【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓商業(yè)用房 合計(jì)投資額（萬(wàn)元） 93358 7514 100872 1610 10023 112505所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來(lái)源——淄博市統(tǒng)計(jì)局933587514 1610 10023020220400006000080000100000商 品 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬(wàn) 元 ） 所 占 比 例19 / 1122022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓商業(yè)用房 合計(jì)投資額（萬(wàn)元） 254578 8252 262830 13517 23865 300212所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來(lái)源——淄博市統(tǒng)計(jì)局2545788252 13517 23865%% % %050000100000150000202200250000300000商 品 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬(wàn) 元 ） 所 占 比 例從上表可以看出 2022 年和 2022 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房投資額。而本市房地產(chǎn)投資中辦公樓、商業(yè)用房及其他類型的用途投資所占比例很小?？梢娮筒┦蟹康禺a(chǎn)投資以商品住宅投資為主，市場(chǎng)狀況相對(duì)成熟。 單位：萬(wàn)元按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓商業(yè)用房 合計(jì)2022 年 93358 7514 100872 1610 10023 1125052022 年 254578 8252 262830 13517 23865 30021220 / 112增長(zhǎng)% % % % % % %數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局上表顯示，2022 年各項(xiàng)都有不同程度的增長(zhǎng)，除了經(jīng)濟(jì)適用房外，增長(zhǎng)幅度都很高，超過(guò)了 100%，商品住宅的增長(zhǎng)為 %，辦公樓增長(zhǎng)%，商業(yè)用房的增長(zhǎng)為 %，可以看出， 2022 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的一年，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀 。淄博市的統(tǒng)計(jì)局資料表明，2022 年完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，正在開發(fā)的土地面積 萬(wàn)平方米，待開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，本年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米。2022 年完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，同樣可以看出，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)迅猛。淄博市 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓商業(yè)用房 合計(jì)施工面積 3404083 242268 3646351 130207 356914 4133472新開工面積 1894627 172052 2066679 56149 101210 2224038竣工面積 1721289 139887 1861176 70727 156022 208792521 / 112淄博市 2022 年商品住宅開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 施工面積 新開工面積 竣工面積2022 年 1755343 1113286 9746582022 年 3404083 1894627 1721289增長(zhǎng)% % % %資料來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局全年開工、竣工面積反映了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)年開發(fā)量，從以上表中可以看出： 2022 年的各項(xiàng)增長(zhǎng)幅度極大，2022 年淄博市房屋施工面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，新開工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，全年竣工面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對(duì)主流，經(jīng)濟(jì)適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補(bǔ)充。? 2022 年已銷售面積：房屋種類 商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓商業(yè)用房 合計(jì)22 / 112已售面積 1333148 124534 47174 132931 1637787成交額 173485 13359 7052 23129 217025數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局以上顯示，2022 年商品房已售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，較 2022 年有明顯的提高（2022 年全年實(shí)際銷售商品房 萬(wàn)平方米） ，增長(zhǎng)%。? 2022 年購(gòu)買分類統(tǒng)計(jì)：個(gè)人購(gòu)買 集團(tuán)購(gòu)買已售面積 1130468 202500比例 % %數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局以上顯示，2022 年個(gè)人購(gòu)買的比例占到了 %，集團(tuán)購(gòu)買僅占%，個(gè)人購(gòu)買依然是商品房的購(gòu)買主體，而集團(tuán)購(gòu)買的比例由 2022年的 %增長(zhǎng)到了 2022 年的 %，集團(tuán)購(gòu)買的比例在 2022 年有明顯上升。? 2022 年住宅平均價(jià)格圖23 / 112020040060080010001200商 品 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 住 宅平均價(jià)格（元/平方米）商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房 住宅2022 年 1060 868 10502022 年 1301 1072 1247增長(zhǎng)% % % %數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局 這里的住宅包括商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房淄博市住宅價(jià)格水平目前還較低，從上表實(shí)際銷售面積和實(shí)際銷售額可計(jì)算出：2022 年住宅平均價(jià)格為 元/平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為 元/平方米，商品住宅價(jià)格為 元/平方米。2022 年住宅平均價(jià)格為 1247 元/平方米，增長(zhǎng) %，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為1072 元/平方米，增長(zhǎng) %，商品住宅價(jià)格為 1301 元/平方米，增長(zhǎng)%，價(jià)格的提升幅度達(dá)到了兩成。24 / 112近幾年來(lái)，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入作為了重點(diǎn)工程。九五以來(lái)，淄博市重點(diǎn)工程累計(jì)投資完成 億元，先后開工建設(shè)重點(diǎn)工程 71 項(xiàng)。建設(shè)了博萊高速公路淄博段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴(kuò)建了華北路、西七路、張博路、臨淄人民路等，進(jìn)行了張南熱網(wǎng)、郵電擴(kuò)容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問(wèn)題，改善了投資環(huán)境。九五以來(lái)，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì) 億元。建設(shè)改造城市道路 160 公里，城市日供水能力達(dá)到 74 萬(wàn)立方米，日供電能力達(dá)到 156 萬(wàn)千瓦，城市生活燃?xì)馄蔬_(dá)到 100%，集中供熱面積 1199 萬(wàn)平方米，城市綠化覆蓋率達(dá)到%，人均綠地面積達(dá)到 平方米，城市化水平達(dá)到 43%，城市的存載力、凝聚力明顯增強(qiáng)。2022 年，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入 億元，比上一年增長(zhǎng) %，經(jīng)過(guò)大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進(jìn)一步完善了城鎮(zhèn)功能，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)了新的機(jī)遇和開發(fā)條件。淄博市是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市和“較大的市” ，轄張店、淄川、博山、周村、臨淄５個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源３個(gè)縣以及淄25 / 112博市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積 5938 平方公里，５個(gè)區(qū)各相距２０公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，形成組群。