【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)量進(jìn)行了反復(fù)的論證，力求以最精簡的人員達(dá)到最高的工作效率。招聘與培訓(xùn)：為保證管理區(qū)域內(nèi)的各項安全保衛(wèi)工作高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，保安部對人員招聘的條件也按照高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)，對文化程度、業(yè)務(wù)技能、身體條件等都作了嚴(yán)格的要求。大多數(shù)員工都是保安學(xué)校畢業(yè)的學(xué)員和退伍軍人。 所有員工上崗前都要經(jīng)過崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括環(huán)境熟悉、制度學(xué)習(xí)、專業(yè)技能學(xué)習(xí)等，并經(jīng)過考核合格方能上崗。同時在工作之余每周定期安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期進(jìn)行考核。消防工作：學(xué)校作為防火重點單位，消防工作更是保衛(wèi)工作的重中之重。在保安部進(jìn)駐省立醫(yī)院保健樓以后就在管理范圍內(nèi)成立了義務(wù)消防隊，制定了《省立醫(yī)院保健樓消防方案》，并對所有義務(wù)消防隊成員進(jìn)行了消防知識培訓(xùn)，內(nèi)容包括滅火器材的使用、報警的方法、疏散逃生的技能。組織義務(wù)消防隊并進(jìn)行了一次大型的滅火演練。建立了消防安全檢查制度、消防器材定期保養(yǎng)制度，并在每次大假前進(jìn)行消防安全大檢查。協(xié)助學(xué)校保衛(wèi)科進(jìn)行消防檢查、充實各學(xué)院滅火器材和規(guī)范了疏散標(biāo)志。 延伸服務(wù)工作：為加強精神文明建設(shè)，我們在員工中大力倡導(dǎo)救死扶傷、拾金不昧、見義勇為、互助互愛的精神。（四）、人員配置方案管理處工作人員崗位任職要求崗位職責(zé)應(yīng)具備條件備 注主任全面負(fù)責(zé)建工大廈物業(yè)管理工作大專以上文化，具4年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，統(tǒng)籌管理能力強，能編制計劃并付諸實施，懂經(jīng)營善管理。管理處主任由公司內(nèi)部委派。事務(wù)助理擇優(yōu)進(jìn)行選拔。事務(wù)助理協(xié)助主任完成各項工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息。大專以上文化，多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七大服務(wù)項目操作流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn)，實踐經(jīng)驗豐富。工程主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護，對各項服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)中專專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉智能化管理，綜合能力較強。日常維修工負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的日常維修，科室日常報修中專以上文化，具有熟練的維修技術(shù)，職業(yè)學(xué)校學(xué)生優(yōu)先配電室值班員負(fù)責(zé)高壓配電室的24小時值班工作，同時對各個小配電室的定期巡邏有供電部門認(rèn)可的作業(yè)上崗證，有3年以上的工作經(jīng)驗環(huán)境管理主管協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)保潔、綠化、護理的等方面的培訓(xùn)、計劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作中專以上學(xué)歷，有3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉保潔、綠化及會務(wù)接待工作流程，熟悉各類高檔設(shè)施保養(yǎng)手段，熟練掌握各種綠化、保潔機器的使用保潔員負(fù)責(zé)公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作有1年以上的保潔工作經(jīng)驗，初中文化水平綠化工負(fù)責(zé)園內(nèi)花木的澆水、施肥、修剪、更換、噴藥等綠化維護工作高中以上學(xué)歷，有3年以上綠化養(yǎng)護工作經(jīng)驗保安班長協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)保安方面的培訓(xùn)、計劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作中專以上學(xué)歷，有3年以上工作經(jīng)驗，熟悉保安工作流程，對各種突發(fā)事件的處理有著豐富的經(jīng)驗。門崗保安負(fù)責(zé)保健樓24小時警衛(wèi)，維護大門周圍公共秩序，物品的安全管理初中以上文化程度，轉(zhuǎn)業(yè)軍人、黨員優(yōu)先，作風(fēng)正派，軍事素質(zhì)過硬巡邏保安負(fù)責(zé)24小時保安巡邏，停車場管理，違章處理初中以上文化程度，轉(zhuǎn)業(yè)軍人、黨員優(yōu)先，作風(fēng)正派，軍事素質(zhì)過硬管理處職責(zé)（1） 負(fù)責(zé)對省立醫(yī)院保健樓實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受物業(yè)公司和省立醫(yī)院保健樓辦公室的指導(dǎo)和監(jiān)督。（2） 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。（3） 合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。（4） 定期對房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護。（5） 協(xié)調(diào)違章處理和落實投訴處理。（6） 開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。（7） 擬定本管理處工作計劃，并予以實施。（8） 做好質(zhì)量監(jiān)督工作，并做好記錄。（9） 積極參加創(chuàng)建“省優(yōu)、國優(yōu)”大樓的考評工作，提高管理服務(wù)水平。（10）做好省立醫(yī)院保健樓的安全防火工作。（11）做好醫(yī)療的輔助服務(wù)：例如導(dǎo)醫(yī)、護工、專業(yè)陪護等工作；協(xié)助科室做好物資的送配。例如跑單取藥、送檢驗標(biāo)本等（12）開展便民服務(wù)，如在院內(nèi)設(shè)立綜合服務(wù)臺、禮品店、鮮花店等管理處規(guī)章制度 規(guī)范系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ)，在省立醫(yī)院保健樓的物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建立一套內(nèi)容全面、專業(yè)性強、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。管理規(guī)章制度質(zhì)量監(jiān)督檢查規(guī)范用戶行為管理服務(wù)運作（4）人員考核制度（3）維護運作制度（2）崗位責(zé)任制（1）公眾管理制度規(guī)范崗位職責(zé)圖1 管理規(guī)章制度體系216。 公眾管理制度 為加強省立醫(yī)院保健樓的物業(yè)管理，維護全體住戶的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：業(yè)主（用戶）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放（停車場）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對管理處進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 216。 管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。216。 管理維護運作制度及標(biāo)準(zhǔn) 省立醫(yī)院保健樓管理將引進(jìn)ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護運作，對服務(wù)過程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項服務(wù)活動都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費的收費程序、建筑物的維護和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序、日常護理程序等。 作業(yè)指導(dǎo)書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、護理等工作檢查制度和檢查評分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎懲辦法，房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。216。 