【文章內(nèi)容簡介】 服務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書；（3） 依法查處違法犯紀(jì)管理規(guī)定的行為；（4） 在管理過程中，涉及到有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營權(quán)利處經(jīng)營范圍，應(yīng)納稅金，交易價格及傭金收取等問題時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)構(gòu)協(xié)同工商、稅務(wù)、物價等部門共同處理。行業(yè)協(xié)會的管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會是行內(nèi)服務(wù)和行內(nèi)外協(xié)調(diào)的自律性社會團(tuán)體，同時也是政府的助手和參謀，中介行業(yè)協(xié)會的主要任務(wù)是：（1） 宣傳、貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)中繼管理方面的政策、法規(guī)；（2） 進(jìn)行行業(yè)調(diào)研、理論探討，向政府提出相關(guān)建議；（3） 制定行規(guī)和行為守則，規(guī)范行業(yè)行為；（4） 組織專業(yè)培訓(xùn)，開展交流研究活動，提高從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展；（5） 協(xié)調(diào)和推動行內(nèi)外的聯(lián)系與協(xié)作。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運(yùn)作一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營活動范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)活動可以貫穿房地產(chǎn)市場，并在各個環(huán)節(jié)不同程度的發(fā)揮其積極的作用。由于各國以及我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的具體狀況和管理制度不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍以及動作方式也有所區(qū)別。 目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還處于初級階段，各省市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)育和發(fā)展也參差不齊，在中國各地實際運(yùn)作的經(jīng)營活動范圍大致歸納如下：（1） 在一級市場中充當(dāng)政府的參謀，發(fā)展商的投資顧問，進(jìn)行市場調(diào)查分析，提供信息，對政府將要出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行項目評價、擬定投資方案，制定投標(biāo)方案、提出報價建議等；（2） 在二級市場中，為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，如房地產(chǎn)政策、法規(guī)、信息咨詢，市場調(diào)查研究、可行性研究、項目策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計建議、營銷策劃等；（3） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級市場中的土地轉(zhuǎn)讓或租賃；（4） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓或合作；（5） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級市場的樓花和現(xiàn)樓；（6） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)三級市場的樓宇轉(zhuǎn)讓或租賃；（7） 經(jīng)紀(jì)或代理互換房屋；（8） 代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與等有關(guān)事務(wù)，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購房者作投資置業(yè)指導(dǎo)；（10）為社會各界人士提供房地產(chǎn)市場供求信息，價格信息等。 上述業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍，從法律關(guān)系和政府規(guī)定來看，有些服務(wù)項目是各省市地方管理規(guī)定允許的，有的暫時尚未規(guī)范，也沒有受到限制，有的屬于公開市場，有的屬于隱形市場，有的已經(jīng)超越出了經(jīng)紀(jì)人的活動范圍，如代理人、咨詢、策劃等從法律關(guān)系上來說，是直接服務(wù)而不是居間行為。但由此可見，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)在逐漸向綜合性服務(wù)方向發(fā)展。但是在實際運(yùn)做過程中，還是要注意合法經(jīng)營，尤其是要遵守當(dāng)?shù)氐男姓ㄒ?guī)，有些違背法律規(guī)定的不能去做。如依據(jù)民法規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理條例就明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時兼為代理、經(jīng)紀(jì)行為；不得同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的限定1996年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動”。并允許各省、市可以根據(jù)該規(guī)定制定實施細(xì)則。部分地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的規(guī)定 上海規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人有人償提供居間介紹、代理、咨詢等服務(wù)的營業(yè)性活動”。 廣東省規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)提供方便的一種經(jīng)營性的中介服務(wù)工作。中介服務(wù)工作包括房地產(chǎn)投資可行性研究及其策劃、政策資詢、信息提供、物業(yè)代理等”。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的規(guī)定 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為”。并明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供代理服務(wù)。以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行”。二、經(jīng)營模式 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營模式大致分為以下幾類：按經(jīng)營主體劃分 按經(jīng)營主體劃分有個人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。個人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是分散、隱蔽經(jīng)紀(jì)，不易管理，法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的集中掛牌，公開經(jīng)營，因此大金數(shù)地區(qū)不允許個人獨立經(jīng)營。深圳市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊，領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，并在該機(jī)構(gòu)服務(wù)，才能從事經(jīng)紀(jì)活動。按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分（1） 政府有關(guān)部門設(shè)立的下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兼管理機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)交易中心（或土地交易中心）。（2） 有國營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)投資經(jīng)營，個人合伙經(jīng)營或私營等形式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（3） 有個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只有少數(shù)地區(qū)允許，深圳市的個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營都是非法的。按經(jīng)營方向劃分（1） 以代理房地產(chǎn)二級市場銷售為主。（2） 以房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)讓、租賃為主。按經(jīng)營規(guī)模劃分（1） 小規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。主要獨立經(jīng)營房地產(chǎn)三級市場的轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)營方向比較單一。（2） 中等規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。獨立從事單項或同時兼幾項業(yè)務(wù)的經(jīng)營。（3） 大規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營單項或同時兼幾項的業(yè)務(wù)，有的從事全方位的綜合性經(jīng)營服務(wù)，有的還設(shè)置連鎖經(jīng)營的二級分支機(jī)構(gòu)，分布各區(qū)域。三、經(jīng)營收入 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入主要靠收取經(jīng)紀(jì)傭金或勞務(wù)費、咨詢服務(wù)費、信息費、代理費等作為勞務(wù)報酬。一般是根據(jù)標(biāo)的物總成交額，按固定的費率收取。在國際上，根據(jù)業(yè)務(wù)的不同情況，一般是成交總額的210%。國內(nèi)因房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營觀念、消費者的消費觀念以及政府制定法規(guī)觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國際標(biāo)準(zhǔn)的低位處，目前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金費率大致在13%。國家計委、%，