【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 制必將越來越大，公司的制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)一定要考慮這個(gè)因素。政府采購規(guī)模和政策? 基本沒關(guān)系。產(chǎn)業(yè)政策 ? 影響非常大，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)政策中的支柱產(chǎn)業(yè) 。財(cái)政與貨幣政策的變化? 呈正相關(guān)，財(cái)政與貨幣政策的緊縮會(huì)在明顯影響公司所 處行業(yè)發(fā)展。稅法的改變? 從目前的情況看，本行業(yè)作為大多數(shù)人認(rèn)為的暴利行 業(yè)，政府今后在制定稅收方面的政策時(shí)必定更加從嚴(yán)，公司能做的就是盡量選擇在這方面有豐富經(jīng)驗(yàn)和造詣的財(cái)務(wù)專門人員，為公司的利潤(rùn)提供空間。20 / 73勞動(dòng)保護(hù)法? 對(duì)于合法經(jīng)營(yíng)、以人才為核心、與 員工共謀發(fā)展的萬力來講，有沒有該法都一樣。政府其它法規(guī)? 公司正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展的保護(hù)者；? 約束企業(yè)經(jīng)營(yíng)的某些行為。通過上述分析可以看到，萬力公司與政府之間的關(guān)系密切相關(guān)，與國(guó)家政策息息相關(guān)，與法律呈正相關(guān)關(guān)系。政府是我們工作的重點(diǎn)，包括土地、行政審批、營(yíng)銷、資 金、信息諸方面都要求我們制定相應(yīng)的傾斜服 務(wù)政策并把這一因素作為工作重點(diǎn)，這項(xiàng)工作做的好壞直接影響到企業(yè)的未來發(fā)展；另外，法律是我們合法經(jīng)營(yíng)的保護(hù)神。（2）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在制定戰(zhàn)略規(guī)劃的過程中，須考慮各種影響的經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等多種因素。主要回答以下 問題：首先是目前宏觀經(jīng)濟(jì)處于何種階段？非典之后，從 2022 下半年起，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)， 經(jīng)過五年的快速發(fā)展，2022 至 2022 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率都超過了 9%，2022 年甚至超過了11%，CPI（物價(jià)指數(shù)）也接近 7%，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是高增長(zhǎng)高通脹，國(guó)家從緊控制的意圖已經(jīng)是十分明顯，加上美國(guó)的次貸危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有的壓力，這對(duì) 萬力公司來講不是什么好事。其次是人均收入狀況鄂爾多斯由于擁有“ 揚(yáng)眉吐氣 ”一躍成為西部未來的 經(jīng)濟(jì)明星，目前人均GDP 已經(jīng)超過 了一萬美元， 對(duì)萬力公司的發(fā)展十分利好。再次是價(jià)格因素21 / 73如上所述，2022 年 CPI（物價(jià)指數(shù)）接近 7%，預(yù)計(jì) 2022 年會(huì)更高，而且房?jī)r(jià)指數(shù)也繼續(xù)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)， 這對(duì)萬力公司來講屬于雙面刃，從產(chǎn)品來講是利好、從材料來講是成本費(fèi)用提升的原因之一。最后是投資情況房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的快速高價(jià)增長(zhǎng)，目前在一線城市已呈現(xiàn)疲態(tài)，雖然不會(huì)大幅下挫，但也不會(huì)象前幾年一樣瘋長(zhǎng)，但 對(duì)二線 、三 線或者中西部地區(qū)來講，縮小與東部、一線城市的差距，快速拉升房地 產(chǎn)價(jià)格幾乎是必然趨勢(shì)，國(guó)家 雖然為了 CPI（物價(jià)指數(shù)）要 嚴(yán) 格控制投資規(guī)模，但合理化的政府投資體制注定不會(huì)停歇，所以投資和本地的房?jī)r(jià)都 對(duì)萬力公司有利。經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)萬力公司的未來發(fā)展有利，雖然有國(guó)家的宏觀調(diào)控、CPI 上漲、房?jī)r(jià)的大幅拉升等問題，但 總體來講是有利的。