【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，其中包括一場(chǎng)內(nèi)部足球賽?！疤咔把?，上了場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，10分鐘那么 長(zhǎng)?！倍?wù)“萬(wàn)科”的14年時(shí)間，卻沒(méi)讓郁亮覺(jué)得長(zhǎng)。1965年出生的郁亮，1990年加盟“萬(wàn)科”，2001年接任萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理。在 “萬(wàn)科”20周年的慶典中，他確立了“萬(wàn)科”第二代管理團(tuán)隊(duì)核心的形象?！　?duì)于“萬(wàn)科”，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，這亦是一個(gè)轉(zhuǎn)折期?！皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全面競(jìng)爭(zhēng)階段，行業(yè)秩序趨于規(guī)范，細(xì)分客戶越來(lái)越重要?！睘榱诉m應(yīng)這一趨勢(shì)，在郁亮的主導(dǎo)下，“萬(wàn)科”正展開(kāi)一場(chǎng)全面調(diào)整，涉及范圍包括公司管理架構(gòu)到產(chǎn)品線等各個(gè)層面。　　　　新規(guī)則下的游戲　　與所有大地產(chǎn)商一樣，“萬(wàn)科”對(duì)于宏觀調(diào)控抱支持態(tài)度。“政府通過(guò)調(diào)控，對(duì)豪宅與中檔住宅、投資與自用等比例進(jìn)行調(diào)節(jié)，有利于行業(yè)發(fā)展。即使在美國(guó)， 政府調(diào)控也具有天然的合法性。以后，這樣的調(diào)控也還會(huì)有，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)會(huì)螺旋式上升發(fā)展，所以，地產(chǎn)商必須預(yù)先為各種政策風(fēng)險(xiǎn)建立抗震墻?！薄　?duì)于調(diào)控的影響，郁亮認(rèn)為，大企業(yè)受到的影響大，小企業(yè)影響小?！靶∑髽I(yè)受到資金、土地的制約時(shí)，可以選擇不做，賣地、賣項(xiàng)目；但大企業(yè)沒(méi)有選擇，只有做下去?！倍鱿氯?，就必須適應(yīng)新的游戲規(guī)則?！　∵@一規(guī)則，由地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程決定，它的重要表現(xiàn)為，行業(yè)秩序趨于規(guī)范，市場(chǎng)開(kāi)始全面競(jìng)爭(zhēng)。在令眾多地產(chǎn)商惶恐的“”之后，“靠關(guān)系拿 地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，資金越來(lái)越重要。但是，光有資金也不夠，還要看包括品牌、項(xiàng)目操作能力等在內(nèi)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。所以，過(guò)去不愁資金的信托公司，成不了 好的地產(chǎn)商?！薄　∈袌?chǎng)化的大趨勢(shì)中，足夠優(yōu)秀的企業(yè)才有生命力。而評(píng)價(jià)優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，郁亮認(rèn)為有三條：包括資本與人力資源在內(nèi)的資源回報(bào)率、客戶忠誠(chéng)度、自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)比例?！　](méi)有一條與拿地或融資有關(guān)。當(dāng)其他地產(chǎn)商的視野還囿于此類細(xì)節(jié)時(shí)，登頂8848之后的“萬(wàn)科”，將更多精力用于尋找方向?！拔覀兓艘荒陼r(shí)間才找到目標(biāo)?！苯柚a恩管理顧問(wèn)公司等各方力量，郁亮圈定了“萬(wàn)科”的標(biāo)桿企業(yè)—美國(guó)地產(chǎn)商普爾特（PULTE　HOME）?！　√峒白约旱呐枷瘢袅岭y掩興奮：“我們的客戶調(diào)查顯示，有63%的客戶今后置業(yè)時(shí)有意再買(mǎi)‘萬(wàn)科’的產(chǎn)品，但這只是意向購(gòu)買(mǎi)的數(shù)字，而普爾特有47%的客戶實(shí)際重復(fù)購(gòu)房率。”普爾特18%的股東回報(bào)率，也令同一水平為1112%的萬(wàn)科找到了差距?！　　暗禺a(chǎn)屬于消費(fèi)行業(yè)，地產(chǎn)商不等于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，土地與資金管理只是一個(gè)方面，更重要的是產(chǎn)品與客戶。”郁亮看來(lái)，客戶是比土地與資金更重要的資源?！　∮捎诩?xì)分客戶的需求，“萬(wàn)科”的住宅產(chǎn)品線將被拉長(zhǎng)，項(xiàng)目中心制的粗放式經(jīng)營(yíng)方式也被打破，公司的管理架構(gòu)將按照集約化經(jīng)營(yíng)的要求重新調(diào)整。按照計(jì) 劃，這一轉(zhuǎn)軌將在3年內(nèi)完成。“萬(wàn)科”一向引以為豪的物業(yè)管理，也將與時(shí)俱進(jìn)，從目前的無(wú)差別服務(wù)過(guò)渡到針對(duì)不同客戶群采取不同服務(wù)。