【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 機(jī)房鑰匙管理制度⑴. 凡24小時值班的機(jī)房，除值班人員掌握一套鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 ⑵. 凡不是24小時值班的機(jī)房，鑰匙應(yīng)有一套在24小時值班的機(jī)房保存，以防萬一有特殊情況需使用時須嚴(yán)格登記。⑶. 不允許私配機(jī)房鑰匙。⑷. 無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。⑸. 機(jī)房鑰匙一旦遺失必須立即申報。⑹. 無人值班的機(jī)房，借用鑰匙時間需進(jìn)行登記。⑺. 飲用水水庫、水箱的鑰匙只允許少數(shù)專人領(lǐng)用。設(shè)備設(shè)施檔案管理制度一、工程檔案管理制度所有工程設(shè)備檔案由工程部技術(shù)資料員負(fù)責(zé)管理，管理人員應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。外單位交來圖紙由資料員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實(shí)物，如圖紙無誤則由資料員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交系統(tǒng)工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)工程師以上人員批準(zhǔn)，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)檔案管理制度運(yùn)行、維修、保養(yǎng)檔案屬于工程檔案的一部分，由工程部資料員統(tǒng)一管理。運(yùn)行、維修、保養(yǎng)檔案按系統(tǒng)分類歸檔。用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開，其他檔案案類別存放，在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。資料員根據(jù)返回工程部的維修單每月做好記錄歸檔，并輸入電腦； 資料員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)記錄好，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。資料員每月對運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄表等進(jìn)行整理，匯總提交技術(shù)項目部審核后分類歸檔。各設(shè)備設(shè)施檔案作為評估大廈設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存，保存期按公司資料管理規(guī)定進(jìn)行，過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。入室維修服務(wù)規(guī)范一、入室維修前的準(zhǔn)備工作1. 接到任務(wù)后，詳細(xì)了解報修工作內(nèi)容，做好維修前準(zhǔn)備工作，工作服要保持干凈，整潔，按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝；2. 檢查工作證是否佩戴好；3. 檢查鞋底是否有泥，若有應(yīng)用棉絲擦拭干凈；4. 檢查是否攜帶了工作布及一次性鞋套；5. 檢查工具箱是否干凈，同時檢查維修工具及常用備件是否帶齊；6. 檢查是否攜帶對講機(jī)；二、入室前后的工作程序1. 首先用中指敲門三下或按門鈴，然后退后一步，正對門鏡站立，以客戶對來人觀察；若無反應(yīng)，過10秒后重復(fù)以上動作；2. 客戶發(fā)問后，維修工應(yīng)回答：您好，我是物業(yè)公司的維修人員，約好為您維修的；3. 客戶開門后，維修工應(yīng)重復(fù)維修項目，并出示維修派工單，經(jīng)客戶同意后，穿好鞋套隨客戶進(jìn)入室內(nèi)；4. 到達(dá)現(xiàn)場后，如需要挪動室內(nèi)的家具或其它器具應(yīng)事先爭得客戶的同意并和客戶協(xié)商挪動后的位置；5. 準(zhǔn)備工作完成，將工作布鋪開并將工具箱、零件等物品擺放在上面，盡量不要弄臟室內(nèi)的墻面、地面等；6. 在維修過程中，盡量快速、簡潔、有效地進(jìn)行；若需要客戶配合，應(yīng)用商議、緩和的口氣與客戶協(xié)商；若工具沒有帶齊或自己單獨(dú)修不了，則應(yīng)用對講機(jī)與客服中心聯(lián)系，請求支援；7. 支援人員到達(dá)后，原來的維修工不得離開，而應(yīng)協(xié)助支援人員進(jìn)行維修，直至修理完畢。三、維修完成后的工作程序：1. 維修結(jié)束后，將工作布收起來，維修現(xiàn)場要用抹布擦拭一遍，并將挪動物品恢復(fù)原位。2. 檢驗(yàn)維修質(zhì)量，使用功能是否完備。驗(yàn)收后，請客戶在派工單上簽字，并向客戶收費(fèi)。收費(fèi)時，向客戶解釋清楚收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3. 收費(fèi)后向客戶說明：若是再有問題，可隨時致電客服中心。4. 向客戶道再見后離開。5. 將維修收費(fèi)單返還給客戶或投至該戶信報箱內(nèi)。四、注意事項1. 進(jìn)入室內(nèi)維修時，不要東張西望，不能坐客戶的沙發(fā)或坐在地板上，更不能吃、拿客戶的東西或抽客戶的煙。2. 在維修過程中，不能和客戶聊天，更不能與客戶談?wù)摴緝?nèi)部的事物，只能談?wù)撆c維修有關(guān)的事情，做到不該講的話不講。3. 如需與中控室或維修部聯(lián)系，應(yīng)使用自己攜帶的對講機(jī)，禁止使用客戶的電話。4. 不得利用工作之便向客戶推銷物品或索要小費(fèi)等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按照公司有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案一、發(fā)現(xiàn)緊急事故應(yīng)馬上報告給有關(guān)專業(yè)值班室及有關(guān)人員。 二、工程部經(jīng)理、專業(yè)人員必須馬上到達(dá)現(xiàn)場，迅速準(zhǔn)確地判斷事故原因。三、工程部經(jīng)理應(yīng)沉著、冷靜、果斷地做出事故處理方案并通知事故有關(guān)部門給予協(xié)作。四、在工程部經(jīng)理一人的指揮下（副主管配合）進(jìn)行事故處理。五、專業(yè)人員在統(tǒng)一指揮下應(yīng)迅速、果敢、準(zhǔn)確地處理事故，并盡量減小事故的擴(kuò)大面。六、事故得到控制后，組織各專業(yè)人員檢查事故所引起的連鎖反應(yīng)。發(fā)現(xiàn)問題及時組織專業(yè)人員處理。七、確認(rèn)事故及連鎖反映全部得到處理后，應(yīng)馬上恢復(fù)正常運(yùn)行。八、事故引起的遺留問題安排各專業(yè)盡快妥善處理。