【文章內(nèi)容簡介】 ，必須在規(guī)定的時(shí)間里與中標(biāo)單位簽定施工合同。2 、控制施工進(jìn)度。工程開工以后，建設(shè)單位必須在施工現(xiàn)場派駐甲方代表，督促施工單位按計(jì)劃施工，保證施工進(jìn)度。3 、加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)理。工程質(zhì)量進(jìn)行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理?？⒐を?yàn)收。5 、市政公建配套，應(yīng)按規(guī)定要求，與房屋施工同步進(jìn)行。積極做好配合工作，以保證水、電、煤氣等配套工作的盡快完成。 交付使用 資料匯總歸檔。（四） 銷售階段三、房地產(chǎn)開發(fā)審批手續(xù)（一） 項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究批復(fù)是一系列證件中首要證件，有了這個(gè)證件才能進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能申請(qǐng)領(lǐng)取其他證件。西安計(jì)劃主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和基本建設(shè)計(jì)劃的編制審批實(shí)施的主管部門。根據(jù)西安市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準(zhǔn)，具有在西安市從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)才能在西安從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)?？尚行匝芯渴菍?duì)擬建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行的分析、論證和評(píng)價(jià)。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟(jì)上是否能得到預(yù)期效益等個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評(píng)價(jià)意見。通過可行性研究報(bào)告，向政府推薦最佳方案。在編制的同時(shí)還要與市政、共用、供電、電信等部門共同確定“四源”（供水、煤氣、熱量、污水處理）供應(yīng)的可能性；根據(jù)規(guī)劃局的初步設(shè)計(jì)條件，作出可行性規(guī)劃方案。（二） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要領(lǐng)取兩個(gè)證件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市規(guī)劃局是本市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，區(qū)（縣）規(guī)劃局在市規(guī)劃局業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)下，依法管理本區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作。因此核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)。（區(qū)規(guī)劃分局為市規(guī)劃局派出機(jī)關(guān)，直屬市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)規(guī)劃分局具有審批5000㎡以下面積的權(quán)限，超過5000㎡需報(bào)市規(guī)劃局）（三） 建設(shè)用地批準(zhǔn)證書（土地管理局）西安市土地管理局是全市土地主管機(jī)關(guān)。（四） 房屋拆遷許可證（房屋管理局）進(jìn)行房屋拆遷的，應(yīng)取得西安市房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證。西安市房屋拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)房屋拆遷管理工作，具體由其下屬的兩個(gè)拆遷公司代表政府進(jìn)行拆遷工作的實(shí)施。 （五） 建設(shè)工程開工證（施工許可證）房地產(chǎn)開發(fā)單位領(lǐng)取的建設(shè)工程開工證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 （六） 土地證書（西安市人民政府頒發(fā)）（七） 商品房銷售證書（房屋管理局）四、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成及投資分析（一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成及投資分析 一）、土地成本1土地出讓金2 土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi)3 市政配套及集資費(fèi)4 實(shí)行招拍掛后，開發(fā)商一般拿到的是所謂的“凈地”，不含第三產(chǎn)業(yè)、3項(xiàng)，成本構(gòu)成一般有兩種形式：拍賣凈值+土地出讓金/拍賣凈值含土地出讓金。西安市將土地分為九類，土地出讓金約占成交價(jià)的25%左右。二）、前期費(fèi)用1 規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)2 三通一平費(fèi)3 工程招標(biāo)及辦理各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)三）、建安有關(guān)費(fèi)用1 建安費(fèi)（建筑安裝費(fèi)用） 多層約為1000元/平方米左右高層約為1500元/平方米左右2 四源費(fèi)、電貼費(fèi)（排污、自來水、暖氣、通信，變壓器貼費(fèi)，有時(shí)含商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）3 工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)4 小區(qū)配套建設(shè)及綠化等費(fèi)用（小區(qū)使用功能配套，道路綠化、水泵、鍋爐等費(fèi)用）四）、項(xiàng)目銷售及交易稅費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法。因其計(jì)算簡單、方便，在項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)其較短的小型項(xiàng)目評(píng)價(jià)上有廣泛的應(yīng)用。