【文章內(nèi)容簡介】 可能獲得暴利，因?yàn)樽≌禺a(chǎn)的本質(zhì)屬性是消費(fèi)文化，人們買房是為了生活得更有品質(zhì)；而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的屬性則是投資文化，是為了幫企業(yè)掙錢的，企業(yè)關(guān)注的是如何降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，如何提高企業(yè)的效率。因此，任何違背這一規(guī)律的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商一定會遭到失敗。事實(shí)上，有的開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，依然按照住宅地產(chǎn)的操作思路蓋豪華高檔的建筑，結(jié)果很慘。國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員肖金成也表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的確不是一個暴利的行業(yè)，而是一個比較穩(wěn)定的行業(yè)。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是政府為了解決融資問題把特許權(quán)交給一個房地產(chǎn)開發(fā)商，為了招商引資，客觀上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價格不可能很高。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還需規(guī)范好 不過，目前我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)中存在諸多問題。專家表示，最突出的問題是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)趨向同構(gòu)化，無序競爭現(xiàn)象比較嚴(yán)重。其次，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)中重產(chǎn)業(yè)輕居住，導(dǎo)致出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。此外，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商中，有的園區(qū)只招商不擇商，入駐的企業(yè)魚龍混雜，不同類型的產(chǎn)業(yè)交織在一起；有的園區(qū)甚至忽視環(huán)保，園區(qū)本來規(guī)劃好了是有利于環(huán)境保護(hù)的，但結(jié)果是有一些工業(yè)園區(qū)竟然成了污染的“重災(zāi)區(qū)”。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)要職住平衡、產(chǎn)城融合，因此在規(guī)劃園區(qū)的時候，應(yīng)該將產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的一部分用地做為住宅開發(fā)，與園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按比例搭配。各種模式都可以探討，規(guī)范就好，這樣才能保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期的良好發(fā)展。延 伸 分 析住房公積金管理中心升級管理中心的存廢之爭 本刊綜述 住建部擬將住房公積金管理中心擬升級為住房保障銀行，但長期以來，住房公積金自身存在著諸多問題，為社會各方面所詬病。在2012年、2013年兩年，住建部均提出在當(dāng)年度內(nèi)完成“草案稿”的修訂工作，但均未如期完成。住建部部長姜偉新在部署2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)主要工作時針對《條例》修改提出的要求是，繼續(xù)開展《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作，盡快上報(bào)國務(wù)院法制辦。 住房公積金管理中心升級 住建部擬將住房公積金管理中心升級為住房保障銀行，以貫徹十八屆三中全會報(bào)告中提出的“組建住房政策性金融機(jī)構(gòu)”之改革。中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，對住房公積金的定義、范圍進(jìn)行界定，厘清基本概念，并明確住宅政策性銀行的非盈利屬性，是住房保障銀行設(shè)立的前提。目前，成立住房保障銀行這一方案還在探討中，還沒有落地。各方利益如何協(xié)調(diào)，將成為影響該方案的一大難點(diǎn)。專家也認(rèn)為，各方對于住房保障銀行設(shè)立存在分歧的關(guān)鍵，是涉及到各種復(fù)雜的利益。除了監(jiān)管層之外，當(dāng)前的住房公積金主要放入中國建設(shè)銀行的賬戶中，增值收益由建行及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)獲取，一旦建立住房保障銀行，資金池發(fā)生改變，亦將面臨重大利益調(diào)整。 管理中心的存廢之爭 長期以來，住房公積金自身存在著諸多問題，為社會各方面所詬病。根本問題是，住房公積金和其增值部分屬于公積金繳交者的私人產(chǎn)權(quán)這一本質(zhì)，未被充分確認(rèn)。專家表示，按照相關(guān)規(guī)定，目前公積金提取只有購房是最名正言順的，但是提取的標(biāo)準(zhǔn)和程序也非常嚴(yán)格。如果不按照規(guī)定的用途，住房公積金是很難提出來的。亞太房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，住房公積金正面臨著貶值嚴(yán)重、利率下滑的情況，同時，受限購政策的影響，部分沒有購房資格的人無法提取公積金，或是公積金余額太少，不足以交付首付，加之公積金支取限制重重，急需用錢時指望不上，導(dǎo)致公積金改革呼聲漸高。 《條例》修改或有新進(jìn)展 無論住房公積金管理中心是否升級為住房保障銀行，現(xiàn)行的住房公積金制度亟需改革已是共識。早在2011年，住建部欲調(diào)研修改《住房公積金管理?xiàng)l例》（簡稱《條例》）的消息就已傳開，但在2012年、2013年兩年，住建部均提出在當(dāng)年度內(nèi)完成“草案稿”的修訂工作，并上報(bào)國務(wù)院法制辦，但均未如期完成。十八屆三中全會決定提出“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”。相比于2012年、2013年兩年提出明確的時間節(jié)點(diǎn)，在部署2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)主要工作時，住建部部長姜偉新針對《條例》修改提出的要求是，繼續(xù)開展《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作，盡快上報(bào)國務(wù)院法制辦。