【文章內(nèi)容簡介】 不穩(wěn)定期。從建筑外型到園林設(shè)計、外環(huán)境營造，到室內(nèi)平面布置、智能化設(shè)備、裝修標準，一切都在急劇變化中。今天你推出一個熱水供應(yīng)，明天我來個純凈水入戶，今天你來個地板輻射或采暖，我就來個戶式中央空調(diào)，今天有人來個全錯層式，明天我就來個全復(fù)式，五花八門，不一而足，卻都遵循著一個發(fā)展和更新的規(guī)律。從中我們也可以看出，開發(fā)商為突破市場重圍而刻意采取的求新求變，以及消費市場在發(fā)展中面對時尚的錯失和迷惘。一陣風，一陣風的刮過去，城市被鋼筋和混凝土包裝得更加現(xiàn)代和美麗，同時也在“風”中不斷的進步，發(fā)展商和消費者在面對這些變化時，感性決策與理性抉擇變得同樣重要。(3)舊城（村）改造成為重點，部分城鄉(xiāng)結(jié)合部成為今年房地產(chǎn)熱點區(qū)域在加快“濟南城市新規(guī)劃”建設(shè)步伐的思路指引下，濟南今年開始了前所未有的舊城（村）改造和新城區(qū)建設(shè)的步伐，這些項目大部分在去年已完成了項目的前期工作，今年舊城、舊村改造項目將是市場的重點。電子城項目的拆遷建設(shè)、大明湖的擴大及周邊危舊房的改造、泉城路舊商業(yè)城和舜井街舊房的拆遷, 以及山大路、經(jīng)一路的拓寬等，都勢必引入大量的房地產(chǎn)項目,這些改造大盤項目也將改變過去以新區(qū)項目為主的供給局面，從而成為市場主角。(4)大盤競爭進入白熱化階段，面臨嚴峻挑戰(zhàn)眾多大盤在今年進入強銷期，如去年的陽光舜城、外海西子花園、泉星小區(qū)、明星陽光100、魯能康橋。 今年的偉東新都、天和園、吉祥苑、旺山麗景苑等, 還有上述許多舊城、舊村改造大盤則是在近一兩年陸續(xù)入市，大盤在產(chǎn)品規(guī)劃、生活品質(zhì)、社區(qū)配套等方面將出現(xiàn)較高標準，此外城鄉(xiāng)結(jié)合部的大盤，因其規(guī)劃及價格因素，也會在相當程度上分流市區(qū)中低檔住宅市場的客源，因而今后大盤優(yōu)勢日漸淡薄，將面臨的形勢是相當嚴峻的。 三、項目周邊3平方公里范圍商業(yè)狀況簡述（王聰補）第四章 濟南美旗山大路綜合商業(yè)中心項目建設(shè)標準和經(jīng)營內(nèi)容一、濟南美旗山大路綜合商業(yè)中心項目建設(shè)標準（一）建設(shè)地點和周邊環(huán)境濟南地處京滬膠濟鐵路、京福、濟青高速公路樞紐，本項目在濟南的主城中心區(qū)域內(nèi)，向東不到2公里即到東外環(huán)路，直達國際機場，方便快捷。國際、國內(nèi)航空暢通，鐵路、公路四通八達。本項目位于濟南中心城區(qū)地帶，位置優(yōu)越，西面有著名的泉城路、舜井街、趵突泉、大明湖、泉城廣場，東接花園路、山大路科技市場、山東大學(xué)、濟南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，交通便利，有10多路公交車直達。乘公交可到達濟南科技市場、濟南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、火車站、段店批發(fā)中心、世界購物廣場等處，該地段人口集中、人流量大、商業(yè)氣氛濃厚，交通十分發(fā)達，是人們購物的聚集之地。（二）濟南美旗山大路綜合商業(yè)中心建設(shè)規(guī)模㎡，總建筑面積48萬㎡（地面36萬㎡，地下12萬㎡）。（三）建設(shè)標準濟南美旗山大路綜合商業(yè)中心商業(yè)中心按國際大型綜合商住中心標準建設(shè)。全部建成后將成為北方地區(qū)單體規(guī)模最大、檔次最高、技術(shù)最先進的電子行業(yè)物流配送交易中心和產(chǎn)品展示中心，以及配套綜合功能最全的商業(yè)購物、家俬購買、商務(wù)、酒店、餐飲娛樂、高尚居住項目。