【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)開發(fā)，所以政府必須先解決好這二個(gè)前提，才能接下去讓開發(fā)商（代建商）完成以后的 “ 一攬子工程 ” 。 前提一：制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定，應(yīng)嚴(yán)格參照國(guó)家強(qiáng)制性條文，并結(jié)合城市實(shí)際，對(duì)規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。 現(xiàn)階段我國(guó)房屋開發(fā)建設(shè)中收費(fèi)項(xiàng)目眾多，手續(xù)繁雜，標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，政府對(duì)改造工程建設(shè)中的土地勘測(cè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、 人防費(fèi)、墻改費(fèi)、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)、測(cè)樁費(fèi)、管道煤氣、有線電視費(fèi)等取費(fèi)作統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，在其它手續(xù)費(fèi)用上也要明確該免的免，該減的減。 前提二：按時(shí)完成征地與拆遷工作 由于城中村改造工程建設(shè)多基于原村莊或農(nóng)田上，房屋拆遷與農(nóng)作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會(huì)影響開、竣工日期，既容易引起開發(fā)商（代建商）與政府的矛盾，也會(huì)延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發(fā)社會(huì)的不安定。因此，在代建與回購工程公示前，政府應(yīng)做好這些前期征地與拆遷等工作。 四、對(duì)代建和回購模式的一些建議 代建 模式或回購模式，不同程度地存在著代理問題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。 加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單位的力量，及時(shí)有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。 政府（業(yè)主）自身要重視誠信，及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或住宅回購款。 保護(hù)企業(yè)的適度利潤(rùn)。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系，制定合理的代建管理費(fèi)率（一般為建設(shè)總投資的 2— 5%）和回購價(jià)格，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。 重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步 設(shè)計(jì)，按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一；在建設(shè)與投資中，引入價(jià)值工程理念，重視壽命周期成本分析。 保障農(nóng)民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時(shí)也要簽訂廉政責(zé)任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要?？顚Ｓ?，決不能挪作他用，民工工資要及時(shí)兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。 對(duì)工程合同價(jià)的探討。在回購模式中，由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點(diǎn)是正確預(yù)見今 后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等，這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開發(fā)商對(duì)回購工程總開支做到心中有數(shù)，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無獎(jiǎng)金。此外，對(duì)超過合同價(jià)的 上限時(shí)，還要處以一筆罰金。 對(duì)政府組織城中村改造工程建設(shè)投資公司的探討。城中村改造工程建設(shè)中，目前最緊缺的是一支既會(huì)運(yùn)作（通過土地收儲(chǔ)和投放達(dá)到增值以求工程建設(shè)資金平衡或?qū)崿F(xiàn)贏利）又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，而各鎮(zhèn)街道都組建一支專業(yè)隊(duì)伍不可取。建議區(qū)政府成立一支既會(huì)運(yùn)作又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，各鎮(zhèn)（街道）在具體實(shí)施中主要負(fù)責(zé)監(jiān)督管理職責(zé)，其它事宜可委托這支專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施。 （作者系路橋街道辦事處主任） 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 索引號(hào)： 發(fā)布機(jī)構(gòu) ：漳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 備注 /文號(hào)：不詳 生成日期： 20201124 15:55:39 點(diǎn)擊： 1193 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 這幾年，隨著我市城市建設(shè)全面展開，拆遷、安置工作任務(wù)十分繁重，拆遷面積達(dá)幾百萬平方米，需安置面積數(shù)百萬平方米。市委、市政府的高度重視此項(xiàng)工作，劃拔用于安置土地?cái)?shù)千畝，為我市的拆遷安 置工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但由于拆遷安置工作所需資金量龐大，資金的缺乏嚴(yán)重制約了安置房建設(shè)的順利進(jìn)行。因此在安置房建設(shè)中，必須通過創(chuàng)新運(yùn)作方式，積極尋找突破資金瓶頸的辦法，加快建設(shè)進(jìn)度。本文以龍文區(qū)為例對(duì)我市安置房建設(shè)模式進(jìn)行了初步探討。 一、龍文區(qū)成立以來安置房建設(shè)模式概述 龍文區(qū)安置房建設(shè)經(jīng)過 10年探索，就安置房建設(shè)模式來看，主要有以下三種做法： 政府包干模式。 