【文章內(nèi)容簡介】 民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經(jīng)濟發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉變過來的。無論是經(jīng)濟能力還是生活習慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進行補貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運行。五、“城中村”土地所有權的狀態(tài)分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農(nóng)村固有的特質，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡酄顟B(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權狀態(tài)有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現(xiàn)國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續(xù)。六、關于城中村改造工作的幾點建議。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。土地產(chǎn)權歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質所在，只有在轉變產(chǎn)權歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權轉變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權不發(fā)生變化的前提下的改造策略。目前城中村村集體經(jīng)濟主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟，這種模式無法參與市場經(jīng)濟的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實現(xiàn)的關鍵，而轉制后的集體經(jīng)濟能否成功轉型和升級更是新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉變過程，需要相應的全方位的物質、制度和社會文化等方面的建設，包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉為城市就業(yè)的心理要求。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限，而當?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應進行市場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實現(xiàn)向城市人的轉變。由于市場的導入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。建立新的運行機制，將城中村改造收益的一部分轉變?yōu)樯鐣＠Ｕ?，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展理念。城中村在物質形態(tài)、社會經(jīng)濟結構等發(fā)生根本轉變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護、文物保護、傳統(tǒng)風俗繼承和發(fā)揚等，堅持走保護和建設并舉的改造之路。、中、遠期的結合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠期實施規(guī)劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設施及服務設施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。這是城中村改造