【正文】 基地，鄂、豫、渝、陜毗鄰地區(qū)的中心城市。35′，2010年11月26日經(jīng)國務(wù)院批復同意，湖北省襄樊市更名為襄陽市。47′，北緯30176。襄樊市地理位置為東經(jīng)110176。地方財政總收入141億元，%；地方一般預算收入51億元，%；襄樊市是建設(shè)部確定的大城市。項目主要建筑指標見下表序號指標名稱單位主要技術(shù)指標備注1建設(shè)規(guī)模建筑面積㎡16825地上建筑面積㎡12800地下建筑面積㎡40252公益指標規(guī)劃用地㎡16畝容積率滿足規(guī)劃條件建筑密度滿足規(guī)劃條件綠化率滿足規(guī)劃條件3投資規(guī)模萬元10000總投資萬元資金籌措萬元項目現(xiàn)狀：場地得到平整，面積達到16畝（約10667㎡），襄陽市國土資源局已對目標地塊的土地使用權(quán)掛牌出讓，開發(fā)公司將依據(jù)國土法和拆遷補償辦法的規(guī)定，通過合法方式取得目標地塊的土地使用權(quán)。共6棟。 報告編制依據(jù)“十二五”發(fā)展規(guī)劃3. 襄樊市房地產(chǎn)業(yè)歷史資料，2010年襄樊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及2011年發(fā)展趨勢分析 項目概況本項目位于襄陽城內(nèi)，原襄陽王府遺留之綠影壁東側(cè)，運動路南側(cè)，擬建地區(qū)及地理位置示意圖（詳見 附圖1 項目地理位置示意圖 圖中矩形紅色填充處為擬建項目）建設(shè)規(guī)模與目標 擬建高檔花園洋房式住宅，每棟4層,每層4套, 每層約532㎡。，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議?！娟P(guān)鍵詞】 可行性； 項目投資； 開發(fā)經(jīng)營ABSTRACTThe fancheng in xiangfan belongs to one of the key development and protection districts which confirmed by “the twelveth five year,s Plan” of xiangfan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is owned to Nation and paring to the mostly similar petitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project – 襄陽王府 an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be 16，825 architecture acreage square meters and the total investment will be Yuan. After calculating, the project will profit Yuan in finance ,and the internal rate of return is %.So the project is probability and adaptive to develop and manage.[key word] feasibility； project investment； develop and manage 2011 屆 本 科生畢業(yè)論文（設(shè)計） 存檔編號 襄 樊 學 院本 科 畢 業(yè) 論文（設(shè)計）題目：襄陽王府項目可行性研究系（院） 建筑工程學院 專 業(yè) 工程管理 班 級 0711工程管理 學 生 喻鳳英 指導教師 邢顯春 2011年 5 月 27日目 錄第1章 前言 1 報告編制目的 1 報告編制依據(jù) 1 項目概況 1第2章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 4 城市環(huán)境——認識襄樊 4 襄樊概況 4 4 城市規(guī)劃 4 人口變化 5 家庭結(jié)構(gòu) 6 GDP及市民人均可支配收入情況 7 襄樊市經(jīng)濟分析 10 襄樊市房地產(chǎn)市場分析 10 房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運行情況分析 10 襄樊市未來房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點分析 12 襄樊市房地產(chǎn)市場特征分析 12 襄樊房地產(chǎn)市場總結(jié)與預判 13第3章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 14 樊城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 14 市場特征分析 14 供需狀況分析 14 未來市場供應(yīng)量分析 15 投資地塊的地理環(huán)境 15 項目周邊主要物業(yè)分析 16 中房依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積16825平方米。摘 要襄樊市襄城區(qū)，屬于襄樊市“十二五”計劃確定的重點開發(fā)與保護區(qū)域之一。本文通過對襄樊市襄城區(qū)，原襄陽王府遺留之綠影壁東側(cè)，運動路南側(cè)一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，依據(jù)襄樊市目前的市場情況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行高檔住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)營的可能性。%，經(jīng)測算項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。鵬城潤景 16 金鄉(xiāng)域 16 山水檀溪 16 匯隆嘉源 17 襄樊市居民消費調(diào)查分析 17 購買力 17 購買動機 18 客戶認同的因素 18第4章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會分析 19 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 19 項目SWOT分析 19 項目的優(yōu)勢（Strength） 19 項目的劣勢（Weakness） 20 項目市場機會（Opportunity） 20 項目的威脅 (Threats) 20 項目機會點及難點提煉 21第5章 項目定位 22 目標市場定位 22 產(chǎn)品定位 22第6章 項目總體規(guī)劃建議 23 項目總體規(guī)劃建議 23 住宅建筑設(shè)計建議 23 小區(qū)配套設(shè)施建議 24 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 25第7章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 26 項目開發(fā)經(jīng)營策略 26 項目投資估算 27 建設(shè)投資 27 建設(shè)期利息 28 項目總投資 28 項目實施進度安排 29 項目投資與籌資計劃 30第8章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 31 價格定位 31 定價策略 31 銷售單價的確定 32 項目銷售收入估算 34 項目預計利潤估算 35 項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 35 現(xiàn)金流量表 35 經(jīng)濟效益評價 36第9章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 38 項目敏感性分析 38 項目總投資 38 項目銷售收入 38 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 40 市場風險 40 項目的資本風險 40 企業(yè)風險 41第10章 結(jié)論與建議 42 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 42 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 42 項目具有的突出優(yōu)勢 42 項目開發(fā)經(jīng)營風險較大 42 4質(zhì)量、進度控制， 43致謝辭 44附錄及主要參考文獻 4544 / 51第1章 前言 報告編制目的，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對項目的市場價值進行合理的評估。