接下來(lái)，令郁亮得意 的一個(gè)創(chuàng)新來(lái)自技術(shù)層面：即將遷至深圳東部大梅沙海濱的萬(wàn)科總部，會(huì)利用地下恒溫層的能量進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，“這是一棟不用空調(diào)的建筑。”　　　　地產(chǎn)2004＝彩電1996　　在每一個(gè)市場(chǎng)上，當(dāng)那些標(biāo)桿企業(yè)不斷提升橫桿的標(biāo)高時(shí)，整個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)隨之提高，這一市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻必然水漲船高。彩電業(yè)之后，地產(chǎn)又在演繹同樣的故事?！　?004年的地產(chǎn)市場(chǎng)，相當(dāng)于1996年的彩電市場(chǎng)。這是郁亮的一大發(fā)現(xiàn)，其時(shí)站在市場(chǎng)化邊緣的彩電市場(chǎng)，是他近來(lái)研究的重點(diǎn)?！?996年，21英 寸彩電已經(jīng)在城市普及，所以很多人認(rèn)為，彩電企業(yè)的發(fā)展空間有限，但事實(shí)上，此后很多家庭不僅更新?lián)Q代到29英寸、64英寸純平、背投、等離子彩電，還買(mǎi) 了第二部甚至第三部彩電。這和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形類似。目前，國(guó)內(nèi)80%的居民有了自用住宅，但是，這并不代表住宅市場(chǎng)缺少需求。除了每年的新增需求 外，市場(chǎng)上最有質(zhì)量的需求，是改善性需求，而這一需求遠(yuǎn)未滿足?！薄　〔孰娖髽I(yè)的情形也可以類比?！澳菚r(shí)，各地政府都有重點(diǎn)扶持的企業(yè)，但是在市場(chǎng)化的過(guò)程中，它們多數(shù)被淘汰了，成為行業(yè)巨頭的，反而是TCL、‘長(zhǎng)虹’ 這樣的草根企業(yè)?！庇袅琳J(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻低、技術(shù)壁壘低，從過(guò)去到未來(lái)，都會(huì)有很多企業(yè)進(jìn)入，但是，只有專業(yè)的地產(chǎn)商才能笑傲江湖?！　“阎圃鞓I(yè)與地產(chǎn)業(yè)類比的，還有摩根大通。2003年，在研究“萬(wàn)科”、“中?！?、“合生創(chuàng)展”、“上海置業(yè)”等六大地產(chǎn)商之后，他們亦提出，中國(guó)的房 地產(chǎn)商與制造業(yè)廠商的特征頗為相似。比如，市場(chǎng)過(guò)于分散，主要城市沒(méi)有占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，北京、上海、廣州、深圳排名前10位的開(kāi)發(fā)商占全部市場(chǎng)的份額不 過(guò)16%，因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的影響力很小，企業(yè)只有靠銷量增長(zhǎng)和市場(chǎng)份額擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)成功，而這有賴于快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和嚴(yán)格的存貨管理?！　⊥恋貎?chǔ)備，又成了繞不開(kāi)的一個(gè)問(wèn)題。“‘萬(wàn)科’不追求太多的土地儲(chǔ)備，第一，這會(huì)占?jí)捍罅抠Y金，第二，積壓土地對(duì)于城市的發(fā)展不利?！庇袅帘硎荆叭f(wàn) 科”的土地儲(chǔ)備只滿足3年的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需要，而其每年的開(kāi)發(fā)量將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持30%的增長(zhǎng)。截至去年底，萬(wàn)科擁有的土地儲(chǔ)備744萬(wàn)平方米，按照當(dāng)年 177萬(wàn)平方米的新開(kāi)工面積測(cè)算，亦正好滿足3年開(kāi)發(fā)的需要?！　∵@一觀點(diǎn)，也印證了摩根大通的研究結(jié)果：高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是地產(chǎn)商增加盈利的關(guān)鍵，大規(guī)模的土地儲(chǔ)備會(huì)令地產(chǎn)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率極度不足，從而影響業(yè)績(jī)?！　≠Y金，是地產(chǎn)商的另一主穴。近來(lái)，“萬(wàn)科”不斷嘗試各種融資渠道：債券信托方面，2003年12月，在深圳的“東海岸”項(xiàng)目中與新華信托合作開(kāi)發(fā)了 “集合資金信托計(jì)劃”；營(yíng)銷信托方面，今年7月，在深圳的“17英里”項(xiàng)目中，同樣是與新華信托合作開(kāi)發(fā)了2億元的“集合資金信托計(jì)劃”；境 外融資方面，今年7月從德國(guó)Hypo集團(tuán)旗下Hypo Real Estate Bank International（HI公司）處為中山“萬(wàn)科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目融得3500萬(wàn)美元；9月24日，；據(jù)郁亮 透露，目前，一項(xiàng)股權(quán)信托計(jì)劃也在籌劃中。