【文章內(nèi)容簡介】 級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，總投資高達6億多美元。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個零售商店、 4個大型百貨公司、 1個多功能娛樂中心 、2個大型停車場(12，750車位)。　　加拿大愛a頓市的西愛民頓westedmontonmall。是目前世界最大的Mall。該摩爾建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛，有800多個國家進入、商場內(nèi)有100多家餐館。經(jīng)營的主要項目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8個電影院、1個賭場、1個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務(wù)項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費者各種不同需要、很受消費者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。　　1 9 9 7 年1 月至1 0 月，進入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達1 4 0 0 萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過1 4 2 0 萬人次。安大略米爾斯購物商場為美國1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東6 5 公里處，商場面積1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店2 3 7 家，工作人員約7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場是該公司開設(shè)新型商場的主要原因。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。　　在安大略米爾斯購物商場內(nèi)，既有美國知名的中低價位百貨公司進駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級時裝的國際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光。置身在商場內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會唱歌的動物、會舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個商場無時不充滿新奇感和動感。　　曼斯指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓1 6 公里以內(nèi)約有1 0 0 萬名消費者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費者，商場5 6 ％的顧客是來自方圓3 2 公里遠的地方。　　目前，安大略米爾斯商場每月固定發(fā)出2 0 0 班觀光購物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因為日本觀光客為商場帶來的收入非常可觀?！　÷贡硎?，逛商場的所有消費者平均每次花費1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費4 3 5 美元。這家商場的經(jīng)營者為弗吉尼亞州的米爾斯公司?！　　澳虾０稄V場”（SOUTH COAST PLAZA）。這是公認(rèn)的加州最大MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“城市”。這里有免費的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費停車場。 這個MALL由6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜梅（ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在1萬平方米以上。它們的特點是：（1）設(shè)施先進：中央空調(diào)、滾動扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平時顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂中心5家；（4）有咖啡店、各種餐飲店33家?！　　爸鹘帧保∕AIN PLACE）。這個MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，外面看似一個大倉庫，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場”相仿，只不過前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個大型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨巨匠心。　　　美國最大的購物中心發(fā)展商曾是R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“雀兒喜”公司。 其他購物中心發(fā)展商有：Westfield Holdings，美國Rodamco North America公司等?！　estfield Holdings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?9家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國7家共87家Westfield Shoppingtown摩爾購物中心，總面積超過600萬平方米，合作商戶超過13,600家。2002年1月 Westfield 美國分公司又收購了另外28家購物中心，Westfield Holdings的購物中心總數(shù)達到108家，總面積超過700萬平方米。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7 家大型摩爾和1 1 家社區(qū)購物中心。美國JBM不動產(chǎn)機構(gòu)在美國和加拿大投資并經(jīng)營管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達到800萬平方米?！　∪①徫镏行脑谑澜绺鲊陌l(fā)展概況 　　購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于8090年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 由于美國幾乎人人都有汽車，故Mall最初都建于地價較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。但80年代后期摩爾開始開進美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。而東南亞一帶的摩爾更是集中在市中心，且生意火暴。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。歐美的“摩爾”購物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積1／3左右的停車場。由于中國人還沒有進入汽車時代，公路網(wǎng)不發(fā)達，人多地少的中國也不可能有那么多土地來這樣揮灑，所以國內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因為在中國，逛街是城市人一個相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容. 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠比市中心容易得到且地價成本也低許多?！　∧柺菄H零售商業(yè)發(fā)展趨勢　　　　按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會優(yōu)化組合的必然趨勢。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費方式，引進一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義摩爾購物中心在世界各國興起并快速發(fā)展　　在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為21世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國，購物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來了新的震撼。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時機地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。 　　由于各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認(rèn)的，即購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。從這個定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。 　　依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷購物中心。這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。 　　通過對購物中心進行定義和劃分類型，我們可以得出這樣一個基本結(jié)論：大型購物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這種特點也就決定了購物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。這一點從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營管理也可以得到充分的驗證。 　　購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進一步促進了各國經(jīng)濟的發(fā)展。 　　由于世界各國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達43000個。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。 　　進入到20世紀(jì)90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。透過購物中心的發(fā)展對各國經(jīng)濟整體發(fā)展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟的總體貢獻為例，1993年其總銷售額業(yè)績達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，2000年其總銷售額業(yè)績已超過了1萬億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的一點是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進入了成熟發(fā)展時期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢?！　≠徫镏行脑诿绹?、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為流通革命，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費的促進。如果進一步展開分析，可以從經(jīng)濟和社會、科技、生活形態(tài)等方面加以說明日本購物中心的發(fā)展情況　　日本的購物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從70年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的謝爾西購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費人潮集中地?！　?0年代中期到80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運動等消費行為于一體的新型購物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個具有整合功能的購物中心；同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。 在福岡市西日前開張了一間占地25萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納4500輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 日本的傳統(tǒng)百貨集團如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。 目前， 美國的摩爾開發(fā)集團雀兒喜也已開始進入日本進行摩爾的投資開發(fā)?！　〈笮唾徫镏行脑谌毡局阅軌蜓杆侔l(fā)展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟巨大發(fā)展條件下國民消費能力提高，使得消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性