中關(guān)村5號(hào)地項(xiàng)目投資分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-15 22:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃道路、綠化景觀，是整體建設(shè)，而不是單體樓的建設(shè)?！ ≈嘘P(guān)村客戶還是以高科技企業(yè)為主。中關(guān)村西區(qū)寫字樓地上供應(yīng)量是110萬(wàn)平方米。寄居中關(guān)村的企業(yè)一般來說有兩種需求：一種是人力資源，海淀區(qū)的高校、科研院所云集，優(yōu)勢(shì)自然不必說；一種是研發(fā)機(jī)構(gòu)，它的第一市場(chǎng)就在這里，所以企業(yè)不會(huì)離開。 2004年初，對(duì)中關(guān)村來說將是一個(gè)極具歷史意義的時(shí)刻。中關(guān)村核心區(qū)———中關(guān)村廣場(chǎng)的中關(guān)村金融中心、理想國(guó)際大廈、中國(guó)電子大廈等七、八座甲A級(jí)寫字樓將陸續(xù)封頂，進(jìn)入全面市場(chǎng)銷售階段?！?003年的數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓供應(yīng)面積約有40萬(wàn)建筑平方米。根據(jù)目前的情況估算，2004年寫字樓的供應(yīng)面積必然會(huì)比2003年多，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也比往年更甚?！?2004年中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓存在著集中放量上市的情況。同樣在2004年，北京各大區(qū)域的寫字樓集中供應(yīng)的量也非常多，甚至有業(yè)內(nèi)人士戲稱，2004年的北京為“寫字樓放量年”。對(duì)中關(guān)村廣場(chǎng)的每一個(gè)寫字樓來說，都面臨著雙重競(jìng)爭(zhēng)格局：一是與區(qū)外寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)，二是區(qū)內(nèi)各大寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)。與區(qū)外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度大于區(qū)內(nèi)企業(yè)的相互競(jìng)爭(zhēng)。與周邊項(xiàng)目相比較，在價(jià)位上，中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓明顯處于劣勢(shì)。中關(guān)村廣場(chǎng)周邊的甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)一般都是12000元/平方米，而區(qū)內(nèi)的寫字樓的售價(jià)則為18000元/平方米。從中可以看出，區(qū)內(nèi)的寫字樓售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的寫字樓，幅度達(dá)到40%50%。這也是中關(guān)村廣場(chǎng)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)力受損的一個(gè)重要原因。中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓之所以有這么高的價(jià)格，一個(gè)重要因素是土地成本高。中關(guān)村廣場(chǎng)的土地一級(jí)開發(fā)是由北京科技園建設(shè)股份有限公司統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)施的。立體交通系統(tǒng)、統(tǒng)一中水處理、大面積綠化、完善商務(wù)設(shè)施及供電、制冷采暖方面都是全面統(tǒng)一建設(shè)和配套。中關(guān)村廣場(chǎng)的面貌在2004年年中將會(huì)發(fā)生根本性變化。據(jù)中關(guān)村管委會(huì)透露，2004年年中，區(qū)內(nèi)道路將會(huì)開通并進(jìn)行試運(yùn)行，市政管道、水電等基礎(chǔ)設(shè)施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以運(yùn)行。并且，面積達(dá)13萬(wàn)平方米的地下商城目前已經(jīng)完成60%70%的招商，家樂福等幾家大型商業(yè)企業(yè)都已在此落戶。亞洲最大的空中花園也已經(jīng)初具規(guī)模。對(duì)于具體項(xiàng)目的銷售政策，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷發(fā)生變化。從總體供給結(jié)構(gòu)來看，隨著區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)的進(jìn)一步放大和有效需求不足的進(jìn)一步持續(xù)，在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，中關(guān)村廣場(chǎng)的許多項(xiàng)目在銷售上，從只售不租改為租售并舉成為普遍現(xiàn)象。而且隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷加大，出售寫字樓供給轉(zhuǎn)為租賃的面積將繼續(xù)增加。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸普遍緊縮、多層次房地產(chǎn)金融市場(chǎng)遲遲不能建立的情況下，本地區(qū)的多數(shù)開發(fā)商仍將處于短期資金運(yùn)作長(zhǎng)期項(xiàng)目的境況，回收資金的壓力和規(guī)避更大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的需求將使市場(chǎng)新增項(xiàng)目的入市仍然以出售方式為主。 ：通過對(duì)中關(guān)村寫字樓現(xiàn)狀的分析和了解，該區(qū)域?qū)懽謽羌卸冗^大，而酒店式公寓的供應(yīng)量相對(duì)較少，且售價(jià)較高（區(qū)內(nèi)酒店式公寓的售價(jià)在14000員/平米左右）。故項(xiàng)目定位采用酒店式公寓兼部分商業(yè)。項(xiàng)目投資估算 開發(fā)成本估算 項(xiàng)目土地毛地價(jià)25667萬(wàn)元，項(xiàng)目土地出讓金為1090元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣31059萬(wàn)元。單位可銷售面積成本為31059/（地上面積）=53
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