【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方要求對(duì)甲方房屋自用部位、自用設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按雙方的約定收取費(fèi)用，或按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。第九條 公共服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。乙方接受市政公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向甲方收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購(gòu)買(mǎi)。第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)總金額： 萬(wàn)元/年在服務(wù)期限內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均不予以調(diào)整第3章 共用部位、共用設(shè)施收益及分配第十一條 共用部位和共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)乙方經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、商業(yè)促銷(xiāo)等活動(dòng)，在符合國(guó)家的法律、法規(guī)、規(guī)章的前提下，應(yīng)征得甲方書(shū)面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監(jiān)督。第十二條 經(jīng)營(yíng)收益分配乙方經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施所得收益按下列第 （1） 種方式使用：（1）納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（2）納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金；第四章 雙方權(quán)利與義務(wù)第十三條 甲方的權(quán)利義務(wù)（1）審定乙方制定的物業(yè)服務(wù)方案，并監(jiān)督實(shí)施。（2）對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有知情權(quán)。（3）對(duì)乙方有建議、督促的權(quán)利。（4）審核本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的收益使用情況。（5）不得要求乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行使物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以外的物業(yè)服務(wù)。（6）應(yīng)在乙方辦理接管10日前，提供符合辦公要求的物業(yè)服務(wù)用房，由乙方無(wú)償使用。其中物管辦公用房1間、物業(yè)管理員工更衣室1間、物業(yè)管理倉(cāng)庫(kù)用房1間，辦公用品由乙方自備。合同終止后立即交回甲方。（7）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理、解決本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題，不因此影響乙方工作。（8）協(xié)助乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作。（9）有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的甲方其他權(quán)利義務(wù)。（10）招標(biāo)人負(fù)責(zé)提供辦公場(chǎng)地第十四條 乙方的權(quán)利義務(wù)（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及本合同的約定，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、特約服務(wù)費(fèi)用。（2）制定物業(yè)服務(wù)計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。（3）向甲方告知物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的有關(guān)情況。（4）可以選聘專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方；乙方與所選定的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不得低于本合同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任。（5）妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息。（6）及時(shí)向甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。（7）對(duì)甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定的行為，采取告知、勸說(shuō)和建議等方式督促甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人改正。（8）不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開(kāi)工前要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示，施工過(guò)程中盡可能減少對(duì)正常秩序的影響，并及時(shí)恢復(fù)原狀。在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應(yīng)予以說(shuō)明。（9）本物業(yè)區(qū)域內(nèi)需另行配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，乙方應(yīng)與甲方協(xié)商解決。（10）對(duì)自身原因造成的事故承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（11）國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的乙方其他權(quán)利義務(wù)。（12）乙方員工的宿舍、食堂、活動(dòng)室等用房由乙方自行解決，同時(shí)乙方員工的辦公和生活所用水、電費(fèi)由乙方自行承擔(dān)費(fèi)用。（13）乙方全面負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的安全及完好，并承擔(dān)承包期內(nèi)的全面維護(hù)、養(yǎng)護(hù)工作及費(fèi)用，使國(guó)有資產(chǎn)得到增值和保值。（14）乙方必須合法經(jīng)營(yíng)，不得有違反人力資源東市場(chǎng)紀(jì)律和影響人力資源東市場(chǎng)工作環(huán)境的任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第十五條 對(duì)需進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務(wù)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)積極配合。第五章 合同時(shí)效第十六條 物業(yè)服務(wù)期限物業(yè)服務(wù)期限為 3 年，自年月日至年月日。其中1個(gè)月為試用期，如乙方在試用期內(nèi)不能履行合同，甲方有權(quán)終止合同的履行，乙方承擔(dān)全部責(zé)任，包括賠償因此而給甲方帶來(lái)的相應(yīng)損失。第十七條 期滿續(xù)約本合同期滿前，甲方?jīng)Q定不再聘用乙方的，應(yīng)在期滿前3個(gè)月書(shū)面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再續(xù)約的，應(yīng)在期滿前3個(gè)月書(shū)面通知甲方。雙方同意續(xù)簽，應(yīng)于本合同到期前 30 日內(nèi)簽署新的物業(yè)服務(wù)合同。第十八條 接管前處理本合同終止后，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管本物業(yè)項(xiàng)目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時(shí)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)；雙方的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。第十九條 不可抗力的終止因不可抗力致使合同無(wú)法繼續(xù)履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，其他事宜由甲乙雙方依法協(xié)商處理。第二十條 終止后處理本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)共同做好債權(quán)債務(wù)處理事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的清算、對(duì)外簽訂的各種協(xié)議等；甲方、乙方應(yīng)相互配合，做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。同時(shí)乙方按投標(biāo)文件中的承諾完成了全部工作，甲方同時(shí)無(wú)息退還履約保證金。第6章 違約責(zé)任第二十一條 甲方違約責(zé)任甲方違反本合同約定，導(dǎo)致乙方未能完成服務(wù)內(nèi)容的，乙方有權(quán)要求甲方限期解決。第二十二條 乙方違約責(zé)任乙方應(yīng)向甲方繳納中標(biāo)價(jià)5%的的履約保證金，提供的服務(wù)達(dá)不到本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方在合理期限內(nèi)改進(jìn)，乙方未能改進(jìn)的，甲方可要求乙方支付違約金（履約保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為違約金，違約情況下履約金不予退還）。