這種模式主要由區(qū)政府下屬實(shí)體單位龍文區(qū)城市建設(shè)開發(fā)中心、龍文房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一建設(shè)安置用房，如蓮池花園、威山新村、聯(lián)豐浩苑、龍江小區(qū)一期等。優(yōu) 點(diǎn)是政府對(duì)項(xiàng)目管理到位，便于統(tǒng)一指揮。缺點(diǎn)是建設(shè)管理難度大，運(yùn)行效率低，實(shí)體單位既是建設(shè)業(yè)主，又要承擔(dān)拆遷安置職能，需要大量的專業(yè)人才；而且這種政府包干模式若大面積推廣會(huì)出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問題，所以這種模式無法全面展開。 自建模式。 主要是由區(qū)政府支付建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償款，劃出安置地，由拆遷戶自行建設(shè)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于減輕政府的建設(shè)資金壓力。缺點(diǎn)是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實(shí)力，建設(shè)周期較長(zhǎng)，在村民意見難于統(tǒng)一的情況下，出現(xiàn)議而不決、久拖不決，最后不了了之的可能，在實(shí)際操作中，由于村集體 缺乏開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)， 10年內(nèi)無論是埔下安置還是桂溪模式，尚無成功案例。 委托開發(fā)模式。 由政府負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的征地、拆遷、安置工作，土地拆成凈地后，交付中標(biāo)人。中標(biāo)人負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)全過程的具體組織和實(shí)施，具體包括：建設(shè)項(xiàng)目前期工作、小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建筑方案設(shè)計(jì)及其審批、工程資金籌措、工程建設(shè)和施工管理、竣工驗(yàn)收、房屋銷售、工程維護(hù)保修等項(xiàng)目?jī)?nèi)容。在招標(biāo)文件中設(shè)定條件，要求投標(biāo)人承諾招標(biāo)人回購所需全部或部分安置房的價(jià)格按成本價(jià)結(jié)算。比如龍文花園一期工程、明發(fā)中心商貿(mào)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，這種模式尚在嘗試中。 從上述三種改造模式可以看出，政府必須通過其杠桿作用，均衡各方利益，加大政府監(jiān)控力度，實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。在委托開發(fā)模式中，政府成功地引入了開發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府實(shí)體建設(shè)相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。對(duì)開發(fā)商而言，在目前開發(fā)商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售存在較大市場(chǎng)壓力的情況下，代建與回購模式則對(duì)他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤(rùn)雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，能擴(kuò)大開發(fā) 業(yè)績(jī)與市場(chǎng)影響，培養(yǎng)隊(duì)伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。另外，由于這種模式采取了市場(chǎng)化方式運(yùn)作，質(zhì)量上得到保證，并配以到位的物業(yè)管理，也使拆遷安置戶得到了實(shí)惠，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。 二、安置房建設(shè)方式探討 經(jīng)過上述分析，在實(shí)施安置房建設(shè)時(shí)， 要堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”，而代建并回購模式是好辦法，主要有以下三種方式： (一 )委托代建 即在政府完成土地整理后，由相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商代理建設(shè)開發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。這種模式里開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于 EPC承包模式（也稱項(xiàng)目總承包模式）。 代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費(fèi)率范圍等），以及對(duì)投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。②按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》及相應(yīng)的法律、法規(guī)，采取公開招標(biāo)方式，確定入圍的投標(biāo)人。③按約定的評(píng)標(biāo)方式，開標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分，各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來打分，最高者為中標(biāo)人。④中標(biāo)人 即代建商與政府（或由政府下屬實(shí)體公司）訂立代建合同，組織開展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。⑤代建商在竣工且物業(yè)公司進(jìn) 駐后，將代建工程移交給政府。⑥區(qū)政府按合同約定支付進(jìn)度款，并按代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。 代建模式的 主要特點(diǎn)和利弊： ⑴政府的組織協(xié)調(diào)工作量小，但合同管理難度較大。由于只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。⑵有利于控制工程質(zhì)量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，對(duì)于工程質(zhì)量，既有施工單位的自控，又有代建商的監(jiān)督管理，還有政府的監(jiān)管，從而增加了工程 質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。