【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測(cè)試 1 次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 1 次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē) 1 次，每年檢查 1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。 6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測(cè)試切斷正常供電 1 次，測(cè)量 1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測(cè)試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話(huà)。 8 滅火器 每周巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木 生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于 90%，年成活率高于 90%。 2 灌木 生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于 90%，年成活率高于 90%。 3 綠籬和色塊 植株保存率高于 90%，年成活率高于 90%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于 90%，花壇植物死亡率低于 10%。 5 草坪 保證基本成活，草坪覆蓋率高于 90%。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1次。 2 施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每 2 年施肥 1 次；灌木每年施肥 1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥 1 次至 2 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。 3 病蟲(chóng)害防治 根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每 2 周檢查 1 次病蟲(chóng)害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害能有效控制，不因病蟲(chóng)危害影響景觀效果。 4 整形修剪 喬木每 2 年修剪 1 次；灌木每年冬季修剪 1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪 1 次至 2 次，全年至少修剪 10 次。 5 除草 每年全面除草 2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的 20%。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 2次。 工作檢查和記錄 1 生長(zhǎng)季節(jié)每 2 周檢查 1 次植物生長(zhǎng)情況。 2 編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類(lèi)。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標(biāo)志。 3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每 3 日噴灑 1 次殺蟲(chóng)藥。 4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運(yùn)車(chē)外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1） 大堂、一層候梯廳 每日清掃 1 次、每周清拖 2 次大堂、一層候梯廳地面。 每月擦拭 2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。 2） 樓道、樓梯 每周清掃 2 次、每月清拖 1 次樓道、樓梯地面。 每月擦拭 1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。 2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門(mén)、面板。 每日清拖 1 次轎廂地面。 3 天臺(tái)、屋面 雨季前、雨季期間各清掃 1 次天臺(tái)、屋面。 每季度巡查 1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。 4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃 1 次樓外道路。 每季度清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1 次雨蓬、門(mén)頭等。 5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。 使用期間每周清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。 6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。 7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 工作檢查和記錄 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有專(zhuān)人值守。 制定巡查路線(xiàn)，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 1 次，22：00 至次日 6：00 巡視 1 次。 巡視檢查停車(chē)場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。 機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入。 安防控制室設(shè)專(zhuān)人 24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存 30 日備查。 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。 記錄與檔案 1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。 自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?2 日內(nèi)清運(yùn)。住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所 1 設(shè)置客戶(hù)服務(wù)中心，配置辦公家具、電話(huà)等辦公設(shè)備。 2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3 客戶(hù)服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。 4 設(shè)置并公示 24 小時(shí)服務(wù)電話(huà)。 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。 2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。 3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。 4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。 2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。 3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。 4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。 2 配備檔案管理人員。 3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 客戶(hù)服務(wù) 1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。 3 對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。 4 水、電急修 20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。 5 業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)，建議、投訴在 2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。 6 每年公開(kāi)征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。 7 每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。 8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。 9 每年至少組織 1 次社區(qū)文化活動(dòng)。 10 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。 11 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 12 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車(chē)、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。 2 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。 3 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。 4 對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。 2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。 5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房 1） 每月清潔 1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。 2） 設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 3） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。 4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。 5） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。 6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。 2） 每月巡查 1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。 3） 每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物 1） 每月巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 2） 每季度檢查 1 次雨、污水管井等。 3） 每月巡查 1 次大門(mén)、圍墻、圍欄等。 4） 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5） 每年檢測(cè) 1 次防雷裝置。 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 4 每年檢查 1 次管道、閥門(mén)并除銹。 5 每年檢驗(yàn) 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)等。 7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。 4 每年檢查 2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。 5 每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時(shí)每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每 2 周進(jìn)行 1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視 3 次，一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 5 日內(nèi)修復(fù)。 2 樓外照明 每周巡視 1 次，一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整 1 次時(shí)間控制器。 3 應(yīng)急照明 每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。 4 低壓柜 每日巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查 1 次電氣安全。 5 低壓配電箱和低壓線(xiàn)路 每月巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。 6 控制柜 每 2 周巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。 7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化 1 次蓄電池；每周巡視 1 次充電機(jī)和蓄電池。 8 檢測(cè) 每 5 年檢驗(yàn) 1 次內(nèi)部核算電能表。 9 配電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備；穿墻線(xiàn)槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線(xiàn)和開(kāi)關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 2 對(duì)講門(mén)口機(jī) 每月檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查 1 次外觀、接線(xiàn)；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 4 紅外對(duì)射探測(cè)器 每季度檢查 1 次接線(xiàn)、探測(cè)范圍、防水狀況等；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 6 攝像機(jī) 每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線(xiàn)、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。 7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線(xiàn)等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 8 云臺(tái) 每半年檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線(xiàn)，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次。 9