【正文】 最后，我要感謝在一起愉快地度過四年大學(xué)生活的室友們和我的朋友們，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個(gè)一個(gè)的困難和疑惑，直至本文的順利完成。在這里首先要感謝我的論文指導(dǎo)老師邢顯春，邢顯春老師平日里工作繁多，但在我做畢業(yè)設(shè)計(jì)的每個(gè)階段，從選題到查閱資料，論文提綱的確定，中期論文的修改，后期論文格式調(diào)整等各個(gè)環(huán)節(jié)中都給予了我悉心的指導(dǎo)，論文里傾注了導(dǎo)師大量的心血，在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎局孕牡母兄x！除了敬佩邢顯春老師的專業(yè)水平外，他的治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)研究的精神也是我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)的榜樣，并將積極影響我今后的學(xué)習(xí)和工作。致謝辭經(jīng)過幾個(gè)月的忙碌和學(xué)習(xí)，本次畢業(yè)論文設(shè)計(jì)已經(jīng)接近尾聲。、質(zhì)量、進(jìn)度控制，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；；。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大本項(xiàng)目屬小面積、小規(guī)模開發(fā)，而且位于襄陽王府遺址附近，有文物需要保護(hù)，有拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較高，且建安成本較高，只有在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，才能獲得預(yù)期投資收益。（包括自然、社會(huì)、交通等環(huán)境）。，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：16825萬平方米項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，很大一部分資金是通過公司貸款和利用銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即將上期銷售收入的大部分用于下一期項(xiàng)目投資開發(fā)，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。從產(chǎn)品定位方面考慮，與襄陽王府項(xiàng)目同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較少，競爭對手就相對較少，這是有利的一面。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會(huì)受到市場的淘汰。 市場風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較小的高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。除了售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，工期跟銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。項(xiàng)目總投資上升5％、8％，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降29%、54%；當(dāng)項(xiàng)目總投資上升110％時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率 （i0 =12%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若項(xiàng)目總投資再上升，則投資利潤率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目總投資上升 5％、8％，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降25%、16%；當(dāng)項(xiàng)目總投資上升10％時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（i0 =12%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若項(xiàng)目總投資再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 項(xiàng)目總投資上升5％、8％，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降27%、86%；當(dāng)項(xiàng)目總投資上升12％時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若總投資費(fèi)用再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。故假設(shè)銷售收入最大的變動(dòng)幅度為8%，如果下降幅度為8%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至11元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地小，投資較大，開發(fā)其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)8%，如果的投資額增加8%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，F(xiàn)NPV=＞0，項(xiàng)目仍然可行。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是項(xiàng)目總投資和售價(jià)水平。表87 現(xiàn)金流量表序號項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期第1年第2年1現(xiàn)金流出項(xiàng)目建設(shè)投資（不含還貸利息）營銷費(fèi)用——所得稅——還貸和利息——2現(xiàn)金流入銷售收入11325——11325銀行借貸——3凈現(xiàn)金流量－現(xiàn) 值 系 數(shù)——5凈現(xiàn)值——－6累計(jì)凈現(xiàn)值——財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：第9章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對襄陽王府項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 而從現(xiàn)金流量表上可以看出，本項(xiàng)目項(xiàng)目各方面技術(shù)指標(biāo)均高于平均指標(biāo)，且自身有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 基準(zhǔn)收益率i0本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率i0取為12％。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見現(xiàn)金流量表。表86 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)序 號指 標(biāo)數(shù) 額1銷售收入11325萬元2項(xiàng)目成本3稅前利潤4所得稅（25％）5稅后利潤6稅前投資利潤率％7稅后投資利潤率％ 項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 現(xiàn)金流量表對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目銷售收入預(yù)計(jì)達(dá)到11325萬元，可得毛利潤 ，項(xiàng)目所得稅為 ，因此。銷售收入見銷售收入一覽表。 項(xiàng)目銷售收入估算本項(xiàng)目的住宅建筑總面積為12800平方米，按均價(jià)7500元/㎡計(jì)算，住宅銷售將獲得9600萬元，本項(xiàng)目共設(shè)115個(gè)地下停車位，按每個(gè)車位15萬元計(jì)，銷售車位將獲得1725萬元。小區(qū)配套大部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。