某國(guó)際公寓開盤前綜合儲(chǔ)客戶操作策劃(編輯修改稿)
2025-08-03 14:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 688000850006500075000和而不同700007000070000700007000070000合計(jì)費(fèi)用145000135000758000155000135000145000年度合計(jì)3577000萬(wàn)，總貨值約3億，％以內(nèi)。如果扣除廣告公司月費(fèi)，年度推廣費(fèi)用為2737000萬(wàn)。備注：以上推廣費(fèi)用包含了項(xiàng)目資料印刷，示范單位，看樓通道包裝，活動(dòng)，報(bào)紙投放等全部的制作以及投放費(fèi)用。2. 項(xiàng)目整體推廣原則項(xiàng)目推廣費(fèi)用嚴(yán)格控制的前提下，慎重選擇投放媒體，每筆費(fèi)用做到有的放矢。采用集中式推貨集中式投放的方式，短時(shí)間成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。3. 09年工作重點(diǎn)目標(biāo)重點(diǎn)1：做好項(xiàng)目展示工程，如板房，售樓部，物業(yè)服務(wù)等，展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值重點(diǎn)2：挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹立項(xiàng)目高端形象，媲美珠江新城重點(diǎn)3：公開發(fā)售爭(zhēng)取一炮而紅，樹立暢銷口碑重點(diǎn)4：有節(jié)奏推貨，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升，項(xiàng)目利潤(rùn)最大化4. 工作階段劃分l 5月15日前，抓好項(xiàng)目售樓部，板房，大堂等工程進(jìn)度，盡量按照預(yù)計(jì)完成展示面；l 5月在營(yíng)銷方面，主要是公開發(fā)售前的相關(guān)籌備工作，主要分為三類：銷售培訓(xùn)，相關(guān)法律文件類物料確定，營(yíng)銷推廣計(jì)劃的具體實(shí)施；l 6月底在平層示范單位盛大開放之際加推部分單位，消化舊客戶，促進(jìn)成交；l 年度營(yíng)銷節(jié)奏控制方面，主要分為三次，公開發(fā)售一次，平層示范單位開放第二次，9月借助廣交會(huì)，制造第三次大的推貨高潮，今年之內(nèi)將全部貨量推出市場(chǎng)；l 接近年度尾聲，利用圣誕節(jié)，元旦等傳統(tǒng)節(jié)日，挖掘業(yè)主資源，通過(guò)小型活動(dòng)拉動(dòng)銷售。三、 各重要節(jié)點(diǎn)推廣思路1. 項(xiàng)目開盤時(shí)間建議由于本項(xiàng)目計(jì)劃售價(jià)為廣州市的標(biāo)桿價(jià)錢，現(xiàn)場(chǎng)所有的展示和物料準(zhǔn)備都需要籌備充足。工程展示面要全面到位，如板房，大堂，公共部分等，能讓客戶直觀地感受到物業(yè)價(jià)值所在從而提高對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的信心。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的工程進(jìn)度：工程配合5月15日5月30日6月底時(shí)間配合售樓部開放復(fù)式樣板間（5層）平層樣板間（10層）因此開盤建議時(shí)間為6月20日（周六），收籌時(shí)間為5月15日6月18日，維系三周備注：l 具體開始收籌時(shí)間以售樓部對(duì)外開放之日起，開放售樓部為開始收籌的基本條件；l 依據(jù)廣州市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目賣的非必需品，且非普通住宅產(chǎn)品，另外在價(jià)格上追價(jià)不追量，因此廣州客戶購(gòu)買習(xí)慣，眼見為實(shí)，需要看到切實(shí)的板房才會(huì)出錢，在看不到產(chǎn)品之前，客戶通常比較慎重，比較理性，難以督促客戶給錢，因此開賣時(shí)間以開放板房后三周為準(zhǔn)，以上時(shí)間為初步建議時(shí)間；1) 收籌執(zhí)行方案5月15日——6月18日6月20日6月20日后持續(xù)銷售公開發(fā)售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)l 關(guān)于項(xiàng)目下籌時(shí)繳款額度以及日后定金額度a) 考慮項(xiàng)目總價(jià)，收籌不建議繳款太多，建議為20000元/籌，該籌不定單位，開盤為了避免客戶需要再繳納現(xiàn)金，減慢當(dāng)天開賣流程，建議開賣當(dāng)天成交定金2萬(wàn)；b) 通常按照廣州習(xí)慣洋房150萬(wàn)以下單位定金通常為2萬(wàn)，150萬(wàn)以上通常為5萬(wàn)，但是考慮項(xiàng)目雖然總價(jià)大部分單位不到150萬(wàn)，但是其單價(jià)比較高，且珠江新城豪宅項(xiàng)目定金多數(shù)為5萬(wàn)如領(lǐng)峰定金5萬(wàn)，雋峰苑定金為5萬(wàn)，威爾斯定金為5萬(wàn)，朱美拉定金為5萬(wàn)，匯豐國(guó)際公寓定金5萬(wàn)，故建議項(xiàng)目日后正常銷售時(shí)其銷售定金為5萬(wàn)元；l 收籌方式：落籌定金不定單位，只是約定額外折扣l 額外優(yōu)惠：為了增加銷售緊迫感，采用折扣倒數(shù)方式：開放板房前，預(yù)計(jì)5月15日——30日額外96折，開放板房后，預(yù)計(jì)5月31日——6月18日，額外97折；l 關(guān)于項(xiàng)目額外折扣控制：廣州購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣比較實(shí)在，一般不采用大折扣的方法銷售，通常底價(jià)和面價(jià)的折扣控制再10個(gè)點(diǎn)以內(nèi)，因此關(guān)于項(xiàng)目折扣控制建議如下，合計(jì)相差8個(gè)點(diǎn)：面價(jià)＝底價(jià)247。落籌時(shí)最高優(yōu)惠95折247。付款方式折扣（按揭和一次性付款額外98折，公積金額外99折）247。開賣當(dāng)天驚喜額外折扣99折日后正常銷售時(shí)：成交價(jià)＝面價(jià)98折（銷售人員直接放）付款方式折扣（按揭和一次性付款額外98折，公積金額外99折）98折（現(xiàn)場(chǎng)主管放）備注：如果客戶需要申請(qǐng)額外折扣，需要發(fā)展商負(fù)責(zé)人審批方可享受。l 解籌方式：或抽簽或排隊(duì)或按籌號(hào)順序，主要看收籌情況而定，如果收籌達(dá)到推貨的2倍以上可以考慮抽簽，如果未達(dá)到可以考慮排隊(duì)或按籌號(hào)順序。l 解籌地點(diǎn)：依據(jù)收籌情況定，如果收籌在150個(gè)以下可以考慮在售樓部門口，如果收籌在150250之間則建議在琶洲酒店前的停車場(chǎng)前或者好彩又一鮮的大廳，如果超
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