【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位應(yīng)根據(jù)調(diào)查和審查分析結(jié)果，編寫(xiě)擬建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告中要對(duì)可行性研究報(bào)告中提出的多種方案加以比較論證和評(píng)估，推薦 l～ 2個(gè) 最佳的投資建設(shè)方案。 銀行對(duì)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的要求，應(yīng)在全面評(píng)估的基礎(chǔ)上，側(cè)重評(píng)估貸款項(xiàng)目的投資估算與資金來(lái)源、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益和償還能力、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范能力，并對(duì)擬建項(xiàng)目的借款人進(jìn)行資信評(píng)估，主要是評(píng)估借款人的經(jīng)濟(jì)地位，法定代表人素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)班子整體素質(zhì)，主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)負(fù)債及償債能力，信用和發(fā)展前景。通過(guò)綜合論證分析，判斷借款人的資信優(yōu)劣，說(shuō)明企業(yè)資信等級(jí)及評(píng)價(jià)單位，其目的是優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，防范和減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，以保障信貸資金的效益性、安全性和流動(dòng)性。 10 第二章 建筑 策劃 第一節(jié) 建筑策劃的涵義 在建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)定階段，一般稱之為項(xiàng)目的總體規(guī)劃階段，其后為了有效地實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，對(duì)其方法、手段、過(guò)程和關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行探求，從而得出定性、定量的結(jié)果，以指導(dǎo)下一步的建筑設(shè)計(jì)，這一研究過(guò)程就是 “ 建筑策劃 ” 的過(guò)程。 建筑策劃是特指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，更以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過(guò)運(yùn) 用計(jì)算機(jī)等近現(xiàn)代科技手段對(duì)研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，最終定量地得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。它是建筑設(shè)計(jì)能夠最充分地實(shí)現(xiàn)總體規(guī) 劃的目標(biāo)、保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。簡(jiǎn)言之，建筑策劃就是將建筑學(xué)的理論研究與近現(xiàn)代科技手段相結(jié)合，為總體規(guī)劃立項(xiàng)之后的建筑設(shè)計(jì)提供科學(xué)而有邏輯的設(shè)計(jì)依據(jù)。 建筑策劃三點(diǎn)要素： ① 要有明確的、具體的目標(biāo)，即依據(jù)總體規(guī)劃而設(shè)定的建設(shè)項(xiàng)目； ② 要有能對(duì)手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)的可能性； ③ 要有能 對(duì)程序和過(guò)程進(jìn)行預(yù)測(cè)的可能性。 研究和實(shí)現(xiàn)立項(xiàng)目標(biāo)的手段 是建筑策劃的中心內(nèi)容，對(duì)相關(guān)信息的 收集和調(diào)查是關(guān)鍵 。 第二節(jié) 建筑策劃的范圍及內(nèi)容 一、建筑策劃的研究范圍 建筑策劃是介 于總體規(guī) 劃 和建筑設(shè)計(jì)之間的一個(gè)環(huán)節(jié)，其承上啟下的性質(zhì)決定了其研 究領(lǐng)域的雙向滲透性。 圖 2一 l建筑策劃的領(lǐng)域 建筑策劃不同于總體規(guī)劃?？傮w規(guī)劃是根據(jù)城市和區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展建設(shè)綜合布置方案，規(guī)劃空間范圍，論證城市發(fā)展依據(jù)，進(jìn)行城市用地選擇，道路劃分，功能區(qū)分，建設(shè)項(xiàng)目的確定等。