除了郁亮認(rèn)為20%復(fù)利太高的海外房地產(chǎn)基金尚未考慮外，其他地產(chǎn)公司所使用的融資渠道，“萬(wàn)科”幾乎都有涉 足，以至外界對(duì)“萬(wàn)科”是否資金緊張產(chǎn)生了種種猜測(cè)，但從今年中報(bào)看，“萬(wàn)科”54%的資產(chǎn)負(fù)債率，顯著低于全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均74%的水平?！　　啊f(wàn)科’的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金中，自有資金占48%，銀行貸款占24%，外資占4%。到年底，銀行資金的比例還會(huì)降一些。萬(wàn)科從銀行獲得的授信額度有104億元，但我們只用了44億元。目前，我們手中還有18億元資金，這是受了宏觀調(diào)控的影響。”　　　　不談并購(gòu)與期盼“期權(quán)”　　雖然不斷有經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁，中國(guó)房?jī)r(jià)虛高，地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，但作為地產(chǎn)商的郁亮不同意這一說(shuō)法。他認(rèn)為，很多學(xué)者在選擇比較對(duì)象時(shí)存在一種錯(cuò)配，“比 如以北京三環(huán)以內(nèi)的最高房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)仄胀ň用竦氖杖雽?duì)比，這顯然不太合適。”他認(rèn)為，某些種類的房子的確過(guò)熱，某些地域投資用房的比例偏高，但還沒(méi)有到泡沫 的地步。不過(guò)，作為一個(gè)發(fā)展穩(wěn)健的公司的掌控者，他希望未來(lái)地價(jià)與房?jī)r(jià)能夠以個(gè)位數(shù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，“如果雙位數(shù)增長(zhǎng)，政府就要介入調(diào)控了?！薄　　敖窈蠓?jī)r(jià)不可能不漲?！庇袅恋挠^點(diǎn)建基于對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的剖析：隨著拆遷成本上升、市政建設(shè)水平的提高、各行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)土地需求的上升以及土地出讓的市場(chǎng)化運(yùn)作，地價(jià)上升是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)；而產(chǎn)品的品質(zhì)提升，也會(huì)推動(dòng)房屋成本上升?！　?duì)于中國(guó)現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)的分析，則讓郁亮堅(jiān)信，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)起碼還有20年的持續(xù)增長(zhǎng)?！澳壳暗膰?guó)內(nèi)人口中，3039歲和1419歲的人最多。這兩個(gè) 年齡段中，前者是現(xiàn)在的購(gòu)房主力，10年后，后者又會(huì)成為購(gòu)房主力?！边@與經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有20年成長(zhǎng)的預(yù)期正好一致。　　但是，并非每個(gè)企業(yè)都能分享未來(lái)20年的行業(yè)成長(zhǎng)?！笆袌?chǎng)化的趨勢(shì)，會(huì)使行業(yè)產(chǎn)生很大變局，一些企業(yè)會(huì)被淘汰，但這不意味著會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的并購(gòu)、洗 牌。”郁亮認(rèn)為，由于缺乏委托代理機(jī)制，職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍也不成熟，行內(nèi)并購(gòu)的時(shí)機(jī)還遠(yuǎn)未成熟?！?0年后才能談并購(gòu)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)企業(yè)很不透明，并購(gòu)在很多行 業(yè)都不是明智的做法。地產(chǎn)企業(yè)需要土地，可以直接通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓拿地，不必通過(guò)并購(gòu)的方式。事實(shí)上，地產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有多少品牌值得并購(gòu)?！薄　∫恍┢髽I(yè)出局，會(huì)不會(huì)令地產(chǎn)商的數(shù)量越來(lái)越少？郁亮認(rèn)為不會(huì)?！懊绹?guó)市場(chǎng)發(fā)展了這么多年，還有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其前五大地產(chǎn)商所占市場(chǎng)份額不過(guò)14%。