商業(yè)地產(chǎn)二三線城市“扎堆”同質(zhì)化競爭嚴(yán)重陷困局 本刊綜述 在住宅市場陷入“崩盤論”和房貸難的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露，如城市間市場分化明顯、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等問題，一些房企已經(jīng)開始逐步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。為此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為不同區(qū)域應(yīng)該出臺商業(yè)布局規(guī)劃，避免惡性競爭，同時全面評估市場風(fēng)險(xiǎn)，更加務(wù)實(shí)地預(yù)測市場需求。 眾房企加大商業(yè)地產(chǎn)投資 2月27日，蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售”新政開始執(zhí)行；當(dāng)晚金融街控股發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達(dá)成意向收購協(xié)議，隨后SOHO中國發(fā)布出手上海兩項(xiàng)目的消息。以上兩件事情引發(fā)市場關(guān)注，在杭州等城市房價出現(xiàn)大幅下降、銀行貸款進(jìn)一步收緊的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露出來。整理歷年來的樓市調(diào)控政策會發(fā)現(xiàn)，從中央到地方，從“限價”到“限購”，無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和個人投資者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設(shè)熱潮的推動，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，直接表現(xiàn)為房企加大對商業(yè)地產(chǎn)投資。商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠(yuǎn)洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)呈分化之勢 以目前二三線市場的居住人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭激烈，新項(xiàng)目的招商困難，經(jīng)營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，勢必會對后期運(yùn)營帶來困難。以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)之后，出現(xiàn)了明顯的供大于求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業(yè)金融地塊仍然搶手，寫字樓供應(yīng)不足，租金居高不下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的城市分化局面。值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的分化不僅表現(xiàn)在城市之間的分化，企業(yè)因?yàn)槠滟Y金實(shí)力和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的不同，也開始表現(xiàn)出分化趨勢。 房企開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一些公司開始調(diào)整公司布局戰(zhàn)略，果斷退出風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，優(yōu)化現(xiàn)有公司項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。此次SOHO中國有選擇地拋售上海物業(yè)，或許正是出于對優(yōu)化公司產(chǎn)品結(jié)果的調(diào)整。SOHO中國董事長潘石屹表示，在經(jīng)營中適時優(yōu)化資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓一些相對非核心地段物業(yè)，以及在適當(dāng)?shù)臅r候買進(jìn)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的均衡發(fā)展和資產(chǎn)的最優(yōu)配置。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉表示，此次蘇州率先出臺新政進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)，將對國內(nèi)其他面臨同樣風(fēng)險(xiǎn)的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測未來需求及部署土地供應(yīng)，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。 　　　　　本周重點(diǎn) 【政 策 指 向】 北京：今年將爭取試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓 近期，北京市下發(fā)了《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見》討論稿。意見指出，北京市今年在農(nóng)村宅基地上，爭取試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。 在土地流轉(zhuǎn)方面，今年將解決好農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、宅基地三塊地的問題。對于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，鼓勵支持有規(guī)模工商資本進(jìn)入農(nóng)用地發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代化種植業(yè)。今年將爭取集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股的試點(diǎn)，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。在宅基地方面，爭取試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。要做好確權(quán)頒證、集體建設(shè)用地規(guī)劃編制、農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查、產(chǎn)權(quán)改革、流轉(zhuǎn)平臺搭建等，鼓勵各區(qū)縣根據(jù)實(shí)際申報(bào)試點(diǎn)。 