【文章內(nèi)容簡介】 住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房106月322施工面積區(qū)域總量分析　　城市五區(qū)中，%；四縣（市）(市)，%。323 施工面積區(qū)域用途分析住宅類天心區(qū)施工面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)施工面積最大，％；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)施工面積最大，％，％；其它用房類雨花區(qū)施工面積最大，％?！￠L沙市2005年16月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積占％100%%%%%%%%%%324 竣工面積分析　2005年1－，％。其中：，%，其中，別墅、%，%；，%。，%；，%。長沙市2005年16月房屋竣工面積（按用途分）單位：萬平方米類　型合　計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房106月325 竣工面積區(qū)域用途分析住宅類長沙縣竣工面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)竣工面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣竣工面積最大，占商業(yè)營業(yè)類總竣工面積的％；其它類岳麓區(qū)竣工面積最大，％。小結(jié) 2005年1－，％，%，%。 綜合以上數(shù)據(jù)表明，因2004年房屋新開工面積大幅增長，造成2005年1－6月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預(yù)示著今年下半年或明年的房屋上市量會大增。326 新開工面積分析2005年1－，％。其中：，%，其中，別墅、高檔公，%，萬平方米，%；，占總新開工面%；，%；其他用，%。長沙市2005年16月房屋新開工面積(按用途分)單位：萬平方米階 段合　計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房106月327新開工面積區(qū)域用途分析住宅類雨花區(qū)新開工面積最大，％；辦公樓類雨花區(qū)新開工面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣新開工面積最大，％； 其它用房主要是大學生公寓，以岳麓區(qū)新開工面積最大，％。33 商品房銷售情況分析2005年1－，％。由此可見，在商品房銷售面積中，有近70%是在房屋竣工前通過預(yù)售實現(xiàn)的。34商品房現(xiàn)房銷售情況341現(xiàn)房銷售面積用途分析2005年1－，％，其中：，%；，%；，%；，%。長沙市2005年16月房屋銷售面積(按用途分)單位:萬平米項目面積合計住宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房合計銷售其中：現(xiàn)房銷售 期房預(yù)售342現(xiàn)房銷售面積用途、區(qū)域分析住宅類長沙縣銷售面積最大，為15萬平方米，％辦公樓類芙蓉區(qū)銷售面積最大，％商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，％，％銷售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷售面積大于其他四區(qū)，%；四縣(市)中長沙縣現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于其他縣（市），%?！￠L沙市2005年16月房屋銷售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積15占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積00000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積0占％100%%%%%%%%%%其他面積00占％100%%%%%%%%%%343 預(yù)售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，芙蓉區(qū)預(yù)售面積大于其他四區(qū)，%；四縣（市）中，長沙縣的預(yù)售面積大于其他縣（市），%。住宅類芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)預(yù)售面積最大，％；其它用房類瀏陽市預(yù)售面積最大，％?！￠L沙市2005年16月房屋預(yù)售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積164占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積0000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積000000占％100%%%%%%%%%%344 商品房預(yù)售面積用途分析2005年1－，％，其中，%；米，%；，%；，%。35 商品房空置情況351各類房屋空置情況分析 。其中：，%，%；，%；，%，%，%。說明住宅空置面積減少較多；而商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加較大，應(yīng)該引起注意。 從商品房空置時間情況來看，我市至2005年6月底商品房空置面積中，%，%，%。%，%，%。%，%，%。%，%，%。352 住宅各種戶型空置情況分析在目前未全部銷售完畢的樓盤中，%，單套面積在60m2~%。353長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)長沙市2005年6月底空滯房屋構(gòu)成(按用途分)長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分）單位：萬平米類型面積合計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房空置面積0其中:待銷房屋(一年以內(nèi)含一年)0 滯銷房屋(一年以上至三年)0 積壓房屋(三年以上)0注：本表中竣工面積、套數(shù)和已銷售（含預(yù)售）面積、套數(shù)僅包含未全部銷售完的樓盤的數(shù)據(jù)； 待銷——竣工一年以內(nèi)；滯銷——竣工一年以上三年以內(nèi)；積壓——竣工三年以上；面積單位為 “平方米”；數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)》36商品房價格分析表內(nèi)均價是當月的各項目均價的加權(quán)平均值（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)》37 住宅物業(yè)潛在需求調(diào)查研究371長沙市居民對房價的態(tài)度長沙市居民對房價的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊資料）372長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊資料）373長沙市購房群體的年齡結(jié)構(gòu) 購房群體的年齡結(jié)構(gòu)（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報資料）374長沙市購房群體的主要目的 購房群體的主要目的（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報資料）375 長沙市購房群體購房的考慮因素消費群購房考慮因素（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報資料）消費群體對小區(qū)環(huán)境的關(guān)注內(nèi)容（單位/百分比） （數(shù)據(jù)來源；長沙市瀟湘晨報調(diào)查資料）376 購買的理想戶型、結(jié)構(gòu)消費群體理想的購買戶型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報調(diào)查資料）消費群理想的購買樓型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報調(diào)查資料）長沙市居民對住房的要求與內(nèi)地大部分城市的居民住房要求差別不大，主力消費群體對住房面積和戶型的要求普遍比較大，主要原因是市場上的主力消費群體工作、生活的穩(wěn)定性較高，世代繁衍形成的群居習慣造成的。