【正文】 臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板基線，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化，體現(xiàn)高尚物業(yè)氣質(zhì)。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅建筑設(shè)計(jì)建議。一方面，先入為主營(yíng)銷手法，表現(xiàn)良好的第一感覺(jué)；另一方面，為客戶帶來(lái)無(wú)形的榮耀感，利于口碑傳播。，盡量保證樓間距的合理性及舒適性，同時(shí)低密度產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯,。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住戶有96家，根據(jù)高檔小區(qū)的要求和需要，本項(xiàng)目地下車位預(yù)設(shè)115個(gè)，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)也應(yīng)規(guī)劃好露天停車位。4總共6棟，每棟4層，一梯兩戶，每棟兩個(gè)單元，設(shè)計(jì)多種戶型，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次感與當(dāng)代流行風(fēng)格，增加客戶選擇機(jī)會(huì)。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)高檔居住社區(qū)的整體特色。產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第6章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。年齡判斷：在30~45歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 目標(biāo)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目位于襄樊市襄城區(qū)中心城區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為襄樊市及周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 龐大的開(kāi)發(fā)面積帶來(lái)銷售沖擊根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計(jì)，襄城區(qū)2011年將推出24個(gè)住宅項(xiàng)目，共計(jì)約80萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)面積，這將給本案的銷售和繼續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)，也是對(duì)本案品質(zhì)的考驗(yàn)。 項(xiàng)目處在前期規(guī)劃中，可塑性極強(qiáng)在項(xiàng)目的前期規(guī)劃中，用周詳?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查與研究、豐富的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握度，迎合市場(chǎng)以及購(gòu)房者的需求。 襄樊市房地產(chǎn)行業(yè)整體看好房地產(chǎn)行業(yè)仍是襄樊市近幾年發(fā)展的重點(diǎn)，政府希望通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜會(huì)進(jìn)一步加大。本案由于拆遷面積大、拆遷周期長(zhǎng)，拆遷中不可預(yù)見(jiàn)因素較多，如處理不當(dāng)，可能會(huì)對(duì)建設(shè)及銷售工作產(chǎn)生很大負(fù)面影響。雖然有得天獨(dú)厚的自然景觀，但是尚沒(méi)有形成繁華的商業(yè)圈，略顯冷清。 周邊配套設(shè)施完善附近有襄樊市紅十字會(huì)、襄城區(qū)婦幼保健醫(yī)院、襄樊市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、襄樊市四中，市政配套設(shè)施完備。 依托最繁華的商貿(mào)圈更具吸引力靠近繁華的商貿(mào)圈，十字街是購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)的必到之地。 自然景觀得天獨(dú)厚充分結(jié)合自然景觀，與潺潺的漢江水相映成趣，與厚重的襄陽(yáng)古城墻隔河相望，在喧囂的城市里獨(dú)擁一片寧?kù)o。 項(xiàng)目SWOT分析采取優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)(Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對(duì)本項(xiàng)目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，總結(jié)出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 客戶認(rèn)同的因素選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：表31 客戶認(rèn)同因素表因素環(huán)境交通價(jià)格戶型付款方式升值潛力比例70%50%30%20%20%15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是交通（即離工作單位或市中心遠(yuǎn)近），總體價(jià)格、戶型合理，付款方式靈活，地段發(fā)展前景。 購(gòu)買力來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在7000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為23萬(wàn)元左右，貸款年限為1520年，月還款額在2500元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。 襄樊市居民消費(fèi)調(diào)查分析目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。%，綠地率34%。商業(yè)街設(shè)計(jì)為23層框架結(jié)構(gòu),㎡。總規(guī)劃用地500畝，㎡,其中辦公樓設(shè)計(jì)為16層,㎡；職工住宿部分為67層，設(shè)計(jì)有車庫(kù)，㎡。山水檀溪項(xiàng)目憑借其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，最大限度地利用了襄樊的歷史文化、交通、教育、醫(yī)療、金融、生活配套等方面的優(yōu)質(zhì)資源，是一個(gè)不可多得的居住、置業(yè)天堂項(xiàng)目地址：襄樊市襄城區(qū)檀溪路乘坐222230515153537路公交車至檀溪中路站下即到。同時(shí)，坐享大社區(qū)的豐富多彩，更擁有院落般的舒適尺度，人與人也由此變得更加親密。分別以“明山秀水佳檀溪”七字命名。與市府為鄰，青山碧水，談笑有鴻儒，縱觀襄城，全城再無(wú)如此大境界。隨著環(huán)漢江的度假休閑旅游價(jià)值和居住價(jià)值空前提高，這里必將成為人們“擇山水而居”和“詩(shī)意棲居”的理想棲息之地。項(xiàng)目占據(jù)襄城絕佳地理位置，天生麗質(zhì)，坐擁山水。項(xiàng)目總占地面積290畝，總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，目前是襄樊市最大的項(xiàng)目之一。金鄉(xiāng)域，項(xiàng)目位于襄陽(yáng)市襄軸一路市政府對(duì)面，地理位置優(yōu)越是襄陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展的高端區(qū)。項(xiàng)目信息：戶型面積在60—240平方米之間，可供不同需求者進(jìn)行選擇。鵬城潤(rùn)景項(xiàng)目信息：該項(xiàng)目位于襄城區(qū)檀溪路，北臨襄陽(yáng)軸承廠生活區(qū)，西南靠順安山。同時(shí)，臨近襄樊重點(diǎn)保護(hù)古跡綠影壁巷，襄樊市市政府將加大對(duì)文物的保護(hù)和開(kāi)發(fā)，通過(guò)招商引資進(jìn)一步帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈的發(fā)展。雖然周邊大部分居民小區(qū)比較破敗，但大多都屬于發(fā)展規(guī)劃范圍內(nèi)，并隨著樊城的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)以及本項(xiàng)目的落戶，周邊環(huán)境將有很大的改善。 