【文章內容簡介】 可能獲得暴利，因為住宅地產的本質屬性是消費文化，人們買房是為了生活得更有品質；而產業(yè)地產的屬性則是投資文化，是為了幫企業(yè)掙錢的，企業(yè)關注的是如何降低企業(yè)的生產經營成本，如何提高企業(yè)的效率。因此，任何違背這一規(guī)律的產業(yè)地產運營商一定會遭到失敗。事實上，有的開發(fā)商進入產業(yè)地產領域后，依然按照住宅地產的操作思路蓋豪華高檔的建筑，結果很慘。國家發(fā)展改革委宏觀經濟研究院研究員肖金成也表示，產業(yè)地產的確不是一個暴利的行業(yè)，而是一個比較穩(wěn)定的行業(yè)。因為產業(yè)地產是政府為了解決融資問題把特許權交給一個房地產開發(fā)商，為了招商引資，客觀上產業(yè)地產的價格不可能很高。 產業(yè)地產還需規(guī)范好 不過，目前我國的產業(yè)園區(qū)在建設中存在諸多問題。專家表示，最突出的問題是很多產業(yè)園區(qū)產業(yè)趨向同構化，無序競爭現(xiàn)象比較嚴重。其次，許多產業(yè)園區(qū)在建設中重產業(yè)輕居住，導致出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。此外，在產業(yè)園區(qū)的招商中，有的園區(qū)只招商不擇商，入駐的企業(yè)魚龍混雜，不同類型的產業(yè)交織在一起；有的園區(qū)甚至忽視環(huán)保，園區(qū)本來規(guī)劃好了是有利于環(huán)境保護的，但結果是有一些工業(yè)園區(qū)竟然成了污染的“重災區(qū)”。因此，產業(yè)園區(qū)建設要職住平衡、產城融合，因此在規(guī)劃園區(qū)的時候，應該將產業(yè)園區(qū)內的一部分用地做為住宅開發(fā)，與園區(qū)內的產業(yè)用地按比例搭配。各種模式都可以探討，規(guī)范就好，這樣才能保證產業(yè)地產長期的良好發(fā)展。延 伸 分 析住房公積金管理中心升級管理中心的存廢之爭 本刊綜述 住建部擬將住房公積金管理中心擬升級為住房保障銀行，但長期以來，住房公積金自身存在著諸多問題，為社會各方面所詬病。在2012年、2013年兩年，住建部均提出在當年度內完成“草案稿”的修訂工作，但均未如期完成。住建部部長姜偉新在部署2014年住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)主要工作時針對《條例》修改提出的要求是，繼續(xù)開展《住房公積金管理條例》的修訂工作，盡快上報國務院法制辦。 住房公積金管理中心升級 住建部擬將住房公積金管理中心升級為住房保障銀行，以貫徹十八屆三中全會報告中提出的“組建住房政策性金融機構”之改革。中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，對住房公積金的定義、范圍進行界定，厘清基本概念，并明確住宅政策性銀行的非盈利屬性，是住房保障銀行設立的前提。目前，成立住房保障銀行這一方案還在探討中，還沒有落地。各方利益如何協(xié)調，將成為影響該方案的一大難點。專家也認為，各方對于住房保障銀行設立存在分歧的關鍵，是涉及到各種復雜的利益。除了監(jiān)管層之外，當前的住房公積金主要放入中國建設銀行的賬戶中，增值收益由建行及相關監(jiān)管機構獲取，一旦建立住房保障銀行，資金池發(fā)生改變，亦將面臨重大利益調整。 管理中心的存廢之爭 長期以來，住房公積金自身存在著諸多問題，為社會各方面所詬病。根本問題是，住房公積金和其增值部分屬于公積金繳交者的私人產權這一本質，未被充分確認。專家表示，按照相關規(guī)定，目前公積金提取只有購房是最名正言順的，但是提取的標準和程序也非常嚴格。如果不按照規(guī)定的用途，住房公積金是很難提出來的。亞太房地產研究院院長謝逸楓表示，住房公積金正面臨著貶值嚴重、利率下滑的情況，同時，受限購政策的影響，部分沒有購房資格的人無法提取公積金，或是公積金余額太少，不足以交付首付，加之公積金支取限制重重，急需用錢時指望不上，導致公積金改革呼聲漸高。 《條例》修改或有新進展 無論住房公積金管理中心是否升級為住房保障銀行，現(xiàn)行的住房公積金制度亟需改革已是共識。早在2011年，住建部欲調研修改《住房公積金管理條例》（簡稱《條例》）的消息就已傳開，但在2012年、2013年兩年，住建部均提出在當年度內完成“草案稿”的修訂工作，并上報國務院法制辦，但均未如期完成。十八屆三中全會決定提出“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”。