洛陽市某項目概況及市場定位核心策劃報告doc(編輯修改稿)
2025-08-14 10:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 居業(yè)家園臨街商鋪1萬平方米，西工區(qū)的君臨廣場6萬平方米，地下一層、地上四層。澗西區(qū)潤峰廣場7萬平方米的地下一層、地上七層的商業(yè)。中原人家一期1280平方米的住宅底房和準備開發(fā)的二期2200平方米的住宅底房，基本銷售告磬。另外，正在籌建而尚未開盤的項目：、西工商業(yè)步行節(jié)正在拆遷、新都匯、東方國際廣場正在緊張施工等等，且都是攜手國內(nèi)知名品牌或國際大型商業(yè)，以商業(yè)航母的態(tài)勢出現(xiàn)，價格有望突破20220元/平方。而洛陽本地客戶經(jīng)過潤峰廣場、君臨廣場珠江路步行街等商業(yè)地產(chǎn)項目概念性的沖擊和購買消化，投資將變的更理性、更專業(yè)。高端商業(yè)地產(chǎn)項目競爭激烈如果對以上現(xiàn)售的項目仔細分析，其總體銷售率預(yù)計在40%以下，那就是說，今年市場至少會有18萬平方米以上的商業(yè)存量房。中低價位項目依舊是市場主流前面說過，洛陽房地產(chǎn)消費水平約1300元/m 2左右，遠低于全國平均水平線。目前，洛陽市最多的房地產(chǎn)消費群體是中低端群體，據(jù)調(diào)研得知在洛陽潛在能購買12萬元以下的房地產(chǎn)消費者居多而這一類消費群體面對市場選擇面卻很窄，這也導(dǎo)致目前在洛陽旺銷的項目，均價大多在1200元/m 2左右，所以說中低價位項目依舊是市場主流。預(yù)計今后35年內(nèi)，市場仍將需求穩(wěn)定，大市看好，市內(nèi)商業(yè)、高質(zhì)素物業(yè)競爭激烈，同時又商機無限。目前洛陽商業(yè)市場產(chǎn)品狀況從目前洛陽在售、建商業(yè)項目中不難看出，大型的商場所占的比重逐漸上升，且從絕對量上也有明顯體現(xiàn)。（從以上市場供求狀況中便可知）未來一段時期內(nèi)，大型商場將逐步取代臨街店鋪以往的市場主導(dǎo)地位。這無論是從都市化進程，還是從城市土地的稀缺性來講，均是一種必然趨勢。洛陽房地產(chǎn)進入真正的營銷時代洛陽市房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的摸索及學(xué)習(xí)，目前從政府到開發(fā)商及相關(guān)單位，大多能重視房地產(chǎn)的市場化運做，已有多家開發(fā)公司聘請外籍地產(chǎn)代理商合作經(jīng)營，而面對我市的實際國民經(jīng)濟狀況，一些房地產(chǎn)項目要在市場取得良好成績，必須有先進的地產(chǎn)操作經(jīng)驗，營銷策略相輔助。四、項目綜合定位（一）產(chǎn)品定位開發(fā)一棟以住宿、會議接待、業(yè)務(wù)接待為主的小高層（12層，一、二層裙房，312層客房），建筑面積在10000平方米左右，房間在30平方左右，最大實現(xiàn)發(fā)展商的效益。目前，在澗西區(qū)大型廠礦附近的酒店多以原廠礦招待所為主，由于年久失修，硬件、軟件大多已滿足不了本區(qū)域接待需要，而澗西的幾個大廠都是國家大型企業(yè)，平時接待、會務(wù)及全國各地客商來洛洽談業(yè)務(wù)目前本區(qū)域的接待能力已遠遠不能滿足其需要。故開發(fā)酒店有著巨大的需求。根據(jù)對洛陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研、結(jié)合本區(qū)域大型廠礦集中的特點與本項目的綜合質(zhì)素分析，萬誠認為，本項目應(yīng)做一個投資型 “經(jīng)濟型產(chǎn)權(quán)酒店 ”項目開發(fā)?！?經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店的特征是舒適、干凈、實惠、便利。規(guī)模不大、房價不高，能滿足客人的住宿要求。它可分為汽車旅館、青年旅館、假日旅館等多種類型。經(jīng)濟型賓館面對的主要是三種人，一是背包旅行者；二是以家庭為單位的游客；三是中小企業(yè)的商務(wù)出差人員，這三種人通常要占旅行市場的６０％以上。 經(jīng)濟型連鎖賓館始于美國，也就是汽車旅館，其收入占美國酒店業(yè)收入的６４％，目前，經(jīng)濟型賓館已是酒店業(yè)發(fā)展的世界性趨勢。美國內(nèi)華達州大學(xué)酒店管理學(xué)訪問學(xué)者杜宏新說，美國酒店業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計表明，2022年，美國經(jīng)濟型賓館達到了５．３９萬家，有客房４００多萬間，客房的平均出租率可達６３．７％。在美國零售業(yè)中，經(jīng)濟型賓館的營業(yè)收入排在第三位，每年的創(chuàng)利都是以千億美元計。 一項對海外旅游發(fā)達城市的調(diào)查也顯示，經(jīng)濟型酒店與豪華星級酒店的比例一般為７:３，而在中國，真正稱得上經(jīng)濟型連鎖賓館的，只有幾十家。因此，專家指出，中國的賓館業(yè)應(yīng)該進行一場大的變革，經(jīng)濟型酒店要成為行業(yè)的“領(lǐng)軍先鋒”。我國現(xiàn)有招待所、旅館和低星級酒店等，其最好的出路就是改造成為經(jīng)濟型連鎖酒店。 經(jīng)濟型賓館的年投資回報率，可達１０％甚至更高，因此，在正常情況下，一般的賓館需要８年至１０年才能收回投資，而經(jīng)濟型賓館僅需五六年即可收回投資。 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住
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