【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)程。在觀測(cè)過(guò)程中和觀測(cè)工作完成后，必須進(jìn)行全面的外業(yè)檢查，以檢查外業(yè)觀測(cè)工作是否符合規(guī)范要求。只有全部外業(yè)工作都符合要求之后，觀測(cè)工作才算完成。 內(nèi)業(yè)計(jì)算內(nèi)業(yè)計(jì)算包括概算、平差和坐標(biāo)計(jì)算三部分。概算就是把地面上觀測(cè)的成果投影到高斯平面上的計(jì)算工作和平差前其他準(zhǔn)備工作，平差計(jì)算就是消除多余觀測(cè)帶來(lái)的幾何圖形的矛盾，鑒定觀測(cè)值與平差元素的精度，求出各推算元素(如邊長(zhǎng)、方位角或坐標(biāo)值)的最或然值。以使用全站儀進(jìn)行導(dǎo)線測(cè)量為例，可以采取如下兩種辦法：（1）采用坐標(biāo)平差，最后附和到已知點(diǎn)后，記錄的坐標(biāo)肯定跟已知點(diǎn)的坐標(biāo)不一樣，這樣可以計(jì)算導(dǎo)線的相對(duì)誤差，如果相對(duì)誤差不超限，可以采用近似平差的方法將坐標(biāo)差值平均分配到每個(gè)未知點(diǎn)上。但是每站的誤差實(shí)際是不一樣的，跟角度、距離都有關(guān)系，如果想要根據(jù)導(dǎo)線邊長(zhǎng)分配坐標(biāo)的不符值，內(nèi)業(yè)計(jì)算工作量很大，所以一般不提倡用這種方法。（2）采用傳統(tǒng)的導(dǎo)線測(cè)量方法，記錄角度和距離，然后用南方或清華山維的平差軟件進(jìn)行嚴(yán)密平差。 編寫技術(shù)總結(jié)全部計(jì)算工作完成后，應(yīng)該列出成果表，即將所有各點(diǎn)的坐標(biāo)，各邊邊長(zhǎng)和方位角列成表格，最后編寫技術(shù)總結(jié)，以供測(cè)量成果使用者作參考。界址點(diǎn)的測(cè)量從從鄰近基本控制點(diǎn)或高級(jí)界址點(diǎn)起算，以極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法測(cè)定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時(shí)和其他房地產(chǎn)要素同時(shí)測(cè)定。界址點(diǎn)是權(quán)屬界址線上的特征點(diǎn)，由此可知，房屋及其用地的范圍、位置是由界址點(diǎn)來(lái)確定的，同時(shí)，通過(guò)界址點(diǎn)坐標(biāo)，可以獲得房地產(chǎn)數(shù)量，通過(guò)界址點(diǎn)的等級(jí)，可以了解房地產(chǎn)的質(zhì)量，因此，界址點(diǎn)及其成果是房地產(chǎn)測(cè)量信息中一個(gè)重要的組成部分。 界址點(diǎn)的認(rèn)定界址的認(rèn)定須由本宗地和相鄰宗地使用者親自到現(xiàn)場(chǎng)共同指界。單位用地，要由單位法人代表出席指界，如果土地使用者或法人代表不能親自到場(chǎng)指界的，應(yīng)由委托的代理人指界并出具委托書及身份證明；兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。相鄰雙方同指一界，為無(wú)爭(zhēng)議界線；如雙方所指界線不同，則兩界之間的土地為爭(zhēng)議土地。 界址點(diǎn)的標(biāo)定界址點(diǎn)的位置，應(yīng)在權(quán)屬調(diào)查確定界址線的同時(shí)通過(guò)規(guī)定的法定程序標(biāo)定，一級(jí)、二級(jí)界址點(diǎn)必須設(shè)立固定的標(biāo)志。界址點(diǎn)的標(biāo)志分為兩種，一種定位標(biāo)志，其中心表示界址點(diǎn)點(diǎn)位，一般埋設(shè)在空曠地區(qū)或沒(méi)有固定界標(biāo)處，也可以埋在固定的坎、坡及道路沿上。另一種是標(biāo)記標(biāo)志，標(biāo)志指示出界址點(diǎn)所在的位置，一般設(shè)立在永久性的建筑物、構(gòu)筑物的轉(zhuǎn)角處，即硬界上。 界址點(diǎn)號(hào)《規(guī)范》規(guī)定, 界址點(diǎn)的編號(hào), 以高斯投影的一個(gè)整公里格網(wǎng)為編號(hào)區(qū)。點(diǎn)的完整編號(hào)由編號(hào)區(qū)代碼、點(diǎn)的類別代碼、點(diǎn)號(hào)三部分組成, 編號(hào)形式如下:編號(hào)區(qū)代碼　　　　　類別代碼　　　 點(diǎn)的編號(hào)　 (9位) 　　　　　　　(1位) 　　　 (5位)編號(hào)區(qū)的代碼以所在整公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示, 第第2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號(hào)或代號(hào), 第3位數(shù)為橫坐標(biāo)的百公里數(shù), 第第5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù), 第第7位和第第9位數(shù)分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。