【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式連成一片的房屋，其獨(dú)立的樓房和裙房分別分棟。 　地面上為多棟的獨(dú)立樓房，地下以地下室形式連成一片的房屋，地面上按獨(dú)立的樓房各分為一棟，地下室以獨(dú)立使用的房屋單獨(dú)計(jì)算。　以通廊相連的房屋，各分為一棟。　房屋層的劃分和層次的編立房屋的總層數(shù)指房屋的自然層數(shù)和地下層的總和，房屋的假層、附層（夾層）、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出層的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等不計(jì)層數(shù)。　房屋的自然層數(shù)按室內(nèi)地平線以上計(jì)算，每一自然層各劃分為一層，其編號(hào)從室內(nèi)地平線開(kāi)始向上按……編號(hào)。　房屋室內(nèi)地平線以下的為地下室，其編號(hào)從室內(nèi)地平線開(kāi)始向下按……編號(hào)。　采光窗在地平線上，地板在地平線以下的半地下室，按自然層的第一層編號(hào)計(jì)算。 　夾層、插層、閣樓等不編層數(shù)號(hào)，不計(jì)入房屋的總層數(shù)。　螺旋上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間劃分自然層數(shù)，然后再根據(jù)各自然層來(lái)編號(hào)計(jì)算。　錯(cuò)層房屋其層數(shù)按自然層來(lái)劃分。　。　突出屋面的樓梯間、水箱間、以及房屋的閣樓（暗樓）等，不編層數(shù)號(hào)，不計(jì)入房屋的總層數(shù)。 躍層住宅是套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。頂層為躍式住宅時(shí)，最上躍層部分不計(jì)層數(shù)，其它計(jì)自然層。（躍層住宅表示方法見(jiàn)附錄十一） 坡下層按1層編號(hào),并在編號(hào)后加括號(hào)注記為“坡下層”。　戶的劃分房屋戶指房屋各權(quán)屬單元的權(quán)界線所圍成的范圍。　成套住宅，一般以一套分為一戶。復(fù)式結(jié)構(gòu)的或緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人時(shí)，可將其合并為一戶；一套住宅為兩個(gè)或多個(gè)權(quán)利人共有共用時(shí)，權(quán)利人提出要求，且各權(quán)利人自用范圍和共用范圍協(xié)議分割明確的，可分為兩戶或多戶。　獨(dú)立使用和出售的商業(yè)用房、庫(kù)房按其權(quán)界線分戶。　一棟（或多棟）房屋為同一產(chǎn)權(quán)人的，一棟（或多棟）房屋可分為一戶。　獨(dú)立使用的地下室按其權(quán)界線分戶。　不被分?jǐn)偟墓膊糠謶?yīng)視為一戶。　權(quán)利人房屋產(chǎn)權(quán)范圍為某一區(qū)域（如：一個(gè)單元、一個(gè)樓層等），可按一個(gè)區(qū)域分為一戶。 無(wú)分隔墻體的商鋪、車(chē)位等，當(dāng)有明確的界址線，且界址點(diǎn)埋設(shè)有界樁（見(jiàn)附錄十八）、施工圖紙上界線清楚的可按其界址線分戶。　分戶房屋權(quán)界線的確定分戶房屋權(quán)界線應(yīng)以產(chǎn)權(quán)來(lái)源為依據(jù)。有合法協(xié)議約定的，以協(xié)議為準(zhǔn)確定；無(wú)合法協(xié)議約定的，按如下要求確定：　成套房屋的分戶權(quán)界線取其分戶隔墻和外墻的中線。　商業(yè)鋪位、車(chē)位等分戶權(quán)界線取分隔墻中線，無(wú)分隔墻時(shí)取界址點(diǎn)點(diǎn)間連線，門(mén)面臨街部位取其分隔物的中線。　整層為一戶時(shí)，分戶權(quán)界線為該層外墻邊線。　整單元為一戶時(shí)，分戶權(quán)界線為單元間共墻的中線或伸縮縫的中線，山墻部位為外墻邊線。　分戶編號(hào)實(shí)地有編號(hào)的以實(shí)地編號(hào)為準(zhǔn)；實(shí)地?zé)o編號(hào)的，按下列方法編號(hào)：　成套住宅按單元號(hào)、層次、戶號(hào)編號(hào)。單元號(hào)編立時(shí)，面向門(mén)洞方向?qū)⒏鏖T(mén)洞從左至右依次編為一單元、二單元、......、N單元。戶號(hào)編立時(shí)，在各單元各層內(nèi)，按順時(shí)針?lè)较蛞来尉幜椋?）、（2）、......、（N）號(hào)。　車(chē)位、商業(yè)鋪位按層次、戶號(hào)編立。層次編號(hào)同上款。車(chē)位、商業(yè)鋪位編號(hào)時(shí)，應(yīng)面向依街道門(mén)牌號(hào)方向呈“S”或反“S”先分塊，再對(duì)分戶順序編號(hào)。　按區(qū)域分戶的戶號(hào)按棟編立，編立時(shí)，從下層至上層對(duì)各戶順序編號(hào)，當(dāng)一戶用房跨層時(shí)，再戶各層房屋編同一戶號(hào)。　房屋數(shù)據(jù)的采集房屋邊長(zhǎng)是計(jì)算房屋面積的主要依據(jù)，根據(jù)房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源不同，將計(jì)算所得的面積分為“預(yù)測(cè)算面積”和“實(shí)測(cè)面積”兩類。　預(yù)測(cè)算面積的房屋數(shù)據(jù)采集房屋面積預(yù)測(cè)算系指房屋竣工前，房產(chǎn)測(cè)繪單位根據(jù)房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和資料，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出房屋面積的行為。　房屋數(shù)據(jù)采集的資料來(lái)源a) 房屋建筑設(shè)計(jì)圖紙。b) 房屋銷(xiāo)售方案說(shuō)明。c) 建設(shè)單位提供的其它資料。　房屋數(shù)據(jù)采集的方法a) 圖紙尺寸可以直接采集。b) 局部位置無(wú)標(biāo)注尺寸并無(wú)法通過(guò)其他相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出的，可以通過(guò)圖解法來(lái)采集。c) 外墻貼面和粉刷面計(jì)入外墻厚度。　實(shí)測(cè)面積的房屋數(shù)據(jù)采集實(shí)測(cè)面積指房屋竣工后，對(duì)房屋實(shí)地測(cè)算而得出的面積。房屋面積的測(cè)算必須滿足房產(chǎn)面積相應(yīng)等級(jí)精度的要求，相應(yīng)的精度、測(cè)量工具和外業(yè)邊長(zhǎng)取小數(shù)點(diǎn)后的位數(shù)至少應(yīng)滿足表6－1的要求。