，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。每套約133㎡。地下停車庫約4025㎡（其中人防面積340㎡），115個車位。第2章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 城市環(huán)境——認識襄樊襄樊，位于湖北省西北部，漢水中游，市區(qū)分襄城、樊城、襄陽3個區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、魚粱洲旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2個開發(fā)區(qū)。2010年，襄樊市區(qū)建成區(qū)面積達到130平方公里以上，%； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長54%以上；工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會消費品零售總額等指標位居湖北省第二。45′～113176。13′～32176。原襄樊市襄陽區(qū)更名為襄陽市襄州區(qū)?！毕尻柺型瑯舆€是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國魅力城市”、“中國三國文化之鄉(xiāng)”、“中國紅嘴相思鳥之鄉(xiāng)”。境內(nèi)有國家級、省級風景區(qū)36處，其中古隆中為國家級4A風景區(qū)。同時，也為我市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和商業(yè)提供了條件，襄樊正在成為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，居全國最佳商業(yè)城市第54位。 城市規(guī)劃優(yōu)化城市功能布局，強化中心城市地位。改善城市生態(tài)環(huán)境，構(gòu)筑現(xiàn)代化大城市生態(tài)框架，保障城市經(jīng)濟、社會可持續(xù)發(fā)展。 城市規(guī)劃區(qū)范圍劃定襄樊市區(qū)為城市規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃區(qū)面積為3673平方公里。 規(guī)劃期限5 C( [7 I( i8 m本次規(guī)劃期限為2008—2020年。強制性內(nèi)容的規(guī)定本次規(guī)劃的強制性內(nèi)容是對城市規(guī)劃實施進行監(jiān)督檢查的基本依據(jù)，包括規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內(nèi)容。 城市發(fā)展總體戰(zhàn)略 Z/ d7 ^ o B8 It% |9 [: K。 H39。 3．協(xié)調(diào)經(jīng)濟與環(huán)境、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)關(guān)系。 人口變化 近年來襄樊市人口總量較為穩(wěn)定，屬自然增長狀態(tài)。07年以后，襄樊市人口數(shù)基本持平，家庭結(jié)構(gòu)主要以三人戶為主。表23 2010年襄樊市家庭結(jié)構(gòu)20010年襄樊市家庭結(jié)構(gòu)同比2003年一人戶%二人戶%三人戶%四人戶%五人戶%圖24 20032010年襄樊市人均居住面積年份（年）2004200520062007200820092010人均居住面積（平方米／人）從2010年與2003年家庭結(jié)構(gòu)比較來看，一人戶、二人戶、三人戶比例有所提高，其余的都有所下降；三人戶提升比例最大，多戶人家分家居住現(xiàn)象和新婚家庭較多，并且其人均居住面積日益增大；另一方面說明了襄樊居民居住習慣及居住經(jīng)濟水平有所提高，其購買力較強。2010年，襄陽市GDP達1538億元，%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長54%以上；地方財政總收入141億元，%；地方一般預算收入51億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會消費品零售總額等指標位居湖北省第二。2010年，全市7個縣(市)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、%、%、%、%。2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達13333元。雖然襄樊市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)較好勢頭，但襄樊市在“十五”期間以紡織業(yè)等發(fā)展為主，導致城鎮(zhèn)居民可支配收入增長較為緩慢。歷年襄樊市普通商品住宅成交均價漲幅與GDP漲幅對比襄樊市房價自2003年開始出現(xiàn)大幅度增長，由于此前房價水平基數(shù)低，％。總結(jié)從項目地塊性質(zhì)來看，項目所在地是比較理想的商業(yè)、住宅建筑用地，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)域位置上有較大的優(yōu)勢，并且其周邊的市政規(guī)劃力度也非常的大，所以，該地塊適合建成高檔住宅。 襄樊市經(jīng)濟分析投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此?！?010年，襄陽市GDP達1538億元，%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長54%以上；地方財政總收入141億元，%；地方一般預算收入51億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會消費品零售總額等指標位居湖北省第二。％，超額完成目標240億元的任務(wù)。 襄樊市房地產(chǎn)市場分析襄樊市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了初級價格競爭階段后，目前已經(jīng)開始進入規(guī)模與品牌競爭階段。2006年以后，隨著住房制度改革深入、信貸政策的放寬、居民消費觀念的改變和市場行為的日益規(guī)范，襄陽市房地產(chǎn)市場持續(xù)保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，有力地推動了地方經(jīng)濟的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運行情況分析 歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)1999年－2003年間，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快速，％，投資拉動效果明顯。，增幅比上年同期回落了近13個百分點，市場投資行為日趨理性。％，顯示新一輪的投資開始。說明襄樊市房地產(chǎn)市場發(fā)展還并不充分，房地產(chǎn)市場仍然具有較大發(fā)展?jié)摿Α?006年以來，襄樊市住宅投資保持強勁增長態(tài)勢， ，％，％％。2007年，％，與1999年－％相比。由于宏觀調(diào)控等政策導向影響，住宅將成為