相比于2012年、2013年兩年提出明確的時間節(jié)點，在部署2014年住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)主要工作時，住建部部長姜偉新針對《條例》修改提出的要求是，繼續(xù)開展《住房公積金管理條例》的修訂工作，盡快上報國務院法制辦。商業(yè)地產二三線城市“扎堆”同質化競爭嚴重陷困局 本刊綜述 在住宅市場陷入“崩盤論”和房貸難的形勢下，商業(yè)地產市場的一些問題也逐漸顯露，如城市間市場分化明顯、產品同質化嚴重等問題，一些房企已經開始逐步調整產品結構。為此，業(yè)內認為不同區(qū)域應該出臺商業(yè)布局規(guī)劃，避免惡性競爭，同時全面評估市場風險，更加務實地預測市場需求。 眾房企加大商業(yè)地產投資 2月27日，蘇州商業(yè)地產“限售”新政開始執(zhí)行；當晚金融街控股發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達成意向收購協(xié)議，隨后SOHO中國發(fā)布出手上海兩項目的消息。以上兩件事情引發(fā)市場關注，在杭州等城市房價出現(xiàn)大幅下降、銀行貸款進一步收緊的同時，商業(yè)地產市場的一些問題也逐漸顯露出來。整理歷年來的樓市調控政策會發(fā)現(xiàn)，從中央到地方，從“限價”到“限購”，無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產由此成為開發(fā)商和個人投資者雙向規(guī)避調控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設熱潮的推動，商業(yè)地產發(fā)展勢頭迅猛。商業(yè)地產的快速發(fā)展，直接表現(xiàn)為房企加大對商業(yè)地產投資。商業(yè)地產受到開發(fā)商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產市場分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產。 商業(yè)地產呈分化之勢 以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導致了商業(yè)地產同質化競爭激烈，新項目的招商困難，經營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，勢必會對后期運營帶來困難。以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業(yè)地產投資開發(fā)之后，出現(xiàn)了明顯的供大于求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業(yè)金融地塊仍然搶手，寫字樓供應不足，租金居高不下，商業(yè)地產已經出現(xiàn)了明顯的城市分化局面。值得注意的是，商業(yè)地產的分化不僅表現(xiàn)在城市之間的分化，企業(yè)因為其資金實力和經營管理經驗的不同，也開始表現(xiàn)出分化趨勢。 房企開始調整產品結構 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一些公司開始調整公司布局戰(zhàn)略，果斷退出風險項目，優(yōu)化現(xiàn)有公司項目結構。此次SOHO中國有選擇地拋售上海物業(yè)，或許正是出于對優(yōu)化公司產品結果的調整。SOHO中國董事長潘石屹表示，在經營中適時優(yōu)化資產，轉讓一些相對非核心地段物業(yè)，以及在適當?shù)臅r候買進更優(yōu)質項目，實現(xiàn)區(qū)域的均衡發(fā)展和資產的最優(yōu)配置。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉表示，此次蘇州率先出臺新政進一步規(guī)范商業(yè)地產，將對國內其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產風險，以更加務實的態(tài)度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結構及用地布局。 　　　　　本周重點 【政 策 指 向】 北京：今年將爭取試點農民住房財產抵押轉讓 近期，北京市下發(fā)了《關于全面深化農村改革加快推進城鄉(xiāng)一體化的意見》討論稿。意見指出，北京市今年在農村宅基地上，爭取試點農民住房財產抵押、擔保、轉讓。 在土地流轉方面，今年將解決好農用地、集體建設用地、宅基地三塊地的問題。對于農用地流轉，鼓勵支持有規(guī)模工商資本進入農用地發(fā)展企業(yè)化經營的現(xiàn)代化種植業(yè)。