【正文】 ............................................................................................ 42 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 4 頁 常州商業(yè)格局 常州商業(yè)格局現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 市場綜述 常州目前為單一中心的商業(yè)格局，而且市中心商圈的地位在進一步加強，多中心的商業(yè)格局將出現(xiàn)，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長的時間，市中心商圈仍是常州居民的目的性消費場所。 ? 常州市目前呈現(xiàn) 出單核商業(yè)中心獨霸的商業(yè)格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點密集，已經(jīng)形成了由南北大街和文化宮兩大商圈構成的啞鈴狀商業(yè)中心，隨著萊蒙都會的開業(yè)，更加強了市級核心商圈的地位，仍將是常州居 民的目的性購物地，未來將很難實現(xiàn)市區(qū)的居民到區(qū)級商業(yè)中心的購物。 ? 常州目前商業(yè)格局仍以百貨業(yè)態(tài)為主導；但萊蒙都會的開業(yè)及財富廣場、世貿(mào)城、泰富城等幾大購物中心的開發(fā)將會對常州市未來商業(yè)格局產(chǎn)生深遠影響 。 ? 市中心兩大商圈在新建商業(yè)項目的推動下，有進一步擴容之勢，并以延陵西路為紐帶向一體化方向發(fā)展，未來將形成“一個中心，南北兩翼”的商業(yè)格局 。 ? 同 時，新北和武進兩區(qū)商業(yè)的不斷發(fā)展，常州市從單一商業(yè)中心向多中心商業(yè)格局發(fā)展的趨勢漸趨明顯，未來將會出現(xiàn)新的區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長時間 。 ? 未來武進區(qū)的的商業(yè)中心將沿花園街分布，規(guī)劃未來的商業(yè)面積將達到 120 萬平米，商業(yè)競爭將非常激烈 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 5 頁 ? 雖然本項目將來將融入常州市新北區(qū)商業(yè)副中心，但目前所在區(qū)域人口較少，商業(yè)氛圍的形成需要一定的時間和過程 。 商業(yè)格局 市區(qū)商業(yè)中心格局 常州市商業(yè)格局呈現(xiàn)單核商業(yè)中心獨霸的格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點密集，目前已形成由南北大街和文化宮兩大商 圈構成的啞鈴狀商業(yè)中心 。 ? 目前商業(yè)集中在朝陽橋、懷德路、勞動路、關河路圍合及其外圍擴展區(qū)域內 ? 商業(yè)網(wǎng)點密集，聚集常州主要娛樂、休閑、購物消費場所，如：泰富百貨、泰富廣場、購物中心、新世紀商城、南大街步行街、迎春路商業(yè)街、亞細亞影視城都在此區(qū)域 ? 南北大街商圈和文化廣場商圈目前已成兩強并立之勢，既相互競爭又互為補充，由延陵西路連接，呈現(xiàn)啞鈴狀商業(yè)中心模式，隨著萊蒙都會的開業(yè)，市級商圈的地位進一步加強 ? 南北大街商圈，由南北大街、延陵西路交叉口兩大百貨店和南大街步行街是目前市區(qū)商業(yè)最繁華地區(qū)。預計 20xx 年商圈范 圍內商業(yè)營業(yè)面積達 80 萬平方米 ? 文化宮商圈為和平路、西至晉陵中路的延陵西路兩側區(qū)域內。 20xx 年預計商業(yè)營業(yè)面積約 14 萬平方米 未來商業(yè)中心形成 隨著商圈 的 一體化，商圈邊緣新建項目興起，商業(yè)輻射范圍進一步擴大，形成更大的中心商業(yè)格局的趨勢 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 6 頁 ? 兩大商圈的不斷擴容，呈現(xiàn)出一體化發(fā)展的態(tài)勢 。 ? 隨著道路交通的改造，極大地提高了市區(qū)商業(yè)中心的交通便利性，同時向南提高了武進區(qū)居民到達市區(qū)商業(yè)中心的交通可達性，未來市級商業(yè)中心的地位進一步加強 。 ? 隨著核心商業(yè)輻射范圍進一步擴大催生未來常州的大城市商業(yè)中心 。 