（3）、技術(shù)環(huán)境建筑技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講已經(jīng)比較成熟，目前公司需要提升的主要是施工管理水平和管理水平。（4）、社會(huì)文化、自然環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境是指企業(yè)業(yè)務(wù)涉及地區(qū)或市場(chǎng)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀、宗教信仰、教育水平、社會(huì)結(jié)構(gòu)、風(fēng)俗習(xí)慣等；自然 環(huán)境涉及地理、氣候、 資源、生態(tài)等環(huán)境。伊旗地處鄂爾多斯中心地帶，距離新市區(qū)中心僅一步之遙，目前正處于飛速發(fā)展的初期；萬力公司以商業(yè)地產(chǎn)為主，這與鄂爾多斯快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)同步，因此未來的良好增長(zhǎng)十分可期。22 / 73伊旗是以漢族和蒙古族為主的多民族聚居的地區(qū)，人口只有 15 萬，作為伊旗政府所在地的阿鎮(zhèn)常住人口不足 10 萬，發(fā)展空間巨大。綜上所述，萬力公司建設(shè)以伊旗為根據(jù)地、以鄂 爾多斯市為基礎(chǔ)、 輻射內(nèi)蒙古自治區(qū)、以商業(yè)地產(chǎn)為核心的行業(yè)翹楚，用 PEST 方法進(jìn)行分析在“天時(shí)、地利和人和”方面具備天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，三分 優(yōu)勢(shì)有其二。從天時(shí)來講，中國(guó)的房地產(chǎn)東部已經(jīng)取得在發(fā)展，目前處于向中西部過渡的階段，而且經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展要求商業(yè)地產(chǎn)有相 應(yīng)的支持；從地利來講，鄂爾多斯的“揚(yáng)眉吐氣”將成為西部大發(fā)展的動(dòng)力，萬力公司處于鄂爾多斯市中心地區(qū)，擁 有得天獨(dú)厚的地利條件，未來本土經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來商業(yè)地產(chǎn)的大量需求，這 種需要是萬力公司成長(zhǎng)為一家大公司的主要推動(dòng)力。 五種力量模型分析五種力量模型將大量不同的因素匯集在一個(gè)簡(jiǎn)便的模型中，以此分析商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，五種力量模型確定了五種主要來源，即供應(yīng)商和購買者的討價(jià)還價(jià)能力、潛在進(jìn)入者的威脅、替代品的威 脅 ，以及最后一點(diǎn)來自目前同行業(yè)的公司間競(jìng)爭(zhēng)。潛在的新進(jìn)入者替代品的其他企業(yè)供應(yīng)商購買者銷售者之間的競(jìng)爭(zhēng)來自企業(yè)爭(zhēng)奪有利市場(chǎng) 地位和 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)23 / 73圖 6（1）、客戶的討價(jià)還價(jià)能力在買方市場(chǎng)，客戶的討價(jià)還價(jià)能力是很強(qiáng)的，特 別是在目前我國(guó)這樣一種極不規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中就更是如此。下面，我 們從萬力公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)大背景下進(jìn)行相關(guān)分析。萬力公司的客戶主要有兩大部分即商業(yè)地產(chǎn)客戶和民用住宅客戶，其中前者又包括終端商業(yè)地產(chǎn)客戶（即自購用于自己經(jīng)營(yíng)）、投資商業(yè)地產(chǎn)客戶（即自購用于出租經(jīng)營(yíng)）。對(duì)于民用住宅客戶來講，由于當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，在大多數(shù)情況下處于劣勢(shì)地位，所以這部分客戶的討 價(jià)還價(jià)能力較差，要么接受，要么不 購買；對(duì)于終端商業(yè)地產(chǎn)客戶和投資商業(yè)地產(chǎn)客戶要更復(fù)雜一些，他們除了價(jià)格方面的權(quán)衡外，更重要的是地理位置、人氣、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、投資回報(bào)、設(shè)計(jì)布置、面積及相關(guān)設(shè)施，考慮的因素多了，討價(jià)還價(jià)能力自然會(huì)提高；實(shí)際上這些客戶更容易大批量購買，這一點(diǎn)才是提升討價(jià)還價(jià)能力的關(guān)鍵。