【文章內(nèi)容簡介】 中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行） ；標準化食品超市等。超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，%的比例而高居榜首（百貨僅% ） ，%（便利店占5%，%） 。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點。我國超市始于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術(shù)、管理方法的應用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，XX的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼XX八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相XX。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設施，擴大服務場所，引 進新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務形式，不斷提高自身參與市 場競爭的能力。因此，本 項目的建設將是XX超市業(yè)尤其是XX國內(nèi)超市業(yè)進一步發(fā)展的需要。三、XX商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進銷分離、進價核算、單品管理為基礎(chǔ)的計算機商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。然而，面對即將加入WTO所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴峻的考驗。為獲得進一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應尋找契機，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進的科學管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。擬投資興建的XX東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：第一、股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠（商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題。通過網(wǎng)絡平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機結(jié)合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提高。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務網(wǎng)進一步發(fā)展的“物流瓶頸 ”。目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務，大大削弱了通過電子商務網(wǎng)瞬間完成的電子商務所節(jié)約的時間、費用和顧客對所提供服務的滿意程度。一旦突破了這一“ 物流瓶頸 ”，建立高效快速的物流配送體系， 真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務需求，股份公司的電子商務將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務向社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)——“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源 ”。第四、XX乃XX蘇南地區(qū)經(jīng)濟中心與交通樞紐，歷來是著名的商品集散地，有著得天獨厚的水（大運河、長江） 、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口） 、空（機場）立體交通網(wǎng)絡和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，大眾消費水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢?？傊?，順應市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來的物流配送中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)” 的物流需求，從而實現(xiàn)發(fā)展成為XX市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標。第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié) 投資環(huán)境分析股份公司所在地XX是一座著名的商都，由于地處長江、京杭大運河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以“米市”、 “布碼頭” 著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經(jīng)濟中心城市行列。XX水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國內(nèi)游客。XX市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟文化水平較為發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計資料，2022年，XX市經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟總量規(guī)模躍上新臺級，運行質(zhì)量明顯提高。，%，增幅比全省平均。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值27653元，比%。XX市居民消費購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元） ，農(nóng)民人均純收入5256元，城鄉(xiāng)居民。2022年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出6975元，比上年增長%， ，%。恩格爾系數(shù)由%%，居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費品也逐漸進入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。XX市19952022年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標詳見表31。2022年XX市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況見表32。表31 XX市19952022年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標表指 標 1995 1996 1997 1998 1999 2022人口 國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元) 110人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元) 17751 20232 22245 24338 26294 27653社會消費品零售總額外(億元) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966農(nóng)民平均年純收入(元) 3976 4510 4849 5018 5126 5256城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)57456500 6935 717879208603城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元) 表32 2022年XX市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況指 標 完成情況 增幅一、財政收入 %其中：地方財政收入 %二、金融系統(tǒng)存款余額 %其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄 %金融系統(tǒng)貸款余額 %三、社會消費品零售額 %其中：市區(qū) %江陰市 %宜興市 %錫山市 %四、物價指數(shù)商品零售價格指數(shù) 居民消費價格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 %六、蔬菜生產(chǎn)市屬蔬菜基地產(chǎn)量 七、“三二一”工程三大市場群成交額 二大商業(yè)集團銷售額 中山路營銷總額 149億元其中：商業(yè)服務業(yè)零售額 74億元“九五”期間，XX市經(jīng)濟建設各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生 產(chǎn)總值由1995年的761億元增加到2022年的1200億元，% ；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的 17751元增加到2022年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟 運行機制初步建立?！笆濉?期 間XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體要求地富民強市。要把 實現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設的根本出發(fā)點和立足點，把增強綜合實力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進社會全面 進步作為加快改革和發(fā)展的著力點，把XX經(jīng)濟總 量較大的優(yōu)勢進一步發(fā)展為綜 合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實惠。 圍繞 富民強市的總要求， “十五”時期XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標是：國民經(jīng)濟保持較快的增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活 質(zhì)量有較大的改善，過 上比較富裕的生活。 “十五”期間，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上（預期調(diào)控目標）；到2022年，XX市國內(nèi)生產(chǎn)， 經(jīng)濟社會發(fā)展和人民富裕程度達到或接近世界中等發(fā)達國家和地區(qū)水平，在XX省內(nèi)率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。第二節(jié) 市場環(huán)境分析一、超市市場環(huán)境分析隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，XX的商業(yè)經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點建設的速度也越來越快。XX已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。XX的商貿(mào)活動十分活躍，比上年同期增長%，其中，%；農(nóng)村消費品零，%。，比上年%。，居民消費價格指數(shù)100。目前，XX市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2022年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點243家，連鎖商業(yè)，%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司、XX新世界百貨有限公司、XX百盛商貿(mào)有限公司、XX第一百貨集團有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設施集中，使得中山路近年來一直成為XX市及其周邊地區(qū)消費者心中理想的購物場所。2022年XX市零售額超億元的大中型商場12家（見表33） ，2022年XX市超10億元商品市場13家（見表34） 。XX商業(yè)市場建設逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商 業(yè)環(huán)境極大改善。正在 發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位， 對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前XX各類超市總營業(yè)面積已超過20萬平方米，限額以上超級市場年營業(yè)額已達48965萬元。根據(jù)對XX市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看，XX市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有 較大的消費潛力。超市型商品性消費支出（超市型商品性消費支出界定為在居民商品性消費支出中可能會在超市中消費并購買商品的支出，具體統(tǒng)計指標包括：部分食品、衣著支出、部分設備 用品及服務、部分 娛樂文教服務等。，人。據(jù)此計算， XX市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘? 億元。再考 慮到XX市社會經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年XX市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繎?0億元以上。目前 XX市綜合性大型超市不多，在XX市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。表33　　2022年XX市超億元零售企業(yè)序號 企業(yè)名稱 銷售額1 XXXX商業(yè)大廈集團有限公司 209453萬元2 XX第一百貨（集團）有限公司 88327萬元3 麥德龍錫山超市 81335萬元4 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司 67289萬元5 天惠超市股份有限公司 38842萬元6 宜興華地企業(yè)股份有限公司 33154萬元7 XX蘇南商廈股份有限公司 23832萬元8 江陰百貨大樓 23470萬元9 新大洲空調(diào)大世界 22541萬元10 XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司 19758萬元11 XX三陽百盛廣場有限公司 15881萬元12 中百超市（配銷）有限公司 14103萬元表34　　2022年XX市超10億元商品市場序號 市場名稱 成交額1 江南商品物資交易城 2 XXXX生產(chǎn)資料交易市場 3 XX市房地產(chǎn)交易市場 4 XX華東汽車商城 5 XXXX生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場6 華東石化物資交易市場 7 江陰食品城 8 XX食品商城 9 廣益商城副食品批發(fā)市場 10 江陰紡織商場 11 XXXX汽車交易市場 12 華東不銹鋼中心批發(fā)市場 13 招商城小商品服裝市場 表 35 XX主要超市名稱表序號 名稱 備注1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市　2 XX好買得超市公司 　3 XX華聯(lián)超市 　4 XX長發(fā)超市 　5 XX中信家家樂超市 　6 中百超市 　7 XX永安超市 　8 XX天惠超市 　9 XX匯華超市 　10 XX百業(yè)超市 　11 XX市糖煙酒超市 　12 太平洋倉儲超市 　13 湖濱商場超市 　14 小百合超市有限公司 　15 匯豐超市公司 　16 XX市上海為民超市 　17 錫州超市 　18 友誼超市 　19 XX八佰伴 　20 歐倍德 　2