【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)，西南靠順安山。項(xiàng)目為7棟4—6層多層住宅，，共有住宅217套，底層車庫(kù)130間，地下車庫(kù)停車位25個(gè)。戶型面積在60—240平方米之間，可供不同需求者進(jìn)行選擇。建筑密度28%，容積率，綠地率35%。項(xiàng)目信息：金鄉(xiāng)域，項(xiàng)目位于襄陽(yáng)市襄軸一路市政府對(duì)面，地理位置優(yōu)越是襄陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展的高端區(qū)。河西房地產(chǎn)精致之作，居住區(qū)創(chuàng)新住宅，在金鄉(xiāng)域，全框架的建筑質(zhì)量，省略爬樓梯的電梯上火，內(nèi)外雙綠化的優(yōu)美環(huán)境，離塵不離城的養(yǎng)生大宅，將成為襄軸片區(qū)首個(gè)現(xiàn)代化物業(yè)，它的出現(xiàn)，將改變襄軸人民的傳統(tǒng)生活方式，創(chuàng)造美好的未來(lái)！占地面積：290畝建筑面積：50萬(wàn)平方米所在區(qū)域：襄城區(qū)用　　途：商住兩用綠 地 率：暫無(wú)資料售 樓 處：山水檀溪秀園1號(hào)樓項(xiàng)目位置：襄城區(qū)中軸線檀溪路兩側(cè)公交線路：6路、8路、21路、25路、28路、29路、307路、511路、512路、533路、537路等樓型：多層、小高層項(xiàng)目信息：山水檀溪項(xiàng)目是由襄樊溪苑實(shí)業(yè)總公司和久富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合打造的扛鼎力作，是一個(gè)集商住、休閑、娛樂(lè)為一體的高品質(zhì)大型居住社區(qū)。項(xiàng)目總占地面積290畝，總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，目前是襄樊市最大的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目占據(jù)襄城絕佳地理位置，天生麗質(zhì)，坐擁山水。站在項(xiàng)目地塊上，俯瞰百里漢江風(fēng)景，波瀾壯闊，南望真武山，翠色入門山為屏；覽盡九州千千景，獨(dú)戀此景養(yǎng)心身；不僅在襄樊是絕版，在全國(guó)也很罕見(jiàn)。隨著環(huán)漢江的度假休閑旅游價(jià)值和居住價(jià)值空前提高，這里必將成為人們“擇山水而居”和“詩(shī)意棲居”的理想棲息之地。項(xiàng)目正處于城市決策中心，匯聚左右城市的影響力，是襄樊市委、市政府所在地，同時(shí)匯集了市公安局、市勞動(dòng)局、市司法局、市物價(jià)局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市財(cái)政局、市廣電局、公安局等機(jī)關(guān)。與市府為鄰，青山碧水，談笑有鴻儒，縱觀襄城，全城再無(wú)如此大境界。在布局上，項(xiàng)目被精心分劃成七座花園般的組團(tuán)。分別以“明山秀水佳檀溪”七字命名。每一個(gè)地塊都有著自己獨(dú)立的韻味，滿足每一個(gè)理想居住的細(xì)微不同。同時(shí)，坐享大社區(qū)的豐富多彩，更擁有院落般的舒適尺度，人與人也由此變得更加親密。錯(cuò)落的布局，讓每一個(gè)地塊都得享與江山共唱和的壯麗風(fēng)景。山水檀溪項(xiàng)目憑借其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，最大限度地利用了襄樊的歷史文化、交通、教育、醫(yī)療、金融、生活配套等方面的優(yōu)質(zhì)資源，是一個(gè)不可多得的居住、置業(yè)天堂項(xiàng)目地址：襄樊市襄城區(qū)檀溪路乘坐222230515153537路公交車至檀溪中路站下即到。 匯隆嘉源占地面積：500畝建筑面積：㎡所在區(qū)域：襄城區(qū)用　　途：商住兩用綠 地 率：34%售 樓 處：襄城區(qū)勝利街六化建對(duì)面項(xiàng)目位置：襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園公交線路：暫無(wú)資料樓　　型：多層項(xiàng)目信息：為滿足園內(nèi)企業(yè)的配套需求，襄樊市襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園園擬興建綜合服務(wù)區(qū)，集商務(wù)辦公、職工住宿、金融服務(wù)、文體活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等功能為一體，由湖北匯隆置業(yè)發(fā)展有限公司投資承建?？傄?guī)劃用地500畝，㎡,其中辦公樓設(shè)計(jì)為16層,㎡；職工住宿部分為67層，設(shè)計(jì)有車庫(kù)，㎡。商業(yè)中心設(shè)計(jì)為24層框架結(jié)構(gòu),㎡。商業(yè)街設(shè)計(jì)為23層框架結(jié)構(gòu),㎡。餐飲部設(shè)計(jì)為13層框架結(jié)構(gòu),建筑面積759368㎡。%，綠地率34%。整個(gè)小區(qū)共12棟樓，建筑層數(shù)為78層，戶型為45130平米。 襄樊市居民消費(fèi)調(diào)查分析目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲?guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 購(gòu)買力來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在7000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為23萬(wàn)元左右，貸款年限為1520年，月還款額在2500元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境，比例占到65%。 客戶認(rèn)同的因素選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：表31 客戶認(rèn)同因素表因素環(huán)境交通價(jià)格戶型付款方式升值潛力比例70%50%30%20%20%15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是交通（即離工作單位或市中心遠(yuǎn)近），總體價(jià)格、戶型合理，付款方式靈活，地段發(fā)展前景。