【正文】 序號 區(qū)位 建設住房（萬㎡） 普通商品住房（萬㎡） 限價商品住房（萬㎡） 經(jīng)濟適用住房（萬㎡） 廉租住房（萬㎡） 周轉(zhuǎn)住房（萬㎡） 企業(yè)集資建經(jīng)濟適用住房（萬㎡） 1 東區(qū)（含鄭 東新區(qū)） 185 165 20 0 0 0 40 2 西區(qū) 125 63 35 23 0 4 3 南區(qū) 79 40 13 20 3 3 4 北區(qū) 172 89 46 30 4 3 5 中區(qū) 66 46 17 3 0 0 6 高新技術(shù)開 發(fā)區(qū) 20 11 5 4 0 0 7 經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū) 13 6 4 3 0 0 8 合計 660 420 140 83 7 10 40 9 2022年下半年 234 102 12 75 6 4 35 從住房建設規(guī)劃上看，項目所在北區(qū)新增普通商品住房規(guī)模有限，對本項目來說是一個利好形勢。 2022年上半年，鄭州市商品房價格同比漲幅以超過 20％，目前，鄭州市商品房市場已呈現(xiàn)價增量減趨勢，甚至還出現(xiàn)部分開發(fā)商捂盤待售現(xiàn)象。 根據(jù) 2022 至 2022 年商品住宅成交量數(shù)據(jù)線性回歸預測 2022 年成交量將達到 870 萬平方米，同比 增幅約 22% ，住宅市場需求空間依然很大。 020406080100120140160單位：萬平米020406080100120商品房預售面積 43 11 49 93 51 89 41 60 103 69 70 104 61 72 52 140 70 129 93 101 110 74商品房銷售面積 51 32 68 78 70 66 51 81 63 60 90 82 79 52 64 81 65 90 93 112 67 581 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月07年 1月07年 2月07年 3月07年 4月07年 5月07年 6月07年 7月07年 8月07年 9月07年10鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市房地產(chǎn)市場分析 — 2022年商品住宅供銷趨勢 2022年 112月鄭州市商品房住宅投放量及銷售量均呈穩(wěn)步增長趨勢，全年 鄭州市商品房住宅批準預售面積 ，銷售面積 ，市場表現(xiàn)供不應求， 存量住宅得到有效消化； 2022年 14月份住宅銷售面積基本保持平穩(wěn)趨勢；進入 5月份以來，商品住宅的預售面積遠遠小于銷售面積，住宅市場出現(xiàn)一片火爆的景象； 18月份住宅批準預售 586萬平米，實際銷售面積 571萬平米，基本上呈現(xiàn)平衡局面。高于 3的城市，房地產(chǎn)價格處于較為合理水平，住房需求以居住、住房改善為主，消費者具有一定購買能力，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿Α? 三、商品住宅銷售均價呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，二手房市場漸趨活躍；非住宅商品房成交均價相對穩(wěn)定。 鄭州市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022固定資產(chǎn)投資增幅 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟分析 — 居民收入及消費增長趨勢 鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度基本保持在 1 0 %以上，增幅從 04 年開始有下降趨勢，且低于經(jīng)濟總量的增長幅度；人均消費性支出也增長趨緩， 06 年人均消費性支出 7 7 3 1元，增幅 5 . 4 3 % ，城鎮(zhèn)居民消費潛力有待進一步挖掘。 鄭州市人均 G D P 增長趨勢0100002022030000單位：元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均 G D P 11008 12225 13584 15910 18800 23171 27798人均 G D P 增幅 1 1 . 0 3 1 1 . 0 6 1 1 . 1 2 1 7 . 1 2 1 8 . 1 6 2 3 . 2 5 1 9 . 9 72022 2022 2022 2022 2022 2022 2022鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟分析 — 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢 鄭州市第二產(chǎn)業(yè)增加值從 02 年開始快速增長，平均增幅基本保持在 20% 以上， 06年突破千億，增幅達到 2 3 % ；第三產(chǎn)業(yè)增加值則從 04 年開始增幅持續(xù)在 20% 以上；二、三產(chǎn)業(yè)增長迅速，第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平緩，平均增幅約 1 0 % 。鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟 — GDP和人均 GDP 鄭州市 G D P 增勢穩(wěn)定，增長幅度保持在 1 1 % 以上。 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛， 2022年達到 ，連續(xù) 3年增幅保持在 36%以上。 在鄭州市土地供應逐年減少的情況下，上述這五點決定了該地塊未來升值潛力較大?。。? 地塊 SWOT分析與土地價值初步評價 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟狀況分析 第二部分 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟狀況分析 ?概況 ?人口 ?GDP和人均 GDP ； ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)； ?固定資產(chǎn)投資； ?房地產(chǎn)開發(fā)投資 ?房地產(chǎn)開發(fā)投資占比 ?居民收入及消費； ?人均住房使用面積 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市人口增長平穩(wěn)， 2022年全市人口 724萬，城鎮(zhèn)人口 436萬，占比 60%，城鎮(zhèn)化程度進一步提高。 社區(qū)配套與商業(yè)配套： 區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套還不成熟，附近區(qū)域沒有什么商業(yè)配套，最近的商業(yè)配套在 3公里 外的國基大學城。 居住氛圍及治安、危險源情況： 該地塊處于連霍高速公路以北，流動人員不多，以當?shù)鼐用駷橹?。?24米 〈 H《 40米時，建筑退紅線東退 10米，西退 10米，南退 8米。