管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)l 管理人員考核制度——《員工考核及獎懲辦法》。l 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。六、日常物業(yè)管理運作原則：省立醫(yī)院保健樓內(nèi)日常機電運行、公共秩序、車輛、清潔、護理、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司運作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《機電設(shè)備管理工作手冊》、《消防工作手冊》、《維修工作手冊》、《保安工作手冊》、《清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注重每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評，加強日檢、周檢、月檢。日常各項工作，分別見圖示：1. 日常管理：管理處對省立醫(yī)院保健樓物業(yè)服務(wù)的日常管理，如下表：工作安排8：00~8：30處理業(yè)主申報投訴；8：30~9：30巡視；9：30~12：00跟蹤監(jiān)督；14：00~15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案：15：30~16：30巡視；16：30~18：30走訪、回訪?？?核標(biāo) 準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天； 巡視日常：2遍/天；走訪3次/周；1遍/月；回訪處理率：100%，回訪記錄100%。檢查內(nèi)容及處理方法日檢項目1. 。處理方法1. 記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集住戶的反饋意見；2. 對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理；1） 填寫意見轉(zhuǎn)呈表；2） 發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3） 即行關(guān)閉輕微不合格項目；4） 發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5） 發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報告。周檢項目全面檢查住宅區(qū)各項工作，著重對日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進(jìn)行檢查處理。處理辦法管理處主任組織房管員、班組長，對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴(yán)重不合格項制定糾正措施并報物業(yè)公司?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時日檢、周檢、月檢按ISO9000質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅校園”的考核驗收標(biāo)準(zhǔn)。2．設(shè)備運行與保養(yǎng)：校園公用設(shè)施設(shè)備運行、養(yǎng)護運作按照《機電設(shè)備管理工作手冊》規(guī)范運作。如下表：日常設(shè)備管理運作主要內(nèi)容運行組值班：保障校園供水供電、空調(diào)等正常運作并做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負(fù)責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備的設(shè)備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目、。處理方法按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報物業(yè)公司總經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家“優(yōu)秀示范校園”標(biāo)準(zhǔn)考核。3．日常維修養(yǎng)護：大樓及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作按照公司《維修工作手冊》規(guī)范運作。如下表：工作安排8：00~8：30處理申報投訴；8：30~10：00跟蹤監(jiān)督；10：30~12：00維護養(yǎng)護；14：00~15：30巡視維修養(yǎng)護；15：30~17：00整理學(xué)習(xí)；17：00~18：30回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補刷漆一次。天面：每年檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，零修及時，中小型維修通知水電部門；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目處理方法檢查項目處理方法按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報主任并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。4．治安、消防、車輛管理：按照ISO9000質(zhì)量體系《保安工作手冊》、規(guī)范運作。如下表：工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場：24小時；樓內(nèi)巡邏24小時消防監(jiān)控24小時流動巡查消防設(shè)施：1遍/周；園區(qū)安全：24小時違章行為：24小時；車輛停放：24小時突發(fā)事件：90120秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場。學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn) 練：2次/周；演示培訓(xùn)：1次/周。檢查項目及處理方法檢查項目1. 查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞討人員；2. 查違章停車、違章裝修；3. 查室外施工、搭建情況；4. 查亂擺賣現(xiàn)象；5. 查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；6. 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7. 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8. 查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項匯報隊長及事務(wù)助理，嚴(yán)重不合格項上報主任。考核標(biāo)準(zhǔn)平時按ISO9000質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。：按照ISO9000質(zhì)量體系《清潔工作手冊》規(guī)范運作。如下表：工作安排7：00~8：00地面清掃；8：00~9：30垃圾清運；9：30~10：30樓道清掃、噴藥；13：00~15：30樓面清掃；15：30~17：00垃圾清運。工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水刷一次；保 潔10小時/天；樓間保潔清掃2遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運清運2遍/天；洗車1遍/天；檢查項目及處理辦法檢查項目、人行道、綠化地、散水坡、排水溝；、崗?fù)?、單車棚；、化糞池；、雨水井和沙井；、標(biāo)識；、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等；8天面；、病房、衛(wèi)生間；。處理辦法按ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項上報主管房員和主任并提出整改方案加以糾正?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按ISO9000質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。6．綠化養(yǎng)護管理：按ISO9000質(zhì)量體系《綠化工作手冊》規(guī)范運作。如下表：工作安排6：30~9：30澆水、施肥；9：30~12：00除雜草、整型、保潔、剔除枯枝葉；14：00~16：00殺蟲、補缺、保潔；16：00~18：30澆水、施肥。工作內(nèi)容整形造型3次/年；施 肥春秋各1遍；澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除 雜 草中耕1遍/季；平時1遍/天，下雨天除外；補 缺視缺苗情況及時補缺；殺 蟲1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅；保 潔10小時/天檢查項目及處理方法檢查項目1. 喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥；2. 灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水；3. 除雜草；4. 補栽補種；5. 治病殺蟲；6. 清理枯枝落葉、綠地石塊；7. 松土；8. 防風(fēng)防澇。處理辦法按ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項匯報主任及物業(yè)管理部，并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常按