區(qū)域商圈 的 形成 在新北和武進新建的購物中心將有望發(fā)展成滿足地區(qū)居民購物、休閑、餐飲、娛樂的地區(qū)商業(yè)核心，與原有地區(qū)商業(yè)組成區(qū)域商圈 。 新北世茂城 項目位于常州市新北區(qū)太湖東路黃金地塊，規(guī)劃總建筑面積約 150 萬平方米，擬開發(fā)建設成為集辦公樓、大型現(xiàn)代購物中心、商業(yè)街及住宅于一體的綜合現(xiàn)代社區(qū) 武進花園上街、又一城、泰富茂業(yè)城 位于武進花園街和廣電路交匯處，商業(yè)經(jīng)營和配套的建筑近２５萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、休閑等為一體的大型綜合商業(yè)項目，總體商業(yè)格局表現(xiàn)為３個結合，即Ｓ hopping Ｍ all 與步行街的 結合、主力店與主題店的結合、品牌專賣店和特色風情街的結合。 未來發(fā)展趨勢 常州已呈現(xiàn)出從單一商業(yè)中心向多商業(yè)中心的發(fā)展趨勢，未來常州商業(yè)格局將會呈現(xiàn)多商業(yè)副中心的全新格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長的時間 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 7 頁 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 8 頁 分業(yè)態(tài)研究 零售業(yè)態(tài) 零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為 17 大類，常州目前以百貨店、大型超市為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心區(qū)域 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 9 頁 餐飲業(yè)態(tài) 目前常州餐飲行業(yè)較為發(fā)達，呈點狀分布，局部區(qū)域已形成相對集中的區(qū)域，同時已覆蓋餐飲子行業(yè)，品類與檔次齊全，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。 子行業(yè) 行業(yè)現(xiàn)狀 小結 大型中餐 大型中餐在常州發(fā)展迅速，已形成多個本地知名品牌，例如長興園、 恒記等，主要以公務、商務人群消費為主，目前分布在城市各區(qū)域內，并形成了區(qū)域內餐飲消費的中心 ? 大型中餐與本項目匹配性不高，具有較強的獨立性 休閑餐飲 在常州已經(jīng)出現(xiàn)，但現(xiàn)有休閑餐飲經(jīng)營者對休閑餐飲的理解僅限于概念，并未完全體現(xiàn)休閑體驗概念，如高朋滿座、星期六茶餐廳等，無論從規(guī)模、設計、裝修、菜系、口味都未體現(xiàn)休閑的概念，類似一茶一座、鹿港小鎮(zhèn)、仙蹤林等休閑類餐飲商業(yè)機會較大，將會引領休閑餐飲消費的時尚 ? 休閑餐飲市場空間 巨大 ? 休閑餐飲，較為時尚，講究情調與品位，特別符合年輕家庭與商務洽談消費的要求 連鎖快餐 目前快餐行業(yè)發(fā)展迅速，主要品牌有，國際品牌如麥當勞、肯德基、必勝客等西式快餐，國內連鎖品牌如永和豆?jié){、大娘水餃，本地品牌等，目前經(jīng)營模式還是店銷模式，外賣較少，國際品牌經(jīng)營狀況良好，如肯得基，中式快餐經(jīng)營情況一般，門店較少 ? 快餐有較強的聚客能力，且項目周邊年輕人口較多 ? 快餐品牌能承受較高的租金，經(jīng)營方式靈活 ? 對商業(yè)體建筑結構要求簡單 咖啡屋 咖啡屋目前在常州多與餐飲結合一起，純經(jīng)營咖啡為主的只有名典、迪歐、兩岸都是 兼營餐飲 ? 咖啡屋注重商務與休閑，對提升項目的檔次有較強作用 ? 本項目的商業(yè)規(guī)劃與區(qū)位特色恰符合咖啡屋選址的需求 西餐 目前在常州出現(xiàn)的西餐有日式料理、韓國烤肉、巴西烤肉等，正宗的西餐館主要是愛丁堡，相對較為缺少，未來將會有很大的商業(yè)發(fā)展空間 ? 西餐品類發(fā)展較慢，市場存有空白點 ? 西餐講究品位和環(huán)境，對提升商業(yè)整體檔次有較大作用 ? 項目擁有素質較高住宅居民，有市場需求 火鍋餐廳 火鍋餐廳經(jīng)營火爆，以大眾消費為主，目前已出現(xiàn)全國知名連鎖品牌如小肥羊、草原興發(fā)，其他以四川和重慶的為主 ? 