第4章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 項(xiàng)目SWOT分析采取優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)(Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對(duì)本項(xiàng)目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，總結(jié)出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Strength） 地理位置優(yōu)越、城市中軸位于襄樊城區(qū)的中心地段，十字街南街，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是襄樊城區(qū)的核心區(qū)之一，享有眾多市政配套設(shè)施之便利。 自然景觀得天獨(dú)厚充分結(jié)合自然景觀，與潺潺的漢江水相映成趣，與厚重的襄陽(yáng)古城墻隔河相望，在喧囂的城市里獨(dú)擁一片寧?kù)o。 立體交通便利通達(dá)設(shè)有1路、6路、8路、13路、14路、21路、24路等公交車停靠站，立體交通體系完備，出行便捷。 依托最繁華的商貿(mào)圈更具吸引力靠近繁華的商貿(mào)圈，十字街是購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)的必到之地。鼓樓文化廣場(chǎng)、鼓樓商場(chǎng)、武商量販等眾多商場(chǎng)都距離本項(xiàng)目很近，真武大酒店、全球通VIP健身俱樂(lè)部等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所更是為這里平添了一份精彩。 周邊配套設(shè)施完善附近有襄樊市紅十字會(huì)、襄城區(qū)婦幼保健醫(yī)院、襄樊市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、襄樊市四中，市政配套設(shè)施完備。 項(xiàng)目的劣勢(shì)（Weakness）綠影壁巷尚未開發(fā)的居民區(qū)比較落后破敗，影響項(xiàng)目檔次形象。雖然有得天獨(dú)厚的自然景觀，但是尚沒(méi)有形成繁華的商業(yè)圈，略顯冷清。 客戶面局限項(xiàng)目總體定位為高檔住宅，這將會(huì)在總價(jià)上將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶面局限在較窄的區(qū)間內(nèi)。本案由于拆遷面積大、拆遷周期長(zhǎng)，拆遷中不可預(yù)見(jiàn)因素較多，如處理不當(dāng)，可能會(huì)對(duì)建設(shè)及銷售工作產(chǎn)生很大負(fù)面影響。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)（Opportunity） 襄城區(qū)的發(fā)展步伐加快，擴(kuò)寬了項(xiàng)目的升值空間項(xiàng)目處在襄城區(qū)的中心，也是城市發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)，跟隨整個(gè)板塊的趨勢(shì)，項(xiàng)目后期的升值空間較大。 襄樊市房地產(chǎn)行業(yè)整體看好房地產(chǎn)行業(yè)仍是襄樊市近幾年發(fā)展的重點(diǎn)，政府希望通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜會(huì)進(jìn)一步加大。 建設(shè)規(guī)模本身就是一大賣點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)劃高檔花園洋房式住宅小區(qū)，建筑規(guī)模較大，規(guī)模效益將成為項(xiàng)目市場(chǎng)竟?fàn)幹凶畲蟮睦谩?項(xiàng)目處在前期規(guī)劃中，可塑性極強(qiáng)在項(xiàng)目的前期規(guī)劃中，用周詳?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查與研究、豐富的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握度，迎合市場(chǎng)以及購(gòu)房者的需求。 項(xiàng)目的威脅 (Threats) 品牌效應(yīng)對(duì)本案的考驗(yàn)基于民發(fā)成功開發(fā)了襄樊較高品質(zhì)的高層住宅小區(qū)——漢江國(guó)際、世紀(jì)新城，已經(jīng)樹立起品牌效應(yīng)，使得本案失去市場(chǎng)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。 龐大的開發(fā)面積帶來(lái)銷售沖擊根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計(jì)，襄城區(qū)2011年將推出24個(gè)住宅項(xiàng)目，共計(jì)約80萬(wàn)平方米的開發(fā)面積，這將給本案的銷售和繼續(xù)開發(fā)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)，也是對(duì)本案品質(zhì)的考驗(yàn)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)及難點(diǎn)提煉表41 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與難點(diǎn)本案總結(jié)自身角度市場(chǎng)角度客戶角度機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)位規(guī)模產(chǎn)品的可塑性城市發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施基本完善可利用的配套資源豐富對(duì)區(qū)位接受度高對(duì)生活品質(zhì)的追求居住需求穩(wěn)步增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勁難點(diǎn)急待品牌塑造小環(huán)境欠佳品牌爭(zhēng)雄區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈品牌的依賴,口碑的忠誠(chéng)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的熱忠感性消費(fèi)為導(dǎo)向第5章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 