【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)，西南靠順安山。項目為7棟4—6層多層住宅，，共有住宅217套，底層車庫130間，地下車庫停車位25個。戶型面積在60—240平方米之間，可供不同需求者進(jìn)行選擇。建筑密度28%，容積率，綠地率35%。項目信息：金鄉(xiāng)域，項目位于襄陽市襄軸一路市政府對面，地理位置優(yōu)越是襄陽未來的發(fā)展的高端區(qū)。河西房地產(chǎn)精致之作，居住區(qū)創(chuàng)新住宅，在金鄉(xiāng)域，全框架的建筑質(zhì)量，省略爬樓梯的電梯上火，內(nèi)外雙綠化的優(yōu)美環(huán)境，離塵不離城的養(yǎng)生大宅，將成為襄軸片區(qū)首個現(xiàn)代化物業(yè)，它的出現(xiàn)，將改變襄軸人民的傳統(tǒng)生活方式，創(chuàng)造美好的未來！占地面積：290畝建筑面積：50萬平方米所在區(qū)域：襄城區(qū)用　　途：商住兩用綠 地 率：暫無資料售 樓 處：山水檀溪秀園1號樓項目位置：襄城區(qū)中軸線檀溪路兩側(cè)公交線路：6路、8路、21路、25路、28路、29路、307路、511路、512路、533路、537路等樓型：多層、小高層項目信息：山水檀溪項目是由襄樊溪苑實業(yè)總公司和久富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合打造的扛鼎力作，是一個集商住、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)大型居住社區(qū)。項目總占地面積290畝，總建筑面積達(dá)50萬平方米，目前是襄樊市最大的項目之一。項目占據(jù)襄城絕佳地理位置，天生麗質(zhì)，坐擁山水。站在項目地塊上，俯瞰百里漢江風(fēng)景，波瀾壯闊，南望真武山，翠色入門山為屏；覽盡九州千千景，獨(dú)戀此景養(yǎng)心身；不僅在襄樊是絕版，在全國也很罕見。隨著環(huán)漢江的度假休閑旅游價值和居住價值空前提高，這里必將成為人們“擇山水而居”和“詩意棲居”的理想棲息之地。項目正處于城市決策中心，匯聚左右城市的影響力，是襄樊市委、市政府所在地，同時匯集了市公安局、市勞動局、市司法局、市物價局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市財政局、市廣電局、公安局等機(jī)關(guān)。與市府為鄰，青山碧水，談笑有鴻儒，縱觀襄城，全城再無如此大境界。在布局上，項目被精心分劃成七座花園般的組團(tuán)。分別以“明山秀水佳檀溪”七字命名。每一個地塊都有著自己獨(dú)立的韻味，滿足每一個理想居住的細(xì)微不同。同時，坐享大社區(qū)的豐富多彩，更擁有院落般的舒適尺度，人與人也由此變得更加親密。錯落的布局，讓每一個地塊都得享與江山共唱和的壯麗風(fēng)景。山水檀溪項目憑借其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，最大限度地利用了襄樊的歷史文化、交通、教育、醫(yī)療、金融、生活配套等方面的優(yōu)質(zhì)資源，是一個不可多得的居住、置業(yè)天堂項目地址：襄樊市襄城區(qū)檀溪路乘坐222230515153537路公交車至檀溪中路站下即到。 匯隆嘉源占地面積：500畝建筑面積：㎡所在區(qū)域：襄城區(qū)用　　途：商住兩用綠 地 率：34%售 樓 處：襄城區(qū)勝利街六化建對面項目位置：襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園公交線路：暫無資料樓　　型：多層項目信息：為滿足園內(nèi)企業(yè)的配套需求，襄樊市襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園園擬興建綜合服務(wù)區(qū)，集商務(wù)辦公、職工住宿、金融服務(wù)、文體活動、倉儲物流等功能為一體，由湖北匯隆置業(yè)發(fā)展有限公司投資承建?？傄?guī)劃用地500畝，㎡,其中辦公樓設(shè)計為16層,㎡；職工住宿部分為67層，設(shè)計有車庫，㎡。商業(yè)中心設(shè)計為24層框架結(jié)構(gòu),㎡。商業(yè)街設(shè)計為23層框架結(jié)構(gòu),㎡。餐飲部設(shè)計為13層框架結(jié)構(gòu),建筑面積759368㎡。%，綠地率34%。整個小區(qū)共12棟樓，建筑層數(shù)為78層，戶型為45130平米。 襄樊市居民消費(fèi)調(diào)查分析目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 購買力來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購房客戶的家庭月收入均在7000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為23萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在2500元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。 購買動機(jī)此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為改善居住環(huán)境，比例占到65%。 