【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居 地。 居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。 公共服務(wù)設(shè)施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車地面停放場(chǎng)地。 居住區(qū)（級(jí)）道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 小區(qū)（級(jí)）路 一般用以 劃分組團(tuán)的道路。 組團(tuán)（級(jí)）路 上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 1 宅間小路 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 25 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 1 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 1 配建設(shè)施 與人口規(guī)?；蚺c住宅規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 1 其它用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 1 公共 活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 1 道路紅線 城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。 1 建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 1 日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 1 建筑小品 既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 26 住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。 2 高層住宅（大于等于 10 層）比例 高層住 宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（ %）。 2 中高層住宅（ 7～ 9 層）比例 中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（ %）。 2 人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人 /ｈｍ ?）。 2 人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人 /ｈｍ ?）。 2 住宅建筑套密度（毛） 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套 /ｈｍ ?）。 2 住宅建筑套密度（凈） 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套 /ｈｍ ?）。 2 住宅建筑面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（萬(wàn)ｍ ?/ｈ ｍ ?）。 2 住宅建筑面積凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 (萬(wàn)ｍ ?/ｈｍ ?) 2 建筑面積毛密度 也稱 容積率 ，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬(wàn)ｍ ?/ｈｍ ?）或以居住區(qū)總建筑面積（萬(wàn)ｍ ?）與居住區(qū)用地（萬(wàn) m?）的比值表示。 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 27 住宅建筑凈密度 住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率（ %）。 3 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 3 綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地 、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），其中包括滿足當(dāng)?shù)刂矘?shù)綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。 3 停車率 指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（％）。 3 地面停車率 居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（％）。 3 拆建比 拆除的原有建筑總面積與新建的建筑總面積的比值。 3 住宅建筑 residential building 供家庭居住使用的建筑 (含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分 )，簡(jiǎn)稱住宅。 3 老年 人住宅 house for the aged 供以老年人為核心的家庭居住使用的專用住宅。老年人住宅以套為單綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 28 位，普通住宅樓棟中可設(shè)置若干套老年人住宅。 3 住宅單元 residential building unit 由多套住宅組成的建筑部分，該部分內(nèi)的住戶可通過(guò)共用樓梯和安全出口進(jìn)行疏散。 3 套 dwelling space 由使用面積、居住空間組成的基本住宅單位。 無(wú)障礙通路 barrierfree passage 住宅外部的道路、綠地與公共服務(wù)設(shè)施等用地內(nèi)的適合老年人、體弱者、殘疾人、輪椅 及童車等通行的交通設(shè)施。 4 綠地 green space 居住用地內(nèi)公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地 )等各種形式綠地的總稱，包括滿足當(dāng)?shù)刂矘?shù)綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不包括其他屋頂、曬臺(tái)的綠地及垂直綠化。 4 公共綠地 public green space 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地。 4 入口平臺(tái) entrance platform 在臺(tái)階或坡道與建筑人口之間的水平地面。 4 無(wú)障礙住房 barrierfree residence 在住宅建筑中，設(shè)有乘輪椅者可進(jìn)入和使用的住宅套房。 4 輪椅坡道 ramp for wheelchair 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 29 坡度、寬度及地面、扶手、高度等方面符合乘輪椅者通行要求的坡道。 4 套型 dwelling size 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 4 居住空間 habitable space 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 4 臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。 4 起居室（廳） living room 供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。 50、 廚房 kitchen 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 5 衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。 5 使用面積 usable area 房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 5 標(biāo)準(zhǔn)層 typical floor 平面布置相同的住宅樓層。 5 層高 storey height 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 5 室內(nèi)凈高 interior storey height 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離 5 陽(yáng)臺(tái) balcony 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 30 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 5 平臺(tái) terrace 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 5 過(guò)道 passage 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 5 壁柜 cabi 住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 60、 單元式高層住宅 tall building of apartment 由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè) 有樓梯、電梯的高層住宅。 6 塔式高層住宅 apartment of tower building 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 6 通廊式高層住宅 gallery tall building of apartment 以共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。 6 走廊 gallery 住宅套外使用權(quán)的水平交通空間。 6 地下室 basement 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2 者。 6 半地下室 semibasement 房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3，且不超過(guò) 1/2者。 6 灰空間 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 31 “灰空間 ”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。 “灰空間 ”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等 . 6 樓花 “樓花 ”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買(mǎi)“樓花 ”、賣 “樓花 ”、炒 “樓花 ”等。一般稱賣 “樓花 ”為預(yù)售房屋，買(mǎi) “樓花 ”為預(yù)購(gòu)房屋。 6 中空玻璃 目前越來(lái)越多的商品房采用塑鋼窗內(nèi)鑲中空玻璃，中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 中空玻璃 ，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 6 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落 地窗。 70、 花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 32 草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 第一章 房地產(chǎn)的概念、特性 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的含義： 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別： 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 33 的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加 工的部門(mén)，第二產(chǎn)業(yè)。 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個(gè)方面： a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b) 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。 差異包括幾個(gè)方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； 綠地 集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè) 34 c) 資源的有限性； d) 物業(yè)的差異性。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特 征 a) 生產(chǎn)周期 b) 資金密集性 c) 相互影響性 d) 易受政策限制性 e) 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要 歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分 土地。 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 五個(gè)階段： 1） 88— 92 年開(kāi)放以后剛開(kāi)始設(shè)立售樓處，設(shè)有廣告看板，出現(xiàn)炒賣地皮，房產(chǎn)供不應(yīng)求。 2） 92— 94 年專門(mén)的營(yíng)銷行業(yè)出現(xiàn)改變了以往的銷售方式，出現(xiàn)有素質(zhì)的業(yè)務(wù)員，當(dāng)時(shí)以企業(yè)購(gòu)房為主散戶為輔，廣告設(shè)系統(tǒng)版面以黑白為主，開(kāi)始出現(xiàn)工地廣告。 3） 94— 96年專業(yè)的代理公司出現(xiàn)，開(kāi)始注重產(chǎn)品定位、客源分析 客源分析，消費(fèi)群體以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，注重銷售廣告以低價(jià)位好的付款方式吸引市場(chǎng)，廣告以電視、電臺(tái)、車體、報(bào)紙、工地