目標(biāo)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目位于襄樊市襄城區(qū)中心城區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為襄樊市及周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定：高校、科研院所高級(jí)職稱人士；民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要。年齡判斷：在30~45歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為高檔花園洋房式住宅，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位的前提而作出的明智決策,主要原因是:，成本高；，項(xiàng)目成為熱點(diǎn)的可能性大；。產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第6章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。第6章 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中， ，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)高檔居住社區(qū)的整體特色。，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。4總共6棟，每棟4層，一梯兩戶，每棟兩個(gè)單元，設(shè)計(jì)多種戶型，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次感與當(dāng)代流行風(fēng)格，增加客戶選擇機(jī)會(huì)。，私家車相對(duì)較多，而且比例將會(huì)繼續(xù)上升，因此在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住戶有96家，根據(jù)高檔小區(qū)的要求和需要，本項(xiàng)目地下車位預(yù)設(shè)115個(gè)，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)也應(yīng)規(guī)劃好露天停車位。，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。，盡量保證樓間距的合理性及舒適性，同時(shí)低密度產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯,。，小區(qū)主入口處的重點(diǎn)處理，如水景、綠化、門面和門衛(wèi)室的處理。一方面，先入為主營(yíng)銷手法，表現(xiàn)良好的第一感覺(jué)；另一方面，為客戶帶來(lái)無(wú)形的榮耀感，利于口碑傳播。，景觀的多樣性，保證戶戶有景，營(yíng)造高雅舒適的居住環(huán)境。 住宅建筑設(shè)計(jì)建議。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)?！耙匀藶楸尽钡脑瓌t，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。 ，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息與大方，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，建筑立面挺拔俊朗，適當(dāng)墻體線條裝飾統(tǒng)一窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板基線，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化，體現(xiàn)高尚物業(yè)氣質(zhì)。，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化，科學(xué)合理布局，講究實(shí)用，功能齊備；景觀與朝向上合理安排，盡量使客廳與主臥室朝南；干濕、潔污、動(dòng)靜等分區(qū)明顯；考慮“風(fēng)水問(wèn)題”，避免衛(wèi)生間對(duì)床、衛(wèi)生間黑房、雙門對(duì)開等傳統(tǒng)風(fēng)水問(wèn)題；充分考慮通風(fēng)采光問(wèn)題以及物業(yè)檔次的多樣化等。 小區(qū)配套設(shè)施建議，雖然本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況很便捷，但仍可以委托未來(lái)的物業(yè)管理公司引進(jìn)社區(qū)“住戶專車”，接送住戶上下班和小孩往返學(xué)校，為業(yè)主工作、生活提供便利，通過(guò)專為業(yè)主服務(wù)的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了給業(yè)主的一份人文關(guān)懷。，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。、管家式服務(wù)，避免審查式管理，以服務(wù)代替管理，使社區(qū)居民真正成為居住的主人，產(chǎn)生居住和生活的自豪感，避免誤區(qū)——為生活而居住或?yàn)榫幼《?，從而進(jìn)一步增強(qiáng)客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)度。、武漢量販商場(chǎng)、雅馨超市、鼓樓商場(chǎng)、中百倉(cāng)儲(chǔ)，可以聯(lián)系各大商家給予團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，體現(xiàn)小區(qū)的檔次與人文關(guān)懷。 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周