成功之道和實盤攻略商業(yè)地產(chǎn)業(yè)教程30(編輯修改稿)
2025-07-26 13:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 術(shù)性定位方法 競爭法：博弈性分析 逆向法：適合性分析（5）在行精確定位體系——商業(yè)地產(chǎn)的五維定位體系① 逆向定位法 產(chǎn)業(yè)→就業(yè)→收入→消費→商品 →業(yè)種→業(yè)態(tài)② 市場定位法 競爭、競合、差異、互不替代③ 空間定位法 商業(yè)建筑和業(yè)態(tài)的關(guān)系④ 以招代定法⑤ 租金收益法 以租金決定選擇（6）定位內(nèi)容① 開發(fā)戰(zhàn)略與盈利模式定位② 開發(fā)類型定位③ 層級定位④ 消費定位⑤ 業(yè)態(tài)定位（五維定位法）⑥規(guī)劃定位——規(guī)劃引導(dǎo)書⑦ 合作伙伴定位（主要招商對象）⑧ 形象定位（7）定位的市效依據(jù)① 收益、價格和利潤② 資金回收周期和產(chǎn)品去化 資金成本和資金周期（8）定位決策的依據(jù)① 前瞻性② 適合性③ 競爭性三、規(guī)劃攻略方案思考和創(chuàng)值、規(guī)劃策劃技術(shù)（一）規(guī)劃思考提升商業(yè)價值的方法提高房地產(chǎn)價值的方法（二）規(guī)劃編制方法對設(shè)計的基本認識 不是設(shè)計師的個人創(chuàng)作，而是企業(yè)、設(shè)計和策劃對市場、環(huán)境、地塊深刻的認識和判斷的結(jié)果，同時也體現(xiàn)了項目的戰(zhàn)略、效益、形象。市效分析（1）宏觀市場預(yù)期（2）區(qū)域市場的供求關(guān)系研判（3）產(chǎn)品市場效應(yīng)分析 市場價格狀況 產(chǎn)品去化效率 地塊分析和利用 地塊位置： 面積： 性質(zhì)：方案策劃結(jié)果：效益分析——六比分析 樓層比 產(chǎn)品比（規(guī)格比） 價格比 收益比 可售比 資金比（現(xiàn)金流量分析）分析結(jié)果：資金平衡效益優(yōu)開發(fā)時序——要點：影響資金計劃情景化商業(yè)地產(chǎn)理念導(dǎo)入 KFS提示——產(chǎn)生附加價值 情 — 公眾喜愛 景 — 形成地標 強調(diào)“四性” — 展示性、體驗性、 交互性、情景性。（三）部分商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃理念我創(chuàng)造的規(guī)劃理念：樂園茂、汽車公園、銷品派克（shopping park）、舞臺、城市聚合體城市或區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃原理按照消費水平設(shè)置檔次和品牌控制按照城市發(fā)展、商業(yè)前景預(yù)留空間按照人文地理特點表現(xiàn)商業(yè)形象按照消費的審美塑造商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計原則出發(fā)點：“三點歸一”手 段：“三元合一”三點歸一就是兼顧到三方的利益開發(fā)商的利益投資者的利益經(jīng)營者的利益產(chǎn)品設(shè)計中非規(guī)劃因素 A、商場得益面積≥60%； B、面積挖潛：挑高空間，地下空間，中庭先開后閉等； C、收益比設(shè)計：按照當?shù)厥袌鲆螅? D、功能性的要求：具有餐飲配套；提高物業(yè)適合性； E、產(chǎn)品規(guī)格控制：適合投資能力。（4）規(guī)劃前的商業(yè)地塊分析（六性分析） 可視性 可達性 環(huán)境性 人文性 適合性 經(jīng)濟性（5）規(guī)劃布置方式 內(nèi)聚式：北京藍色海灣 開放式：如專業(yè)市場 混合式：如萬達金街（6）概念設(shè)計要素規(guī)劃概念 總體布置功能設(shè)計 動線設(shè)計配套設(shè)計 形象設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標（7）經(jīng)濟性分析（六比分析）樓層比 資金比價格比 可售比收益比 產(chǎn)品比商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計原則功能設(shè)計為先，指標關(guān)系權(quán)衡；環(huán)境行為因果，規(guī)劃接近商業(yè)；風格反映業(yè)態(tài)，配套適度擴容；外觀實用兼顧，專用通用相融；努力優(yōu)化坪效，收益總體平衡。技術(shù)要則商業(yè)設(shè)計先理念，戰(zhàn)略經(jīng)營要交底。（規(guī)劃引導(dǎo)書）商業(yè)建筑不一般，組合設(shè)計肯定好?？偲讲贾每裳h(huán)，免得顧客折返跑。（游逛特點要抓牢）時區(qū)規(guī)劃有意識，商業(yè)繁榮又降本。主次入口精選位，動線分布關(guān)全局。樓層意識全首層，上部空間能盤活。層高變化對面積，通道寬窄定品質(zhì)。（人氣、品質(zhì)、寬街無鬧市）柱距取舍有模數(shù)，專門通用不操心。負荷確定看業(yè)態(tài)，適度放寬可轉(zhuǎn)行。圍欄上升一米三，陰角陽角盡去掉。臺階過高客流少，車位克扣檔次低。立面不要太波折，入晚燈光要亮化。小型商鋪要通透，大型商場可封窗。商業(yè)廣告做規(guī)劃，對視角度很清晰。店招通道和櫥窗，三個要素要記牢。種樹對著中間柱，剪力結(jié)構(gòu)要挖出。得益面積大60%， 水電配套夠就好。電子商務(wù)已認可，交互模式有未來。四、策劃和營銷攻略策劃法則和營銷實戰(zhàn)（一）策劃策劃法則 上天入地 上天：戰(zhàn)略視野開闊 入地：注重效益、可以實施商業(yè)地產(chǎn)的策劃原理 挖掘價值、解決問題 商業(yè)地產(chǎn)的策劃就是把大家認為不好做的地方做好，把大家認為沒有錢賺的地方，策劃成有錢的地方。 商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種智慧的創(chuàng)造，它能在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)活動創(chuàng)造出新的價值。策劃分工▲ 商業(yè)咨詢（1）業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)組合（2）商業(yè)主題 — 提煉特色（3）招商和運營方案▲ 規(guī)劃策劃（1）設(shè)計理念（2）布置意向和空間利用（3）功能配比（4）建筑空間和環(huán)境創(chuàng)意▲ 形象策劃（1）品牌定位（2）推廣策劃▲ 營銷策劃（1）市場趨勢分析（2）開發(fā)策略和時
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