【文章內(nèi)容簡介】 B501402005 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GB500842001 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（2005 版）GB502612005 自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB503542005 建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗收規(guī)范 GB500162006 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB501662007 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB502632007 氣體滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范 GB503032002 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 GA3082001 安全防范系統(tǒng)驗收規(guī)范 GA7672008 消防控制室通用技術(shù)要求GB502422002 建筑給水排水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范 GB502432002 通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB503652005 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB 170511997 二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范 CJ/T 481999 生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)GB503102002 電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB503392003 智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范 GB500571994 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（2000 版）GB503432004 建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范GB5019894 民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB5005495 低壓配電設(shè)計規(guī)范 JGJ/T1692 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 GBT 217412008 住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術(shù)條件 DB11/T 2132003 城市園林綠化養(yǎng)護管理標(biāo)準(zhǔn) 北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) Residential Property Service Standard （報批稿）DBXXX2010 條文說明 2010 北京 1 基本要求 客戶服務(wù)場所 1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)設(shè)置專用的客戶服務(wù)場所，有明顯標(biāo)志、固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式；三級以上標(biāo)準(zhǔn)對辦公家具、電腦、打印機等辦公設(shè)備分別提出了要求。2 四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求客戶服務(wù)中心公示主要服務(wù)人員照片。 3 客戶服務(wù)場所根據(jù)項目類型和特點制定業(yè)務(wù)接待時間。 4 在客戶服務(wù)場所的顯著位置公示24 小時服務(wù)電話，有專人接聽，處理業(yè)主或使用人的報修、投訴等。 人員 1 從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書，如：電梯維修、空調(diào)制冷維修、強電運行維修、消防監(jiān)控等專業(yè)人員均應(yīng)持證上崗；直接從事供水工作的人員應(yīng)取得健康體檢合格證。 2 從業(yè)人員應(yīng)遵守本企業(yè)制定的行為規(guī)范，佩戴明顯標(biāo)志；二級以上標(biāo)準(zhǔn)要求統(tǒng)一著裝。3 每個物業(yè)管理區(qū)域均應(yīng)配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人及房屋建筑安全管理員。4 一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對項目負(fù)責(zé)人任職條件分別提出要求， 最低要求為2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，經(jīng)培訓(xùn)考核成為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在 冊人員。 5 五級標(biāo)準(zhǔn)提出可以根據(jù)項目特點和業(yè)主需求，配備具有外語會話能力的管理人員。 制度 1 根據(jù)項目情況制定各項管理制度，如：房屋管理制度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消防安全防范制度、綠化養(yǎng)護制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、公共 秩序維護管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財務(wù)管理制度、收費管理制度、培訓(xùn)與考核制度等。2 根據(jù)項目情況制定突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，如：火災(zāi)、水、電、氣、電梯、公共衛(wèi)生事件、極端氣象災(zāi)害等應(yīng)急預(yù)案。 3 員工的培訓(xùn)、考核包括以下內(nèi)容： 員工入職培訓(xùn)，即針對企業(yè)文化、規(guī)章制度、服務(wù)理念等進行培訓(xùn)、考核。 員工崗位培訓(xùn)，即針對不同的專業(yè)、崗位制定培訓(xùn)計劃，實施并考核。 4 建立巡視、檢查、運行、維修養(yǎng)護等物業(yè)服務(wù)工作記錄，記錄應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確。 檔案 建立物業(yè)管理檔案，包括：基礎(chǔ)資料、業(yè)主資料、運行維護資料?；A(chǔ)資料包括竣工驗收資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。業(yè)主資料包括業(yè) 主或使用人的基本信息、物業(yè)權(quán)屬資料等。運行維護資料包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護記錄、服務(wù)和管理資料等。檔案管理應(yīng)遵守有關(guān)保密規(guī)定，不得外泄業(yè)主資料。 四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)有檔案資料室及專職檔案管理人員。四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件管理物業(yè)管理檔案。 標(biāo)志 消防、逃生通道、安全出口等重點部位和設(shè)施設(shè)備應(yīng)設(shè)置專用標(biāo)志；作業(yè)施工期間應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志；綠地、水景等部位設(shè)置溫馨提示。標(biāo)志應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確，不得遮擋、轉(zhuǎn)向、涂改、移位或轉(zhuǎn)為他用。 客戶服務(wù) 1 五級標(biāo)準(zhǔn)要求每半年向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況和收支情況等；每月公示主要工作計劃和完成情況。 2 對停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等，涉及業(yè)主和使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)履行告知義務(wù)。 3 三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求對報修、投訴進行回訪。四級以上標(biāo)準(zhǔn)對回訪比例提出要求?；卦L率是指回訪數(shù)量占業(yè)主或使用人報修數(shù)量或投訴數(shù)量的百分比。