【文章內(nèi)容簡介】 圖；宗地區(qū)域位置圖 宗地現(xiàn)狀(1) 宗地四至范圍應(yīng)附文：簡述宗地四至范圍應(yīng)附圖：宗地紅線圖(2) 宗地現(xiàn)狀地形地貌應(yīng)附文：簡述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點(diǎn)及特殊地形地貌特征應(yīng)展開分析應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)狀照片（標(biāo)明拍攝點(diǎn)和目標(biāo)點(diǎn)位置） ；宗地地形圖29 / 85(3) 綠化植被與水面應(yīng)附文：簡述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與水面，應(yīng)說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí)性、擬保留水面的改造措施應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖(4) 氣候氣象應(yīng)附文：簡述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨量等指標(biāo)。(5) 水文地質(zhì)應(yīng)附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況應(yīng)附: 宗地地質(zhì)資料（如：初勘資料、周邊建筑基礎(chǔ)處理資料等）(6) 特殊地下物應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物 宗地社會條件概況及分析 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應(yīng)附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對象征地段特點(diǎn)的景點(diǎn)設(shè)施附照片說明。當(dāng)?shù)卣畬ψ诘厮巺^(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和實(shí)施計(jì)劃的說明。應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖 規(guī)劃要求應(yīng)附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，或宗地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的內(nèi)容，對用地主要設(shè)計(jì)指標(biāo)的分析。應(yīng)附：規(guī)劃要點(diǎn)；容積率分析表 交通狀況應(yīng)附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點(diǎn)；私車赴宗地路線選擇；應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖 公共設(shè)施(1) 公共建筑應(yīng)附文：描述對設(shè)計(jì)存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時(shí)間；30 / 85(2) 對設(shè)計(jì)存在影響的設(shè)施與標(biāo)志物應(yīng)附文：簡述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。應(yīng)附圖：周邊公共設(shè)施圖 市政管線應(yīng)附文：簡述給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、 管徑、埋深、標(biāo)高應(yīng)附圖：市政管線圖 開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃與項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃 項(xiàng)目總體開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目總體定位 目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 分期開發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度 分期開發(fā)的成本和利潤應(yīng)附表：分期開發(fā)規(guī)模、進(jìn)度、成本和利潤表 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃應(yīng)附表：項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃表 市場定位和產(chǎn)品建議 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）31 / 85 項(xiàng)目目標(biāo)市場 目標(biāo)客戶構(gòu)成 目標(biāo)客戶行為特征 項(xiàng)目產(chǎn)品建議（市場營銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定） 產(chǎn)品類型及構(gòu)成(1)產(chǎn)品構(gòu)成的種類(2)各產(chǎn)品類型的比例 應(yīng)附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表 （第 50 頁） 產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：戶型配比表，參見第四部分 表 （第 52 頁） 公建配套(1)停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。(2)公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點(diǎn)的要求；明確對于大型社區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。(3)商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)） 、功能（有無特殊要求） 、面積、停車數(shù)量(4)學(xué)校、幼兒園：占地、規(guī)模、功能 首期產(chǎn)品的建議（市場營銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定） 首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成 應(yīng)附表：首期產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表 （第 50 頁） 首期產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：首期戶型配比表，參見第四部分表 （第 52 頁） 首期公共配套要求 首期賣場安排(1)銷售展示的內(nèi)容選擇（商業(yè)、會所、樣板房）(2)銷售展示的賣場位置(3)樣板間的搭建方式和位置的初步設(shè)想 銷售策略與銷售計(jì)劃 銷售推廣的策略32 / 85 銷售計(jì)劃應(yīng)附：銷售計(jì)劃 成本控制因素與工程管理意見 成本測算 根據(jù)市場營銷部門的結(jié)論、概念設(shè)計(jì)的結(jié)論、工程管理部門對于基礎(chǔ)形式的意見完成總成本測算表格 各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測算表格 