所以，客戶的討價(jià)還價(jià)能力來自于購買的數(shù)量，由于當(dāng)前市場(chǎng)問題客戶這方面的能力相對(duì)并不強(qiáng)。（2）、供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力對(duì)我公司來講，在本行業(yè)大多數(shù)時(shí)候處于買方市場(chǎng)的情況下，材料設(shè)備供應(yīng)24 / 73商的討價(jià)還價(jià)能力較弱；例外情況：建筑行業(yè)有少數(shù)材料因品牌、質(zhì)量等因素而處于壟斷地位，這樣的供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力比較高，如蒙西水泥，因其品 質(zhì)在一定的情況下無法替代，只能接受。但是資金供應(yīng)商（銀行、私人資金提供者等）的討價(jià)還價(jià)能力很強(qiáng)。（3）、來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響目前，外部環(huán)境的主要問題除政府外恐怕就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了，這主要存在于兩個(gè)方面：一是對(duì)手較多，在鄂 爾多斯能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅的就有幾十家；二是不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，或者說把關(guān)系、回扣等非經(jīng)濟(jì)因素作為競(jìng)爭(zhēng)的主要決定內(nèi)容?？陀^的說，在當(dāng)前不規(guī)范的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，土地的排他性因素能夠減弱大部分的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)能力，目前萬力公司所擁有的豐厚土地儲(chǔ)備讓我們擁有了相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）、新進(jìn)入者的威脅經(jīng)過上面特別是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)能力分析，我們可以看到這方面的問題并不嚴(yán)重，對(duì) 于新進(jìn)入者來講，政府的成立審批是一大關(guān)、能拿到土地更是一大關(guān)，行政手續(xù)審批是第三大關(guān)，能 夠過這三關(guān)相當(dāng)?shù)牟蝗菀?，所以新進(jìn)入者會(huì)很少，這方面的競(jìng)爭(zhēng)較之再有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更加弱化。（5）、替代品的威脅作為建設(shè)項(xiàng)目，替代品的威脅很少，可以忽略不 計(jì)。25 / 73（6）、萬力公司競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及行業(yè)基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)圖 7首先從圖 9 中找出影響萬力公司競(jìng)爭(zhēng)的五力要素建立基本模型如下：? 購買者：終端商業(yè)地產(chǎn)客戶、投資商業(yè)地產(chǎn)客戶和民用住宅客戶等。? 企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)：擁有相鄰地塊、相似建設(shè)項(xiàng)目、實(shí)力相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，符合 這些條件的同行很少，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不足慮。? 替代品：相鄰地塊、相似建設(shè)項(xiàng)目等。? 潛在的新進(jìn)入者：處于下一階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。? 供應(yīng)商：提供所需要的材料、設(shè)備和資金供應(yīng)者。對(duì)上面的五力模型我們運(yùn)用排除法尋找影響公司生存發(fā)展的核心要素：? 供應(yīng)商：在本行業(yè)，公司進(jìn)行工程設(shè)計(jì)和施工中所需要購買的裝備、材料基本上都是買方市場(chǎng)，而且?guī)缀醪淮嬖谫I不到的情況，供應(yīng)商處于弱勢(shì)地位，因此不是影響我們的核心要素；但資金供應(yīng)商（銀行、私人資金提供者等）的討價(jià)還價(jià)能力很強(qiáng)是影響我們的核心要素。