【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)成本的土地147% 消防用地% 公交用地% 教育科研用地127%3．不可用于經(jīng)營性出讓的土地463．00% 高投司儲(chǔ)備用地200% 鹽廠儲(chǔ)備50% 不可用于經(jīng)營性出讓用地213%4．待儲(chǔ)備地塊總面積2130100 根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件與發(fā)展方向?yàn)榫幼∮玫亍７献罴牙玫囊?。目前尚無詳細(xì)規(guī)劃。四、規(guī)劃分析結(jié)論 待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。第六章 市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)情況（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)處于賣方市場。據(jù)調(diào)查，開辟高端市場空間潛力大。為此，我們進(jìn)行了“云陽縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了分析和研究。（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，2006年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），,。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，（），建筑面積2萬平方米,。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20032004年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），,。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；20052006年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），,。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；2007年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），,。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），,。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90110平方米（小戶型，小面積），120145平方米（中戶型，中面積），180250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為8095平方米（小戶型，小面積），100125 平方米（中戶型，中面積），130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個(gè)性化，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。三、土地市場分析 根據(jù)云陽縣國土局提供的2000—2006年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。 表4 云陽縣2000—2006年土地出讓交易情況 年度價(jià)格2000200120022003200420052006最高價(jià)（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50 可以看到，云陽縣土地市場在經(jīng)歷了003年的狂熱之后逐漸回歸理性，2005年穩(wěn)定，2006年呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然2004年略有下降，2005年恢復(fù)到正常水平，2006年開始有大幅增幅。 四、競爭分析（一）待儲(chǔ)備地塊競爭分析 目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），,。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。（二）項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢劣勢機(jī)遇挑戰(zhàn)高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。地勢較為平坦，基礎(chǔ)設(shè)施完備。地塊面積大，成規(guī)模。區(qū)位優(yōu)勢好, 位于云陽在高速公路出口與主城結(jié)合部云陽居民的房屋低檔保有量比較高，對高檔房屋的需求有限。 第三部分 成本收益與財(cái)務(wù)分析第七章 成本分析 待儲(chǔ)備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三大部分。征地拆遷成本包括土地征用成本、房屋拆遷及安置成本、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)；土地整治成本指土地達(dá)到六通一平條件所需成本；其他成本包括不可預(yù)見費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 經(jīng)估算，,。表5 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果 雙洞子組團(tuán)待儲(chǔ)備地塊備注補(bǔ)償單價(jià)（元/畝）補(bǔ)償成本（元）征地拆遷成本1．土地征用成本2．房屋拆遷及安置成本3．基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)4．相關(guān)稅費(fèi)5．土地整治成本100000其他成本6．不可預(yù)見費(fèi)%7．經(jīng)營管理費(fèi)用(1.+2.+3+5.)*4%8．財(cái)務(wù)費(fèi)用%9．總計(jì) 待儲(chǔ)備地塊的征地拆遷, 依據(jù)國務(wù)院頒布的《中國長江三峽條例》，云陽縣執(zhí)行云陽府發(fā)[2001]196號文件，在規(guī)劃區(qū)征用實(shí)行純耕地面積計(jì)算。云陽縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽縣（20052010）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽縣國土局提供的數(shù)據(jù)，—,—,待儲(chǔ)備地塊1520畝需安置人員3800人,1267戶。具體估算過程如下：一、征地拆遷成本（一）土地征用成本土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“征用土地應(yīng)依法支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”。按照重慶市云陽縣人民政府《征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》（云陽府發(fā)[2005]97號）規(guī)定，云陽統(tǒng)一年產(chǎn)值為1500元/畝。,人平土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為15600元。 土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)=156003800=59280000 元 青苗補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算?！卑凑赵脐柨h《征地實(shí)施補(bǔ)償辦法》規(guī)定，蔬菜類（含經(jīng)濟(jì)作物）為1210元/畝。待儲(chǔ)備地塊全部為菜地。 青苗補(bǔ)償費(fèi)=15201210=1839200元 地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算。”在此按照3000元/戶進(jìn)行估算。 地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)=30001267=3801000元 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 在此按照1500元/畝進(jìn)行估算。地塊地上附著物補(bǔ)償費(fèi)=15001520=2280000元土地征用成本=59280000+1839200+3801000+2280000=67200200元 （二）房屋拆遷及安置成本地上建筑物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)重慶云陽水利水電實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司對其擬儲(chǔ)備的1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果。 表6 待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算 土地面積（畝）正 房偏 房附屬房屋合計(jì)磚混磚木土木磚混土木擬征地范圍房屋面積（平方米）1520地塊房屋面積（平方米）2500040001000補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）補(bǔ)償費(fèi)用（元）5130250618680107200住房安置費(fèi) 按照重慶市云陽縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按每人20平方米面積計(jì)算，其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)相鄰區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)（1000元/平方米）確定，磚墻條石預(yù)制蓋結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為204元/平方米。 住房安置費(fèi)=（1000204）203800=60496000元 搬家補(bǔ)助費(fèi) 按照重慶市云陽縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定，“在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)：3人及3人以下每戶300元，3人以上戶按每戶500