建筑造型和功能劃分（詳見效果圖和總平方案）建筑造型為后現(xiàn)代建筑風格，外觀立面以古代齊國刀幣的形狀作為整個商城的空間構(gòu)成圖案，充分考慮到濃烈的商業(yè)氛圍和極具感染力的建筑藝術(shù)造型，以象征項目為一個生財旺地的財富之源。項目建設(shè)分裙樓和塔樓及地下建筑。（1）地下2層，每層建6萬㎡。負一層可以拿出3萬㎡作地下商城，或作餐飲、娛樂、健身用房。其余約9萬㎡至少可設(shè)2000個車位，保證經(jīng)營者及客戶停車的需要。（2）裙樓擬建5層：底層建筑占地5萬㎡，14層使用率為85%，使用面積為42500㎡，一層作國際名牌服裝、高檔化妝品及珠寶等精品百貨賣場和專家義診式的大藥房，二三層以國際大賣場為主，兼作肯德基、麥當勞、大型圖書、音像制品賣場以及中高檔的家私廣場的經(jīng)營場所，四五層作電子物流交易配送展示中心及其服務(wù)配套用房。（3）五樓屋面除塔樓建筑外，至少有2萬㎡可以規(guī)設(shè)為公園式的屋面花園。（4）塔樓擬建四座大廈。一座為四星級酒店3萬㎡；一座為美旗商務(wù)大廈3萬㎡；兩座為5萬㎡的產(chǎn)權(quán)式酒店或公寓，可商可住。亦可考慮銷售產(chǎn)權(quán)、返租經(jīng)營。該地塊的塔樓建成后，南可清晰地觀賞千佛山的壯觀景色，西可近距離攬視大明湖的秀麗風姿。（四）開發(fā)經(jīng)營模式本項目開發(fā)經(jīng)營模式核心部分為美旗式物流采購、交易、配送、展示模式。該模式由美旗控股集團戰(zhàn)略發(fā)展團隊的既深諳中國大陸國情、政策、經(jīng)濟、文化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，又了解國內(nèi)外經(jīng)濟規(guī)則，熟悉外商在大陸投資環(huán)境的國內(nèi)外資政、行業(yè)精英經(jīng)過十多年的研究和實踐創(chuàng)建而成。把企業(yè)與企業(yè)易于溝通、市場運作能力強，與政府能提供優(yōu)惠政策、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)與創(chuàng)造良好投資環(huán)境等優(yōu)勢緊密結(jié)合起來，使其具有強大市場競爭力。在商業(yè)經(jīng)營上，以引入國際大賣場和知名酒店為主題，將精品購物、家居廣場、餐飲服務(wù)、商務(wù)辦公同時引進，配套經(jīng)營，形成強勢人氣，相得益彰。使第二金街的區(qū)位價值得到綜合提升和恒久持續(xù)發(fā)展。（五）項目經(jīng)營定位(電子物流部分)本項目定位為山東電子行業(yè)交易量最大、覆蓋面最廣的電子通訊物流配送交易中心，東北亞最具特色的電子通訊物流配送交易中心。功能定位 濟南美旗電子通訊物流配送交易中心依托濟南的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，基于先進的計算機、信息及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將虛擬市場與實體市場有機結(jié)合，實現(xiàn)國際電子通訊供需鏈中相關(guān)的制造、供應(yīng)、儲運、港口、海關(guān)、稅務(wù)、保險、銀行、客商等要素的動態(tài)集成，形成公平、公開、公正的的現(xiàn)代化國際電子通訊交易市場。以信息資源為核心，融合國內(nèi)外先進的商務(wù)模式，建立高效、快捷、低成本、安全可靠的國際電子通訊貿(mào)易體系，通過信息中心、交易中心、物流中心、展示中心、結(jié)算中心的有機集成及協(xié)同運作，為客商提供信息、交易、物流、展示、結(jié)算等優(yōu)質(zhì)的、全方位的、持續(xù)的綜合服務(wù)，使之成為中國知名的現(xiàn)代化電子通訊交易市場。 