【文章內(nèi)容簡介】 2022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類商品住宅經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓商業(yè)用房 合計投資額（萬元） 93358 7514 100872 1610 10023 112505所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來源——淄博市統(tǒng)計局933587514 1610 10023020220400006000080000100000商 品 住 宅 經(jīng) 濟 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬 元 ） 所 占 比 例19 / 1122022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類商品住宅經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓商業(yè)用房 合計投資額（萬元） 254578 8252 262830 13517 23865 300212所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來源——淄博市統(tǒng)計局2545788252 13517 23865%% % %050000100000150000202200250000300000商 品 住 宅 經(jīng) 濟 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬 元 ） 所 占 比 例從上表可以看出 2022 年和 2022 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠遠大于經(jīng)濟適用房投資額。而本市房地產(chǎn)投資中辦公樓、商業(yè)用房及其他類型的用途投資所占比例很小?？梢娮筒┦蟹康禺a(chǎn)投資以商品住宅投資為主，市場狀況相對成熟。 單位：萬元按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓商業(yè)用房 合計2022 年 93358 7514 100872 1610 10023 1125052022 年 254578 8252 262830 13517 23865 30021220 / 112增長% % % % % % %數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局上表顯示，2022 年各項都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為 %，辦公樓增長%，商業(yè)用房的增長為 %，可以看出， 2022 年是房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀 。淄博市的統(tǒng)計局資料表明，2022 年完成開發(fā)土地面積 萬平方米，正在開發(fā)的土地面積 萬平方米，待開發(fā)土地面積 萬平方米，本年購置土地面積 萬平方米。2022 年完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %，同樣可以看出，淄博房地產(chǎn)市場發(fā)展相當迅猛。淄博市 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 商品住宅經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓商業(yè)用房 合計施工面積 3404083 242268 3646351 130207 356914 4133472新開工面積 1894627 172052 2066679 56149 101210 2224038竣工面積 1721289 139887 1861176 70727 156022 208792521 / 112淄博市 2022 年商品住宅開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 施工面積 新開工面積 竣工面積2022 年 1755343 1113286 9746582022 年 3404083 1894627 1721289增長% % % %資料來源：淄博市統(tǒng)計局全年開工、竣工面積反映了一個地區(qū)房地產(chǎn)年開發(fā)量，從以上表中可以看出： 2022 年的各項增長幅度極大，2022 年淄博市房屋施工面積達到了 萬平方米，增長 %，新開工面積達到 萬平方米，增長 %，全年竣工面積達到了 萬平方米，增長 %。淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對主流，經(jīng)濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補充。? 2022 年已銷售面積：房屋種類 商品住宅經(jīng)濟適用房 辦公樓商業(yè)用房 合計22 / 112已售面積 1333148 124534 47174 132931 1637787成交額 173485 13359 7052 23129 217025數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局以上顯示，2022 年商品房已售面積達 萬平方米，較 2022 年有明顯的提高（2022 年全年實際銷售商品房 萬平方米） ，增長%。? 2022 年購買分類統(tǒng)計：個人購買 集團購買已售面積 1130468 202500比例 % %數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局以上顯示，2022 年個人購買的比例占到了 %，集團購買僅占%，個人購買依然是商品房的購買主體，而集團購買的比例由 2022年的 %增長到了 2022 年的 %，集團購買的比例在 2022 年有明顯上升。? 2022 年住宅平均價格圖23 / 112020040060080010001200商 品 住 宅 經(jīng) 濟 適 用 房 住 宅平均價格（元/平方米）商品住宅經(jīng)濟適用房 住宅2022 年 1060 868 10502022 年 1301 1072 1247增長% % % %數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局 這里的住宅包括商品住宅、經(jīng)濟適用房淄博市住宅價格水平目前還較低，從上表實際銷售面積和實際銷售額可計算出：2022 年住宅平均價格為 元/平方米，其中經(jīng)濟適用房價格為 元/平方米，商品住宅價格為 元/平方米。2022 年住宅平均價格為 1247 元/平方米，增長 %，其中經(jīng)濟適用房價格為1072 元/平方米，增長 %，商品住宅價格為 1301 元/平方米，增長%，價格的提升幅度達到了兩成。24 / 112近幾年來，為了改進城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入作為了重點工程。九五以來，淄博市重點工程累計投資完成 億元，先后開工建設(shè)重點工程 71 項。建設(shè)了博萊高速公路淄博段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴建了華北路、西七路、張博路、臨淄人民路等，進行了張南熱網(wǎng)、郵電擴容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問題，改善了投資環(huán)境。九五以來，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計 億元。建設(shè)改造城市道路 160 公里，城市日供水能力達到 74 萬立方米，日供電能力達到 156 萬千瓦，城市生活燃氣汽化率達到 100%，集中供熱面積 1199 萬平方米，城市綠化覆蓋率達到%，人均綠地面積達到 平方米，城市化水平達到 43%，城市的存載力、凝聚力明顯增強。2022 年，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入 億元，比上一年增長 %，經(jīng)過大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進一步完善了城鎮(zhèn)功能，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來了新的機遇和開發(fā)條件。淄博市是國務(wù)院批準的山東半島經(jīng)濟開放區(qū)城市和“較大的市” ，轄張店、淄川、博山、周村、臨淄５個區(qū)和桓臺、高青、沂源３個縣以及淄25 / 112博市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積 5938 平方公里，５個區(qū)各相距２０公里左右，城鄉(xiāng)交錯，形成組群。