地產(chǎn)行業(yè)有強(qiáng)烈的地域性，中小企業(yè)有自己的生存空間，但集約化程度提高是一個(gè)趨勢(shì)?！薄　‰m如此說(shuō)，“萬(wàn)科”的“全國(guó)性思維”卻從未間斷。按照“3＋X”戰(zhàn)略，其重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地域已涵蓋以深圳和廣州為中心的珠三角、以上海為中心的長(zhǎng)三角、京津 及沈陽(yáng)為中心的東北、成都和武漢等內(nèi)地中心城市。在未來(lái)10年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃中，“萬(wàn)科”的目標(biāo)也被定位為，將占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從目前的1%提高到 3%。對(duì)此，郁亮解釋說(shuō)：“單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，跨區(qū)域發(fā)展可以規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，讓財(cái)務(wù)和股東回報(bào)更有質(zhì)量地增長(zhǎng)?！睂?duì)此，“萬(wàn)科”在此次調(diào)控中有很深 的體會(huì)，“不同地區(qū)的發(fā)展商受到的影響就不同，已經(jīng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)的珠三角影響非常小，而如果只專注于上?；虮本┦袌?chǎng)，可能受到的影響就比較大。”　　為求分散資金風(fēng)險(xiǎn)，抬高行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，優(yōu)秀地產(chǎn)商之間的聯(lián)合也會(huì)越來(lái)越多。在深圳香蜜湖地塊的拍賣中，“萬(wàn)科”即選擇了與“華僑城地產(chǎn)”、“招商地產(chǎn)”兩家聯(lián)手拿地?！爱?dāng)然，有共同語(yǔ)言的企業(yè)才能走到一起?！薄　?duì)于時(shí)下風(fēng)頭火勢(shì)的MBO，郁亮明確表示，無(wú)論誰(shuí)控股，一股獨(dú)大的弊端都相當(dāng)明顯，而且，地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，管理層控股會(huì)影響后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的籌措， 從而妨礙企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)。獲得“新財(cái)富2004地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師”的張宇也向記者表達(dá)了相同的意見(jiàn)，“有意MBO的企業(yè)，需要認(rèn)真研究?！薄　‰m然沒(méi)有MBO的打算，但郁亮表示，“萬(wàn)科”的管理層愿意嘗試“期權(quán)計(jì)劃”。聯(lián)想TCL的管理團(tuán)隊(duì)由此受到的激勵(lì)，走過(guò)20周年的“萬(wàn)科”是否將醞釀出另一段傳奇？■　　　　　　“第二財(cái)政”推動(dòng)土地二級(jí)市場(chǎng)迅猛發(fā)展　　　　土地有償轉(zhuǎn)讓收入已成為各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”，其主要用途是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資金。在過(guò)去5年中，這一收入從1999年的114億元增長(zhǎng)到 。這得益于土地二級(jí)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，2003年我國(guó)市場(chǎng)化配置土地的面積較1999年增長(zhǎng)了51倍。 張宇/文　　　　　　土地批租模式的變革直接催生了土地二級(jí)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)20002003年的準(zhǔn)備，土地批租模式改革在法律上已經(jīng)基本完成，地方政府傳統(tǒng)的行政劃撥、協(xié)議出讓等手段宣告終結(jié)，2002年7月1日起實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，土地市場(chǎng)化配置進(jìn)程正式全面啟動(dòng)?！　“凑諊?guó)土資源部《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)，促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，各地都必須要建立健全土地交易管理制度，規(guī)范有形市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)定在有形市場(chǎng) 內(nèi)公開(kāi)交易的土地，凡屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行；其他用地類型應(yīng)掛牌公告，規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)申請(qǐng)者 的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易，并且出臺(tái)了三種市場(chǎng)配置方式等較為具體的操作細(xì)則?！　