【文章內(nèi)容簡介】 括：成立專業(yè)的綠色建筑團隊，致力于科技創(chuàng)新、科技攻關；建設兩個研究院：一個是哈佛恒大研究院，以綠色建筑研究為主題；另一個是清華恒大研究院，包括戰(zhàn)略技術、人才培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)合作三大領域；與中國科學院等相關科研機構合作，建立綠色建筑產(chǎn)業(yè)的聯(lián)盟。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展中資源約束的日益增強,循環(huán)經(jīng)濟必將成為未來社會的主導經(jīng)濟形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會的細胞,是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟和建立循環(huán)型社會的基本單元和微觀基礎,房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理勢在必行,這就要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理由純粹的經(jīng)濟型管理向生態(tài)型管理轉變,在管理的對象、目標、任務、職能等方面都應體現(xiàn)出生態(tài)與經(jīng)濟的兩重性,其各項管理活動,不僅要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的要求,還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求,自覺協(xié)調(diào)經(jīng)濟與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關系,實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的“三嵌”。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是一種新型的管理模式,體現(xiàn)了房地產(chǎn)全新的發(fā)展觀和效率觀,它涉及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的各個層次、各個領域、各個方面,貫穿房地產(chǎn)企業(yè)運行的全過程,要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理中時時處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言,房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是指在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標,樹立生態(tài)經(jīng)營理念,培育生態(tài)企業(yè)文化,進行生態(tài)設計和綠色技術創(chuàng)新,推行清潔生產(chǎn),開展綠色營銷,倡導可持續(xù)消費,在實施環(huán)境友好的管理行為的同時增加企業(yè)收益的一系列活動。顯然,它并非以犧牲企業(yè)的經(jīng)營利潤來保護生態(tài)環(huán)境,而是把傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營管理新模式,由此獲取持續(xù)的發(fā)展動力。而且,通過實施有效的綠色經(jīng)營管理,不僅可以促使單個行業(yè)的生態(tài)化轉變,還可由點及面、推廣普及,引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉變,從而帶動宏觀經(jīng)濟環(huán)境及整個社會風尚的生態(tài)化轉變。顯然,這些轉變可以大大地推動循環(huán)經(jīng)濟的深人發(fā)展。在發(fā)展過程中恒大又一次的敢為人先，恒大高層此前就明確提出，科技創(chuàng)新，打造綠色住宅建筑，是恒大將來的戰(zhàn)略方向之一。2013年初，恒大開始推進住宅產(chǎn)品升級換代。3月1日，恒大住宅新裝修標準在其全國所有布局城市的260多個項目中全面實施。新標準的出臺讓恒大繼續(xù)保持其在中國住宅產(chǎn)品行業(yè)的領軍地位；4月8日，恒大集團與清華大學達成前所未有的十年戰(zhàn)略合作。清華工民建全國第一，全球十七，極大提升恒大生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保等領域水平，提升恒大競爭力，幫助恒大進一步為百姓打造宜居生活，確保恒大中國行業(yè)第一。