【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7年 9月07年10鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — 2022年商品住宅供銷(xiāo)趨勢(shì) 2022年 112月鄭州市商品房住宅投放量及銷(xiāo)售量均呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，全年 鄭州市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，銷(xiāo)售面積 ，市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求， 存量住宅得到有效消化； 2022年 14月份住宅銷(xiāo)售面積基本保持平穩(wěn)趨勢(shì)；進(jìn)入 5月份以來(lái)，商品住宅的預(yù)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銷(xiāo)售面積，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)一片火爆的景象； 18月份住宅批準(zhǔn)預(yù)售 586萬(wàn)平米，實(shí)際銷(xiāo)售面積 571萬(wàn)平米，基本上呈現(xiàn)平衡局面。 10月住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售不是很理想，銷(xiāo)售面積大幅下挫。 020406080100120140單位：萬(wàn)平米020406080100120商品住宅預(yù)售面積 34 9 . 1 40 78 44 77 37 50 82 63 64 89 55 60 43 120 50 112 76 70 98 62商品住宅銷(xiāo)售面積 46 29 58 71 65 60 46 76 58 51 82 74 71 47 58 70 58 83 85 99 53 501 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月07年 1月07年 2月07年 3月07年 4月07年 5月07年 6月07年 7月07年 8月07年 9月07年10鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — 2022年價(jià)格趨勢(shì) 2022年 112月鄭州市商品房及商品住宅成交均價(jià)均表現(xiàn)為穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控并未對(duì)鄭州房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大影響，成交價(jià)格與成交量呈現(xiàn)雙升局面， 07年 16月成交均價(jià)明顯回升； 07年 8月份商品房的銷(xiāo)售均價(jià)相較于 7月略有下降；但在 9月份，商品房均價(jià)環(huán)比增幅為 %， 10月份 4153元 /平米的均價(jià)創(chuàng)歷史新高， 10月份均價(jià)為 3945元 /平米，環(huán)比增幅為 %，住宅的銷(xiāo)售均價(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)； 鄭州市商品住宅均價(jià)從 2022年 1月的 2968元 /平米漲到了 10月份的 3945元 /平米，漲幅接近 1000元 /平米。 050010001500202225003000350040004500單位：元/平米050010001500202225003000350040004500商品房均價(jià) 2822 3013 3053 2984 3251 3305 3316 3138 3445 3439 3410 3405 3299 3431 3527 3829 4105 3949 3978 3900 4124 4153住宅均價(jià) 2457 2699 2787 2737 2993 3063 3053 3004 3089 3355 3129 3074 2958 3128 3266 3268 3573 3593 3624 3636 3704 39451 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月07 年 1月07 年 2月07 年 3月07 年 4月07 年 5月07 年 6月07 年 7月07 年 8月07 年 9月07 年 10月鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市歷年商品住宅供銷(xiāo)趨勢(shì)分析 鄭州市歷年商品住宅供銷(xiāo)趨勢(shì)分析 y = 2 + 191 0 200 400 600 800 1000 單位：萬(wàn)平方米 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 224 321 住宅銷(xiāo)售面積 191 住宅供銷(xiāo)比 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 鄭州市歷年商品住宅銷(xiāo)售面積占商品房銷(xiāo)售面積比例高達(dá) 90% 左右，商品住宅歷年成交量增幅 除 05 年外基本在 15% 以上， 06 年同比增幅高達(dá) 34% ，相比之下商品住宅投放量增幅在 03 和 05 年 出現(xiàn)兩個(gè)低谷，總體上投放量小于銷(xiāo)售量， 06 年供不應(yīng)求趨勢(shì)進(jìn)一步加大。 根據(jù) 2022 至 2022 年商品住宅成交量數(shù)據(jù)線性回歸預(yù)測(cè) 2022 年成交量將達(dá)到 870 萬(wàn)平方米，同比 增幅約 22% ，住宅市場(chǎng)需求空間依然很大。 