⑶有利于縮短建設(shè)工期，開發(fā)商為了盡快完成工程，獲取所得利潤(rùn)，會(huì)盡力縮短建設(shè)工期。⑷對(duì)代建商而言，責(zé)任重、工作量大。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào)，還需要做好項(xiàng)目參與單位之間的協(xié)調(diào)，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。⑸由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，而代建商由于無風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。 (二 )凈地分期掛牌招標(biāo)，部分回購 即政府完成土 地整理后，將擬建項(xiàng)目的分期土地使用權(quán)采取掛牌和招標(biāo)方式，由開發(fā)商買入并按要求建設(shè)住宅、店面及公共設(shè)施等，建成后政府再向開發(fā)商以原先約定的回購價(jià)部分（ 60－ 70%）回購。建設(shè)資金為開發(fā)商自籌，開發(fā)商在投標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對(duì)宗地的競(jìng)買價(jià)。 掛牌回購模式的主要步驟如下：①公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購比例或價(jià)格等。②掛牌招標(biāo)土地使用權(quán)，由各競(jìng)買人加價(jià)競(jìng)買，最后以最高出價(jià)者中標(biāo)。③開發(fā)商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙（或施工圖），在工期內(nèi)完成建設(shè)投 資。④工程驗(yàn)收合格后由政府按約定方式回購。 掛牌回購模式 特點(diǎn)和利弊： ⑴在土地使用權(quán)出讓時(shí)為帶方案掛牌招標(biāo)，具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃條件書和規(guī)劃方案為準(zhǔn)，其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分，至少要做好方案規(guī)劃論證，因而政府工作量相對(duì)較大。⑵開發(fā)商需要有較大的資金實(shí)力。⑶由于回購價(jià)固定或基本固定，一定范圍內(nèi)的工料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)將由開發(fā)商承擔(dān)。⑷開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視對(duì)工程投資、進(jìn)度方面的控制。⑸政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收 到一筆土地出讓金，可用于前期費(fèi)用或進(jìn)一步用于其它項(xiàng)目建設(shè)地塊的拆遷、開發(fā)；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業(yè)中由價(jià)高者得，而同時(shí)回購價(jià)固定，這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。因此，相對(duì)于方案一這種模式更接近市場(chǎng)化。 (三 )土地整理及安置房建設(shè)一次性掛牌招標(biāo)部分回購，分期整理和建設(shè) 上述方式一、二的前提是，無論是代建或掛牌招標(biāo)方式產(chǎn)生的開發(fā)商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)開發(fā)，所以政府必須先解決好這個(gè)前提，才能接下去讓代建商完成以后的“一攬子工程”。為更好地完成土地整理工作，在安 置房建設(shè)一次性掛牌招標(biāo)的基礎(chǔ)上，把土地整理也一次性納入掛牌招標(biāo)，通過掛牌方式運(yùn)作，以期達(dá)到降低成本，縮短土地整理工期和利于土地整理完成后審計(jì)的目的。其 特點(diǎn)和利弊： 該模式把土地整理也納入掛牌招標(biāo)，引入代理商負(fù)責(zé)土地整理，可以使政府把有限的精力放在統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理上，更好地控制成本、工期、質(zhì)量。同時(shí)通過掛牌招標(biāo)，所有工程費(fèi)用公開、公平、公正，有利于決算，更利于決算后的審計(jì)。 三、實(shí)際操作中的應(yīng)注意的問題 以上三種安置房開發(fā)模式都是創(chuàng)新嘗試，在諸多方面需要細(xì)化： 加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單 位的力量，及時(shí)有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。 政府自身要重視誠信，及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或安置房回購款。 保護(hù)企業(yè)的適度利潤(rùn)。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系，制定合理的代建管理費(fèi)率（一般為建設(shè)總投資的 2— 5%）和回購價(jià)格，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。 重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一；在建設(shè)與投資中，引入價(jià)值工程理念，重視成本分析。 保證和諧建設(shè)。在 代建模式中， 政府與代建商簽訂代建合同時(shí) 也要簽訂廉政責(zé)任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要專款專用，決不能挪作他用，民工工資要及時(shí)兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。 對(duì)工程合同價(jià)的探討。在回購模式中，由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點(diǎn)是正確預(yù)見今后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等，這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開發(fā)商對(duì)回購工程總開支做到心中有數(shù)，能有效 控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無獎(jiǎng)金。此外，對(duì)超過合同價(jià)的上限時(shí)，還要處以一筆罰金。 ? ? ? ? ? ? ?