【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的 高 檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情 況看， 銀川 房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交 通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、 環(huán)境優(yōu)美、 售價(jià)合理的商 品住宅呈局部熱銷(xiāo)、供不 應(yīng)求局面 。開(kāi) 發(fā) 商 往往把 握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。 “泰和 XX” 住宅小區(qū)具 有以下優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng) 目?jī)?yōu)勢(shì) 從 項(xiàng) 目 選址上 看，其有下列特定優(yōu)勢(shì)： ? 自然環(huán)境優(yōu) 勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán) 保觀念日益為人們所重視 ，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán) 境的要求日趨 苛刻。而 “泰和 XX” 住 宅小區(qū)地處 銀川市唐徠渠 畔， 景觀資 源豐富、 環(huán)境 優(yōu)美 、 空 氣清新 ，很適合人們居住。 ? 人 文環(huán)境 優(yōu)勢(shì)， 本項(xiàng)目 南距重 點(diǎn)中學(xué) 新二中 ，西南 距自治 區(qū)重點(diǎn) 高中新 九中 3公里 ，使 “泰和 XX” 有獨(dú) 特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ? 交通及其他 配套條件優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位 于 109國(guó)道 西側(cè)，而該 路 南 與 賀蘭山路、京藏高速 相接，其交通 條件具有十分優(yōu)越的條件 。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近 虹橋 路，東側(cè)分別為冠凌房地 產(chǎn)住宅小區(qū)和 寧煤亙?cè)髲B，南側(cè) 為德勝住宅區(qū)、交通 學(xué)校、天鵝湖小鎮(zhèn) ，交通便利，配 套優(yōu) 越 ， 是銀川 未來(lái)的高尚住宅區(qū)。 商業(yè) 配套條件較為完善。 與 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手的優(yōu)勢(shì)分析 7 ? 項(xiàng)目與 銀川 市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸 引 一 部分特 定的消費(fèi)人群。 ? 項(xiàng)目與 銀川 市 及 賀蘭縣 其他居住區(qū)比 較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展日益迅 速，園區(qū)的建設(shè)理 念也在不斷發(fā)展變 化。“ 泰和 XX”將立足 于新世紀(jì) ，建設(shè)新 型居住家園，從而與 銀川 市 的其他居住區(qū)拉開(kāi)差距。加上 泰和房 地產(chǎn) 公司的企業(yè) 團(tuán)隊(duì)精神 及公 司 總 經(jīng)理的 經(jīng)營(yíng)理念 也有利于本項(xiàng)目 贏得市場(chǎng)。 二、 價(jià)格定位 （一） 周 邊 樓 盤(pán)定價(jià) 調(diào)查 樓 盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 樓盤(pán)性質(zhì) 售價(jià)（元 /M2） （二） 樓 盤(pán) 價(jià) 格發(fā)展 趨勢(shì) 銀 川市北塔 板塊從 20xx年 形成 以來(lái) ，該區(qū) 域的房地 產(chǎn)價(jià)格 已從每 平方米 1400元逐 步上漲至 目前的 43006000元左右，而目前 銀川市北塔板塊 發(fā) 展勢(shì)頭迅猛，預(yù)期未來(lái) 2～ 3年內(nèi)該 區(qū)房?jī)r(jià)仍有 較大 上 升 空間。 （三） 綜合優(yōu)勢(shì) “ 泰和 XX”與周邊居住區(qū)比較將在 規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型 建材等方面勝出一籌，故本 項(xiàng)目公寓銷(xiāo)售 基價(jià)預(yù)計(jì)在 3300～ 4000元／平方米 。