位于襄陽(yáng)城內(nèi)，原襄陽(yáng)王府遺留之綠影壁東側(cè)，運(yùn)動(dòng)路南側(cè)。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)價(jià)值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。各區(qū)域住宅物業(yè)的市場(chǎng)在售項(xiàng)目供應(yīng)量及未來(lái)住宅供應(yīng)量，均以襄城區(qū)最大，襄城區(qū)仍將是襄樊市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)在4200－6000元/平方米。在這些項(xiàng)目的共同推動(dòng)下，襄城區(qū)將新興起來(lái)引領(lǐng)襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)向高端發(fā)展。由于襄城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，嚴(yán)格規(guī)劃控制，建筑形態(tài)新穎現(xiàn)代，加之眾多外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的介入，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言更為活躍，不僅供應(yīng)量為各區(qū)之首，市場(chǎng)吸納能力也相對(duì)較高，當(dāng)前市場(chǎng)的銷售率已超過(guò)85％，市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)物業(yè)價(jià)格也是襄樊市最高的，區(qū)域住宅均價(jià)達(dá)到了4137元/平方米。 供需狀況分析2009—2010年，區(qū)域市場(chǎng)在售的住宅項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)，為襄樊市五大板塊中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最具潛力的區(qū)域。 住宅與商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)由于襄城區(qū)的商貿(mào)以及商務(wù)氛圍較樊城區(qū)不夠濃烈，因此住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)多有底商或裙樓商業(yè)，而襄樊市少量的外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分就在該區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因而一定程度上提升了區(qū)域開(kāi)發(fā)品質(zhì)。 襄城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)特征分析 集中開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)活躍襄城區(qū)是襄樊市近年住宅開(kāi)發(fā)新興的區(qū)域，同時(shí)樊城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)幾乎全部集中于城區(qū)核心區(qū)，檀溪路、萬(wàn)山軸承場(chǎng)路、政府家屬院沿線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目幾乎占到了襄城區(qū)住宅項(xiàng)目總數(shù)的70％。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，襄樊市襄城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，襄城區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。，更注重生態(tài)、科技含金量。、綠化景觀、物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等各方面，全面提升產(chǎn)品的品質(zhì)，以達(dá)到較佳的銷售業(yè)績(jī)。 從產(chǎn)品方面看，差異化發(fā)展受到認(rèn)同，概念炒作逐漸淡出市場(chǎng)。 從市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商角度看，各大開(kāi)發(fā)商競(jìng)相進(jìn)行項(xiàng)目投資。 從消費(fèi)者角度看，更注重產(chǎn)品的品質(zhì)及樓盤所能體現(xiàn)出的較高性價(jià)比。、品牌性樓盤將不斷出現(xiàn)，優(yōu)化了樓盤結(jié)構(gòu)，提升了房產(chǎn)市場(chǎng)的整體品質(zhì)。 襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)判 從市場(chǎng)供求關(guān)系看，市場(chǎng)推案量呈進(jìn)一步上升趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，襄樊市居民收入水平也在持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲(chǔ)蓄存款余額逐年增長(zhǎng)，顯示出后期強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷提高。基于襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的良好態(tài)勢(shì)，以及大部分買家的心理變化，未來(lái)銷售額將繼續(xù)增加。 襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理，％，可以看出襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備很大的潛力；％，根據(jù)國(guó)家提出的“把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的政策，投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，趨于合理，商品住宅建設(shè)的主體地位得到進(jìn)一步加強(qiáng)。這些住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，還將是襄樊中高檔住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；以及檀溪路、開(kāi)發(fā)區(qū)部分區(qū)域?qū)?huì)是住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 襄樊市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)分析目前，襄樊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在樊城區(qū)、襄城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，襄陽(yáng)區(qū)所占比重較小。2006年后房?jī)r(jià)開(kāi)始快速增長(zhǎng)，％％，現(xiàn)在仍然保持上升趨勢(shì)。2004年以前由于襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平相對(duì)較低，且此階段襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段；2004年后，廣大市民以舊換新需求，很多市民將房改房上市交易，選擇購(gòu)置新房，形成大量的剛性需求，因此，銷售面積大幅增長(zhǎng)；而在2006年始，政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，另由于襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，使得大部分的買家心理發(fā)生較大變化，因此市場(chǎng)較為異?；钴S，使2007年度商品房銷售面積大幅增加。 歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)銷預(yù)售情況襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于整體銷售價(jià)格較低，雖然1999－2003年間銷售金額增幅較為明顯，；而2004年銷售金額突破10億元大關(guān)后，2005－2006年持續(xù)升高，保持30％左右的增長(zhǎng)率；2007年則出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，銷售額突破接近30億元，％。