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 項目地理區(qū)位及周邊用地性質(zhì) 5號宗地 5號宗地 居住 公共綠地 公共綠地 中小學用地 2022（ 07）號地塊 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 6號地塊規(guī)劃控制條件 土地編號 土地用途 建設用地面積 (平方米 ) 容積率 總建筑面積(萬平方米 ) 建筑密度 綠地率 建筑限高（米） 使用年限 停車位（個） 出入口方位 5號儲備地 居住 梅園街南 25% 35% 40 70 751 東、南、北 梅園街北 432 東、西、南 注：按照規(guī)劃要求，該宗地梅園街南地塊需配建社區(qū)服務中心，居民停車場、物業(yè)管理、垃圾收集點、商業(yè)服務中心、居民存車處等。兩塊地隔金達路南北相望。 兩地塊周邊路網(wǎng)密集，交通便利，由于尚未大規(guī)模開發(fā)，自然環(huán)境較好。當 H《 24米時，東、南、北建筑退紅線分別各退 5米。 土地編號 土地用途 建設用地面積 (平方米 ) 容積率 總建筑面積(萬平方米 ) 建筑密度 綠地率 建筑限高（米） 使用年限 建筑退紅線要求 出入口方位 6號儲備地塊 居住 57289 28% 35% 24 70 東： 8米；西： 10米南： 8米；北： 8米 東、西、南、北 注：按照規(guī)劃要求，該宗地上需配建居民健身設施、配套建設、公廁等公共服務配套設施。且臨近的大學 城北區(qū)，許多老師、學生工作學習與此；地塊周圍耕地較多，居民人口密度較小， 該區(qū)域整體治安狀況良好，沒有易然、易爆等危險源和項目。 地塊周邊環(huán)境及市政配套 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 地塊平整交付； 要求項目總投資額不低于 ； 地塊未作地質(zhì)勘探和文物勘探； 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重，必須達到住房建筑面積的 70%以上； 建設時間要求如下：開工時間為取得 《 建筑工程施工許可證 》 30日內(nèi)動工，且動工期限自 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 簽訂之日起不超過 1年；竣工時間為取得 《 建筑工程施工許可證 》 起 2年內(nèi)。 鄭州市 GDP增長迅速， 2022年達到 ，環(huán)比增幅 %，人均 GDP達到 27798元，環(huán)比增幅約 20%。 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例 %，與其他省會城市相比偏低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然很大。04 年至 06 年連續(xù) 3 年增幅保持在 1 5 % 以上， 06 年達2 0 0 1 . 5 億元，同比增長1 5 . 7 % 。鄭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢050010001500單位：億元第一產(chǎn)業(yè)增加值42 44 46 49 61 72 77 第二產(chǎn)業(yè)增加值360 402 454 574 738 873 1071 第三產(chǎn)業(yè)增加值330 377 427 480 576 705 854 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟分析 — 固定資產(chǎn)投資增長迅速 鄭州市固定資產(chǎn)投資從 03年開始爆發(fā)式增長，增幅高達 %， 04年至 06年穩(wěn)定在25%以上增幅的高速增長狀態(tài)，說明鄭州市的城市基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)正處在快速發(fā)展階段。鄭州市城鎮(zhèn)人均可支配收入增長趨勢050001000015000單位：元0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %人均可支配收入6458 7266 7772 8647 9667 10750 11822增幅1 2 . 5 % 1 2 . 5 % 7 . 0 % 1 1 . 3 % 1 1 . 8 % 1 1 . 2 % 1 0 . 0 %2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022鄭州市人均消費性支出增長趨勢0202240006000800010000單位：元6 %4 %2 %0%2%4%6%8%10%12%人均消費支出5444 5894 5666 6127 6619 7333 7731增幅8 . 2 7 % 8 . 3 0 % 3 . 9 0 8 . 1 0 % 8 . 0 0 % 1 0 . 8 0 5 . 4 3 %2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 鄭州市宏觀經(jīng)濟分析 — 人均住房建筑面積 鄭州市人均住房面積增長趨勢0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 0單位：平方米/人0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %人均住房面積1 9 . 8 2 0 . 7 2 2 . 0 2 2 . 4 2 2 . 6 2 3 . 0 2 3 . 8 環(huán)比增幅2 . 1 % 4 . 5 % 6 . 3 % 1 . 8 % 0 . 9 % 1 . 8 % 3 . 5 %2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022鄭州市城市居民人均住房面積至 2 0 0 6 年達到 2 3 . 8 平方米 , 環(huán)比增幅達到% ，開發(fā)投資量的快速增長，在人均住房面積上得到了體現(xiàn)。 四、根據(jù)鄭州市歷年房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)回歸預測， 2022年鄭州市商品房銷售量將達到 970萬平方米，商品住宅銷售量將達到 870萬平方米，住宅全年成交均價將在 3500元 /平方米以上。鄭州 GDP水平及人均可支配收入全國排名均在前 30名，而房地產(chǎn)價格僅位于二線城市中等偏下水平，由此可以看出鄭州屬于具有投資潛力的城市。 10月住宅市場銷售不是很理想，銷售面積大幅下挫。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年上 2022全年 商品房施工面積 587 694 885 1278 1556 1819 2665 商品房新開工面積 216 314 366 580 612 634 1176 商品房竣工面積 178 154 230 304 309 422 487 商品房銷售面積 200 245 281 399 556 599 792 430 970 預計每年存量 171 135 2