應(yīng)附表：總成本測算表；項(xiàng)目分類成本測算表 設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)劃 設(shè)計(jì)階段成本控制 方案設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo) 方案設(shè)計(jì)階段成本控制措施或建議 初步設(shè)計(jì)及施工圖階段成本控制措施或建議 工程管理相關(guān)工作及意見 地質(zhì)資料分析 基礎(chǔ)形式的初步意見 初步設(shè)計(jì)及施工圖階段，工程管理部門結(jié)構(gòu)與設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)管理措施 工程進(jìn)度計(jì)劃與設(shè)計(jì)計(jì)劃的關(guān)系與重要節(jié)點(diǎn)應(yīng)附表：工程進(jìn)度計(jì)劃 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 概念設(shè)計(jì)研究各方案簡評應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向。33 / 85 設(shè)計(jì)目標(biāo)應(yīng)附文：描述項(xiàng)目樓盤設(shè)計(jì)形象目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（詳?shù)诙糠?表 ，第 15 頁） 規(guī)劃方面的結(jié)論 用地布局(1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對項(xiàng)目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2) 空間序列和層次應(yīng)附文：簡述主要公共空間的功能和特點(diǎn)應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片 道路交通 應(yīng)附圖：交通分析圖(1)主入口位置(2)人車關(guān)系應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流(3)停車方式和數(shù)量應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量(4)公交場站應(yīng)附文：明確是否設(shè)置公交場站，如設(shè)置，明確面積或停車數(shù)量、位置等(5)班車車位應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量 銷售分期(1) 分期狀況應(yīng)附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖(2) 首期銷售賣場應(yīng)附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求34 / 85 組團(tuán)管理(1) 物業(yè)管理模式應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元(2)低層、多層項(xiàng)目基本單元（組團(tuán)、庭院、鄰里單元）應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求 應(yīng)附圖：組團(tuán)基本單元分析圖(3)高層項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求 環(huán)境景觀(1)景觀現(xiàn)狀應(yīng)附文：明確保留、利用、改造及消除的因素(2)景觀視線豎向分析 應(yīng)附圖：景觀視線分析圖 單體方面的結(jié)論 公建配套應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有特殊要求的公建分布要求應(yīng)附圖：配套分析圖 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求（例如是否設(shè)工人房、私家車位，入戶方式等） ；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景要求、朝向、私家花園等） 應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖 技術(shù)方面的意見 建筑研究中心的技術(shù)意見 土方平衡方案 應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖 日照分析方案 應(yīng)附圖：日照分析圖 技術(shù)配套的設(shè)置要求35 / 85 應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等設(shè)置要求 方案設(shè)計(jì)需要解決的問題 規(guī)劃方面的問題 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(jì)(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述進(jìn)行空間設(shè)計(jì) 道路交通(1)滿足 5 類人回家流線的設(shè)計(jì)：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停車要求(3)滿足公交車與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì) 銷售分期(1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造(2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)(3)分期設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮以下因素：、面積、位置要求 組團(tuán)與管理(1) 依據(jù)組團(tuán)基本單元要求確定組團(tuán)規(guī)模，按照規(guī)模進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)(2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、36 / 85門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3) 高層項(xiàng)目依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向深化設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時(shí)注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析 單體方面的問題 會所單體方案設(shè)計(jì) 商業(yè)單體方案設(shè)計(jì)，商業(yè)與會所設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意首期銷售時(shí)兩者的多功能性與功能使用的時(shí)間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使用 學(xué)校、幼兒園總圖布置 首期住宅單體方案設(shè)計(jì)建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型 技術(shù)方面的問題 日照間距設(shè)計(jì) 土方平衡設(shè)計(jì)方案（針對復(fù)雜地形時(shí)） 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等 保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計(jì)階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實(shí)施成本37 / 85 新技術(shù)新材料：要求設(shè)計(jì)單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等 建筑研究中心的技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 根據(jù)本部門操作能力及項(xiàng)目具體情況，對設(shè)計(jì)階段的工作做全局的考慮。