freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

精品文檔]鄭州市城中村改造工作流程(編輯修改稿)

2024-12-15 10:45 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)開發(fā),所以政府必須先解決好這二個(gè)前提,才能接下去讓開發(fā)商(代建商)完成以后的 “ 一攬子工程 ” 。 前提一:制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定,應(yīng)嚴(yán)格參照國(guó)家強(qiáng)制性條文,并結(jié)合城市實(shí)際,對(duì)規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。 現(xiàn)階段我國(guó)房屋開發(fā)建設(shè)中收費(fèi)項(xiàng)目眾多,手續(xù)繁雜,標(biāo)準(zhǔn)不一。因此,政府對(duì)改造工程建設(shè)中的土地勘測(cè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、 人防費(fèi)、墻改費(fèi)、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)、測(cè)樁費(fèi)、管道煤氣、有線電視費(fèi)等取費(fèi)作統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn),在其它手續(xù)費(fèi)用上也要明確該免的免,該減的減。 前提二:按時(shí)完成征地與拆遷工作 由于城中村改造工程建設(shè)多基于原村莊或農(nóng)田上,房屋拆遷與農(nóng)作物損失是不可避免的,如果不處理好,就會(huì)影響開、竣工日期,既容易引起開發(fā)商(代建商)與政府的矛盾,也會(huì)延遲廣大村民的回遷安置,直接增大政府開支,甚至引發(fā)社會(huì)的不安定。因此,在代建與回購工程公示前,政府應(yīng)做好這些前期征地與拆遷等工作。 四、對(duì)代建和回購模式的一些建議 代建 模式或回購模式,不同程度地存在著代理問題,故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。 加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單位的力量,及時(shí)有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。 政府(業(yè)主)自身要重視誠信,及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或住宅回購款。 保護(hù)企業(yè)的適度利潤(rùn)。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系,制定合理的代建管理費(fèi)率(一般為建設(shè)總投資的 2— 5%)和回購價(jià)格,確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。 重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步 設(shè)計(jì),按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一;在建設(shè)與投資中,引入價(jià)值工程理念,重視壽命周期成本分析。 保障農(nóng)民工利益。在代建模式中,政府與代建商簽訂代建合同時(shí)也要簽訂廉政責(zé)任書,并要其交納廉政保證金,代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要??顚S?,決不能挪作他用,民工工資要及時(shí)兌現(xiàn),以保障民工權(quán)利。 對(duì)工程合同價(jià)的探討。在回購模式中,由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定,因此重點(diǎn)是正確預(yù)見今 后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn),如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等,這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍,必須明確規(guī)定,以使開發(fā)商對(duì)回購工程總開支做到心中有數(shù),能有效控制資金的使用。在代建模式中,為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制,應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià),即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本,然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金,當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí),代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外,還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金,如果等于或高于目標(biāo)成本,則無獎(jiǎng)金。此外,對(duì)超過合同價(jià)的 上限時(shí),還要處以一筆罰金。 對(duì)政府組織城中村改造工程建設(shè)投資公司的探討。城中村改造工程建設(shè)中,目前最緊缺的是一支既會(huì)運(yùn)作(通過土地收儲(chǔ)和投放達(dá)到增值以求工程建設(shè)資金平衡或?qū)崿F(xiàn)贏利)又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍,而各鎮(zhèn)街道都組建一支專業(yè)隊(duì)伍不可取。建議區(qū)政府成立一支既會(huì)運(yùn)作又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍,各鎮(zhèn)(街道)在具體實(shí)施中主要負(fù)責(zé)監(jiān)督管理職責(zé),其它事宜可委托這支專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施。 (作者系路橋街道辦事處主任) 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 索引號(hào): 發(fā)布機(jī)構(gòu) :漳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 備注 /文號(hào):不詳 生成日期: 20201124 15:55:39 點(diǎn)擊: 1193 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 這幾年,隨著我市城市建設(shè)全面展開,拆遷、安置工作任務(wù)十分繁重,拆遷面積達(dá)幾百萬平方米,需安置面積數(shù)百萬平方米。市委、市政府的高度重視此項(xiàng)工作,劃拔用于安置土地?cái)?shù)千畝,為我市的拆遷安 置工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但由于拆遷安置工作所需資金量龐大,資金的缺乏嚴(yán)重制約了安置房建設(shè)的順利進(jìn)行。因此在安置房建設(shè)中,必須通過創(chuàng)新運(yùn)作方式,積極尋找突破資金瓶頸的辦法,加快建設(shè)進(jìn)度。本文以龍文區(qū)為例對(duì)我市安置房建設(shè)模式進(jìn)行了初步探討。 一、龍文區(qū)成立以來安置房建設(shè)模式概述 龍文區(qū)安置房建設(shè)經(jīng)過 10年探索,就安置房建設(shè)模式來看,主要有以下三種做法: 政府包干模式。 