4三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年公開征集物業(yè)服務(wù)意見，保留征詢意見問卷、滿意率統(tǒng)計表、整改措施及實施方案、公示情況記錄等資料。問卷率是指實際回收的有效問卷數(shù)量占業(yè)主數(shù)量的百分比。 5三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求每月檢查1 次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，重要節(jié)假前組織房屋及共用設(shè)施設(shè)備檢查、消防安全檢查等，對發(fā)現(xiàn)的問題、整改措施、整改結(jié)果等進行記錄。6三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。7三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織社區(qū)文化活動，并應(yīng)充分考慮活動中可能存在的風(fēng)險，避免發(fā)生意外。8 三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)立公共信息欄用于宣傳，宣傳材料應(yīng)張貼有序、更新及時、保持美觀。 9 三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求提供特約服務(wù)，為業(yè)主提供便利。 專項服務(wù)委托管理 要求建立專項服務(wù)委托管理制度，對共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等專項服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、操作人員的職業(yè)資格證書進行確認(rèn)，簽訂專項服務(wù)委托合同，并對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。其中涉及到電梯作業(yè)、有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、壓力容器操作等特種作業(yè)的，委托工作實施前應(yīng)對現(xiàn)場情況進行交底，并履行相應(yīng)的審批手續(xù)。2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 本標(biāo)準(zhǔn)描述的維修工作是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)，需使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的，按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》、《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》等執(zhí)行。 綜合管理 1 物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)建立完整的房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，包括設(shè)施設(shè)備的運行、巡視檢查、維修養(yǎng)護記錄等。 2 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》的規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估、鑒定。 3 明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查的內(nèi)容、路線、頻次等要求，制定維修養(yǎng)護計劃，巡視檢查和維修養(yǎng)護要做好記錄；每年第四季度制定下一年度房屋及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。 4 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，特種設(shè)備應(yīng)定期檢驗檢測并有相應(yīng)記錄。5 在發(fā)生雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要對防雷裝置、屋面防水、排水系統(tǒng)等組織專項檢查并做好記錄。 共用部位1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度由房屋建筑安全檢查員以目測方式對基礎(chǔ)、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查；其中每年第四季度的檢查應(yīng)配合每年的房屋檢查工作進行。2 建筑部件 1） 定期對建筑部件進行巡視檢查，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護。 標(biāo)準(zhǔn)中描述建筑部件的雨罩、空調(diào)室外機臺架是指和主體結(jié)構(gòu)形成整體的構(gòu)件，業(yè)主自裝的除外。2） 巡視時如發(fā)現(xiàn)窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、糟朽、開焊、小五金缺損等情況應(yīng)修補。修補后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全；玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差別。 3） 物業(yè)共用部分的室內(nèi)墻面及頂棚不應(yīng)出現(xiàn)空鼓、剝落現(xiàn)象，修繕后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)原有功能，抹面應(yīng)接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。吊頂?shù)凝埞菓?yīng)整齊，無明顯變形。吊頂板整潔無污漬，不缺邊角。室內(nèi)地面、散水不應(yīng)出現(xiàn)起砂、空鼓、松動的情況，維修后應(yīng)平整、光滑、接搓平順。外墻面應(yīng)保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻磚不松動，不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險的，應(yīng)及時排除險情，排除后應(yīng)不存在危險隱患。在冬、夏季節(jié)交換的高溫差時期，要特別加強對墻面裝飾材料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現(xiàn)象發(fā)生。煙道不應(yīng)有裂縫、破損、堵塞，修繕后應(yīng)保持通暢。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)檢查頻次有差異。 4） 定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換，修繕后應(yīng)補齊五金配件。屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍，補漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。 陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)保護層開裂，應(yīng)及時封堵裂縫，維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。3 附屬構(gòu)筑物 1） 定期巡查道路、路面、側(cè)石、管井、溝渠等，發(fā)現(xiàn)陷落、損壞、松動、丟失等現(xiàn)象應(yīng)安排修復(fù)。2） 一級至五級標(biāo)準(zhǔn)檢查雨、污水管井的頻次有差異。 3） 定期對大門、圍墻等進行巡查，如存在開裂，倒塌，基礎(chǔ)松動等現(xiàn)象，應(yīng)安排修復(fù)。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)巡查頻次有差異。 4） 定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保證其安全使用；不能及時修復(fù)的要進行圍護，并設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志。 5） 防雷裝置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求；于每年上汛前即6月15 日前完成檢測。每次出現(xiàn)雷電后對防雷裝置進行專項檢查，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即修復(fù)或更換。在檢測中發(fā)現(xiàn)的不符合項目，應(yīng)及時采取措施處理。 空調(diào)系統(tǒng) 1 根據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國發(fā)[2006]28 號）控制室內(nèi)溫度，夏季不低于26攝氏度，冬季不高于20 攝氏度。 2 根據(jù)衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理