此外，清華成為恒大智庫和人才基地，極大提升恒大戰(zhàn)略、管理、技術、人才水平，幫助恒大沖擊世界行業(yè)第一。3恒大地產(chǎn)經(jīng)營管理的優(yōu)劣3．1恒大地產(chǎn)集團的品牌劣勢分析3．1．1品牌優(yōu)勢分析(1)恒大集團因其良好的市場表現(xiàn)在政府和金融機構中享有良好的信譽,公司的品牌“恒大”“金碧”享有較高的知名度,胡潤2006民營品牌榜在復旦大學正式公布,共50個品牌上榜?！昂愦蟆币?億元的品牌價值,位居上榜全國房地產(chǎn)企業(yè)三甲之列。(2)恒大集團擁有經(jīng)過實戰(zhàn)檢驗、經(jīng)驗豐富的、優(yōu)秀的工程施工管理和銷售管理人才,具有寶貴的大盤開發(fā)經(jīng)驗。(3)公司在全國提出精品服務體現(xiàn)人居價值幾年來,恒大集團堅持“服務至上”的原則,以親情化、差異化、個性化的精品服務口碑贏得消費者的信賴。物業(yè)集團以把金碧社區(qū)建設成為全國一流精品文化小區(qū)為目標,出臺了大型成熟社區(qū)和高檔豪宅尊貴酒店式兩大物業(yè)管理精品服務標準。推出一系列特色服務,如“今天我為您服務”、“貼心樓管員”、“總經(jīng)理信箱”、“總經(jīng)理接待日”和“物業(yè)管理義務監(jiān)督員”等?？蛻舴罩行耐ㄟ^熱線電話、電子郵箱、客戶意見箱、客戶意見征詢表、業(yè)主座談會、總裁接待日、投訴綜合協(xié)調(diào)會等形式,廣泛收集業(yè)主的意見和建議,解決重點和難點問題。(4)作為一家信譽良好的大型開發(fā)商,對材料供應商工程施工和監(jiān)理單位具有優(yōu)勢的談判地位,可以在付款方式、金額和時間上取得有利地位,為項目的低成本運行打下良好基礎。(5)專門成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司負責恒大社區(qū)的維護廣州市金碧物業(yè)有限公司成立于1997年,隸屬于恒大地產(chǎn)集團有限公司,系國家一級資質物業(yè)管理企業(yè),在行內(nèi)率先通過1509001:2000版質量管理體系認證。金碧物業(yè)公司下設行政人事部、全面質量管理辦公室、采購倉管中心、養(yǎng)護中心、保安中心、設備維修部、經(jīng)營部等七個職能部門,下轄廣州市金碧華府物業(yè)管理有限公司、廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司、廣州市金碧恒盈物業(yè)管理有限公司三家具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司以及多個物業(yè)管理處,在廣州市在管物業(yè)有金碧花園、金碧都市廣場、金碧華府、金碧世紀花園、金碧新城、金碧灣、金碧雅苑、金碧翡翠華庭、金碧駿鴻花園等,管理項目涵蓋高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)以及大型工廠等,在管物業(yè)建筑面積達300余萬平方米。(6)資金實力雄厚恒大集團現(xiàn)有總資產(chǎn)120億元,凈資產(chǎn)80億元。在全球經(jīng)濟一體化的背景下,恒大地產(chǎn)集團全面實施國際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略,美林銀行、德意志銀行、淡馬錫銀行是以戰(zhàn)略投資者的身份被引入恒大地產(chǎn)的,這三大國際投行共獲得了J恒大地產(chǎn)總計8%左右的股份。4億美元的資金目前已經(jīng)全部到位,恒大地產(chǎn)也由此成就了國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)最大一筆境外私募。2002年8月,恒大集團成功收購上市公司“瓊能源”,并更名為“恒大地產(chǎn)”,成為廣州市第一家實現(xiàn)借殼上市的民營房地產(chǎn)企業(yè),實現(xiàn)了產(chǎn)品經(jīng)營與資本運營的“雙輪驅動”。2003年,“恒大地產(chǎn)”實現(xiàn)扭虧為盈,當年實現(xiàn)每股收益0。3343元。2004年上半年,“恒大地產(chǎn)”保持良性發(fā)展態(tài)勢,被國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所評為“中國房地產(chǎn)上市公司財富創(chuàng)造能力10強”?！昂愦蟮禺a(chǎn)”將繼續(xù)創(chuàng)新營銷模式,強化資金周轉管理,拓寬融資渠道,同時積極尋求開發(fā)高附加值的新項目,培植新的利潤增長點,不斷提升公司核心競爭力和持續(xù)經(jīng)營能力。3．1．2品牌劣勢分析(1)恒大地產(chǎn)集團雖然在廣州具有較高的知名度然而其戰(zhàn)略性全國布局剛開始,品牌知名度在全國范圍內(nèi)和深萬科建信、華新國際等著名品牌比較,甚至是成都市內(nèi)和置信實業(yè),博瑞地產(chǎn)等比較,其品牌影響力也存在一定差距,應該通過報紙、網(wǎng)絡、參加政府房交會等一系列有影響的活動,把恒大的品牌價值傳遞給消費者。