確認(rèn)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作的難點(diǎn)。.2 設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分 根據(jù)項(xiàng)目具體情況、銷售要求及工程進(jìn)度，確定整個(gè)項(xiàng)目的各部分是否需分開委托設(shè)計(jì)。如：會所設(shè)計(jì)、獨(dú)立商業(yè)區(qū)設(shè)計(jì)等。 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的不同內(nèi)容的不同要求，如建筑、景觀、立面、銷售包裝等，將設(shè)計(jì)任務(wù)拆分。 設(shè)計(jì)單位的選擇 根據(jù)細(xì)分的各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)，合理選擇設(shè)計(jì)單位； 選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)需從其設(shè)計(jì)人員數(shù)量、專業(yè)能力、配合能力（境外單38 / 85位應(yīng)特別注意）等方面考慮是否能夠勝任該項(xiàng)設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)部人力資源的分配 確認(rèn)設(shè)計(jì)部在各階段的負(fù)責(zé)人及參與的人數(shù)； 確認(rèn)并評估與各設(shè)計(jì)單位對接的人員，預(yù)見設(shè)計(jì)控制能力不足可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)； 若認(rèn)為本部門人員在控制某一階段時(shí)可能會有不足，應(yīng)提出設(shè)想的解決辦法。 設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃，對各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)的設(shè)計(jì)費(fèi)做初步估算；、市場定位及項(xiàng)目整體成本控制思路，確認(rèn)開展方案、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目各部分的成本分配原則（僅針對設(shè)計(jì)可控因素） 。 以上成本控制計(jì)劃應(yīng)與成本管理部門溝通認(rèn)可。 以上各部分內(nèi)容，應(yīng)統(tǒng)籌考慮，并體現(xiàn)在《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體工作計(jì)劃》中。4 范例39 / 85 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》形成的過程文件范例序號文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號1 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 SQ11 2 重要節(jié)點(diǎn)的審核意見 SQ12 概念設(shè)計(jì)方案范例序號文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號1 概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)說明 SQ212 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 SQ223 產(chǎn)品分析 SQ234 概念設(shè)計(jì)方案總平面圖 SQ245 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 SQ25 6 交通分析圖 SQ267 分期開發(fā)示意圖 SQ278 組團(tuán)基本單元分析圖 SQ289 配套分析圖 SQ2910 景觀分析圖 SQ21011 景觀視線分析圖（可選） SQ211 12 日照分析圖 SQ21213 坡度、坡向分析圖（可選） SQ213 14 地形改造土方平衡圖 SQ21415 住宅單體意向平面圖 SQ21516 工作模型 SQ216 40 / 8517 效果圖 SQ217 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》范例序號文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號1 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》 SQ3 其它范例 序號文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號1 《設(shè)計(jì)前期階段工作計(jì)劃》 SQ4141 / 85本階段工作重點(diǎn)□ 編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書□ 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃評審□ 完成總體規(guī)劃、建筑單體及深化方案的確認(rèn)□ 編制景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書□ 完成景觀設(shè)計(jì)方案及評審第 四 部 分 實(shí)施方案階段成果標(biāo)準(zhǔn)42 / 85目 錄1. 實(shí)施方案形成的過程文件 ………………………………………………… 41 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ………………………………………………… 41 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ………………………………………………… 43 重要節(jié)點(diǎn)的評審結(jié)論意見 …………………………………………… 43 （詳規(guī)及方案）報(bào)建的政府批復(fù)意見 ……………………………… 43 物業(yè)管理模式的建議與結(jié)論 ………………………………………… 43 銷售包裝的建議和要求 ……………………………………………… 432. 設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) …………………………………………… 44 設(shè)計(jì)說明 ……………………………………………………………… 44 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) …………………