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟結(jié)合點，同時也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。境內(nèi)膠濟鐵路、309 國道、濟青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及２０５國道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于淄博的中心城區(qū)張店。這幾年淄博市政府開始著手進行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。另外，市政府舊城改造、破產(chǎn)工廠轉(zhuǎn)讓等將改變城市環(huán)境，還將形成一定數(shù)量的可開發(fā)用地，促進房地產(chǎn)開發(fā)。淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。近年來，張店區(qū)牢固樹立抓城建就是抓經(jīng)濟的思想，以建設(shè)標志性中心城區(qū)為目標，按照治理完善建成區(qū)，開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化中心區(qū)的城建工作思路，重點抓了路、綠、水、樓、燈、廣場等城市要素建設(shè)。目前，張店區(qū)累計投資 12 億元用于城市建設(shè)，先后完成張店東南和西南外環(huán)路、世紀路、張周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤大道等 30 多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。另外，根據(jù)其他城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，新修建道路附近的土地開發(fā)會火熱起來，城區(qū)邊緣會形成新的居住和商業(yè)區(qū)。據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級和地方政府機關(guān)等單位，26 / 112建設(shè)時間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。但離市中心較遠的區(qū)域各項配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項目所在的西北部區(qū)域。但隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進的結(jié)果?？?之 ， 淄 博 市 市 區(qū) 市 政 配 套 基 本 能 滿 足 需 要 ， 但 城 市 環(huán) 境 仍 有 待 進 一 步改 善 。 由 于 城 市 規(guī) 模 小 ， 城 市 邊 緣 離 市 中 心 不 過 幾 公 里 ， 可 以 借 用 到 市 中心 的 一 些 整 個 城 市 的 公 用 配 套 ， 不 存 在 明 顯 的 區(qū) 域 性 。 但 一 些 新 建 居 住 區(qū)的 便 利 設(shè) 施 會 明 顯 不 足 ， 需 要 在 開 發(fā) 過 程 中 針 對 購 房 者 入 住 后 的 需 求 進 行建 設(shè) ?；ㄍ度敕矫妫畬⑦M一步加大投入。從市計委了解到，淄博市的主要發(fā)展目標是：到 2022 年，全市人口達到 415 萬，建成區(qū)面積達到157 萬平方公里，城市化水平達到 55%。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點發(fā)展方向。建設(shè)中的淄博新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。國際化的規(guī)劃設(shè)計和靈活的投資方式，將使張店在未來的 510 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬的城市人口崛起于世。另外，淄博舊城改造、淄博韓商工業(yè)園、南定建陶工業(yè)園、淄博臺商工業(yè)園、建設(shè)中的淄博科技工業(yè)園等的建設(shè)等都會使市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面更加完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也將更廣闊。27 / 112淄博市房地產(chǎn)市場處于剛起步階段，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動國民經(jīng)濟增長的動力。在全國政策取消福利分房制度出臺以后，淄博市采取了單位集資建房的過渡性措施。目前淄博市的住房二級和三級市場已經(jīng)放開，其中公房上市反響很大，從市房地產(chǎn)交易中心了解，近兩年來所辦理的產(chǎn)權(quán)交易絕大部分是二手住房。住房二級市場的活躍，將使很大一部分人有能力再次置業(yè)，這將促進對住房一級市場的需求，有利于淄博市住宅市場的發(fā)展。但從總體上看，住宅二級市場還不夠活躍，住宅二級市場發(fā)育嚴重不足。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介行業(yè)還不成熟；三是交易稅費名目繁多，費用過高，手續(xù)繁雜?？傮w而言，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，政府對整個產(chǎn)業(yè)也沒有完善的政策扶持和長遠發(fā)展計劃，因此還需要經(jīng)過很長一段時間才會比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。截止到2022年末，淄博私車（小轎車）擁有總量為19798輛，單2022年私車為5378輛，%，增長速度之快達到了近年來的最高峰。28 / 112目前淄博市正處于的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟增長平穩(wěn)，每年增長幅度也很大，預(yù)計未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展仍會保持較高的增長速度。按照市政府保持 10%左右的增長目標，2022 年淄博市的 GDP 將超過 850 億元，經(jīng)濟綜合實力也將逐漸提高。 雖然目前淄博市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。由于淄博市土地招投標政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會進行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲?？?之 ， 淄 博 市 未 來 經(jīng) 濟 預(yù) 期 良 好 ， 城 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 也 有 很 大 發(fā) 展 空間 。 隨 著 購 房 者 需 求 檔 次 的 提 高 、 發(fā) 達 城 市 開 發(fā) 和 營 銷 經(jīng) 驗 的 引 入 ， 也會 使 淄 博 市 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 水 平 逐 步 提 高 。29 / 112第二章 供應(yīng)市場研究通過對淄博市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解淄博市房地產(chǎn)供應(yīng)特點，掌握目前市場上各項目具體情況、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目以及其銷售情況。在對于市場基本情況的掌握之后，針對項目的區(qū)位特點、供應(yīng)量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項進行綜合對比分析。發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“淄博市住宅市場現(xiàn)狀的形成原因”和分析“淄博市住宅市場今后的發(fā)展方向” ，進而挖掘市場空白點。通過對淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項目的因素，30 / 112運用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項目的影響程度。然后運用德爾菲法根據(jù)這幾個影響因素對于各項目進行綜合評分，得出各項目的綜合品質(zhì)。、樣