(2)由于公司快速擴張目前公司在管理崗位上人才缺乏,部分管理人員閱歷較淺在專業(yè)知識和領導能力上存在一定程度的欠缺。大部分管理人員為廣州外派,不適應本地的文化難于與本地的管理、技術人員溝通協(xié)調(diào)。(3)人才儲備不夠,影響企業(yè)的發(fā)展,公司雖然舉辦了多次大規(guī)模招聘會然而由子對人才定位不夠準確,還沒有形成足夠的人才儲備制約了企業(yè)發(fā)展。(4)企業(yè)的競爭最終是人才的競爭,公司管理層應該針對開發(fā)的特點,對人才有準確的定位,不斷的舉辦專場招聘會只會浪費資源,導致招聘人員對企業(yè)的招聘目的產(chǎn)生懷疑。3．2 管理模式所出現(xiàn)的問題(1)項目拓展過快，企業(yè)風險加大 2008年3月，恒大集團受美國次貸危機影響，上市受阻，導致恒大集團資金鏈條斷裂。當時，就有相關業(yè)內(nèi)人士斷言，恒大將是下一個“順馳”。2008年恒大度過了成立以來的第一個寒冬，僅沈陽公司恒大綠洲項目，幾乎從4月10月均無法按時支付施工單位工程進度款。甚至于個別單位每月僅能拿到1020萬元，從而直接導致施工單位后期放棄施工，雖最終雙方協(xié)商互不追，但仍造成交樓延遲，房屋漏水等大量遺留問題。 另外恒大地產(chǎn)集團所有項目，均需在摘牌后6月內(nèi)實現(xiàn)開盤。為保證項目容積率，恒大所屬樓盤基本為30F 以上的高層，為達到恒大開盤綜合樓裝修完成（4F）、園林、園建實景呈現(xiàn)，樣板樓棟裝修完成等節(jié)點。各項目在取得總規(guī)后就馬上開始詳勘，基本上是邊設計、邊施工、邊修改，直接導致工程質量無法達到精品保準。在交樓方面，公司為能保證交樓指標，部分樓棟冬季進行裝修施工。外立面、室內(nèi)裝修等造成很大的質量隱患。 2010年初，恒大地產(chǎn)開始布局全國三線城市，力求短時間內(nèi)趕超萬科。僅沈陽公司，2010年2月以前，僅僅恒大綠洲、恒大城兩個在建項目。目前，沈陽公司在建項目已達15個。部分項目僅僅支付了30%土地保證金，就開始施工，將面臨規(guī)劃審批、未批先建處罰等風險。 同時，由于項目增加，直接導致管理人員缺失，因為恒大管理制度的特殊性，所有部門正職均需公司內(nèi)部提拔，很少直接招聘，這就導致工程部經(jīng)理能力水平參差不齊，公司也將為此繳納不菲的學費。(2)集團統(tǒng)一招標，影響地區(qū)公司管理 由于施工單位都是與恒大集團簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，參與恒大多個項目的建設，而不是完全由外地公司自行進行招投標來選定單位，削弱了外地公司對施工單位的直接話語權。例如在沈陽恒大綠洲項目最大的問題就在于施工單位的配合上，完全達不到業(yè)主的要求。本來，恒大綠洲采取雙標段施工是想促進施工單位之間進行評比競爭，更好的調(diào)動施工單位的積極性，而實際的結果是，當其中一家施工單位標段結構封頂時，另外一個標段的主體才進行到一半，差距過分明顯。主要原因在于施工單位系統(tǒng)本身的問題，集團對于外地項目失去控制力，而當出現(xiàn)問題之后，恒大集團對施工單位的上層談話并達成的共識，但沒有對外地公司解決施工單位現(xiàn)場配合問題起到立竿見影的效果。這與恒大的管理運作模式有很大的關系，并且像這種情況，將會對整個集團帶來巨大風險。 之后，恒大公司改變了原有的管理運作模式，由地區(qū)公司推薦當?shù)貙嵙?、誠信等各方面排在前列的施工企業(yè)，再由集團簽訂施工合同。各地區(qū)公司采用同一家施工單位，在好的方面，確實有利于集團統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)，但也容易使一家公司在合作中存在的分歧影響到其他與之合作的公司，更有個別施工企業(yè)雖在全國位居前列，但并非在各個地區(qū)都有承接項目經(jīng)驗。采用地區(qū)公司推薦當?shù)赜袑嵙Φ氖┕て髽I(yè)，可以根據(jù)對施工單位已完工項目的充分考察，明確要求項目經(jīng)理及施工班組，更有效的保證項目進度、質量，降低風險。同時避免了各地區(qū)公司局部矛盾產(chǎn)生連鎖效應。 任何企業(yè)在管理運作模式轉變的過程中，都會因為區(qū)域因素，內(nèi)部控制等問題對企業(yè)的變化不適應，從而產(chǎn)生一系列的問題。(3)材料供應問題 恒大所有產(chǎn)品均為精裝修工程，故材料由集團材料公司統(tǒng)一采購，統(tǒng)一供貨。導致兩種問題：材料到貨后發(fā)現(xiàn)材料規(guī)格質量不符合要求，而施工工期又非常緊，如果使用材料，并會對工程質量造成隱患；如果不使用，便會對工期產(chǎn)生影響，也會造成窩工等浪費