履行期間，給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，有關(guān)當(dāng)事人可要求乙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；無(wú)違約的情況下，在服務(wù)期5年滿后十個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)返還。第二十三條 提前解約責(zé)任除本合同第六章規(guī)定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，造成損失的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方可要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二十四條 乙方免責(zé)條款以下情況乙方不承擔(dān)違約責(zé)任：（1）由于甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人的原因?qū)е乱曳降姆?wù)無(wú)法達(dá)到合同要求的。（2）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。（3）非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失，乙方已采取應(yīng)急措施的。第七章 突發(fā)事件處理第二十五條 突發(fā)事件處理為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，當(dāng)事人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定處理。第8章 爭(zhēng)議解決第二十六條 爭(zhēng)議解決因合同的解釋或履行發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可采取以下方式處理：采用 （1） 方式。（1）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟（2）向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)仲裁。第9章 附 則第二十七條 其他約定（1）本合同未盡事宜，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定的，依規(guī)定解決；沒(méi)有規(guī)定的，由雙方協(xié)商解決，并簽訂書(shū)面協(xié)議；（2）對(duì)本合同的任何修改、補(bǔ)充或變更應(yīng)經(jīng)雙方書(shū)面確認(rèn),并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。（3）本合同正本連同附件一式 四 份，甲乙雙方各執(zhí) 二 份，具有同等法律效力。（4）本合同經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)代表人簽字并簽章后生效。甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章） 單位負(fù)責(zé)人（簽字）: 單位負(fù)責(zé)人（簽字）： 電話： 電話：年 月 日第五章 采購(gòu)項(xiàng)目需求及具體要求一、物業(yè)概況景明社區(qū)位于小店鎮(zhèn)劉景屯北。，共21棟住宅樓540戶，入住390戶。由多層組成；二、公司進(jìn)駐后的管理方案及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)該社區(qū)的實(shí)況，制定管理、服務(wù)方案如下：（一）門(mén)崗24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。（三）建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。（四）物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。（五）常規(guī)性公共服務(wù).房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1） 棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖?！　。?） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象?！　。?） 空調(diào)安裝統(tǒng)一。共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，經(jīng)常性的對(duì)社區(qū)供電設(shè)備進(jìn)行例行檢查，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)和供電部門(mén)聯(lián)系，督促并配合供電部門(mén)及時(shí)解決?！　。?）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除?！　。?）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患?！　。?）給排水系統(tǒng)。消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水；制定應(yīng)急處理方案。共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。公共秩序及車(chē)輛管理。（1）專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件?！　。?）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行?！　。?）車(chē)輛出入管理嚴(yán)格，有登記?！　。?）停車(chē)場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔?！　。?）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。　?。?）聯(lián)系業(yè)主，搞好群防群治?！　。?）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備?！　。?）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔?！　。?）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺?！　。?）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，樓梯、扶欄、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物?！　。?）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。綠化管理（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象?！　。?）花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。　?。?）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。　?。?）綠化完好率達(dá)到95%以上。室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。（1）受理本社區(qū)二次裝修咨詢(xún)與審批?！　。?）所有裝修人員到管理處辦理出入證。房屋租售管理。（1）督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。　　（2）配合派出所、社區(qū)對(duì)社區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保社區(qū)的生活安全。社區(qū)文化（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)?！　。?）制有居民精神文明建設(shè)公約?！　。?）配合街道辦事處、社區(qū)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作?！　。?）業(yè)主滿意率95%以上。（六）針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等?！　√峁┛辗看?、房屋中介等服務(wù)?！　〈▓?bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)?！　√峁┚S修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成?！　“惭b、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。三、管理方式“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)” 。（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。中標(biāo)公司必須從房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均應(yīng)實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使政府放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。四、為開(kāi)展景明社區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源（一）人員設(shè)置。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1水電維修工1社區(qū)的水、電、設(shè)施等，維護(hù)、修理。2保安3門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)管理、社區(qū)內(nèi)公共秩序等。3保潔員3社區(qū)環(huán)境的保持、清理。4綠化工1社區(qū)綠化、植被的的維護(hù)、管理。五、景明社區(qū)物業(yè)管理的具體操作貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。(一)物業(yè)管理的啟動(dòng)1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）?！　?）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等）1）、簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，將依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全