它規(guī)定城市和區(qū)域的性質(zhì)，如政治行政性、商業(yè)經(jīng)濟(jì)性、文教科技性等，但對(duì)具體的建設(shè)項(xiàng)目不作過(guò)細(xì)的規(guī)定?？傮w規(guī)劃確定城市、區(qū)域、聚落的位置選擇，如沿海，靠山等。它規(guī)定城市中心的位置，重要建筑的紅線范圍，進(jìn)行交通的劃分和組織，但不規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目的具 體朝向和平面形式。 建筑策劃則是受制于總體規(guī)劃 ，在總體規(guī)劃所設(shè)定的 紅線范圍內(nèi)，依據(jù)總體規(guī)劃所確定的目標(biāo)，對(duì)其社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境進(jìn)行實(shí)態(tài)調(diào)查，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，根據(jù)用地區(qū)域的功能性質(zhì)劃分，確定項(xiàng)目的性質(zhì)、品質(zhì)和級(jí)別。 建筑策劃的第一領(lǐng)域 ： 總體規(guī)劃和建筑策劃之間的研究建筑、環(huán)境、人的課題作為 ； 第二領(lǐng)域 ： 建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)之間的研究功能和空間組合方法的課題。 二、建筑策劃的內(nèi)容 建筑策劃的第二領(lǐng)域研究建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)、空間、環(huán)境的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，它包括以下幾個(gè) 部分： . ⑴ 建設(shè)目標(biāo)的 確定 ； ⑵ 對(duì)建設(shè)目標(biāo)的 構(gòu)想 ； ⑶ 對(duì)構(gòu)想結(jié)果、使用效益的 預(yù)測(cè) ； ⑷ 對(duì)目標(biāo)相關(guān)的物理、心理量及要素進(jìn)行定量、定性的 評(píng)價(jià) ； ⑸ 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的 擬定 。 建筑策劃 的 五個(gè)內(nèi)容： ⑴ 對(duì)建設(shè)目標(biāo)的 明確 ； ⑵ 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的 把握 ； ⑶ 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的 把握 ； ⑷ 建設(shè)項(xiàng)目具體的 構(gòu)想和表現(xiàn) ； ⑸ 建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作方法和程序的 研究 。 在這里， “ 目標(biāo)設(shè)定 ” 這一點(diǎn)，與建筑策劃的第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系，它原本屬于總體規(guī)劃立項(xiàng)范疇，而具體的建筑造型等則屬于設(shè) 計(jì)的范疇。之所以再三地將建筑策劃如此劃分，也正體現(xiàn)了其研究領(lǐng)域的雙向滲透性和與建設(shè)程序的前后階段的因果反饋關(guān)系。 第三節(jié) 建筑策劃的方法和程序 一、建筑策劃的程序 在具體的建設(shè)項(xiàng)目策劃中，其目標(biāo)確定、空間構(gòu)想、預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)等內(nèi)容是相互交叉進(jìn)行，且互為依據(jù)和補(bǔ)充的，所以各個(gè)環(huán)節(jié)的邏輯順序并非一成不變的。一般項(xiàng)目的建筑策劃程序可以概括如下 ! 11 ⑴ 目標(biāo)的確定。這是根據(jù)總體規(guī)劃立項(xiàng)，明確項(xiàng)目的用途，使用目的，確定項(xiàng)目的性質(zhì)，規(guī)定項(xiàng)目的規(guī)模（ 層數(shù)、面積、容積率等一次、二次、三次元的數(shù)量設(shè)定 ） 。 ⑵ 外部條件的調(diào)查 。 這是查閱項(xiàng)目的有關(guān)各項(xiàng)立法、法規(guī)與規(guī)范上的制約條件，調(diào)查項(xiàng)目的社會(huì)人文環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境、技術(shù)環(huán)境 、人口構(gòu)成、文化構(gòu)成、 生活方式等；還包括地理、地質(zhì)、地形、水源、能源、氣候、日照等自然物質(zhì)環(huán)境以及城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、地段開(kāi)口、允許容積率、建筑限高、覆蓋率和綠地面積指標(biāo)等城市規(guī)劃所規(guī)定的建設(shè)條件。 ⑶ 內(nèi)部條件的調(diào)查。這是對(duì)建筑功能的要求、使用方式、設(shè)備系統(tǒng)的狀態(tài)條件等進(jìn)行調(diào)查，確定項(xiàng)目與規(guī)模相適應(yīng)的預(yù)算、與用途相適應(yīng)的性格以及與施工條件相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)形式等。 178。 ⑷ 空間構(gòu)想。又稱為 “ 軟構(gòu)想 ，它是對(duì)總項(xiàng)目的各個(gè)分項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)定，草擬空間功能的目錄 （ 1ist） ——任務(wù)書(shū)， 確定各空間面積的大小，對(duì)總平面布局、分區(qū)朝向、綠化率、建 筑密度等進(jìn)行構(gòu)想，并制定各空間的具體要求，此外對(duì)平、立、剖面、風(fēng)格等特征進(jìn)行構(gòu)想，確定設(shè)計(jì)要求。同時(shí)對(duì)空間的成長(zhǎng)、感觀環(huán)境等進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)人空間形式并以此為前提環(huán)境對(duì)構(gòu)想進(jìn)行評(píng)價(jià)，以評(píng)價(jià)結(jié)果反饋修正最初的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 ⑸ 技術(shù)構(gòu)想，又稱為 “ 硬構(gòu)想 ’’ 。它主要是對(duì)項(xiàng)目的建筑材料、構(gòu)造方式、施工技術(shù)手段、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行策劃，研究建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工中各技術(shù)環(huán)節(jié)的條件和特征，協(xié)調(diào)其他技術(shù)部門(mén)的關(guān)系，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供技術(shù)支持。 ⑹ 經(jīng)濟(jì)策劃 。 ⑺ 報(bào)告擬定。這是將整個(gè)策劃工作文件化、邏輯化、資料化和規(guī)范化的過(guò)程，它的結(jié)果是 建筑策劃全部工作的總結(jié)和表述，它將對(duì)下一步建筑設(shè)計(jì)工作起科學(xué)的指導(dǎo)作用 .，是項(xiàng)目進(jìn)行具體建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)的合乎邏輯的依據(jù)，也便于投資者作出正確地選擇和決策。 認(rèn)識(shí)一限定條件一解決方案一實(shí)施。 二、建筑策劃的方法 ㈠ SD法一語(yǔ)義學(xué)解析法 SD 法 是 SemanticDifferential法的略稱，是 奧斯顧德 于 1957年作為一種心理測(cè)定的方法而提出的。從字面上講， SD法語(yǔ)義學(xué)的解析方法，即運(yùn)用語(yǔ)義學(xué)中 “ 言語(yǔ) ’’ 為尺度進(jìn)行心理實(shí)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)各種既定尺度的分析，定量地描述研究對(duì)象的概念和構(gòu)造。對(duì)于以建筑空間為對(duì)象的 SD法 ，可以概括為：研究空間中的被驗(yàn)者對(duì)該目標(biāo)空間的各種環(huán)境氛圍特征的心理反應(yīng)，對(duì)這些心理反應(yīng)擬定出 “ 建筑語(yǔ)義 ” 上的尺度，而后對(duì)所有尺度的描述參量進(jìn)行評(píng)定分析，定量地描述出空間目標(biāo)的概念和構(gòu)造。 ㈡ 模擬法及數(shù)值解析法 模擬法是用模型對(duì)實(shí)態(tài)事項(xiàng)、環(huán)境、空間進(jìn)行模擬，并通過(guò)對(duì)模擬環(huán)境空間的分析來(lái)演繹和歸納顯示環(huán)境和空間的方法。模擬的方法又可以分為 物理模型模擬法 、 理論模型模擬法 。 物理模型模擬法可分為兩種，一種是通過(guò)運(yùn)用簡(jiǎn)單材料，對(duì)環(huán)境空間的物理形態(tài)按比例縮小而建立起來(lái)的在特定方位上類似于真是目標(biāo)的 具象模型 ；二是運(yùn)用計(jì) 算機(jī)進(jìn)行虛擬空間的描述，在屏幕上顯示目標(biāo)的 三維圖像 。 理論模型模擬法，是模擬法的核心 。理論模擬法的關(guān)鍵 是將目標(biāo)空間及環(huán)境“數(shù)式化”的過(guò)程，對(duì)數(shù)式進(jìn)行解析而獲得的一般解即為理論模型的模擬分析結(jié)果。 ㈢ 多因子變量分析及數(shù)據(jù)化方法 多因子變量分析及數(shù)據(jù)化方法主要是對(duì)應(yīng)于 SD 法，是對(duì) SD 法中的相關(guān)因子進(jìn)行數(shù)據(jù)處理的補(bǔ)充方法。 因子分析法是現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)數(shù)學(xué)的基本方法之一。它的應(yīng)用范圍極廣，在經(jīng)濟(jì)預(yù)算、 商品銷售、工業(yè)數(shù)據(jù)處理等方面都占有重要的位置。盡管所表述的目的不同，但原理和基本方法是相同的。 第四節(jié) 前期建筑策劃中應(yīng) 考慮的因素 一、城市規(guī)劃的要求 ㈠ 城市總體規(guī)劃的成果包括以下各項(xiàng) ⑴ 前言：說(shuō)明本次規(guī)劃編制的依據(jù)； ⑵ 城市規(guī)劃基本對(duì)策概述； ⑶ 市 （ 縣 ） 城鎮(zhèn)發(fā)展： ； 12 ； 、發(fā)展規(guī)模等級(jí)、空間布局，重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)； 、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、風(fēng)景旅游區(qū)的總體布局； ⑷ 城市性質(zhì)，城市規(guī)劃期限，城市規(guī)劃區(qū)范圍，城市發(fā)展方針與戰(zhàn)略，城市人口現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)模； ⑸ 城市土地利用和空間布局： 關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，注明現(xiàn)狀建成區(qū)面積，確定規(guī)劃建設(shè)用地范圍和面積，列出用地平衡表； ，不同區(qū)位土地使用原則及地價(jià)等級(jí)的劃分，市、區(qū)級(jí)中心及主要公共服務(wù)設(shè)施的布局； ，文物古跡、歷史地段、風(fēng)景名勝的保護(hù) 、 城市風(fēng)貌和特色； ，用地結(jié)構(gòu)調(diào)整及環(huán)境綜合整 治； 、村鎮(zhèn)居民點(diǎn)以及農(nóng)地和副食基地的布局，禁止建設(shè)的綠色空間控制范圍。 ⑹ 城市環(huán)境質(zhì)量建議指標(biāo)，改善或保護(hù)環(huán)境的措施； ⑺ 各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃； ⑻ 3～ 5年內(nèi)的近期建設(shè)規(guī)劃，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土 地開(kāi)發(fā)投放、住宅建設(shè)等； ⑼ 實(shí)施規(guī)劃的措施。 ⑴ 市 （ 縣 ） 域城鎮(zhèn)分布現(xiàn)狀圖。圖紙比例為 l/50000～ 1/202000，標(biāo)明行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)分布、交通網(wǎng)絡(luò)、主要基礎(chǔ)設(shè)施、主要風(fēng)景旅游資源。 ⑵ 城市現(xiàn)狀圖。圖紙比例為大中城市 1/10000或 1/25000，小城市可用 l/5000。圖紙應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容： 《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 （ GBJl37_2020） 分類畫(huà)出城市現(xiàn)狀各類用地的范圍 （ 以大類為主，中類為輔 ） ； ，重要對(duì)外交通、市政公用設(shè)施的位置； 中心區(qū)及市、區(qū)級(jí)中心的位置； 、文物古跡、歷史地段范圍； 、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等的范圍； 、湖 水面； ； 、風(fēng)速、污染系數(shù)的風(fēng)玫瑰。 ⑶ 新建城市和城市新發(fā)展地區(qū)應(yīng)繪制城市用地工程地質(zhì)評(píng)價(jià)圖。圖紙比例同現(xiàn)狀圖，圖紙應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容： 、界線、參數(shù)； （ 滑坡、崩塌、溶洞、泥石流、地下采空、地面沉降及各種不良性特殊地基土等 ） 空間分布、強(qiáng)度劃分； 動(dòng)性地下斷裂帶位置，地震烈度及災(zāi)害異常區(qū)； ； 、地 下文物埋藏范圍； ，確定適宜性區(qū)劃。 （ 包括適宜修建、不適宜修建和采取工程措施方能修建地區(qū)的范圍 ） 。提出土地的工程控制要求。 ⑷ 市 （ 縣 ） 域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖。圖紙比例同現(xiàn)狀圖，標(biāo)明行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)體系總體布局、交通網(wǎng)絡(luò)及重要基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局、主要文物古跡、風(fēng)景名勝及旅游區(qū)布局。 ⑸ 城市總體規(guī) 劃 圖。表現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容，圖紙比例同現(xiàn)狀圖 6 ⑹ 郊區(qū)規(guī)劃圖。圖紙比例為 1/25000～ 1/50000，圖紙應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容： 、界線； 、公共服務(wù)設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)用地布局和控制范圍； （ 水源地、危 險(xiǎn)品庫(kù)、火葬場(chǎng)、墓地、垃圾處理消納地等 ）用地的布局和控制范圍； 、菜地、林地、園地、副食品基地和禁止建設(shè)的綠色空間的布局和控制范圍。 ⑺ 近期建設(shè)規(guī)劃圖。 13 ⑻ 各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖。 ㈡ 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件構(gòu)成如下 控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件包括文本和圖紙兩大部分。 ⑴ 總則：制定規(guī) 劃的依據(jù)和原則，主管部門(mén)和管理權(quán)限； ⑵ 土地使用和建筑規(guī)劃管理通則： ； 筑間距的規(guī)定； ； ； ； 、交通設(shè)施的配置和管理要求； ； 。 ⑶ 地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)； ⑷ 各地塊控制指標(biāo)一覽表： 控制指標(biāo)分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類。前者是必須遵照?qǐng)?zhí)行的，后者是參照?qǐng)?zhí)行的。 ： a） 用地性質(zhì) ； b） 建筑密度 （ 建筑基 底總面積 /地塊面積 ） ； c） 建筑控制高度； d） 容積率 （ 建筑總面積 /地塊面積 ） ； e） 綠地率 （ 綠地總面積 /地塊面積 ） ； f） 交通 出入口 方位； 178。 g） 停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。 ： a） 人口容量 （ 人 /hm2） ； b） 建筑形式、體量、風(fēng)格要求； c） 建筑色彩要求； d） 其他環(huán)境要求。 ⑴ 位置圖，圖紙比例不限； ⑵ 用地現(xiàn)狀圖，圖紙比例為 1/1000～ 1/2020，分類畫(huà)出各類用地范圍 （ 分至小類 ） ， 標(biāo)繪建筑物現(xiàn)狀、人口分 布現(xiàn)狀，市政公用設(shè)施現(xiàn)狀，必要時(shí)分別繪制； ⑶ 土地使用規(guī)劃圖，圖紙比例同現(xiàn)狀圖，畫(huà)出規(guī)劃各類使用性質(zhì)用地的范圍； ⑷ 地塊劃分編號(hào)圖，圖紙比例 l/5000，標(biāo)明地塊劃分界線及編號(hào) （ 和文本中控制指標(biāo)相對(duì)應(yīng) ） ； ’ ⑸ 各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，圖紙比例為 1/1000～ 1/2020，圖紙標(biāo)繪以下內(nèi)容： ，標(biāo)注主要指標(biāo)； ； ； （ 包括主、次干道、支路 ） 走向、線形、斷面。主要控制點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高； ；必要時(shí) d、 e兩項(xiàng)可單獨(dú)繪制； 。標(biāo)繪各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。 ㈢ 城市修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件構(gòu)成如下 ⑴ 現(xiàn)狀條件分析； ⑵ 規(guī)劃原則和總體構(gòu)思； 14 ⑶ 用地布局； ⑷ 空間組織和景觀特色要求； ⑸ 道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃； ⑹ 各項(xiàng)專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合； ⑺ 豎向規(guī)劃； ⑻ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一般應(yīng)包括以下各項(xiàng)： ； ； ，平均層數(shù)； 、建筑密度； ，