火鍋餐廳消費相對較低，深受大眾消 費者喜歡 ? 全國連鎖品牌較少，市場空間巨大 美食廣場 美食廣場以多種特色小吃賣場為主，匯聚各地風味的特點，大眾較為喜歡，但目前在常州較少，代表為大食代 ? 市場上占有量少，競爭壓力小 ? 強大的人流驅動力 ? 引進類似大食代、美樂匯等品牌能有效提高項目競爭力 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 10 頁 休閑娛樂業(yè)態(tài) 休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達，主要以夜總會、酒吧、 KTV和洗浴為主，行業(yè)分布較廣，但尚未形成集中區(qū)域。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 11 頁 常州商業(yè)格局變化 因素 分析 任何城市商業(yè)格局變化的驅動因素主要有四個方面：人口因素、房地產(chǎn)開發(fā)、交通系統(tǒng)建設、政策 規(guī)劃導向。 人口規(guī)模增長、居民購買力的提高以及消費需求的變化是城市商業(yè)格局變化的內在驅動因素。 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的重要因素。 交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，對商業(yè)發(fā)展具有重大影響。 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的指引和向導，同時對城市商業(yè)格局也會產(chǎn)生深遠影響。 人口因素 人口規(guī)模增長 ? 20xx 年常州戶籍人口 萬，僅有 萬外來人口，人口增長率僅為 %，增長緩慢 。 ? 人口規(guī)模的增長對常州商業(yè)格局的變遷影響不大 。 人口遷移 ? 從 20xx 年常州各 區(qū)人口遷入、遷出的情況分析，常州市人口向新北和武進兩區(qū)遷移的趨勢明顯 。 ? 新北、武進兩區(qū)眾多樓盤的開發(fā)，將在兩區(qū)形成新的居民聚居區(qū) 。 ? 人口的遷入和新聚居區(qū)域的形成，客觀上促進了常州多中心商業(yè)格局的形成 。 消費需求變化 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 12 頁 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結構也發(fā)生了較大變化，人們對消費場所的環(huán)境、服務及舒適性提出了更高的要求，客觀上催生了大型綜合商業(yè)項目的出現(xiàn) 。 ? 大型綜合商業(yè)項目的發(fā)展對整個城市商業(yè)格局的演變正產(chǎn)生越來越深刻的影響 。 居民購買力不斷提高 ? 到 20xx 年，常州市人均可支配收入達到 14589 元，位居全國 第 25 位，每百戶家庭汽車擁有量已經(jīng)達到 輛，手機 133 部 。 ? 20xx 年，人均可支配收入達 23751 元，達到全國先進水平 。 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有促進作用 。 房地產(chǎn)開發(fā)因素 新北商品房價格呈現(xiàn)大幅增長，未來人口會大量遷入 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 13 頁 交通因素 常州未來道路網(wǎng)絡和南北大通道建設及未來輕軌的開通客觀上將促成未來多中心商業(yè)格局的形成，但短期內影響不大 。 城市道路 ： ? 新建龍江路延伸段 ? 長江路（懷德路 — 外環(huán)路） ? 青洋路延伸段 ? 拓寬改造晉陵南路 ? “一縱兩橫”的高架道路系統(tǒng)建設 ? “一縱 ”：龍江路，由滬寧高速 — 長虹路，長度約 15 公里 ? “兩橫”，一是城北干道，由龍江路 — 通江路，長度約 3 公里； 二是長虹路，由龍江路 — 常武路，長度約 8 公里 交通設施 ： ? 全市公交營運線路達到 102 條，公交運營車輛 2125 輛 ? 中心城區(qū)居民平均候車時間小于 5 分鐘，公交換乘次數(shù)小于 次 ? 運營出租車 2042 輛 城市軌道交通 ： ? 建設輕軌 1 號線（縱貫新北、市中心和武進） ? 建設輕軌 2 號線（橫貫城