【文章內容簡介】 錄表（XH／XMGL－011）（2）項目管理部員工辭退申請報告（XH／XMGL－017）第十節(jié) “新華－工程之聲”月刊一、 目的 為了能讓各級領導更直觀、更及時的了解工程施工過程。 為了使各級員工能夠學習到更專業(yè)的工程知識和增強對公司的信任感，從而更好的投身于工作中。 為了讓各個經營公司通過自身項目與其他項目優(yōu)缺點的對比，從而更全面的對本項目進行管理。 為了能使外單位更充分的認知新華的實力和更全面的了解各個工程項目的優(yōu)點。二、形式“新華－工程之聲”主要是反映新華集團工程項目的施工過程，其中包括施工現場的質量、安全、進度、文明施工和項目優(yōu)點、發(fā)展前景、市場定位以及施工中的好人好事、立功表揚、真人事跡等內容。每月20日～23日以文字及圖、表的形式發(fā)行。第三章 培訓管理系統(tǒng)文件編號：XH／XMGL／A－3修改狀態(tài)：A／B管理狀態(tài)：分 發(fā) 號：編制： 日期：審核： 日期：批準： 日期：發(fā)布日期： 實施日期：第一節(jié) 房地產專業(yè)基礎知識培訓一、總則房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱。房產總是和地產聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。二、分類說明（1）房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權，具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。（2）土地類型：深圳市土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資微利房用地。（3）土地使用權的出讓年限：——居住用地70年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——綜合或其它用地50年；（4）三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通、場地平整。（5）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。（6）土地使用權年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定權限內出讓給土地使用者（深圳市土地使用權年限以最新的通知為準）。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。（7）土地使用費：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政論的費用。按現時的收費是：居住用地2元/M2占地/年（由用地單位支付，個人尚未收?。?。（8）房地產市場：分一級市場、二級市場、三級市場：一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。三級市場是在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。（9）國土局：代表國家行使土地所有者的職權，以及對房地產市場，房地產行業(yè)管理的一個政府部門。（10）公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。（11）國土局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。（12）發(fā)展商：專門從事房地產開發(fā)和經營企業(yè)。（13）代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托，代辦房地產的出售、購買、出租，承租及物業(yè)咨詢評估報告，銷售等業(yè)務提供有償服務。（14）傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業(yè)務后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。根據《深圳市經濟特區(qū)房地產行業(yè)管理條例》規(guī)定：房地產經紀機構開展經紀業(yè)務時，%。（15）商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。（我化司現時只接受此類房地產委托銷售）。（16）福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。（17）微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。（18）自建房（集資房）：是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。（19）房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權屬的法律憑證。（20）商品房預售制度：是指開發(fā)商在建設中的房地產項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。只有取得了《預售許可證》才能銷售。申請預售須備下列文件：《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》副本及復印件《房地產》正本或《土地使用權出讓合同書》和付清地價款證明《投資許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《開工許可證》（21）外銷許可證：凡對境外隨預售的房屋都要辦理此證才可銷售。（22）深圳房地產買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。（23）房地產抵押合同：是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。（24）銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。（25）房地產證公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。（26）樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產權登記科辦理押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產注銷抵押。（27）建筑面積：房屋實用面積與分攤公共面積之和。（28）公攤面積：屬于公共部份的面積（29）實用面積：建筑面積與公攤面積的差（30）實用率：房屋實用面積與建筑面積之比。（31）容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。（32）預售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花。（33）樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。（34）示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客房戶裝修參考而經過精心裝修的。