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年上 2022全年 商品房施工面積 587 694 885 1278 1556 1819 2665 商品房新開(kāi)工面積 216 314 366 580 612 634 1176 商品房竣工面積 178 154 230 304 309 422 487 商品房銷(xiāo)售面積 200 245 281 399 556 599 792 430 970 預(yù)計(jì)每年存量 171 135 238 299 388 586 697 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì) 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 55 60 43 120 50 112 76 70 586 商品住宅銷(xiāo)售面積 71 47 58 70 58 83 85 99 571 鄭州市商品房供需失衡 按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，鄭州前一年度商品房存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于下一年度銷(xiāo)售量，一般為比例為65％－ 76％。由此可以推測(cè)：樓盤(pán)消售周期一般低于一年，并且，樓盤(pán)平均銷(xiāo)售率約為 75％以上。同時(shí)，由于土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，這將勢(shì)必造成未來(lái)兩年內(nèi)商品房供需失衡。 2022年上半年，鄭州市商品房?jī)r(jià)格同比漲幅以超過(guò) 20％，目前，鄭州市商品房市場(chǎng)已呈現(xiàn)價(jià)增量減趨勢(shì)，甚至還出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)待售現(xiàn)象。 2022年鄭州市商品住宅銷(xiāo)售情況 2022－ 2022年鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 73％ 76％ 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 2022年住房建設(shè)目標(biāo)區(qū)域分布 序號(hào) 區(qū)位 建設(shè)住房（萬(wàn)㎡） 普通商品住房（萬(wàn)㎡） 限價(jià)商品住房（萬(wàn)㎡） 經(jīng)濟(jì)適用住房（萬(wàn)㎡） 廉租住房（萬(wàn)㎡） 周轉(zhuǎn)住房（萬(wàn)㎡） 企業(yè)集資建經(jīng)濟(jì)適用住房（萬(wàn)㎡） 1 東區(qū)（含鄭東新區(qū)） 185 165 20 0 0 0 40 2 西區(qū) 125 63 35 23 0 4 3 南區(qū) 79 40 13 20 3 3 4 北區(qū) 172 89 46 30 4 3 5 中區(qū) 66 46 17 3 0 0 6 高新技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 20 11 5 4 0 0 7 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 13 6 4 3 0 0 8 合計(jì) 660 420 140 83 7 10 40 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 開(kāi)發(fā)建設(shè)量增長(zhǎng)趨勢(shì) 鄭州市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)量發(fā)展趨勢(shì)050010001500202225003000單位：萬(wàn)平方米商品房新開(kāi)工面積216 314 366 580 612 634 1176 商品房施工面積587 694 885 1278 1556 1819 2665 商品房竣工面積178 154 230 304 309 422 487 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022? 鄭州市商品房新開(kāi)工面積和施工面積在 20 06 年出現(xiàn)突增，新開(kāi)工面積 1 17 6 萬(wàn)平方米，同比增幅86% ，施工面積 26 6 5 萬(wàn)平方米，同比增幅 47% ，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的大幅增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)；而竣工面積增長(zhǎng)幅度有限。鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 投資信心走勢(shì)分析 鄭州市商品房新開(kāi)工/ 施工面積發(fā)展趨勢(shì)新開(kāi)工/施工面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022? 鄭州市歷年新開(kāi)工面積與施工面積比例基本保持在 0 . 4 左右，說(shuō)明鄭州市開(kāi)發(fā)公司對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景保持穩(wěn)定的投資信心，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)看好。鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 竣工面積 /銷(xiāo)售面積 鄭州市商品房竣工面積/ 銷(xiāo)售面積發(fā)展趨勢(shì)竣工面積/ 銷(xiāo)售面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022? 鄭州市歷年竣工面積與銷(xiāo)售面積比例均保持在 1. 0 以下，而且呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，從側(cè)面反映出鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供不應(yīng)求的市場(chǎng)形勢(shì)。鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃（ 1） “十一五 ” 鄭州住房規(guī)劃區(qū)域分布 序號(hào) 區(qū)位 范圍 新建住房總量 所占比例 1 東區(qū) 農(nóng)業(yè)路以南、經(jīng)三路 —城東路以東區(qū)域含鄭東新區(qū) 23% 2 南區(qū) 淮河路以南、城東路以西區(qū)域 22% 3 西區(qū) 淮河路以北、嵩山路以西區(qū)域 20% 4 北區(qū) 農(nóng)業(yè)路以北、南陽(yáng)路以東區(qū)域 18% 5 中區(qū) 農(nóng)業(yè)路 —嵩山路 —淮河路 —城東路 —經(jīng)三路圍合區(qū)域 12% 6 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 100 3% 7 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 2% 8 合計(jì) 用地總量： 26325畝 3334 100% 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃（ 2） “十一五 ” 鄭州住房建設(shè)結(jié)構(gòu) 序號(hào) 住房類(lèi)型 建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)平方米） 占比 1 普通商品住房 2348 63% 2 限價(jià)商品住房 632 17% 3 經(jīng)濟(jì)適用住房 461 % 4 廉租住房 25 % 5 周轉(zhuǎn)住房 59 % 6 房改危舊房改造 195 % 7 合計(jì) 3720 100% 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃（ 3） 鄭州市 “ 十一五 ” 住房建設(shè)目標(biāo)年度分布 年度 2022年下半年 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 規(guī)模（萬(wàn)平方米） 234 700 750 810 840 3720 鄭州市 “ 十一五 ” 政策性保證住房建設(shè)目標(biāo)年度分布 年度 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 規(guī)模（萬(wàn)平方米） 120 140 150 162 168 740 鄭州市 “ 十一五 ” 政策性保證住房建設(shè)用地目標(biāo)年度分布 年度 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 規(guī)模（畝） 945 1110 1185 1275 1335 5850 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃（ 4） 2022年住房建設(shè)目標(biāo)區(qū)域分布 序號(hào) 區(qū)位 建設(shè)住房（萬(wàn)㎡） 普通商品住房（萬(wàn)㎡） 限價(jià)商品住房（萬(wàn)㎡） 經(jīng)濟(jì)適用住房（萬(wàn)㎡） 廉租住房（萬(wàn)㎡） 周轉(zhuǎn)住房（萬(wàn)㎡） 企業(yè)集資建經(jīng)濟(jì)適用住房（萬(wàn)㎡） 1 東區(qū)（含鄭 東新區(qū)） 185 165 20 0 0 0 40 2 西區(qū) 125 63 35 23 0 4 3 南區(qū) 79 40 13 20 3 3 4 北區(qū) 172 89 46 30 4 3 5 中區(qū) 66 46 17 3 0 0 6 高新技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū) 20 11 5 4 0 0 7 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū) 13 6 4 3 0 0 8 合計(jì) 660 420 140 83 7 10 40 9 2022年下半年 234 102 12 75 6 4 35 從住房建設(shè)規(guī)劃上看，項(xiàng)目所在北區(qū)新增普通商品住房規(guī)模有限，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好形勢(shì)。 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市房地產(chǎn)板塊分析 西北板塊 西南板塊 東南板塊 鄭東板塊 北環(huán)板塊 東風(fēng)板塊 行政板塊 隴海板塊 商業(yè)板塊 工人路地塊 鑫苑（中國(guó)）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 北環(huán)以北 (北環(huán)和東風(fēng) )：正在走出 “ 價(jià)格洼地 ” (價(jià)格區(qū)間： 3800－ 4600元 /平方米 ) 北環(huán)以北區(qū)域房地產(chǎn)可以用 “ 價(jià)值高地、價(jià)格洼地 ” 來(lái)形容，北環(huán)以北區(qū)域居住環(huán)境優(yōu)越，但現(xiàn)在樓盤(pán)的價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域較低。該區(qū)域前期項(xiàng)目多為經(jīng)濟(jì)適用房，在一定程度上制約了區(qū)域檔次的整體提升，其價(jià)格的攀升較其他區(qū)域滯后。此外，區(qū)域內(nèi)外來(lái)人口比重大，這也成為制約價(jià)格的重要因素。 鄭東新區(qū)：地產(chǎn)進(jìn)入 “ 收獲年 ” (價(jià)格區(qū)間： 5000－ 7500/平方米 ) 在經(jīng)歷了快速起步期之后， 2022年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展周期，入住率提高，大型企業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始大量進(jìn)駐，水域靚城的理想逐漸成為現(xiàn)實(shí)。住宅市場(chǎng)方面，鄭東新區(qū)的熱點(diǎn)維持在原有項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)上。 西北板塊：地產(chǎn)明天會(huì)更好 (價(jià)格區(qū)間： 4000－ 5000