此價(jià)位與南京市區(qū)的同 檔樓盤(pán)比較仍有明顯的價(jià) 格優(yōu) 勢(shì) ； 而此價(jià) 位與 銀川市 相關(guān)樓盤(pán)比較 ，在價(jià)格、環(huán)境、房型等 各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。 三、 銷(xiāo) 售 對(duì) 象分析 寧夏泰和房 地產(chǎn)有限公司 在 唐徠渠 景 觀帶邊規(guī)劃和建設(shè) 38萬(wàn) M2的高檔大型臨湖 住宅區(qū)，使 “泰和 XX” 成為 銀川 市市區(qū) 向北 擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。 8 中 高檔公寓 深受資 本型收 入階層的 青睞。 隨著社會(huì) 文化的 發(fā)展和 市民收入 水平的 提高，加 上銀行系統(tǒng)對(duì) 房產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)行按揭的強(qiáng)力 支撐，知本型收入 的白領(lǐng)階層、經(jīng) 理階層和高知階層開(kāi)始尋 找市 區(qū) 擴(kuò) 容帶中 的第二居所。 寧夏泰和房 地產(chǎn)有限公司 在著手按照 知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì) 了 “泰和 XX” ，這座新城設(shè)計(jì) 為躍層式別墅 型公寓。樓型上有 聯(lián)排別墅、花園洋房 、電梯觀景 洋房 89層、 高 層 和 層 小高層之 分，套型 上有躍 層式、 平 層式之分 ，房型 上有 XX托 斯卡納 豪 華型、 典雅型 、 簡(jiǎn)雅型 之分。 “泰和 XX” 新型系列躍層 式 花園洋房 的產(chǎn)品定位低 于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主 的第二 居 所 ，價(jià)格 定位為： “泰和 XX” 房?jī)r(jià) +汽車(chē) +70年汽車(chē)使用費(fèi)＝ 銀川二 類(lèi)地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。 在市、 縣 政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持 下， 泰和 公司 將 對(duì) 唐徠渠 進(jìn)行了景觀 整合和互連的深度開(kāi)發(fā)，使 銀川市 又 一座公園 在 唐徠 渠畔 崛起 ：千 米河 面、 1公里 沿河 森林雕塑 公園 、 中心 壇和 托斯卡納 花墻 等 3座標(biāo)志 性建筑、 2座主題花園 及 休閑項(xiàng)目， “泰和 XX” 的別墅 、洋房 就座落在此景之中。 泰和 公司提 前進(jìn)入了面向更大第二居 所消費(fèi)群的新型公寓的 建設(shè) 工作。同時(shí) ， 泰和 公司也將在近期為 銀川 市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費(fèi)者增加了 選擇大自然 居所 的 服 務(wù)內(nèi)容 。 根據(jù) 泰和 公司 對(duì) 銀川市房地產(chǎn) 的 調(diào)研 ，“ 泰和 XX” 的主要銷(xiāo)售對(duì)象定位在以 下幾個(gè)方面： （一） 銀川 市 中高收入階層 。主要為各企事 業(yè)單位的高級(jí) 主管人員、高校 研究院所的高級(jí) 知識(shí)分子及 109國(guó)道經(jīng)商的 自由職業(yè)者。此類(lèi)人群的收入較高，年薪一 般在 8萬(wàn)元以上，能方便地解 決交通問(wèn)題 ，其居住消費(fèi)觀念 較為超前，對(duì) 居住環(huán)境、生活 品味質(zhì)量要求較高 ，因此新型園區(qū)“ 泰和 XX”5%資本型收入階層 20%知 本型 收入階層 經(jīng)理階層層 高知階層 中產(chǎn)階層 白領(lǐng)階層 普 通 收 入階層 經(jīng) 濟(jì) 適用 型 收入階層 “ 泰和地中海 ” 知本型業(yè)主 占位圖 0% 100% 9 將 成 為 他們的 首選園區(qū)，此類(lèi)人群將成 為“ 泰和 XX”最主要的消費(fèi)對(duì)象。 （二） 德勝工 業(yè)園區(qū) 進(jìn)區(qū)企 業(yè)中的 投資及 高 級(jí)管理人員 。 德勝工業(yè)園區(qū) 已 有數(shù) 百 家大 中 型企業(yè)進(jìn)駐 ，其二、三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為 銀川 市 的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ，此類(lèi)企業(yè) 經(jīng)營(yíng) 者 有較高收入 ， 對(duì) 住宅有 著較高的要求，“ 泰和 XX”的高品味 定位將為他們提供較理想 的選擇。 （三） 銀 川市 高收 入階層 的第二居 所 。對(duì)于 這一部 分人群， 一個(gè)居 所已不能 滿足他們 的需求 。其因休 閑、放松 心情或投 資等需 求而需要 第二甚至 第三居 所，“ 泰 和 XX”社區(qū) 將以較 低的價(jià)位 、 較 大的增 值空間、一流的社區(qū)、一 流的建筑、一流的環(huán)境來(lái) 吸引這類(lèi)消費(fèi)者。 （四） 中老年人休 閑、養(yǎng)老 、頤養(yǎng)天年的較 佳場(chǎng)所 ?！?泰 和 XX”特有的自然環(huán)境 和田園風(fēng)光 ， 無(wú) 城市污 染的空氣以及完善的配 套 設(shè)施將能吸引中老年人前 來(lái)尋找修身養(yǎng)性的最佳場(chǎng) 所。 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 泰和 XX 居住小區(qū)項(xiàng)目總用地面積 252668 平方米（約 378 畝），總建筑面積 400000 平方米，其中住宅 321300 平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑 32400 平方米。 規(guī) 劃 居 住戶數(shù) 2526 戶，居住人口 9000 人，設(shè)計(jì)容積率 ，綠化 率 55%。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本 項(xiàng) 目 主要建 設(shè)內(nèi)容有： 高層住宅 5 棟 總 建 筑 面積 86900 平方米 多層住宅 30 棟 總 建 筑 面積 182200 平方 米 小 高 層 住宅 12 棟 總建筑面積 91100 平方米 小 區(qū) 幼 兒園、 平方米 變 配 電 所、煤 氣調(diào)壓站 平方米 商 場(chǎng) 、 文化娛 樂(lè)設(shè)施及物業(yè)管理等 總建 筑面積 15500 平方米 綠地 平方米 區(qū)內(nèi)道路 平方米 別墅 6 棟 總 建 筑 面積 9850 平方米 10 第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目選址 泰和 XX 居住小區(qū)位于 銀川社德勝 工業(yè)園區(qū) ，是 唐徠渠 畔不可多得的一 塊風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)用地位 于 虹橋路 以西， 德勝中央 大道以 北 ，西 靠 唐徠渠 。 總占地面積 378 畝 。 虹橋 路 南 與 北四 環(huán) 公 路相接 ， 京藏 高速公路則位于 北 四 環(huán) 路 東 面約 2 公里處。 本項(xiàng)目用地 為 舊村改造 土地，地貌總 體平坦。 西部有沿唐徠渠 林帶 約 1000 米 ， 占地面積約110 畝， 其余近 268 畝 是舊村搬遷空地 。 京藏 高速公 路、 虹橋路 、 賀蘭山 路 、 109 國(guó)道和 跨 唐徠渠 大橋 的 相繼建成 通車(chē) 極大 地改善 了該地區(qū)的交 通條件。項(xiàng)目用地距 銀川 市中心約 6 公里，到 銀川 火車(chē)站約 11 公里，到 河?xùn)| 機(jī)場(chǎng)約 35公里。 距 109 國(guó)道 900 米， 自 泰和 XX 只須 10 分鐘車(chē)程 就可到達(dá) 新華街 。外部交 通條件便捷。 本項(xiàng)目建設(shè) 用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。 泰和 XX 居住小區(qū)處于 銀 川市 的 北 部， 唐徠渠 畔環(huán) 境優(yōu) 美 ， 風(fēng)景秀 麗，林木茂盛，氣候怡人 。 本項(xiàng)目建設(shè) 用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面 有 銀川市新九中 、 新二中 新校區(qū)、南面是寧夏交通 學(xué)校 。 綜 上 所 述，本 項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū) 的相關(guān)要求。 二、 配 套 建 設(shè)條件 泰和 XX 居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部分 完成場(chǎng)地供水 、排水（雨水 、污水）、供電 、供氣、 供 暖、道路 、電話、有 線電視等 的 小市政配 套設(shè)計(jì)施工 方案，管道 及線路 均已 接至場(chǎng)地四 周，配套建 設(shè)條