【文章內容簡介】 花橋鎮(zhèn)還專門成立了外資招商服務中心，為投資者提供“一站式、全過程”的一條龍服務，即從項目立項審批、工商注冊、稅務登記、銀行開戶、海關登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓等一系列手續(xù)，均可由外資招商服務中心協助、代理。l 統(tǒng)一的經營管理公司將組建商業(yè)經營管理公司負責該項目的經營管理。主要職責是為所有的商戶制定統(tǒng)一的管理制度；對租戶進行教育輔導、經營分析、店鋪調整等；負責對整個項目的營銷管理，如統(tǒng)一組織進行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財務管理等。（六）投資成本優(yōu)勢與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無可比擬的成本優(yōu)勢。列舉如下：土地費用用地性質用地方式使用年限價格（元人民幣/平方米）工業(yè)用地批租50租賃（元人民幣/）住宅用地批租70需競拍商業(yè)公建用地批租40需競拍。年的土地權屬管理費工商注冊費注冊資本在1000萬元人民幣(含1000萬元）%；%；1億元以上的超出部分不再收取。自來水、天然氣水費：工業(yè)用水 。、商業(yè)、服務業(yè)、賓館、飯店；天然氣：、 通訊（1）電話（傳真）初裝費 308元人民幣/線（2）ADSL 初裝費 308元人民幣/線電費（1） 315KVA及以上（大工業(yè)）用戶電壓等級供配電貼費電度電價110KVA免35KVA免10KVA免（2） 315KVA以下用戶電壓等級供配電貼費電度電價35KVA免10KVA免10KVA以下免勞動力成本外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標準，具體由企業(yè)自行確定。各項基金提成比例如下項目養(yǎng)老保險生育保險失業(yè)保險工傷保險醫(yī)療保險企業(yè)支付（%）18128個人支付（%）7///2貨運成本 單位：人民幣/元A：集裝箱出口費20′40′B：集裝箱進口費20′40′正常內陸包干費11001600正常內陸包干費 15002000其中運費7001000其中運費7001000定艙費、提箱費400600報關費、理貨費等8001000基建成本房屋造價：視廠房材料、結構而定一般為5001000元/平方米房屋租賃：視廠房新舊、結構而定一般為10元/注：以上均系現行參考價格（七）商鋪使用面積、戶型、價格等有關商鋪的形態(tài)、戶型面積、總鋪數、層高、開間、進深、單價、總價等具體數據詳見銷售問答。三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識（一）商業(yè)物業(yè)種類HAPPYLAND內的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質層次錯落有致。主要有：商業(yè)街商鋪、商務樓商鋪、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務辦公樓、高檔餐飲及其他。（二）建筑結構簡介項目分三期完成。一期由地下停車場層、30層高的綜合商貿樓、3棟六層高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積470835平方米，其中30層高的綜合商貿樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑群，寓意海納百川，醒目靚麗，極具現代感，建筑物總高為 米，整個建筑物為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設防裂度為8級，整體為框架結構，各層均為大跨度大開間布局，各層均采用天然光和照明相結合，布局設計合理，適合各種商業(yè)用途。二期由四星級以上星級賓館、會展中心、3棟六層高的商業(yè)樓、地下停車場及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積229710平方米；三期由產學研基地項目、地下停車場等組成，建筑面積291655平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓等，建筑面積11萬平方米。各樓內上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通，每棟樓內均設有專用配電室，有雙回路線路供樓內使用，樓內還配有大型貨梯、客梯直通樓內各層。（三）商業(yè)物業(yè)的主要用途見第二部分業(yè)態(tài)分布部分（四）土地使用（五）八通一平一個平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。（六）土地使用證及其他證明書土地使用證證書標號： ，建設規(guī)劃許可證編號： ，施工許可證編號： ，建設用地批準書編號： ，《商品房銷售(預售)許可證》編號：四、銷售人員守則（一）基本準則銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德；銷售人員在工作時間內要時刻注意儀表、儀容；銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密；銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。（二）職業(yè)準則銷售人員必須不斷提高業(yè)務知識，尤其是對商業(yè)房地產專業(yè)業(yè)務知識，如房地產基本概念、建筑材料、物業(yè)管理以及相關法律法規(guī)；銷售人員必須對該項目具有詳細的了解，包括規(guī)模、定位、設施、價格、戶型、主要賣點、周邊環(huán)境及公共設施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃等；銷售人員需要不斷提高服務意識和技巧，如提高觀察應變能力、了解客戶心理及溝通交流能力；銷售人員必須經常關注商業(yè)地產市場狀況和周邊商業(yè)項目的動態(tài)，及時進行反饋，以便公司銷售策略及時調整；銷售人員必須嚴格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務執(zhí)行能力。（以上只是框架性規(guī)定，具體內容詳見上海商貿有限公司的業(yè)務管理辦法）五、銷售流程接待客戶 （主動上前、問候語、確認來訪渠道及次數。）項目沙盤展示 （項目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項目定位、景觀建筑規(guī)劃特點、配套設施等）帶看樣板商鋪 （開發(fā)商、建筑設計、建材標準、智能化特點、商鋪特點、裝修設計風格、框架結構優(yōu)勢、價格分析、鎖定客戶需求、掌握成交障礙點等。） 洽談區(qū)洽談、溝通 （引導客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促銷SP、遞交樓書及講解。）填寫客戶資料 （準確的客戶資料和信息并及時更新） 追蹤客戶 （將追蹤情況詳細記錄在案以便日后分析）成交收定 （收定金、與客戶簽定認購書）簽定合約 （認真簽約并解答客戶所提疑問）六、簽定銷售合同有關說明簽定銷售合同前，銷售人員必須作到：銷售人員要對客戶身份進行仔細認定，確信相關證明文件等；銷售人員必須仔細研究標準合同條款并通曉相關法律法規(guī)，對客戶作耐心解釋；銷售人員要嚴格按照程序按《昆山市商品房購銷合同》統(tǒng)一格式合同與客戶簽定購銷合同。統(tǒng)一保管銷售合同。七、銷售相關問題領導帶回來的問題（一）項目概況 happyland建筑面積多少？使用面積多少？答：happyland ，使用面積約82萬平方米。？ 答：；。Happyland是屬于哪個地方政府管制？有沒有任何稅項方面的限制或優(yōu)惠？答：屬于昆山市管轄，享受昆山市國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策。昆山經濟技術開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策如下：依照《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》規(guī)定，在國家級經濟技術開發(fā)區(qū)內：1）外商投資的生產性企業(yè)，所得稅率按15%征收。其中經營期在10年（含10年）以上的，從獲利年度起，前2年免征，后3年減半征收。對能源、交通、大規(guī)模集成電路等基礎設施項目實行從獲利年度起前5年免征、后5年減半征收。2）產品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按10%征收，先進技術企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長3年減半期，減半后稅率按10%征收。3）外國投資者從企業(yè)分得的利潤，在中國境內再投資舉辦、擴建產品出口企業(yè)或先進技術企業(yè)，經營期不少于5年的，經稅務機關核準，全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。4）中外合資企業(yè)的外國投資者，從企業(yè)分得的利潤匯出境外，免征匯出額所得稅。Happyland位置會不會比較偏？為什么人流會乘車一小時來買東西？況且一般市民都沒有自用汽車