邊長(zhǎng)未超過(guò)50m的邊長(zhǎng)誤差限差不應(yīng)超式（61）的計(jì)算結(jié)果。 式中：mj—相應(yīng)等級(jí)邊長(zhǎng)的中誤差；D—邊長(zhǎng)，m；△D—邊長(zhǎng)的限差，m。　邊長(zhǎng)尺寸采集的規(guī)定房屋測(cè)丈時(shí)必須繪制草圖，草圖格式按附錄一執(zhí)行。所有的邊長(zhǎng)尺寸經(jīng)實(shí)地測(cè)量后，必須進(jìn)行邊長(zhǎng)配賦，滿足幾何條件或整線段等于分線段之和或矩形對(duì)應(yīng)邊相等的要求。a) 直接量取各邊的尺寸數(shù)據(jù)來(lái)采集。b) 公共設(shè)備未安裝的房屋，可以根據(jù)設(shè)計(jì)的方案施工建成的公共用房，進(jìn)行邊長(zhǎng)實(shí)測(cè)來(lái)采集。共有共用部位未確定的，不能進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。c) 房屋產(chǎn)權(quán)單元的戶型未分隔完成的，可以根據(jù)需要分步驟實(shí)測(cè)獲取所需邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。　房角點(diǎn)坐標(biāo)采集利用測(cè)距儀和經(jīng)緯儀或全站儀，按照房產(chǎn)界址點(diǎn)一級(jí)精度要求，測(cè)算出房角點(diǎn)的坐標(biāo)，經(jīng)平差改正后得到房角點(diǎn)的坐標(biāo)值。　房屋面積內(nèi)業(yè)計(jì)算根據(jù)外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)的整理配賦后進(jìn)行面積計(jì)算。房屋面積計(jì)算就是根據(jù)采集的房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)或房角點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)，計(jì)算出各類面積。內(nèi)業(yè)計(jì)算方法包括幾何圖形解析法和坐標(biāo)解析法兩種。　房屋面積內(nèi)業(yè)計(jì)算的一般規(guī)定　長(zhǎng)度單位邊長(zhǎng)以米為單位，標(biāo)注邊長(zhǎng)尺寸取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即：。　面積單位房屋各類面積均以平方米為單位，最后結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，即：。　取位原則取位原則按照“四舍五入”的原則。　幾何圖形法計(jì)算面積根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計(jì)算公式，即可計(jì)算出各類面積的數(shù)值。常用幾何圖形及面積公式見(jiàn)表附錄十九。　坐標(biāo)解析法計(jì)算面積利用采集的房屋點(diǎn)的坐標(biāo)值，根據(jù)下列公式，即可計(jì)算出各類面積的數(shù)值。　精度要求　。　利用坐標(biāo)計(jì)算房屋邊長(zhǎng)與實(shí)量邊長(zhǎng)的限差ΔD=177。（+）……（64）其中：ΔD是坐標(biāo)計(jì)算房屋邊長(zhǎng)與實(shí)量邊長(zhǎng)的限差，單位：米。（此處執(zhí)行的是一級(jí)界址點(diǎn)的精度標(biāo)準(zhǔn)。）D為實(shí)測(cè)的邊長(zhǎng)值，以米為單位。當(dāng)D10米時(shí)，以10米計(jì)算。 計(jì)算房屋面積的精度要求按表62執(zhí)行 房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告房產(chǎn)測(cè)繪完成后，必須出具《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》或技術(shù)說(shuō)明，《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》應(yīng)包含的主要內(nèi)容有：a)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱；委托測(cè)繪協(xié)議或合同；測(cè)繪目的；房屋坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容； 項(xiàng)目規(guī)模；作業(yè)內(nèi)容等。b)測(cè)算依據(jù)：執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件；委托方提供的建房資料、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)圖等。c)作業(yè)方法：作業(yè)器具；特殊部位建筑面積計(jì)算的說(shuō)明；測(cè)量方法及房產(chǎn)調(diào)查方法；功能區(qū)的確定及其范圍；分戶用房界線的確定；內(nèi)業(yè)面積計(jì)算及繪圖方法。d)質(zhì)量檢查：外業(yè)檢查情況；內(nèi)業(yè)檢查情況；檢查結(jié)論。e)其他說(shuō)明。《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》樣本見(jiàn)附錄二十。七、共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 共有建筑面積的計(jì)算原則 異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清晰，不存在共有共用部位的，各戶面積在各自范圍內(nèi)單獨(dú)計(jì)算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無(wú)法分割的共有共用部位的應(yīng)進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。　共有建筑面積的分?jǐn)偱c計(jì)算，應(yīng)以棟為單位進(jìn)行。　產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。　無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議不合法的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂＊?共有建筑面積分?jǐn)偤?各分戶權(quán)屬建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。 　