在國(guó)家“把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的政策引導(dǎo)下，襄樊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的建設(shè)力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的主體地位得到加強(qiáng)，以控制商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快的局面。可以看到，隨著襄樊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，近年住宅投資所占比重下降。與2006年水平基本持平。政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得了有效的成果。％，由于受宏觀調(diào)控的影響，比上年回落10個(gè)百分點(diǎn)，與全省水平相當(dāng)。％。特別是2004年，％，為歷史之最。2011年將是襄陽(yáng)房地產(chǎn)快速發(fā)展成長(zhǎng)的一年。和其他同類城市相比，襄樊近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度仍較為緩慢，在近幾年來(lái)，襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火熱起來(lái)，進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)的階段，功能競(jìng)爭(zhēng)已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展的起步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。主要原因是國(guó)家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略，襄樊著力打造省域副中心城市，給全市經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了契機(jī)，政府部門緊緊抓住這一契機(jī)，招商引資，擴(kuò)大投資規(guī)模。2007年，襄樊市人均生產(chǎn)總值由2000年的6410元上升到14478元，％。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。另一方面，根據(jù)本地塊得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和周邊發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目的定位定為中高檔商住樓，相信可以為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的發(fā)展空間，并減少同一檔次、類型的競(jìng)爭(zhēng). 但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，而是應(yīng)該針對(duì)規(guī)模、產(chǎn)品、品牌缺口、突出自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)。2004年及以前，襄樊市房?jī)r(jià)增幅大于人均GDP增幅，而2005年，一定程度上顯示，房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)較快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是仍然符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的，與近年國(guó)內(nèi)很多大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于人均GDP增長(zhǎng)幅度的情況相比較而言，襄樊市房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫成分。2007年，襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。
歷年襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況九年來(lái)，襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)上升，年漲幅較為平穩(wěn)。 　　2010年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)突破1500家，達(dá)到1555家，比上年的1306家，凈增249家，其中，產(chǎn)銷過(guò)億元的企業(yè)315家，過(guò)10億元的企業(yè)27家，兩百億元左右的企業(yè)2家。 　　縣域經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁。 GDP及市民人均可支配收入情況隨著工業(yè)等各方面的拉動(dòng)，近年國(guó)民生產(chǎn)總值逐年上升，城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯，市區(qū)居民人均可支配收入增長(zhǎng)也明顯，市民對(duì)自身未來(lái)發(fā)展充滿信心，提前消費(fèi)習(xí)慣普遍，消費(fèi)力相對(duì)較強(qiáng)。附圖22 2010年襄樊市家庭人口情況、表23 2010年家庭結(jié)構(gòu)變化、表24 20002006年襄樊市人居居住面積。2009年，全市總?cè)丝?040305戶，5888786人，城鎮(zhèn)人口2569989人,人口變化如圖示 ： 家庭結(jié)構(gòu)襄樊市家庭數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，2000~2006年間，％，％。4．發(fā)展城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)建和諧社會(huì)。 2．提升汽車產(chǎn)業(yè)水平、提升城市區(qū)域地位。 \: E O p uamp。1．整合市場(chǎng)與資源、整合產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、優(yōu)化城市空間。 y7 M/ n y6 城市發(fā)展目標(biāo)活力高效的汽車新城，協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域中心，安全生態(tài)的園林城市，開(kāi)拓創(chuàng)新的文化名城。9 H: c近期為2008—2010年，遠(yuǎn)期為20112020年。其中以襄荊高速公路、漢十高速公路和規(guī)劃的襄樊東外環(huán)（麻竹襄樊段）南段及東部500KV高壓線圍合的范圍加上隆中風(fēng)景區(qū)、普陀堰風(fēng)景區(qū)作為中心城區(qū)規(guī)劃范圍，總面積722平方公里。提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，建立現(xiàn)代化綜合交通體系。豐富城市文化內(nèi)涵，繼承城市歷史文脈，保護(hù)歷史文化遺跡，體現(xiàn)歷史文化名城特色。建立完善的市域城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃構(gòu)思襄樊的人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等比較完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。襄樊交通優(yōu)勢(shì)突出，“一條漢江、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四通八達(dá)公路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，漢十、襄荊、魏樊三條高速公路在城區(qū)交匯，可與1000公里左右的大城市朝發(fā)夕至?！湎宸延?800多年的建城史，華夏第一古城池保存完好。襄陽(yáng)市地處湖北省北部，居長(zhǎng)江最大支流漢江的中游，秦嶺大巴山余脈，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，湖北省省域副中心城市，全國(guó)重要的鐵路交通樞紐和汽車工業(yè)