交易中心 濟南美旗電子通訊物流配送交易中心將營造成國內(nèi)外電子通訊業(yè)群英薈萃、名牌云集、商旅涌流的國際化電子通訊集散中心和國內(nèi)一流的電子通訊交易平臺，集先進的信息技術(shù)、交易模式于一體，為電子通訊進出口貿(mào)易創(chuàng)造一個理想的空間。 信息中心 采用世界先進的計算機網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)，與全球著名電子通訊廠商、采購商、電子通訊信息中心、協(xié)會、媒體聯(lián)網(wǎng)，通過信息的有效采集、專家認證、法律保障等手段，建立龐大的數(shù)據(jù)庫及數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，向客商提供全面、準確、實時、動態(tài)、有效的電子通訊信息，并提供強有力的信息支持。 物流配送中心 引進美旗物流概念和運作機制，建立電子通訊物流分中心，與國內(nèi)各地物流分中心、網(wǎng)點、物流供應(yīng)商建立現(xiàn)代物流信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)電子通訊物流的智能化、標準化、全球化，根據(jù)客商動態(tài)、分散、個性化的需求，系統(tǒng)匯集電子通訊的制造、運輸、銷售等市場情況，向客商提供方便、快捷、低費、高效、可靠的服務(wù)，以最低的成本獲得最佳的效益。以信息帶動交易、展示、物流、綜合服務(wù)，形成五大功能、兩大網(wǎng)絡(luò)，使?jié)厦榔祀娮油ㄓ嵨锪髋渌徒灰字行哪芟蚩沙掷m(xù)發(fā)展方向有效延伸。二、項目經(jīng)營內(nèi)容核心經(jīng)營項目通訊與計算機系列交換機、電話機、配線架、射頻功率架、無線尋呼設(shè)備、微型計算機、顯示器、光盤驅(qū)動器、計算機應(yīng)用產(chǎn)品及系統(tǒng)、計算機整機產(chǎn)品、計算機配套產(chǎn)品、創(chuàng)建維護大中小型工作站、通訊接收天線等；廣播電視系列電視機、數(shù)碼光盤、微型CD機、VCD機、DVD機、其他收音/影音配件、發(fā)射差轉(zhuǎn)設(shè)備、電視中心設(shè)備、微型收音機等；電子元器件系列 光電器件、集成電路、印制電路板、晶體管系列、LED顯示屏、電容器、電阻電位器、壓敏/熱閩電阻、接插元件、揚聲器、薄膜按鍵開關(guān)、電池類、彩色顯象管等； 電子材料系列電容器用鋁箔、覆銅板、電線電纜、半固化膠片等；電子設(shè)備系列 頻率測量儀、信號源、示波器、電壓測量儀、通信測量儀、穩(wěn)壓電源、廣播電視測量儀、元件參數(shù)測量儀、器件參數(shù)測量儀、超低頻測量儀等； 家用電器系列家用音響、微波爐、電飯煲系列、電風扇系列、電熨斗系列等；其他產(chǎn)品等；圍繞核心經(jīng)營項目，突出經(jīng)營重點，三年內(nèi)確立在北方城市電子交易市場上的領(lǐng)導(dǎo)者地位，五至六年取得大陸電子行業(yè)技術(shù)交易、產(chǎn)品、服務(wù)等領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位。輔助經(jīng)營項目豐富交易品種，延長產(chǎn)品鏈條，為未來向全能型電子行業(yè)產(chǎn)品交易中心轉(zhuǎn)型儲備資源。服務(wù)貿(mào)易金融、信息中心；進出口交易平臺；大規(guī)模物流貿(mào)易的信用平臺；技術(shù)交易及技術(shù)服務(wù)；社會中介服務(wù)體系；交易所；會展中心等。綜合服務(wù)項目商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、健身項目；酒店及商住公寓；環(huán)境保障項目；社區(qū)治安；供水供熱項目、業(yè)主會所等。三、市場營銷——目標客商以國內(nèi)外著名電子通訊廠商為主，以國內(nèi)外著名經(jīng)銷商和具有一定行業(yè)營銷經(jīng)驗的個體戶為輔。