具體方法有：投資收益率法投資收益率又稱投資利潤或投資效果系數(shù)，主要用來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式如下：投資收益率=收益額/項(xiàng)目投資額100%式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。投資回收期法投資回收期就是用擬建項(xiàng)目的確凈收入來補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間，既項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投放資金的回收時(shí)間。投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額式中的項(xiàng)目投資額一般也應(yīng)考慮投資貸款利息。項(xiàng)目的年平均收益額是由項(xiàng)目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析是考慮資金時(shí)間價(jià)值的分析方法。常用的動(dòng)態(tài)分析法有凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對(duì)將來的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中就帶有某種不確定性因素。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學(xué)方法對(duì)項(xiàng)目投資效益做更進(jìn)一步分析。商務(wù)區(qū)知識(shí)商務(wù)中心區(qū)——CBDCBD即英文Central Business District 的縮寫，中文譯為商務(wù)中心區(qū)，最早產(chǎn)生于二十世紀(jì)二十年代的美國。大多數(shù)城市的CBD都經(jīng)歷了“小商業(yè)點(diǎn)（以商業(yè)為中心）——傳統(tǒng)商業(yè)中心（商業(yè)、辦公業(yè)混雜）——現(xiàn)代CBD（以商務(wù)辦公為中心）”這樣一個(gè)由初級(jí)向高級(jí)過度的過程。國際上著名的CBD：紐約的曼哈頓、東京的新宿、法國的拉德方斯、香港的中環(huán)以及上海的陸家嘴等。多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般占地三至五平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對(duì)較高。建筑量至少在四五百萬平方米以上，多的甚至超過千萬平方米，商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，聚集著規(guī)模宏大、錯(cuò)落有秩的建筑群，實(shí)力雄厚的企業(yè)王國，還有眾多創(chuàng)造財(cái)富神話的精英。商務(wù)中心區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類職能?，F(xiàn)代CBD可以概括為：A城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中；B 交通便利，人口流動(dòng)量大；C白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大；D位于城市黃金地帶，地價(jià)最高。SOHO——居家辦公，英文為Small Office , Home Office .意指小額投資、在家工作。其與傳統(tǒng)上班族最大的分別是工作與生活不在切割，辦公室與居家合二為一。居家辦公減輕了城市交通的壓力，較少了對(duì)環(huán)境的污染，節(jié)約了在路途上的時(shí)間。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用為SOHO提供了最可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，并出現(xiàn)了為SOHO一族量身定做的SOHO型住宅。SOHO與商住樓的主要區(qū)別在于，SOHO里不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)大量的客戶來來往往，住的就是主人本人，而不是公司全體，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴性非常強(qiáng)，而商住樓內(nèi)公司工作模式與寫字樓內(nèi)的公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網(wǎng)絡(luò)。MORE——互動(dòng)商務(wù)居住區(qū)，英文為：Mobile, Office, 、辦公室，住宅，其重點(diǎn)在“移動(dòng)辦公室”。廣義來說，就是讓住戶在購買了居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后可以同時(shí)享用會(huì)所內(nèi)專設(shè)的移動(dòng)商務(wù)中心服務(wù)，家居，辦公互不干擾。SOHO是一個(gè)純辦公室的家居概念，就是將家搬入辦公室中。而MORE不同，他本身源自貴族式的商業(yè)服務(wù)，其基礎(chǔ)是在一個(gè)高檔的的住宅社區(qū)中，配以全方位的商業(yè)服務(wù)，此方式較為完善地解決了SOHO的弊端，代表了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代現(xiàn)代家居發(fā)展的潮流和趨勢。 從國際上著名的CBD來看，中央商務(wù)區(qū)作為國際化都市的重要標(biāo)志，負(fù)擔(dān)著現(xiàn)代化都市的商務(wù)貿(mào)易中心和信息交流中心和信息交流中心的重要角色。是否成為北京的CBD，不僅僅意味著政府部門在發(fā)展政策上有所扶持，更回由此帶來房地產(chǎn)尤其是商務(wù)辦公樓，娛樂等多方面的商機(jī)，并以更好的環(huán)境吸引外商投資。CBD正是有這種特殊的“身份”，使得北京CBD的建設(shè)牽動(dòng)著朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的每一根神經(jīng)?，F(xiàn)在CBD的發(fā)展——商務(wù)功能的獨(dú)立隨著城市產(chǎn)業(yè)信息化，商貿(mào)化和金融地位的持續(xù)提高，要求城市提供更多環(huán)境良好的商務(wù)空間時(shí)，城市外圍地區(qū)將產(chǎn)生大規(guī)模集中化的商務(wù)空間。因此，現(xiàn)在CBD的概念已經(jīng)升級(jí)為特指國際中心城市的特定地區(qū)，它與全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，無論是在功能構(gòu)成，空間形象，還是在交通運(yùn)轉(zhuǎn)方式，設(shè)施配套