潛在的新進(jìn)入者處 于下一階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品相鄰地塊、相似建設(shè)項(xiàng)目供應(yīng)商提供所需要材料、設(shè)備和資金供應(yīng)者購買者終端商業(yè)地 產(chǎn)客戶、投資商業(yè)地產(chǎn)客戶和民用住宅客戶 等企業(yè)間 的競(jìng)爭(zhēng)擁有相鄰地塊、相似建設(shè)項(xiàng)目、實(shí)力相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，符合這些條件的同行很少，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不足慮。26 / 73? 潛在的新進(jìn)入者：從現(xiàn)在的情況看，新進(jìn)入者難度較大，對(duì)萬力公司構(gòu)成的威脅不大；? 企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)：每一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能夠生存必定有自己的生存之道，這些生存之道千差萬別，互相之間構(gòu)成了小小的壁壘，在中國(guó)、在房地 產(chǎn)、在鄂爾多斯這樣的不完全競(jìng)爭(zhēng)、處于發(fā)展階段的市場(chǎng)中完全競(jìng)爭(zhēng)概率很小，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是影響我們的核心要素；? 購買者：終端商業(yè)地產(chǎn)客戶、投資商業(yè)地產(chǎn)客戶和民用住宅客戶等是影響業(yè)務(wù)生成的關(guān)鍵點(diǎn)，所以購買者是影響我們的核心要素；? 替代品：對(duì)于能夠達(dá)到“相鄰地塊、相似建 設(shè)項(xiàng) 目”的替代品要求可能性不大，所以替代品不是影響我們的核心要素；圖 8（三）、小結(jié)在本節(jié)中，通過對(duì)收集到的各種資料進(jìn)行分析之后，從企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源和所處外部環(huán)境中得出以下結(jié)論。內(nèi)部管理診斷結(jié)果通過前面的分析，我們得出萬力公司關(guān)鍵問題是人員素質(zhì)亟待提高，因?yàn)槿瞬湃狈υ谛姓徟芾?、策?調(diào)研與經(jīng)營(yíng)管理、人力資源管理、工程技 術(shù)管理、供應(yīng)商資金供應(yīng)商（銀行、私人資金提供者等）等購買者終端商業(yè)地產(chǎn)客戶、投資商業(yè)地產(chǎn)客戶和民用住宅客戶等萬力公司生存發(fā) 展的核心要素27 / 73材料設(shè)備供應(yīng)管理、財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷管理、企 業(yè)文化特 別是經(jīng)營(yíng)管理、銜接配合、工程管理、資金管理、材料管理、人力 資源管理諸方面存在 較大的問題。目前存在的現(xiàn)實(shí)是：工作出發(fā)點(diǎn)在許多情況下不是出于公司整體利益考慮；其結(jié)果必然是各自為政、部 門利益和不能快速推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。應(yīng)當(dāng)改變這種現(xiàn)狀，中層管理人員在工作過程中有自私的成份，考 慮自己的多、考慮企業(yè)的少，患得患失，建議這一層多從自身特 別是性格方面找找原因，多一點(diǎn)奉獻(xiàn)精神、少一點(diǎn)斤斤計(jì)較，多一點(diǎn)企業(yè)至上、少一點(diǎn)個(gè)人利益至上。外部環(huán)境分析結(jié)果? 運(yùn)用 PEST 法和“五力模型”兩種方法進(jìn)行分析；? 萬力公司目前面臨的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、技 術(shù)和社會(huì)人文環(huán)境，利弊參半，政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)略差；技術(shù)和社會(huì)人文環(huán)境略好，本土的地利會(huì)彌補(bǔ)外部環(huán)境的不足；? 購買者（終端商業(yè)地產(chǎn)客戶、投資商業(yè)地產(chǎn)客戶和民用住宅客戶等）和供應(yīng)商｛主要是資金供應(yīng)商（銀行、私人資金提供者等）｝是影響公司實(shí)現(xiàn)新飛躍的核心要素。總之，外部環(huán)境對(duì)萬力公司發(fā)展是有利的。本節(jié)小結(jié)現(xiàn)代企業(yè)主要資源包括“人、財(cái)、物和信息 ”，通過運(yùn)用相關(guān)技 術(shù)的分析，萬力公司未來發(fā)展的關(guān)健有兩個(gè)，一個(gè)是“人”、一個(gè)是“財(cái)”，前者的關(guān) 鍵是吸納、整合、培養(yǎng)，后者的關(guān)鍵是提升企業(yè)品牌、優(yōu)化資金 結(jié)構(gòu)。28 / 73? 通過解決人的問題，進(jìn)一步解決經(jīng)營(yíng)管理、 資金籌集、資金管理問題，最終使八大職能都取得進(jìn)展，增強(qiáng)公司的發(fā)展動(dòng)力；? 