引入國內(nèi)外知名生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商1000家吸引即將搬遷的舜井街通信產(chǎn)品交易市場的客商500家吸引山大路科技一條街商戶 1000家山大路科技市場開業(yè)較早，導(dǎo)致設(shè)備陳舊，甚至沒有電動扶梯、中央空調(diào)和相關(guān)輔助設(shè)施，使購買商品的人氣受到極大的影響，加上內(nèi)部出現(xiàn)不良的競爭狀況，使整個市場的秩序出現(xiàn)混亂，部分企業(yè)難以為續(xù)。因此，吸收這部分客商，無論是對客商、對山大路科技市場，還是對本項目市場，都能起到整合資源、平衡風險的作用。吸收引導(dǎo)濟南其它街區(qū)電子通訊經(jīng)銷散戶和新開業(yè)戶1000家在濟南市區(qū)及周邊地區(qū)的電子通訊經(jīng)銷散戶有2000家左右，這些經(jīng)銷散戶租用街邊門面進行經(jīng)營，一方面租金較高、人氣不旺，導(dǎo)致銷售不景氣；另方面由于城市規(guī)劃和拆遷，有的門市將被遷往他處。因此吸收這部分客商既有利于本項目市場的集聚和市場資源的合理配置，也是對濟南市城市建設(shè)的貢獻。吸收臺商和大陸沿海客商1000家由美旗控股集團與臺灣電子機電公會合作，劃定一個區(qū)域作為臺灣3C產(chǎn)品的專屬展示區(qū)、交易配送區(qū)，引入至少1000家業(yè)戶，為投資山東特別是濟南的臺灣3C產(chǎn)業(yè)提供上下游產(chǎn)業(yè)配套不足的有效解決平臺。四、戰(zhàn)略發(fā)展方向以全新的市場模式，建立濟南美旗物流電子交易配送中心的信息、交易、物流、展示、結(jié)算等綜合服務(wù)五個中心，同時架構(gòu)營銷網(wǎng)絡(luò)。吸引國內(nèi)外著名電子通訊廠商進駐市場，一舉形成山東市場電子產(chǎn)業(yè)的知名產(chǎn)品的主要交易基地。第五章 項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析（一）美旗控股集團優(yōu)勢美旗控股集團經(jīng)過十多年的研究和實踐，創(chuàng)建了外商投資園區(qū)管理模式，不僅充分發(fā)揮企業(yè)與企業(yè)間易于溝通、市場運作能力強的特點，而且緊密結(jié)合政府能提供優(yōu)惠政策、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)與良好投資環(huán)境的優(yōu)勢，為投資者創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展舞臺和盈利空間。改革開放以來，外商投資在大陸普遍存在的項目定位難、行政、司法、溝通難，金融服務(wù)難和市場營銷難，在美旗園區(qū)得以解決。項目定位難：美旗集團通過無償為到大陸投資特別是到美旗參與投資或管理專屬園區(qū)的臺商提供投資環(huán)境分析、市場調(diào)查、項目可行性分析研究報告，確定較有市場前景和發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y項目，并根據(jù)不同項目（專案）選擇在環(huán)境、資源、交通、人力、市場等要素上最佳的投資地點，使臺商（外商）有一個安全的投資平臺、少走彎路、產(chǎn)品能夠滿足市場的有效需求，并力求早見成效；行政、司法接軌難：針對不同投資者面臨的政策、法律、市場、資信、營銷等方面的實際困難，提供投資經(jīng)營的整體解決方案，為客商排憂解難。運用團隊組織的力量和成片開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，與地方政府建立良好的溝通管道和合作關(guān)系，為客商營造政策優(yōu)惠、政