共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅聪率接?jì)算：δSi=KSi……（71）K=ΣδSi/ΣSi……（72）式中：K—為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si—為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，㎡；δSi—為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，㎡；ΣδSi—為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡；ΣSi—為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，㎡。　共有建筑面積的分類與確認(rèn)　根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成以下幾類：a）整棟共有建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進(jìn)行分?jǐn)?。b）功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。c）層共有建筑面積：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂＊）其他共有建筑面積。 共有面積的確認(rèn)a）由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃、圖審部門(mén)核準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)平面圖上對(duì)共有共用部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)，并作出相應(yīng)的說(shuō)明；b）房產(chǎn)測(cè)繪人員在有關(guān)人員的配合下，依據(jù)經(jīng)核準(zhǔn)后的圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)逐一校對(duì)、勘測(cè)，并確認(rèn)其使用功能；c）共有建筑面積經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)校對(duì)、勘測(cè)、確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說(shuō)明；若該房屋由兩個(gè)或兩個(gè)以上建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說(shuō)明應(yīng)由聯(lián)建單位共同進(jìn)行確認(rèn)。　共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 　共有建筑面積的計(jì)算范圍　公用建筑面積分為被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e又稱為共有建筑面積。 　共有建筑面積（被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）包括：a）棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；b）棟內(nèi)共有的門(mén)廳、大廳、過(guò)（走）道、門(mén)廊、門(mén)斗等水平通道的建筑面積；c）棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積；d）為本棟服務(wù)且設(shè)在本棟地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積；e）公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半的建筑面積。 　不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：a）地下室或半地下室設(shè)計(jì)作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層（室）部分；b）獨(dú)立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨(dú)立的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、雜（儲(chǔ)）物間等；作為機(jī)動(dòng)非機(jī)動(dòng)車(chē)集中停放的部位等；c）建在棟內(nèi)或棟外，為他棟和多棟服務(wù)的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋等；d）（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、棟內(nèi)空中花園 以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開(kāi)放空間的部分等。e）一棟樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，服務(wù)于本棟的共有建筑面積其所服務(wù)的對(duì)象還未完全竣工的；f）權(quán)利人自留、自用的房屋、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)辦公用房。g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物及為建筑造型而設(shè)，但無(wú)實(shí)用功能的部位；　共有建筑面積分?jǐn)偡椒íシ潜緱澋墓灿薪ㄖ娣e不在本棟分?jǐn)?，本棟共有建筑面積不分?jǐn)偟絼e的棟。整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。　整體分?jǐn)偑シ课菔褂霉δ軉我?、各分戶?duì)共有建筑面積共有共用情況基本一致的純住宅樓、辦公（寫(xiě)字）樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等適用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒?。分戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)套內(nèi)建筑面積……（73）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積247。套內(nèi)建筑面積之和……（74）　多級(jí)分?jǐn)偑?