通過解決財(cái)?shù)膯栴}，使公司目前的資金籌集困難得到緩解，同時(shí)在資金管理問題上采取措施降低運(yùn)營(yíng)、支出成本，提高使用效率；? 通過解決人和財(cái)?shù)膯栴}，改善企業(yè)所處外部環(huán)境，提升目前的關(guān)鍵外部因素客戶服務(wù)和資金籌集水平。、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（一）、戰(zhàn)略規(guī)劃選擇與制定伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)三十年的高速發(fā)展，特別是自 2022 年之后房地產(chǎn)業(yè)井噴式的增長(zhǎng)，原來市場(chǎng)化取向的房地產(chǎn)行業(yè)改革取得了巨大的成功，住房及商業(yè)用房29 / 73由原來的政府供給轉(zhuǎn)向市場(chǎng)銷售，通過市場(chǎng)解決住房問題的實(shí)施使本行業(yè)成為中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛的有力支持者。與此同時(shí)，巨大的成功也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速啟動(dòng)，在國(guó)內(nèi)一線城市， 2022 年的平均房?jī)r(jià)與 2022 年比幾乎翻了 倍，從 2022 年起，民眾將醫(yī)療、教育和住房稱為新的“ 三座大山” ，也由此推開了政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的大幕。三年過去了，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不但沒有下降或停滯，反而上漲更快、 強(qiáng)度更大，一方面說明了政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的軟弱無力，另一方面也顯示了住房的需求“ 剛性”，普通民眾對(duì)此也只好無可奈何。進(jìn)入 2022 年下半年，一線城市房?jī)r(jià)略有松動(dòng)，但年末的總體價(jià)格還是上升了 10%以上，隨著中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的一體化趨勢(shì)和進(jìn)程進(jìn)一步加劇，一線城市和東部房?jī)r(jià)飚升以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步蔓延到中西部和二、三線城市，鄂爾多斯就是在這種情況下房地產(chǎn)業(yè)得到強(qiáng)力啟動(dòng)的。鄂爾多斯歷史上由于自然環(huán)境比較惡劣處于貧窮地區(qū)，自本世紀(jì)初發(fā)現(xiàn)“ 揚(yáng)眉吐氣”特別 是煤炭和石油天然氣等自然 資源之后，地方經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，2022 年人均 GDP 已經(jīng)超過 1 萬美元，成為中國(guó)少數(shù)率先進(jìn)入“萬美元俱樂部” 的城市之一，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展自然會(huì)推動(dòng)其它相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展就是在這樣的背景下形成的。戰(zhàn)略問題的提出成立于 2022 年的伊金霍洛旗萬力房地置業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)，已發(fā)展成為伊旗首屈一指房地產(chǎn)企業(yè)。三年多的時(shí)間使公司取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，今后的快速發(fā)展要求公司有明確的戰(zhàn)略方向，經(jīng)過近幾年的良好 發(fā)展，公司已 經(jīng)基本擺 脫了生存危機(jī)，如何 進(jìn)一步30 / 73發(fā)展成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者考慮的主要問題。圖 9 SWOT 分析通過對(duì)萬力公司內(nèi)外部各種因素進(jìn)行分析，從中尋找出影響戰(zhàn)略制定的關(guān)鍵要素并對(duì)這些要素進(jìn)一步分析組合，再結(jié)合其它研究成果，獲得能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短、客觀且具操作性的戰(zhàn)略方案。經(jīng)過資料分析，萬力公司 SWOT 分析的影響因素主要有：表 6優(yōu)勢(shì)S1:萬力公司良好的社會(huì)形象S2:房地產(chǎn)公司 資質(zhì)S3:總經(jīng)理深厚的洞察力及對(duì)未