輕，選擇消費者普遍喜好且對區(qū)域性要求不高的業(yè)態(tài)，如餐飲、休閑、娛樂 。 ? 在新北人口導(dǎo)入尚未完成，商業(yè)發(fā)展起步階段，仍應(yīng)以滿足周邊社區(qū)居民消 費需求為最終目的 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 22 頁 競爭環(huán)境分析 新北區(qū)商業(yè)研究 商業(yè) 概況 新北區(qū)商圈主要集中在通江大道兩側(cè)，飛龍路與龍城大道之間、太湖路與河海路之間，其他區(qū)域多為街鋪 。 ? 商圈尚不成熟，人口在逐步導(dǎo)入中，消費力不足，還需要較長時間的培育等待。 ? 已進駐商業(yè)業(yè)態(tài)： 大賣場、專業(yè)市場、餐飲、休閑等。 ? 附近已有商業(yè)項目：家樂福超市、金百國際、愛特百貨、新城藍鉆、麥德龍超市、府琛廣場、太陽城、每家瑪超市 。 ? 租金收益普遍不高： 12元左右。 ? 未來商業(yè)規(guī)劃重點分布龍城大道 /通江大道 /飛龍路 /太湖中路 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 23 頁 業(yè) 態(tài)對比 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)仍以百貨為主，其次為配套商業(yè)，餐飲只占有相對較少部分，休閑娛樂業(yè)態(tài)基本缺失 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 24 頁 檔次對比 區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次普遍偏低，大量商業(yè)處于中檔甚至是中低檔次；其中檔次最高的家樂福，擁有大量中高檔品牌 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 25 頁 租金對比 區(qū)域內(nèi)租金最高為家樂福商鋪，可達其他商鋪租金的 34倍，其次為每家瑪，金百國際的商鋪租金是最低的，均低于 1元。 市場類商鋪 面積（㎡） 樓層 年租金 (元 /㎡ ) 日租金 (元 /㎡ ) 金百國際 180 1F 40000 100 1F 25000 100 1F+2F 30000 愛特百貨 10 1F 10950 3 20 2F 18250 10 3F 7300 2 家樂福 50 1F 155000 45 1F 120xx0 6 1F 24000 30 2F 120xx0 15 2F 70000 30 2F 55000 太陽城 60 1F 80000 60 1F 40000 33 1F 5000 60 2F 50000 50 2F 40000 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 26 頁 30 2F 20xx0 50 3F 40000 60 3F 30000 40 3F 120xx 每家瑪 50 1F 720xx 30 1F 48000 15 1F 24000 新城藍鉆 170 1F 50000 120 1F 35000 130 1+2F 30000 府琛廣場 250 1+2F 70000 150 1+2F 50000 70 1+2F 30000 健身路 280 1F 180000 120 1F 70000 30 1F 25000 ? 家樂福由于地段位置較好，且超市吸引人流較為成功，品牌度較高，因此，租金最高 。 ? 每家瑪利用的也是超市的聚客能力，但位置相比家樂福偏差，因此租金水平稍低 。 ? 太陽城與愛特百貨屬于集中性商業(yè)項目，在新北商業(yè)尚未發(fā)展成熟的現(xiàn)階段，租金水平很難得到良好的體現(xiàn) 。 ? 新城藍鉆、府琛廣場與健身路為 街鋪型商業(yè)，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，租金水平一般，相對而言，健身路的商業(yè)氛圍較為成熟，租金相比其他兩者要高 。 ? 金百國際尚處于前期招商階段，租金拉低便于吸引商家入駐 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 27 頁 綜合對比 檔次與租金成正比，檔次越高，租金水平越高；百貨業(yè)態(tài)可承受高租金能力較強，因此，項目百貨比例越高租金越高 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 28 頁 五星級酒店市場研究 常州五星級酒店有兩家，分別為位于天寧區(qū)市中心的常州大酒店、新北區(qū)的香格里拉大酒店，以及一家準五星的武進長興華美達淹城公園酒店 。 酒店名稱 酒店星級 客房數(shù) （間） 標(biāo)間面積 （平方米） 標(biāo)間價格 （元） 入住率 常州大酒店 五星 530 1821 730+15%（服務(wù)費） 80% 香格里拉大酒店 五星 378 3140 周末： 808+15%（服務(wù)費） 平時： 938+15%（服務(wù)費） 70% 長興華美達淹城公園酒店 準五星 173 27 388 50% ? 常州五星級酒店的入住率均較高，說明高星級酒店市場尚未飽和，具有一定的發(fā)展空間。 ? 常州大酒店位于市中心，雖房間面積較小，但價格較低，且地段較好，出行便利，故入住率最高。 ? 香格里拉大酒店是常州配套最完善，軟硬件設(shè)施最好，房間舒適度 最佳的五星級酒店，但由于其地段偏遠，價格過高，故入住率略低于常州大酒店。 ? 長興華美達淹城公園酒店位于武進郊區(qū)，僅依托于淹城旅游景區(qū)的游客，客群覆蓋面狹窄，且軟硬件設(shè)施較