【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行綜合一體化管理； （ 2）設(shè)立 24 小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)； （ 3）設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌， 持證上崗； （ 4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責(zé)權(quán)利明確； （ 5）制訂內(nèi)部管理管理運(yùn)作制度及工作流程； （ 6）檔案資料齊全，管理完善。 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) （ 1）房屋外觀(guān)完好、整潔、無(wú)妨礙市容和觀(guān)瞻； （ 2）建立裝修管理制度，無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛； （ 3）公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無(wú)堆放雜物及違章占用等； （ 4）無(wú)擅自改變房屋用途，棟號(hào)有明顯標(biāo)志，主要入口有引路標(biāo)識(shí)圖； （ 5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報(bào)修措施完善，建立回訪(fǎng)制度和回訪(fǎng)記錄； （ 6）房屋完好率達(dá)到 100%，維修合格率達(dá)到 100%。 保安消防及車(chē)輛 （ 1）保安和車(chē)輛實(shí)行一體化管理，建立專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍； （ 2）消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損； （ 3）可能危及住戶(hù)安全處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施； （ 4）無(wú)因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故； （ 5）機(jī)動(dòng)車(chē)輛行駛停泊有序，制度落實(shí)，無(wú)違章行駛及停泊； （ 7）非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊； （ 8）設(shè)立 24 小時(shí)安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶(hù)、來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)出管理有序； （ 9）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。 環(huán)境管理 （ 1）清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專(zhuān)業(yè)的清潔保潔隊(duì)伍，管理制度落實(shí)； （ 2）環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日清； （ 3）整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺； （ 4）無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象； （ 5）公用雨水、污水管理暢通，無(wú)堵塞現(xiàn)象； （ 6）加強(qiáng)二次供水管理，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。 綠化管理 （ 1）有專(zhuān)業(yè)的綠化養(yǎng)管隊(duì)伍，管理制度落實(shí)； （ 2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用； （ 3）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)踐踏折損現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露； （ 4）加強(qiáng)綠化日常管理 ，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治、中耕除草、綠化保潔、對(duì)老化、死亡、損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換等； 公用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理 （ 1）按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所，無(wú)違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)所，公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常，完好率達(dá)到 95%以上； （ 2）道路早暢通無(wú)損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通； （ 3）供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線(xiàn)電視、通訊管線(xiàn)及設(shè)施完好無(wú)損，運(yùn)行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無(wú)二次污染及隱患； （ 4）公用排污、排雨水管線(xiàn)設(shè)施完好無(wú)損； （ 5）停 車(chē)場(chǎng)及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無(wú)損； （ 6）路燈完好率達(dá)到 95%以上； （ 7）做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與經(jīng)營(yíng)服務(wù) （ 1）商鋪無(wú)違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀(guān)，無(wú)破損污跡； （ 2）落實(shí)好門(mén)前三包，鋪面整潔，無(wú)亂丟垃圾，無(wú)污水等； （ 3）排放油煙、噪音、粉塵等符合環(huán)保規(guī)定，無(wú)存放有害有毒物質(zhì)； （ 4）多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目齊全，無(wú)違反規(guī)定亂收費(fèi)。 空置房管理 （ 1）保證空置房各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損； （ 2）做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔； （ 3）配合售房需要，提供各種方 便。 社區(qū)文化 （ 1）健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)制度； （ 2）設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)專(zhuān)欄； （ 3）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作； 便民特約服務(wù) （ 1）適應(yīng)社區(qū)發(fā)展需要，適時(shí)提供特約有償服務(wù)等； （ 2）服務(wù)項(xiàng)目（略）。 四、人力資源配備及管理 （一）人力資源的配置 鴻祥苑 項(xiàng)目物業(yè)管理人員的配備應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，要求管理層基本素質(zhì)高，相關(guān)崗位人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、安防、日常服務(wù)）。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 鴻祥苑 管理處人員配置表： 類(lèi)別 職務(wù) 名額 學(xué)歷 持何種崗位證件 /職稱(chēng) 工作年 限 備注 （二）工作人員的培訓(xùn) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈。公司以培訓(xùn)與考核相結(jié)合的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。 培訓(xùn)內(nèi)容： 1．新員工入職培訓(xùn)； 2．崗位專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)； 3．素質(zhì)提高培訓(xùn)； 4．新政策、新理論培訓(xùn)； 管理人員出外培訓(xùn)。 培訓(xùn)的評(píng)估考 核 A、培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求方向。 B、 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，要根據(jù)實(shí)際情況邊培訓(xùn)、過(guò)考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 C、培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。 （三）工作人員的管理 管理人員是公司最寶貴的資產(chǎn)，我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。我們將秉承我公司的人才觀(guān)，運(yùn)用壓力機(jī)制和 激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。我們的人員管理體系由五部分組成：素質(zhì)機(jī)制、配置機(jī)制、組織機(jī)制、績(jī)效機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制。 管理員 主任 1 大專(zhuān) 部門(mén)經(jīng)理上崗證 3年 設(shè)備維護(hù) 水電維 修員 1 中專(zhuān) 上崗證 3年 兼日常事務(wù)管理 環(huán)境保潔 保潔員 1 初中 1年 綠化養(yǎng)護(hù)由公司專(zhuān) 業(yè)綠化工負(fù)責(zé) 公共秩序維護(hù) 保安員 6 高中 保安上崗證 1年 兼車(chē)輛管理，其中一人兼班長(zhǎng) 合計(jì) 9 五、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善，合理量化，健全的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?。接管?xiàng)目后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及本公司質(zhì)量體系文件要求，對(duì)社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)