試論我國(guó)房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制(編輯修改稿)
2025-07-25 16:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 員分別進(jìn)行了規(guī)范，如“未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款”，對(duì)其他違法行為則處以“收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并處以一定數(shù)額的罰款”，“中介服務(wù)人員違反本規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”等等。2002年5月23日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，該《通知》第（七）部分為“完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為”，具體行文為“加快實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對(duì)于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并處1萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)于在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中收受委托合同以外財(cái)物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、發(fā)布虛假或不實(shí)信息、在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”2003年3月，上海市房地局也采取了相應(yīng)措施，規(guī)定凡不使用市房地局、市工商局聯(lián)合監(jiān)制的《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》示范文本的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須將自行制訂的“土本本”報(bào)工商部門(mén)備案。從3月份起，上海市各區(qū)縣房地局和工商部門(mén)將聯(lián)合執(zhí)法，全面規(guī)范和整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，無(wú)證無(wú)照、租借執(zhí)業(yè)證書(shū)、利用職業(yè)便利“炒房”、非法賺取差價(jià)和利用合同欺詐當(dāng)事人等違法違規(guī)行為都將被“喊?！薄?無(wú)論是建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定，還是七部委聯(lián)合下發(fā)的通知，亦或是上海房地局對(duì)房產(chǎn)中介違規(guī)行為采取的相應(yīng)措施，我們都可以看到房地產(chǎn)中介違規(guī)行為已經(jīng)引起了國(guó)家和部分地區(qū)的重視。盡管這還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)，但我們畢竟看到了希望的曙光。可以預(yù)見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)中介違規(guī)行為法律層面上的規(guī)制即將應(yīng)運(yùn)而生。三、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第23條規(guī)定：“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償?！逼卟课摹锻ㄖ分袑?duì)中介違法違規(guī)行為也規(guī)定了“收回資格證書(shū)或公告資格證書(shū)作廢，并處1萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。可見(jiàn)對(duì)于中介違規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達(dá)成共識(shí)。在追究行政責(zé)任、刑事責(zé)任方面，可以分別依據(jù)《行政處罰法》、《刑法》等進(jìn)行，然而對(duì)于如何追究民事責(zé)任、要不要設(shè)置民事責(zé)任，目前法律并無(wú)定論，實(shí)踐中也頗有爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的。（一）這是“無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利”法律原則的體現(xiàn)。民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。民事責(zé)任使民事權(quán)利具有法律上之力，使權(quán)利人藉以享有特定的利益。從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或購(gòu)房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購(gòu)房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。從違規(guī)行為的性質(zhì)看，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或是違反了委托代理合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權(quán)益，因此應(yīng)承擔(dān)兩種責(zé)任，當(dāng)然也包括兩種責(zé)任的意合，即違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟(jì)和私力救濟(jì)的雙重需要。（二）從民事責(zé)任與行政責(zé)任、刑事責(zé)任的關(guān)系上看，民事責(zé)任具有獨(dú)立性。在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過(guò)程中，僅僅追究中介機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是不夠的。行政責(zé)任是主管機(jī)關(guān)發(fā)揮監(jiān)管職能的結(jié)果。由于主管機(jī)關(guān)人力、財(cái)力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)，調(diào)查中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為以及追究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。至于刑事責(zé)任，它是法律責(zé)任中最嚴(yán)厲的責(zé)任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴(yán)重構(gòu)成犯罪時(shí)方可適用。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷
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