這種模式主要由區(qū)政府下屬實(shí)體單位龍文區(qū)城市建設(shè)開發(fā)中心、龍文房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一建設(shè)安置用房,如蓮池花園、威山新村、聯(lián)豐浩苑、龍江小區(qū)一期等。優(yōu) 點(diǎn)是政府對(duì)項(xiàng)目管理到位,便于統(tǒng)一指揮。缺點(diǎn)是建設(shè)管理難度大,運(yùn)行效率低,實(shí)體單位既是建設(shè)業(yè)主,又要承擔(dān)拆遷安置職能,需要大量的專業(yè)人才;而且這種政府包干模式若大面積推廣會(huì)出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問題,所以這種模式無法全面展開。 自建模式。 主要是由區(qū)政府支付建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償款,劃出安置地,由拆遷戶自行建設(shè)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于減輕政府的建設(shè)資金壓力。缺點(diǎn)是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實(shí)力,建設(shè)周期較長(zhǎng),在村民意見難于統(tǒng)一的情況下,出現(xiàn)議而不決、久拖不決,最后不了了之的可能,在實(shí)際操作中,由于村集體 缺乏開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn), 10年內(nèi)無論是埔下安置還是桂溪模式,尚無成功案例。 委托開發(fā)模式。 由政府負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的征地、拆遷、安置工作,土地拆成凈地后,交付中標(biāo)人。中標(biāo)人負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)全過程的具體組織和實(shí)施,具體包括:建設(shè)項(xiàng)目前期工作、小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建筑方案設(shè)計(jì)及其審批、工程資金籌措、工程建設(shè)和施工管理、竣工驗(yàn)收、房屋銷售、工程維護(hù)保修等項(xiàng)目?jī)?nèi)容。在招標(biāo)文件中設(shè)定條件,要求投標(biāo)人承諾招標(biāo)人回購所需全部或部分安置房的價(jià)格按成本價(jià)結(jié)算。比如龍文花園一期工程、明發(fā)中心商貿(mào)廣場(chǎng)等項(xiàng)目,這種模式尚在嘗試中。 從上述三種改造模式可以看出,政府必須通過其杠桿作用,均衡各方利益,加大政府監(jiān)控力度,實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合,突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。在委托開發(fā)模式中,政府成功地引入了開發(fā)商的投資與建設(shè),與以往由政府實(shí)體建設(shè)相比,提高了政府工程的公開性、公平性與公正性,也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。對(duì)開發(fā)商而言,在目前開發(fā)商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售存在較大市場(chǎng)壓力的情況下,代建與回購模式則對(duì)他們產(chǎn)生了較大的吸引力,一方面利潤(rùn)雖然不高,但較為穩(wěn)定,更無資金回籠風(fēng)險(xiǎn),另一方面,能擴(kuò)大開發(fā) 業(yè)績(jī)與市場(chǎng)影響,培養(yǎng)隊(duì)伍,有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。另外,由于這種模式采取了市場(chǎng)化方式運(yùn)作,質(zhì)量上得到保證,并配以到位的物業(yè)管理,也使拆遷安置戶得到了實(shí)惠,因此在總體上是種三贏的局面,可加以肯定。 二、安置房建設(shè)方式探討 經(jīng)過上述分析,在實(shí)施安置房建設(shè)時(shí), 要堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”,而代建并回購模式是好辦法,主要有以下三種方式: (一 )委托代建 即在政府完成土地整理后,由相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商代理建設(shè)開發(fā)并收取適度酬金(管理費(fèi))的安置模式。這種模式里開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理,包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等,造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷,相當(dāng)于 EPC承包模式(也稱項(xiàng)目總承包模式)。 代建模式的主要步驟有:①政府公布擬建工程情況(包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費(fèi)率范圍等),以及對(duì)投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。②按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》及相應(yīng)的法律、法規(guī),采取公開招標(biāo)方式,確定入圍的投標(biāo)人。③按約定的評(píng)標(biāo)方式,開標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分,各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來打分,最高者為中標(biāo)人。④中標(biāo)人 即代建商與政府(或由政府下屬實(shí)體公司)訂立代建合同,組織開展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。⑤代建商在竣工且物業(yè)公司進(jìn) 駐后,將代建工程移交給政府。⑥區(qū)政府按合同約定支付進(jìn)度款,并按代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。 代建模式的 主要特點(diǎn)和利弊: ⑴政府的組織協(xié)調(diào)工作量小,但合同管理難度較大。由于只與代建商簽訂合同,合同數(shù)量少,使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小,這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性,但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定,容易造成較多的合同糾紛,因而合同管理難度較大。⑵有利于控制工程質(zhì)量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,對(duì)于工程質(zhì)量,既有施工單位的自控,又有代建商的監(jiān)督管理,還有政府的監(jiān)管,從而增加了工程 質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。⑶有利于縮短建設(shè)工期,開發(fā)商為了盡快完成工程,獲取所得利潤(rùn),會(huì)盡力縮短建設(shè)工期。⑷對(duì)代建商而言,責(zé)任重、工作量大。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào),還需要做好項(xiàng)目參與單位之間的協(xié)調(diào),因此需要具有較高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。