九、對事故進(jìn)行全面、仔細(xì)地調(diào)查，分析原因，查清責(zé)任，并制定出杜絕事后再發(fā)生同類事故的方案。十、將事故發(fā)生的全過程以報告的形式整理出來，上交上級主管部門及本部門存檔、備案。十一、對事故全過程提出獎、懲及建議性方案，上報上級主管部門。十二、如屬重大責(zé)任事故，每年的這一天將作為部門全體員工的安全教育日。 測量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序一、目的 確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求。 二、適用范圍 適用于工程部對測量設(shè)備從配置、校準(zhǔn)、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。 三、職責(zé) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)測量設(shè)備的采購計劃。 系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)審核測量設(shè)備的采購計劃。 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)提出測量設(shè)備的采購計劃或申請；負(fù)責(zé)測量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和管理。 四、程序要點(diǎn) 測量設(shè)備的范圍 ⑴ 按用途可分為向顧客計費(fèi)用的；維護(hù)和檢修設(shè)備用的；對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視用的。 ⑵ 按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動使用的。 ⑶ 按來源分為公司原來已有的、新采購的、借用的。 ⑷ 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。 測量設(shè)備配置的要求 ⑴ 數(shù)量滿足使用需要。 ⑵ 最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度的要求。 測量設(shè)備的采購 ⑴ 工程部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，提出采購計劃或申請，經(jīng)系統(tǒng)工程師審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行采購。 ⑵ 采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料：名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級；數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號（盡可能做到）、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。 ⑶ 采購人員應(yīng)嚴(yán)格按采購資料進(jìn)行采購，如有變動，應(yīng)事先征詢工程部經(jīng)理的意見。 ⑷ 測量設(shè)備采購進(jìn)公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部經(jīng)理應(yīng)核對實(shí)物是否與所申報采購資料相符，并核查驗(yàn)證包裝、外觀及所帶證明、證件。 測量設(shè)備的管理 ⑴ 工程部經(jīng)理應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理測量設(shè)備，其職責(zé)為：a、建立測量設(shè)備臺賬，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標(biāo)識和可追溯性資料，并隨測量設(shè)備的變化而保持臺賬的可用性和可追溯性； b、對測量設(shè)備逐一進(jìn)行編號標(biāo)識； —— 標(biāo)識方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行，一般采用帶色彩（如紅、黃色）的不干膠紙編號后粘貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實(shí)施。 ⑵ 規(guī)定測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等級確定，如下： ① 測量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年；② 測量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年； ③ 測量重量的校準(zhǔn)周期為二年； ④ 測量壓力的校準(zhǔn)周期為一年； ⑶ 裝于設(shè)備上，但不能拆卸的測量設(shè)備，隨設(shè)備大修時進(jìn)行校準(zhǔn)。 ⑷ 法規(guī)或國家行政經(jīng)理部門另有規(guī)定的測量設(shè)備應(yīng)按法規(guī)或國家行政經(jīng)理部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)。⑸ 按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進(jìn)行校準(zhǔn)，并辦理相關(guān)委托手續(xù)； ⑹ 對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準(zhǔn)標(biāo)識的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。 測量設(shè)備的使用 ⑴ 測量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測量設(shè)備（原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外）在使用前（含采購進(jìn)入公司的）均經(jīng)過了校準(zhǔn)，且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。 ⑵ 使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用，正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備，并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。 ⑶ 使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)，而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。 ⑷ 當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時，應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。 ⑸ 測量設(shè)備的保管防靜環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放、防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。 ⑹ 測量設(shè)備的限制使用和報廢 測量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍，測量設(shè)備管理人員應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用，這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設(shè)備的人員，并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識無法限定區(qū)段的范圍的，可送有關(guān)單位檢修，檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。 校準(zhǔn)的委托 ⑴ 如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員，即無能力進(jìn)行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施外判項目的監(jiān)管規(guī)定一、目的 規(guī)范公司管轄內(nèi)設(shè)備設(shè)施的對外委托服務(wù)工作。 二、適用范圍 適用于廣東銀廈設(shè)備工程有限公司管轄內(nèi)設(shè)備設(shè)施對外委托服務(wù)工作的管理。 三、職責(zé) 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對外委托服務(wù)的審核、組織工作。 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對外委托服務(wù)的審批。 四、管理規(guī)定㈠ 資料審查嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。在選定承包商的過程中，系統(tǒng)工程師編寫工程報價分析表，經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可確認(rèn)。㈡ 日常管理承包商進(jìn)場前，必須提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。各系統(tǒng)工程師應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場作業(yè)記錄。承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守大廈的各項管理規(guī)定。㈢ 考核要點(diǎn)（分不同的設(shè)備提出不同的要點(diǎn)，并應(yīng)在相關(guān)合同內(nèi)體現(xiàn)）督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范（如環(huán)保、勞保條例等）及合同要求施工。承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管工程師簽認(rèn)，否則作違反合同處理。承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該系統(tǒng)工程師簽認(rèn)并報總工程師核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該系統(tǒng)工程師檢查核對，雙方填寫技改工程驗(yàn)收報告書，經(jīng)總工程師、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。施工臨時用電管理規(guī)定施工臨時用電設(shè)施必須嚴(yán)格按《施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ46－88）的要求執(zhí)行，為保障大廈安全，針對當(dāng)前施工現(xiàn)場臨時用電安全及管理中出現(xiàn)的問題，特作出如下規(guī)定：一、臨時用電施工現(xiàn)場必須配備合格的絕緣滅火器具，監(jiān)督施工員、合格電工，以做好臨設(shè)施的安裝、使用、維護(hù)和管理。保證現(xiàn)場施工的用電和防火安全。二、臨時用電須進(jìn)行負(fù)荷計算，確定電源進(jìn)線、總配電箱（隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)開關(guān)）、分配電箱、分配電纜等，三相臨電線路應(yīng)按三相五線制（即A、B、C、零、地五線）安裝，單相臨電線路按相、零、地三線供電。三、每一分路配電箱應(yīng)使用鐵開關(guān)箱，箱門應(yīng)上鎖、箱內(nèi)設(shè)置漏電保護(hù)開關(guān)，當(dāng)使用閘刀開關(guān)時，禁止使用其它金屬線作熔絲使用，應(yīng)用和閘刀容量匹配的專用保險絲，供電前須認(rèn)真檢查所有接線，緊固各部件鏍絲，試驗(yàn)漏電開關(guān)的可靠性。四、進(jìn)入開關(guān)箱的電源線應(yīng)接到開關(guān)上，嚴(yán)禁用插銷連接，所有接線不得勾接，停用的設(shè)備必須拉閘斷電、鎖好開關(guān)箱。五、如須在地面上的部分，應(yīng)避免機(jī)械損傷和使用橡皮套電纜，在過路處設(shè)有硬質(zhì)的套管保護(hù)，金屬管應(yīng)接地、管咀要裝護(hù)圈，以防割破電纜。六、采用鏍口燈頭燈具作照明，相線應(yīng)接在中心觸頭相連的一端，零線接在與鏍紋口相連的一端，如使用插頭與電源連接，應(yīng)用三腳插頭，燈頭的絕緣外殼不得有損傷和漏電，燈具內(nèi)的接線必須牢固，燈具可用高壓水銀燈，金屬氧化物燈，不得使用碘鎢燈。七、分路線不得在燈頭內(nèi)并接，須用丁字接法，并用絕緣膠布包扎好。八、潮濕場所照明電源應(yīng)采用36V或12V電壓（視場所危險性確定），可采用低壓行燈照明與投光燈照明的形式，投光燈要固定于較安全的地方，電源線應(yīng)用電纜。九、臨時用電場，所有電氣設(shè)備的金屬外殼必須有可靠的接地線，在任何情況下不準(zhǔn)使用黃/綠雙色線作負(fù)荷線。十、手持式用電設(shè)備必須用絕緣良好的橡皮護(hù)套銅芯軟電纜，禁止使用軟花線，與電源連接應(yīng)使用插座連接或接線柱連接。十一、使用Ⅱ類手持式電動工具，應(yīng)單獨(dú)裝設(shè)額定動作電流不大于15mA。若使用Ⅰ類手持式電動工具還必須作保護(hù)接零，在潮濕場所嚴(yán)禁使用Ⅰ類手持式電動工具。十二、施工單位要加強(qiáng)對臨時用電設(shè)施的日常維護(hù)、巡視和檢查工作，不得有帶電金屬體外露。（如膠殼開關(guān)缺膠蓋、開關(guān)、插座、插頭電源線破損等）二次裝修管理操作規(guī)程一、目的對二次裝修進(jìn)行規(guī)范管理，保證房屋安全，維護(hù)房屋使用人的利益不受侵害。二