客戶認(rèn)同的因素選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：表31 客戶認(rèn)同因素表因素環(huán)境交通價格戶型付款方式升值潛力比例70%50%30%20%20%15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是交通（即離工作單位或市中心遠(yuǎn)近），總體價格、戶型合理，付款方式靈活，地段發(fā)展前景。第4章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會分析 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 項目SWOT分析采取優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機(jī)會(Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對本項目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅，總結(jié)出項目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 項目的優(yōu)勢（Strength） 地理位置優(yōu)越、城市中軸位于襄樊城區(qū)的中心地段，十字街南街，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是襄樊城區(qū)的核心區(qū)之一，享有眾多市政配套設(shè)施之便利。 自然景觀得天獨(dú)厚充分結(jié)合自然景觀，與潺潺的漢江水相映成趣，與厚重的襄陽古城墻隔河相望，在喧囂的城市里獨(dú)擁一片寧靜。 立體交通便利通達(dá)設(shè)有1路、6路、8路、13路、14路、21路、24路等公交車停靠站，立體交通體系完備，出行便捷。 依托最繁華的商貿(mào)圈更具吸引力靠近繁華的商貿(mào)圈，十字街是購物、飲食、娛樂的必到之地。鼓樓文化廣場、鼓樓商場、武商量販等眾多商場都距離本項目很近，真武大酒店、全球通VIP健身俱樂部等休閑娛樂場所更是為這里平添了一份精彩。 周邊配套設(shè)施完善附近有襄樊市紅十字會、襄城區(qū)婦幼保健醫(yī)院、襄樊市第一實驗小學(xué)、襄樊市四中，市政配套設(shè)施完備。 項目的劣勢（Weakness）綠影壁巷尚未開發(fā)的居民區(qū)比較落后破敗，影響項目檔次形象。雖然有得天獨(dú)厚的自然景觀，但是尚沒有形成繁華的商業(yè)圈，略顯冷清。 客戶面局限項目總體定位為高檔住宅，這將會在總價上將本項目的目標(biāo)客戶面局限在較窄的區(qū)間內(nèi)。本案由于拆遷面積大、拆遷周期長，拆遷中不可預(yù)見因素較多，如處理不當(dāng)，可能會對建設(shè)及銷售工作產(chǎn)生很大負(fù)面影響。 項目市場機(jī)會（Opportunity） 襄城區(qū)的發(fā)展步伐加快，擴(kuò)寬了項目的升值空間項目處在襄城區(qū)的中心，也是城市發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)，跟隨整個板塊的趨勢，項目后期的升值空間較大。 襄樊市房地產(chǎn)行業(yè)整體看好房地產(chǎn)行業(yè)仍是襄樊市近幾年發(fā)展的重點(diǎn)，政府希望通過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來帶動相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所以對房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜會進(jìn)一步加大。 建設(shè)規(guī)模本身就是一大賣點(diǎn)本項目規(guī)劃高檔花園洋房式住宅小區(qū)，建筑規(guī)模較大，規(guī)模效益將成為項目市場竟?fàn)幹凶畲蟮睦谩?項目處在前期規(guī)劃中，可塑性極強(qiáng)在項目的前期規(guī)劃中，用周詳?shù)氖袌稣{(diào)查與研究、豐富的規(guī)劃設(shè)計方案和準(zhǔn)確的市場把握度，迎合市場以及購房者的需求。 項目的威脅 (Threats) 品牌效應(yīng)對本案的考驗基于民發(fā)成功開發(fā)了襄樊較高品質(zhì)的高層住宅小區(qū)——漢江國際、世紀(jì)新城，已經(jīng)樹立起品牌效應(yīng)，使得本案失去市場絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。 龐大的開發(fā)面積帶來銷售沖擊根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計，襄城區(qū)2011年將推出24個住宅項目，共計約80萬平方米的開發(fā)面積，這將給本案的銷售和繼續(xù)開發(fā)帶來巨大的挑戰(zhàn)，也是對本案品質(zhì)的考驗。 