從公司制定的營銷目標(biāo)以及企業(yè)銷售戰(zhàn)略來看，折衷的銷售價(jià)格既能滿足項(xiàng)目銷售速度的要求，也可達(dá)到挑戰(zhàn)市場價(jià)格的特征，有利于樹立良好的品牌形象。表84 參照樓盤與本案的相似權(quán)重分配山水檀溪中房鵬城潤景：3438*(1+%)=4305元/㎡金鄉(xiāng)域：4200*(1+%)=㎡山水檀溪： 4500*(1+%) = 5634元/㎡匯隆嘉源：4320*(1+%)=㎡表83 參照樓盤修正價(jià)格及對應(yīng)本案價(jià)格中房鵬城潤景金鄉(xiāng)域 山水檀溪匯隆嘉源本案地段地理位置99910周邊環(huán)境91010周邊規(guī)劃991010產(chǎn)品社區(qū)規(guī)劃81010園林1010建筑1010戶型910910小區(qū)設(shè)施8810附加值9810品牌品牌價(jià)值1111101010加權(quán)得分89929791100圖82 20002007年襄樊市商品房均價(jià)及增長情況從上表可以看出，以2007年作為參考基點(diǎn)，%，%，%，基于襄樊房地產(chǎn)發(fā)展呈理性穩(wěn)步上升趨勢以及國家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策， 2011年房價(jià)漲幅還有小幅增長，預(yù)計(jì)漲幅為25%。這里采用的參照樓盤同前文所介紹分析的項(xiàng)目周邊物業(yè)，修正依據(jù)在前文中已做說明。 銷售單價(jià)的確定 商品住宅平均銷售單價(jià)的確定確定參考比較樓盤，確定比較參數(shù)→逐個(gè)樓盤按照確定的比較參數(shù)與本項(xiàng)目進(jìn)行比對，得出系數(shù)糾正后價(jià)格（本案逐個(gè)修正市場比較均價(jià)）→綜合系數(shù)整體列表，得出銷售均價(jià)區(qū)間（確定本案銷售均價(jià)）。此方法沒有兼顧到開發(fā)商的長、短目標(biāo)，也不利于項(xiàng)目的開發(fā)，故不建議采用此方法。 隨行就市定價(jià)法——市場追隨者策略隨行就市定價(jià)法，是按照行業(yè)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平來定價(jià)。本項(xiàng)目是開發(fā)商重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，開發(fā)商利用強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力，旨在樹立起企業(yè)品牌和形象，改變襄樊房地產(chǎn)市場現(xiàn)有局面，躋身于領(lǐng)頭軍行列。 挑戰(zhàn)定價(jià)法——市場挑戰(zhàn)者策略挑戰(zhàn)定價(jià)法的定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)稍低，但開發(fā)的物業(yè)在質(zhì)量上與市場領(lǐng)導(dǎo)者的相近。面臨市場風(fēng)險(xiǎn)也相對較大。 定價(jià)策略 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法——市場領(lǐng)導(dǎo)者策略周邊缺乏房地產(chǎn)區(qū)域市場支撐的樓盤，可以采用市場領(lǐng)導(dǎo)者策略，由于缺乏可比性，因此其價(jià)格將作為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿價(jià)格。 價(jià)格定位大盤，采用平開高走的價(jià)格策略更易創(chuàng)造出價(jià)格的成長性和市場關(guān)注點(diǎn)，并達(dá)到利潤的最大化。其中，車庫采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，經(jīng)過簡單測算，得出采用銷售形式最為合適，故本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。第8章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對襄陽王府項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。故整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期歷時(shí)2年。按70%的比例計(jì)算，分別于2010年和2011年投放。項(xiàng)目工程約16825平方米，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的30%作為啟動(dòng)資金（），其余70%可通過銀行貸款。三期工程是本項(xiàng)目的最后一期工程，同時(shí)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)也安排在同步，包括花園、草地、噴泉、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車場、室外消防、配電房等內(nèi)容，將本項(xiàng)目完美呈現(xiàn)，以此作為本項(xiàng)目對市場的最后一次沖擊。項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較小，開發(fā)時(shí)間緊迫，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目交由三個(gè)項(xiàng)目部，依次開發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目從2010年10月開始，至2011年9月結(jié)束，歷時(shí)近1年。詳見項(xiàng)目總估算表。%計(jì)取，一年借貸，期末還款。 營銷成本營銷成本以銷售額的3%計(jì)。 項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取。室外工程費(fèi)按建安工程的8%計(jì)取。精裝修800元/ ㎡計(jì)，裝修費(fèi)用1024萬元。按建安工程費(fèi)的6%計(jì)。土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)之和。依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,因此以之作為投資估算的依據(jù)。共6棟。建筑形式：高檔花園洋房式住宅，每棟4層,每層4套, 每層約532㎡。%計(jì)取，一年還貸。、高水平計(jì)算。建設(shè)投資估算依據(jù)：，2011年9月底全面完成。詳見表72 目總投資估算表，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。建議項(xiàng)目啟動(dòng)之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較多的前提決定的，只有提升項(xiàng)目的品質(zhì)，才能提升項(xiàng)目的競爭力，才來帶來效益。（3）通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在襄樊市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。（1）房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。（2）從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西部分為突破口。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2.。第7章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論襄陽王府的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。、管家式服務(wù)，避免審查式管理，以服務(wù)代替管理，使社區(qū)居民真正成為居住的主人，產(chǎn)生居住和生活的自豪感，避免誤區(qū)——為生活而居住或?yàn)榫幼《?，從而進(jìn)一步增強(qiáng)客戶對品牌的忠誠度。、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化，科學(xué)合理布局，講究實(shí)用，功能齊備；景觀與朝向上合理安排，盡量使客廳與主臥室朝南；干濕、潔污、動(dòng)靜等分區(qū)明顯；考慮“風(fēng)水問題”，避免衛(wèi)生間對床、衛(wèi)生間黑房、雙門對開等傳統(tǒng)風(fēng)水問題；充分考慮通風(fēng)采光問題以及物業(yè)檔次的多樣化等。 ，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息與大方，色彩以簡潔明快為主，建筑立面挺拔俊朗，適當(dāng)墻體線條裝飾統(tǒng)一窗