⑸由于代建模式中采取的是成本加酬金合同,這類合同中,業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用,也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn),而代建商由于無風(fēng)險(xiǎn),其報(bào)酬往往也較低,因此,這種模式的最大缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制,代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。 (二 )凈地分期掛牌招標(biāo),部分回購 即政府完成土 地整理后,將擬建項(xiàng)目的分期土地使用權(quán)采取掛牌和招標(biāo)方式,由開發(fā)商買入并按要求建設(shè)住宅、店面及公共設(shè)施等,建成后政府再向開發(fā)商以原先約定的回購價(jià)部分( 60- 70%)回購。建設(shè)資金為開發(fā)商自籌,開發(fā)商在投標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對(duì)宗地的競(jìng)買價(jià)。 掛牌回購模式的主要步驟如下:①公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購比例或價(jià)格等。②掛牌招標(biāo)土地使用權(quán),由各競(jìng)買人加價(jià)競(jìng)買,最后以最高出價(jià)者中標(biāo)。③開發(fā)商與政府簽訂回購合同,并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙(或施工圖),在工期內(nèi)完成建設(shè)投 資。④工程驗(yàn)收合格后由政府按約定方式回購。 掛牌回購模式 特點(diǎn)和利弊: ⑴在土地使用權(quán)出讓時(shí)為帶方案掛牌招標(biāo),具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃條件書和規(guī)劃方案為準(zhǔn),其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性,這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分,至少要做好方案規(guī)劃論證,因而政府工作量相對(duì)較大。⑵開發(fā)商需要有較大的資金實(shí)力。⑶由于回購價(jià)固定或基本固定,一定范圍內(nèi)的工料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)將由開發(fā)商承擔(dān)。⑷開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上,因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理,重視對(duì)工程投資、進(jìn)度方面的控制。⑸政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯,一方面,在前期拍賣土地中能收 到一筆土地出讓金,可用于前期費(fèi)用或進(jìn)一步用于其它項(xiàng)目建設(shè)地塊的拆遷、開發(fā);另一方面,如果采取拍賣方式,在眾多的參拍企業(yè)中由價(jià)高者得,而同時(shí)回購價(jià)固定,這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。因此,相對(duì)于方案一這種模式更接近市場(chǎng)化。 (三 )土地整理及安置房建設(shè)一次性掛牌招標(biāo)部分回購,分期整理和建設(shè) 上述方式一、二的前提是,無論是代建或掛牌招標(biāo)方式產(chǎn)生的開發(fā)商,他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)開發(fā),所以政府必須先解決好這個(gè)前提,才能接下去讓代建商完成以后的“一攬子工程”。為更好地完成土地整理工作,在安 置房建設(shè)一次性掛牌招標(biāo)的基礎(chǔ)上,把土地整理也一次性納入掛牌招標(biāo),通過掛牌方式運(yùn)作,以期達(dá)到降低成本,縮短土地整理工期和利于土地整理完成后審計(jì)的目的。其 特點(diǎn)和利弊: 該模式把土地整理也納入掛牌招標(biāo),引入代理商負(fù)責(zé)土地整理,可以使政府把有限的精力放在統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理上,更好地控制成本、工期、質(zhì)量。同時(shí)通過掛牌招標(biāo),所有工程費(fèi)用公開、公平、公正,有利于決算,更利于決算后的審計(jì)。 三、實(shí)際操作中的應(yīng)注意的問題 以上三種安置房開發(fā)模式都是創(chuàng)新嘗試,在諸多方面需要細(xì)化: 加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單 位的力量,及時(shí)有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。 政府自身要重視誠信,及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或安置房回購款。 保護(hù)企業(yè)的適度利潤(rùn)。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系,制定合理的代建管理費(fèi)率(一般為建設(shè)總投資的 2— 5%)和回購價(jià)格,確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。 重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì),按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一;在建設(shè)與投資中,引入價(jià)值工程理念,重視成本分析。 保證和諧建設(shè)。在 代建模式中, 政府與代建商簽訂代建合同時(shí) 也要簽訂廉政責(zé)任書,并要其交納廉政保證金,代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要專款專用,決不能挪作他用,民工工資要及時(shí)兌現(xiàn),以保障民工權(quán)利。 對(duì)工程合同價(jià)的探討。在回購模式中,由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定,因此重點(diǎn)是正確預(yù)見今后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn),如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等,這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍,必須明確規(guī)定,以使開發(fā)商對(duì)回購工程總開支做到心中有數(shù),能有效 控制資金的使用。在代建模式中,為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制,應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià),即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本,然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金,當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí),代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外,還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金,如果等于或高于目標(biāo)成本,則無獎(jiǎng)金。此外,對(duì)超過合同價(jià)的上限時(shí),還要處以一筆罰金。 ? ? ? ? ? ? ?
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1