項目機(jī)會點(diǎn)及難點(diǎn)提煉表41 項目機(jī)會點(diǎn)與難點(diǎn)本案總結(jié)自身角度市場角度客戶角度機(jī)會點(diǎn)區(qū)位規(guī)模產(chǎn)品的可塑性城市發(fā)展趨勢區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施基本完善可利用的配套資源豐富對區(qū)位接受度高對生活品質(zhì)的追求居住需求穩(wěn)步增長經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勁難點(diǎn)急待品牌塑造小環(huán)境欠佳品牌爭雄區(qū)域競爭激烈品牌的依賴,口碑的忠誠對創(chuàng)新產(chǎn)品的熱忠感性消費(fèi)為導(dǎo)向第5章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 目標(biāo)市場定位本項目位于襄樊市襄城區(qū)中心城區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為襄樊市及周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定：高校、科研院所高級職稱人士；民營或私營企業(yè)家或個體老板；行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)；附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要。年齡判斷：在30~45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為高檔花園洋房式住宅，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位的前提而作出的明智決策,主要原因是:，成本高；，項目成為熱點(diǎn)的可能性大；。產(chǎn)品定位的具體建議見第6章項目開發(fā)建設(shè)建議。第6章 項目總體規(guī)劃建議 項目總體規(guī)劃建議，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中， ，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)高檔居住社區(qū)的整體特色。，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。4總共6棟，每棟4層，一梯兩戶，每棟兩個單元，設(shè)計多種戶型，體現(xiàn)項目檔次感與當(dāng)代流行風(fēng)格，增加客戶選擇機(jī)會。，私家車相對較多，而且比例將會繼續(xù)上升，因此在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。預(yù)計本項目住戶有96家，根據(jù)高檔小區(qū)的要求和需要，本項目地下車位預(yù)設(shè)115個，同時在小區(qū)內(nèi)也應(yīng)規(guī)劃好露天停車位。，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。，盡量保證樓間距的合理性及舒適性，同時低密度產(chǎn)品市場競爭優(yōu)勢明顯,。，小區(qū)主入口處的重點(diǎn)處理，如水景、綠化、門面和門衛(wèi)室的處理。一方面，先入為主營銷手法，表現(xiàn)良好的第一感覺；另一方面，為客戶帶來無形的榮耀感，利于口碑傳播。，景觀的多樣性，保證戶戶有景，營造高雅舒適的居住環(huán)境。 住宅建筑設(shè)計建議。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點(diǎn)?！耙匀藶楸尽钡脑瓌t，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。 ，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息與大方，色彩以簡潔明快為主，建筑立面挺拔俊朗，適當(dāng)墻體線條裝飾統(tǒng)一窗臺、陽臺、空調(diào)板基線，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化，體現(xiàn)高尚物業(yè)氣質(zhì)。，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化，科學(xué)合理布局，講究實用，功能齊備；景觀與朝向上合理安排，盡量使客廳與主臥室朝南；干濕、潔污、動靜等分區(qū)明顯；考慮“風(fēng)水問題”，避免衛(wèi)生間對床、衛(wèi)生間黑房、雙門對開等傳統(tǒng)風(fēng)水問題；充分考慮通風(fēng)采光問題以及物業(yè)檔次的多樣化等。 小區(qū)配套設(shè)施建議，雖然本項目所處區(qū)位的交通狀況很便捷，但仍可以委托未來的物業(yè)管理公司引進(jìn)社區(qū)“住戶專車”，接送住戶上下班和小孩往返學(xué)校，為業(yè)主工作、生活提供便利，通過專為業(yè)主服務(wù)的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了給業(yè)主的一份人文關(guān)懷。，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。、管家式服務(wù)，避免審查式管理，以服務(wù)代替管理，使社區(qū)居民真正成為居住的主人，產(chǎn)生居住和生活的自豪感，避免誤區(qū)——為生活而居住或為居住而生活，從而進(jìn)一步增強(qiáng)客戶對品牌的忠誠度。、武漢量販商場、雅馨超市、鼓樓商場、中百倉儲，可以聯(lián)系各大商家給予團(tuán)購優(yōu)惠，體現(xiàn)小區(qū)的檔次與人文關(guān)懷。 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周