蘇州：進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控 近期，蘇州市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見》，多年來一直脫離調(diào)控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調(diào)控范疇。 《意見》規(guī)定，規(guī)劃國土部門要發(fā)揮前期調(diào)控作用，制定合理城市規(guī)劃和供地計(jì)劃；建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制，對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓；全面提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格禁止“返本銷售”“售后包租”等行為。 常州：保障房收入申請條件放寬至3080元 常州市房管局近期表示，調(diào)整了今年常州市區(qū)住房保障有關(guān)政策，廉租房、公租房以及經(jīng)適房的準(zhǔn)入門檻都相應(yīng)調(diào)低了。 為進(jìn)一步提升住房保障水平，常州市區(qū)住房保障政策從今年3月3日起調(diào)整。將廉租住房申請家庭的人均月可支配收入由1450元（含）以下調(diào)整為1540元（含）以下，將公共租賃住房申請家庭的人均月可支配收入由2300元（含）以下調(diào)整為3080元（含）以下，將經(jīng)濟(jì)適用住房申請家庭的人均月可支配收入由2800元（含）以下調(diào)整為3080元（含）以下。常州已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)市區(qū)中等以下收入家庭廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障應(yīng)保盡保。廉租住房和公共租賃住房的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)不作調(diào)整?！緦W(xué) 界 看 法】房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍尚存變數(shù) 本刊訊 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康日前表示，對房產(chǎn)稅試點(diǎn)今年是否存在擴(kuò)圍的可能，還需進(jìn)一步觀察。在有關(guān)房產(chǎn)稅的內(nèi)部討論中，尚有不同意見。 黨的十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。 對《決定》的這一提法，下一步還需進(jìn)一步細(xì)化具體設(shè)計(jì)方案和操作路線。推進(jìn)房產(chǎn)稅的操作路線較為多樣，但對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍時間，外界需保持耐心，因?yàn)樵趦?nèi)部討論中，還存在不同意見。意見分歧主要集中在：是繼續(xù)推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，還是先在立法層面做出安排，然后再討論房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍問題。 房產(chǎn)稅試點(diǎn)和房地產(chǎn)稅立法兩個進(jìn)程并不排斥，而是相互呼應(yīng)的關(guān)系。所謂“加快立法”，不一定是直接對房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法，而可能是從現(xiàn)在的政策層面提升到條例層面，再提升到法律層面的漸進(jìn)過程。 推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)是有必要的。因?yàn)閷θ绱藦?fù)雜而有爭議的改革，應(yīng)鼓勵先行先試，積累一些經(jīng)驗(yàn)，形成一些共識。對上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的比較，作為地方稅種，應(yīng)允許不同地方的試點(diǎn)方案有所區(qū)別。調(diào)控仍從緊 本刊訊 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭日前表示，調(diào)控仍從緊，下半年部分城市或放松。 今年針對不同城市分類調(diào)控，一二線城市調(diào)控仍從緊，預(yù)計(jì)下半年部分城市或放松；暫不放開投資性需求。本屆政府提出保障房目標(biāo)與任務(wù)非常明確，棚戶區(qū)改造仍是保障房中的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來幾年二三線城市將是棚改、舊改的主戰(zhàn)場。 提高大城市保障房比例是具有新意的地方，通過公租房，也讓外來務(wù)工人員受益，而公租與廉租并軌，對民眾影響不大。 十二屆全國人大二次會議李克強(qiáng)作報(bào)告提出的創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，這個主要是指代為保障房投資提供融資便利，政府更關(guān)心融資建房。比如發(fā)債、信托、平臺貸等。 對于房地產(chǎn)調(diào)控而言，抑制投機(jī)投資性需求，在過去頻繁的被官方提及，也意味著暫時仍不會放開對于投機(jī)投資性需求的調(diào)控，限購限貸至少今年不會全面退出。 今年針對不同城市分類調(diào)控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴(yán)重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。估計(jì)下半年，應(yīng)能看到部分城市放松調(diào)控?！緲I(yè) 界 觀 點(diǎn)】完善耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制 本刊訊 金正大董事長萬連步日前表示，完善耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制。 要實(shí)現(xiàn)我國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，減少水肥資源浪費(fèi)；同時我國耕地質(zhì)量問題日益凸顯，土壤肥力下降，耕地污染嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)落實(shí)和完善耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，建立健全保護(hù)耕地質(zhì)量制度。 從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，我國耕地質(zhì)量問題日