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、309 國(guó)道、濟(jì)青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及２０５國(guó)道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于淄博的中心城區(qū)張店。這幾年淄博市政府開始著手進(jìn)行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。另外，市政府舊城改造、破產(chǎn)工廠轉(zhuǎn)讓等將改變城市環(huán)境，還將形成一定數(shù)量的可開發(fā)用地，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。近年來(lái)，張店區(qū)牢固樹立抓城建就是抓經(jīng)濟(jì)的思想，以建設(shè)標(biāo)志性中心城區(qū)為目標(biāo)，按照治理完善建成區(qū)，開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化中心區(qū)的城建工作思路，重點(diǎn)抓了路、綠、水、樓、燈、廣場(chǎng)等城市要素建設(shè)。目前，張店區(qū)累計(jì)投資 12 億元用于城市建設(shè)，先后完成張店?yáng)|南和西南外環(huán)路、世紀(jì)路、張周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤(rùn)大道等 30 多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。另外，根據(jù)其他城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，新修建道路附近的土地開發(fā)會(huì)火熱起來(lái)，城區(qū)邊緣會(huì)形成新的居住和商業(yè)區(qū)。據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，26 / 112建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購(gòu)物、教育、娛樂(lè)、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。但離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域各項(xiàng)配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項(xiàng)目所在的西北部區(qū)域。但隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會(huì)成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進(jìn)的結(jié)果。總 之 ， 淄 博 市 市 區(qū) 市 政 配 套 基 本 能 滿 足 需 要 ， 但 城 市 環(huán) 境 仍 有 待 進(jìn) 一 步改 善 。 由 于 城 市 規(guī) 模 小 ， 城 市 邊 緣 離 市 中 心 不 過(guò) 幾 公 里 ， 可 以 借 用 到 市 中心 的 一 些 整 個(gè) 城 市 的 公 用 配 套 ， 不 存 在 明 顯 的 區(qū) 域 性 。 但 一 些 新 建 居 住 區(qū)的 便 利 設(shè) 施 會(huì) 明 顯 不 足 ， 需 要 在 開 發(fā) 過(guò) 程 中 針 對(duì) 購(gòu) 房 者 入 住 后 的 需 求 進(jìn) 行建 設(shè) 。基建投入方面，政府將進(jìn)一步加大投入。從市計(jì)委了解到，淄博市的主要發(fā)展目標(biāo)是：到 2022 年，全市人口達(dá)到 415 萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到157 萬(wàn)平方公里，城市化水平達(dá)到 55%。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點(diǎn)發(fā)展方向。建設(shè)中的淄博新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和靈活的投資方式，將使張店在未來(lái)的 510 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬(wàn)的城市人口崛起于世。另外，淄博舊城改造、淄博韓商工業(yè)園、南定建陶工業(yè)園、淄博臺(tái)商工業(yè)園、建設(shè)中的淄博科技工業(yè)園等的建設(shè)等都會(huì)使市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面更加完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也將更廣闊。27 / 112淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有培育成拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。在全國(guó)政策取消福利分房制度出臺(tái)以后，淄博市采取了單位集資建房的過(guò)渡性措施。目前淄博市的住房二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)放開，其中公房上市反響很大，從市房地產(chǎn)交易中心了解，近兩年來(lái)所辦理的產(chǎn)權(quán)交易絕大部分是二手住房。住房二級(jí)市場(chǎng)的活躍，將使很大一部分人有能力再次置業(yè)，這將促進(jìn)對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的需求，有利于淄博市住宅市場(chǎng)的發(fā)展。但從總體上看，住宅二級(jí)市場(chǎng)還不夠活躍，住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介行業(yè)還不成熟；三是交易稅費(fèi)名目繁多，費(fèi)用過(guò)高，手續(xù)繁雜?？傮w而言，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來(lái)，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，政府對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有完善的政策扶持和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，因此還需要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間才會(huì)比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。截止到2022年末，淄博私車（小轎車）擁有總量為19798輛，單2022年私車為5378輛，%，增長(zhǎng)速度之快達(dá)到了近年來(lái)的最高峰。28 / 112目前淄博市正處于的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)幅度也很大，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度。按照市政府保持 10%左右的增長(zhǎng)目標(biāo)，2022 年淄博市的 GDP 將超過(guò) 850 億元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力也將逐漸提高。 雖然目前淄博市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。由于淄博市土地招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會(huì)進(jìn)行開發(fā)，這使未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有一定幅度的增長(zhǎng)。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來(lái)幾年中將會(huì)上漲?？?之 ， 淄 博 市 未 來(lái) 經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 期 良 好 ， 城 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 也 有 很 大 發(fā) 展 空間 。 隨 著 購(gòu) 房 者 需 求 檔 次 的 提 高 、 發(fā) 達(dá) 城 市 開 發(fā) 和 營(yíng) 銷 經(jīng) 驗(yàn) 的 引 入 ， 也會(huì) 使 淄 博 市 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 水 平 逐 步 提 高 。29 / 112第二章 供應(yīng)市場(chǎng)研究通過(guò)對(duì)淄博市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解淄博市房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)，掌握目前市場(chǎng)上各項(xiàng)目具體情況、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項(xiàng)目以及其銷售情況。在對(duì)于市場(chǎng)基本情況的掌握之后，針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素如何對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析。發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“淄博市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成原因”和分析“淄博市住宅市場(chǎng)今后的發(fā)展方向” ，進(jìn)而挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)。通過(guò)對(duì)淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素，30 / 112運(yùn)用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。然后運(yùn)用德爾菲法根據(jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)于各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。、樣