（35）復式房：上、下兩層標準層二合為一，結構形式與標準房結構形式有區(qū)別。（36）房地產轉讓：是指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他人的法律行為。按現時有關規(guī)定，預售及現售的房地產均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續(xù)，房地產公司不得給預購房者更改姓名。（37）銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。（38）銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當地銀行，銀行簽給匯款人持往異地辦理轉帳結算或現金的票據。有效期一個月。（39）銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據，有效期為10天，第二節(jié) 房地產相關法律法規(guī)概述一、土地管理法（1）農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外；國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用；（2） 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)；（3） 依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯；（4） 土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；二、城市規(guī)劃法（1）國家實行嚴格控制大城市的規(guī)模、合理發(fā)展中等城市和小城市的方針，促進生產力和人口的合理布局；（2） 城市規(guī)劃必須符合我國國情，正確處理近期建設和遠景發(fā)展的關系。（3） 城市規(guī)劃的編制應當依據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當地的自然環(huán)境、資源條件、歷史情況、現狀特點，統(tǒng)籌兼顧，綜合部署。（4） 城市總體規(guī)劃應當和國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調；（5） 國家鼓勵城市規(guī)劃科學技術研究，推廣先進技術，提高城市規(guī)劃科學技術水平；（6） 任何單位和個人都有遵守城市規(guī)劃的義務；三、城市房地產管理法（1）在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法；（2） 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式；（3） 房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照以經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。（4） 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押；四、土地使用權出讓條例（1）土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為；（2） 土地使用權出讓，應堅持與建設項目相結合的原則；五、房地產登記條例（1）房地產權利的設定、轉移、變更、終止等須依照本條例的規(guī)定進行登記；（2） 深圳市人民政府房地產主管部門是特區(qū)房地產登記機關；（3） 房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證；（4） 房地產登記應對權利人、權利性質、可能性來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。（5） 房地產權利證書由市政府統(tǒng)一印刷，房地產權利證書不得涂改，任何涂改視為無效。房地產登記冊有涂改的，應加蓋登記機關的核對章；（6） 房地產登記實行統(tǒng)一表格制度；六、房地產轉讓條例房地產轉讓分類：房地產現售、房產預售、房地產交換和贈予；（一）房產地產現售：（1）現售房地產的，轉讓人的土地使用權和建筑物、附著物的所有權應當依法登記，并取得房地產權利證書；（2）以買賣方式轉讓房地產時，在同等條件下，下列當事人有優(yōu)先購買權：房地產共有人、房地產承租人（3）受讓人有權對房地產物狀況，包括權屬結構、裝修、抵押關系、租賃關系、相鄰關系、土地出讓合同等資料進行了解，轉讓人有提供有關資料的義務；（4）房地產在買賣前已出租的受讓人應當繼續(xù)履行原房屋租賃合同；房地產開發(fā)商預售房地產應當符合下列條件：土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；房地產開發(fā)商和多事機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權未抵押或者已解除抵押關系；（二）房地產交換和贈予（1）房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產互相轉移給對方的法律行為；（2）房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉移給他方的法律行為；（3）從事房地產轉讓經紀業(yè)務的自然人、法人和其他組織，應當取得相應資格，取得資格的條件和程序按市政府規(guī)定辦理；（4）房地產轉讓，當事人應當依法納稅。第三節(jié) 建筑結構基礎知識一、基本要求專業(yè)知識：從事地產產行業(yè)，必需了解建筑相關知識。思想素質：隨著地產行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對地產經紀人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的推薦，引導，提供專業(yè)服務。房地產是從建筑業(yè)為依托而發(fā)展起來的，建筑學的許多知識成為地產經紀人的必備知識，房屋建筑結構，建筑工藝，以及建筑材料的使用，室內裝修的質量、檔次都直接影響房地產商品的價值和使用價值，決定建筑成本的高低，成為項目定價的一個有力的支持，在具體的銷售過程中，當客戶對價格有所疑慮，具體的解釋工作才會做到落地有聲，言之鑿鑿。二、學會識圖：圖紙幅面及圖框尺寸幅面內應用標題欄和設計會簽欄，幅面規(guī)格分別為0、4號共5種，尺寸大小見下表：（單位：毫米）幅面代號01234b18411189594841420594297420297210b10101055a2525252525 會簽欄 圖柜 ca圖標 c 子 c cc 圖標和會簽欄常用圖標格式及內容，如下表，其中工程名稱指工程總名稱，項目指總工程中的一個具體工程，圖名常表明本張圖的主要內容，設計號為設計部門對該工程的編號，圖別表明本圖所屬工種各設計階段，圖號是圖紙的編號。設計單位全稱工程名稱項 目審定設計號校核圖別設計圖號制圖日期會簽欄是各工種負責人簽字的表格，其格式與內容如下表，近來一些設計單位為了簡化圖面，圖標和會簽欄合在一起，放在圖框右側。工種名稱姓 名簽 字軸線：用點劃線表，端部劃賀圈，圓圈內注明編號，水平方向用阿拉伯數字由左至編號，垂直方向用英文字母由下往土編號。bB定位軸線編號順序