今年將爭取集體經營性建設用地出讓、租賃、入股的試點，實行與國有土地同等入市、同權同價。在宅基地方面，爭取試點農民住房財產抵押、擔保、轉讓。要做好確權頒證、集體建設用地規(guī)劃編制、農村宅基地地籍調查、產權改革、流轉平臺搭建等，鼓勵各區(qū)縣根據(jù)實際申報試點。 蘇州：進一步加強商業(yè)地產調控 近期，蘇州市政府發(fā)布了《關于進一步加強全市商業(yè)房地產項目管理意見》，多年來一直脫離調控中心的商業(yè)地產首次被地方政府納入調控范疇。 《意見》規(guī)定，規(guī)劃國土部門要發(fā)揮前期調控作用，制定合理城市規(guī)劃和供地計劃；建立風險防范資產保障機制，對于可分割出售類的商業(yè)房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，三年凍結期內不得銷售、抵押和轉讓；全面提高新建商業(yè)房地產項目貨幣資本金監(jiān)管標準；嚴格禁止“返本銷售”“售后包租”等行為。 常州：保障房收入申請條件放寬至3080元 常州市房管局近期表示，調整了今年常州市區(qū)住房保障有關政策，廉租房、公租房以及經適房的準入門檻都相應調低了。 為進一步提升住房保障水平，常州市區(qū)住房保障政策從今年3月3日起調整。將廉租住房申請家庭的人均月可支配收入由1450元（含）以下調整為1540元（含）以下，將公共租賃住房申請家庭的人均月可支配收入由2300元（含）以下調整為3080元（含）以下，將經濟適用住房申請家庭的人均月可支配收入由2800元（含）以下調整為3080元（含）以下。常州已經全面實現(xiàn)市區(qū)中等以下收入家庭廉租住房、公共租賃住房和經濟適用住房保障應保盡保。廉租住房和公共租賃住房的租金補貼標準、經濟適用住房貨幣補貼的標準不作調整?！緦W 界 看 法】房產稅試點擴圍尚存變數(shù) 本刊訊 財政部財政科學研究所所長賈康日前表示，對房產稅試點今年是否存在擴圍的可能，還需進一步觀察。在有關房產稅的內部討論中，尚有不同意見。 黨的十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，加快房地產稅立法并適時推進改革。 對《決定》的這一提法，下一步還需進一步細化具體設計方案和操作路線。推進房產稅的操作路線較為多樣，但對于房產稅試點擴圍時間，外界需保持耐心，因為在內部討論中，還存在不同意見。意見分歧主要集中在：是繼續(xù)推行房產稅試點，還是先在立法層面做出安排，然后再討論房產稅試點擴圍問題。 房產稅試點和房地產稅立法兩個進程并不排斥，而是相互呼應的關系。所謂“加快立法”，不一定是直接對房地產稅進行立法，而可能是從現(xiàn)在的政策層面提升到條例層面，再提升到法律層面的漸進過程。 推進房產稅試點是有必要的。因為對如此復雜而有爭議的改革，應鼓勵先行先試，積累一些經驗，形成一些共識。對上海、重慶兩地房產稅試點方案的比較，作為地方稅種，應允許不同地方的試點方案有所區(qū)別。調控仍從緊 本刊訊 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭日前表示，調控仍從緊，下半年部分城市或放松。 今年針對不同城市分類調控，一二線城市調控仍從緊，預計下半年部分城市或放松；暫不放開投資性需求。本屆政府提出保障房目標與任務非常明確，棚戶區(qū)改造仍是保障房中的重點，預計未來幾年二三線城市將是棚改、舊改的主戰(zhàn)場。 提高大城市保障房比例是具有新意的地方，通過公租房，也讓外來務工人員受益，而公租與廉租并軌，對民眾影響不大。 十二屆全國人大二次會議李克強作報告提出的創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，這個主要是指代為保障房投資提供融資便利，政府更關心融資建房。比如發(fā)債、信托、平臺貸等。 對于房地產調控而言，抑制投機投資性需求，在過去頻繁的被官方提及，也意味著暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調控，限購限貸至少今年不會全面退出。 今年針對不同城市分類調控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。估計下半年，應能看到部分城市放松調控?！緲I(yè) 界 觀 點】完善耕地保護補償機制 本刊訊 金正大董事長萬連步日前表示，完善耕地保護補償機制。 要實現(xiàn)我國農業(yè)可持續(xù)發(fā)展，應轉變經濟增長方式，減少水肥資源浪費；同時我國耕地質量問題日益凸顯，土壤肥力下降，耕地污染嚴重，應當落實和完善耕地保護補償機制，建立健全保護耕地質量制度。 從調查數(shù)據(jù)來看，我國耕地質量問題日