長沙是一個消費能力很強的城市，有著傳統(tǒng)的、較高水平的消費能力，隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)良好發(fā)展，長沙市居民對生活環(huán)境和質(zhì)量改善的傾向性特別強烈，這體現(xiàn)在對住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。三房、項目配套設(shè)施完善、產(chǎn)品品質(zhì)較高的項目成為接受調(diào)查者主要的需求方向。38 購買能力與各項購買指標為更加深入細化地研究長沙住宅市場的購買需求，一名房地產(chǎn)顧問與本土市場咨詢公司聯(lián)合組織的一項調(diào)查顯示，長沙市民的購買能力與面積、樓型、房屋結(jié)構(gòu)、娛樂設(shè)施、生活配套、物業(yè)管理內(nèi)容等六項指標呈現(xiàn)出密切的關(guān)系。381 購買能力（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）382 理想購買面積 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）383 理想購買樓型（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）384 理想購買結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）385 理想的娛樂設(shè)施（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）386 理想的生活配套（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）387 理想的物業(yè)管理內(nèi)容（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）4．新政策給長沙房地產(chǎn)市場帶來的變化長沙作為湖南省省會城市，目前的整體房地產(chǎn)均價只有2500元/平方米，正處于房地產(chǎn)市場的起步階段，并不存在大面積的泡沫的現(xiàn)象，而且根據(jù)調(diào)查，長沙的目前的商品房消費者主要購買的目的還是解決自己的居住的需求，并不存在大量的投機成分。因此，新政策對長沙市場來說是有一定推動作用的。長沙市目前整體房地產(chǎn)的銷售價格水平在全國的二線城市處于倒數(shù)第三名，與周邊的城市，如武漢等城市還相差很大的距離。存在較大的上升空間。整個城市的發(fā)展必須依賴房地產(chǎn)市場的帶動才能全面的提升。政府短期可能會出臺，比如取消認籌這樣對于銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范措施，但不會出臺制約整個長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展的政策。41 市民的購房心態(tài)長沙的主流置業(yè)者分以下幾大類型：長沙市本地居民、在長沙工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。因此不同類型的置業(yè)者，在新政下其購房的心態(tài)變化都各有不同。411長沙市本地居民此部分客戶大都在長沙有自己的房產(chǎn)，但都比較陳舊，有一定的積蓄，屬于二次置業(yè)改善生活條件的客戶。他們除了關(guān)注購房的價格的同時，更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)。在新政的大環(huán)境下，他們大都采取持幣觀望態(tài)度。但是一旦有較高品質(zhì)的產(chǎn)品在高尚地段出現(xiàn)時，價格又在其能承受的范圍之內(nèi)，那他們會毫不猶豫的出手，為自己也為其后代選擇創(chuàng)造一個良好的居住、生活、教育環(huán)境。他們的職業(yè)基本包括：各大院校教師、醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營企業(yè)主、高新部門的中層管理者、金融機構(gòu)等；此類消費群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。412 白領(lǐng)人士此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在26—35歲，一般都是公司的核心成員，知識文化素質(zhì)比較高，收入比較穩(wěn)定正處于事業(yè)上升期，基本月收入在2500－5000元/月左右，家庭結(jié)構(gòu)較為簡單；新政下，他們需求地段較好，靠近其工作地點的中小類型、首付較低、性價比較高的精品樓盤浮出水面，以自主型為主，待一定年限后，經(jīng)濟實力得到改善或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時，將會換置較大的物業(yè)。413投資者此類客戶在長沙購房目的不是用來居住，而是作為一個投資工具，他們主要看重項目地段的升值性，投資的小額性，項目周邊的租賃需求。但這類客戶在本項目所占比例較小。在新政打壓房地產(chǎn)投機行為的現(xiàn)狀下，該類型的投資者會暫時停止其投資行為，待政策及市場反映進一步明朗化的時候，再進行下一輪的謹慎置業(yè)投資。414周邊市縣置業(yè)人群湖南省與廣東省毗鄰，但他們之間的城市發(fā)展最大的不同點是：廣東省是一個多元化發(fā)展的城市策略，除了廣州、深圳兩大中心城市外，東莞、佛山、珠海、中山等珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市，區(qū)域化較為明顯，跨區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象不多。而湖南省唯獨省會長沙一支獨秀，是一個經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，而周邊城市如：湘潭、株洲、常德、岳陽、益陽等城市經(jīng)濟都較為落后，無法形成有競爭力的發(fā)展重地。那么，這些地區(qū)的高收入人群渴望能在省府——長沙擁有一套屬于自己的居住場所。在新政下，他們會有選擇性的在長沙置業(yè)。希望擁有以同樣的價格，能夠得到更多的功能，在同樣的空間里能得到更多的功能和更多的價值的物業(yè)。42 來自長沙房地產(chǎn)市場的反映針對本次中央政策的調(diào)整，有針對性的對長沙的河?xùn)|、河西十三個典型代表樓的一線銷售現(xiàn)場進行了實地調(diào)查分析：樓盤名稱現(xiàn)場反饋陽光100