〗?jīng)過(guò)幾年的時(shí)間，目前傳統(tǒng)的土地運(yùn)作模式（地方政府招商引資—大興開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)熱—征用農(nóng)村集體土地—地方政府進(jìn)行適當(dāng)前期投資—地方政府賣“熟地”— 引進(jìn)外資）業(yè)已宣告結(jié)束，而各地具有明顯市場(chǎng)化特征的土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作已經(jīng)初具形態(tài)，對(duì)國(guó)有土地的市場(chǎng)配置開(kāi)始發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用。　　　　土地市場(chǎng)化配置水平顯著提高　　1999年全國(guó)招標(biāo)拍賣的土地面積為1000萬(wàn)平米（如圖1）；2000年增長(zhǎng)了1倍多；2001年則進(jìn)一步提高，達(dá)到6609萬(wàn)平米，增幅為 138%；2002年國(guó)土資源部11號(hào)令出臺(tái)，市場(chǎng)配置土地取得新突破，“招拍掛”，達(dá)到18095萬(wàn)平米；2003 年，“招拍掛”出讓土地面積達(dá)到51900萬(wàn)平米，招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓土地面積分別為6200萬(wàn)、8900萬(wàn)和36800萬(wàn)平米， 所占比例分別為12%、17%和71%?！　⊥恋厥茏屪跀?shù)的增長(zhǎng)也反映了土地配置市場(chǎng)化水平的提高。，，參見(jiàn)圖2?！　∈袌?chǎng)化配置土地面積占同期出讓土地總面積的比例也在明顯提高。1990年“招拍掛”出讓土地使用權(quán)的面積占出讓總面積比例一直在25%之間， 2003年這一比例提高到28%（如圖3）。顯然，隨著各地土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備市場(chǎng)和市場(chǎng)化配置水平的成熟和完善，“招拍掛”出讓土地將在土地出讓中占絕 對(duì)主導(dǎo)地位。預(yù)計(jì)2004年，全國(guó)建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”的比例將繼續(xù)增長(zhǎng)至50%以上?！　　　⊥恋嘏馐杖胙杆僭鲩L(zhǎng)　　1999年，市場(chǎng)化配置土地開(kāi)始起步，全國(guó)招標(biāo)拍賣土地面積1000萬(wàn)平米，獲得的土地價(jià)款高達(dá)114億元，平均每平米土地1057元。此后隨著土地 配置市場(chǎng)化程度的提高，協(xié)議轉(zhuǎn)讓和行政劃撥配置土地有所減少，地方政府“招拍掛”土地出讓收入幾乎呈直線上升（如圖4），2003年19月，全國(guó)土地招 ，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。　　%，2002年增加到超過(guò)40%，%（如圖5）?！　≡?001年，許多省份的市場(chǎng)化配置土地收入大幅上升，地方財(cái)政壓力也因此而相對(duì)減輕。其中，同比增長(zhǎng) ，是當(dāng)年增長(zhǎng)最快的省份；河北省完成土地招標(biāo)拍賣價(jià)款22億元，%； 億元。這一年，全國(guó)共有9個(gè)省市的土地招標(biāo)拍賣價(jià)款超過(guò)了10億元，而1999年僅有兩個(gè)（如表1）。　　　　土地批租收入流向清晰，地方財(cái)政受益良多　　土地批租模式的轉(zhuǎn)變之所以能在短期內(nèi)迅速在全國(guó)推廣開(kāi)，有一個(gè)很重要原因是地方財(cái)政收入迅速增加?！　⊥恋赜袃斵D(zhuǎn)讓收入目前已成為各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”，其主要用途是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資金。土地有償轉(zhuǎn)讓收入在1990年中期前是中央和地方分 成，但地方政府并沒(méi)有上繳；現(xiàn)為地方政府所獨(dú)有，計(jì)入預(yù)算外收入，是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。據(jù)測(cè)算，“十五”期間，全國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大約需要 投資1萬(wàn)億元，其中中央和地方兩級(jí)政府投資約占20003000億元，其余的70008000億元?jiǎng)t需要政府通過(guò)貸款、利用外資、市場(chǎng)融資等方式籌集 解決。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是地方政府支出的主要方面，也是城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展前期的必要投資，和地方政府官員政績(jī)和升遷直接掛鉤，這樣城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出 顯出很強(qiáng)的剛性，但地方財(cái)政一直緊張，傳統(tǒng)財(cái)政資金并不能支撐這一龐大支出，