類別代碼用1位數(shù)表示, 其中: 3表示界址點(diǎn)。點(diǎn)的編號(hào)用5位數(shù)表示,從1～99999連續(xù)順編。這樣完整的編號(hào)共15位, 實(shí)際中采用簡(jiǎn)略代碼10位。采用這種方法進(jìn)行界址點(diǎn)編號(hào), 首先要求進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)全國(guó)范圍內(nèi)應(yīng)采用統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng), 否則在不同地區(qū)間就可能出現(xiàn)相同的界址點(diǎn)。雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局考慮, 全國(guó)應(yīng)采用統(tǒng)一的國(guó)家大地坐標(biāo)系統(tǒng), 并使城市控制網(wǎng)成為國(guó)家大地控制網(wǎng)的一部分, 但是由于歷史的原因, 在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)沒(méi)有形成和提供覆蓋全國(guó)的高精度的國(guó)家大地控制網(wǎng)成果。 另一方面, 城市大比例尺地形圖用戶和市政工程施工放樣, 要求城市的平面控制網(wǎng)點(diǎn)坐標(biāo)反算的邊長(zhǎng)與實(shí)量邊長(zhǎng)盡量相符。因此, 我國(guó)各城市大多數(shù)都先后建立了自己獨(dú)立的地區(qū)性的大地坐標(biāo)系和平面坐標(biāo)系統(tǒng), 有的已有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史, 這個(gè)城市的所有測(cè)繪成果資料和市政工程等資料均屬這一獨(dú)立系統(tǒng)之內(nèi)。為了充分利用現(xiàn)有的成果資料, 保持城市測(cè)繪成果資料的統(tǒng)一和共享, 也為了使房產(chǎn)測(cè)量成果便于為多用途服務(wù)的目的, 實(shí)際中往往利用該城市現(xiàn)有的平面坐標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量工作。其次, 由于城市建筑物比較密集, 目前進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)主要采用全站儀進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集, 利用相應(yīng)的數(shù)字化成圖系統(tǒng), 進(jìn)行數(shù)字化測(cè)圖。用全站儀全野外采集數(shù)據(jù)成圖, 將每個(gè)測(cè)點(diǎn)的測(cè)量數(shù)據(jù)儲(chǔ)存之前要先進(jìn)行測(cè)點(diǎn)編號(hào),通過(guò)計(jì)算機(jī)屏幕編輯圖形之前需要將各測(cè)點(diǎn)及其點(diǎn)號(hào)展繪在繪圖區(qū)內(nèi), 為了提高繪圖質(zhì)量, 應(yīng)使界址點(diǎn)的野外測(cè)點(diǎn)點(diǎn)號(hào)與其編號(hào)相一致。為保證同一城市不出現(xiàn)相同的測(cè)點(diǎn)點(diǎn)號(hào)帶來(lái)的繪圖錯(cuò)誤, 野外測(cè)點(diǎn)點(diǎn)號(hào)不應(yīng)重復(fù), 這就要求該城市有現(xiàn)勢(shì)性好的、與房產(chǎn)測(cè)量同一坐標(biāo)系統(tǒng)的大比例尺地形圖作為工作底圖, 在測(cè)量前就將各界址點(diǎn)及其編號(hào)標(biāo)注于底圖上相應(yīng)位置。在野外測(cè)量過(guò)程中, 不僅給界址點(diǎn)編號(hào), 還給除界址點(diǎn)外的其他測(cè)點(diǎn)進(jìn)行編號(hào), 并且點(diǎn)的編號(hào)包括編號(hào)區(qū)代碼，即使是采用簡(jiǎn)略代碼也有10位, 從而降低觀測(cè)速度。此外, 房產(chǎn)測(cè)量中的點(diǎn)要素還包括平面控制點(diǎn)、高程控制點(diǎn)、房屋角點(diǎn)和其他特征點(diǎn)。另外, 房產(chǎn)調(diào)查通常以一個(gè)房產(chǎn)區(qū)或一個(gè)房產(chǎn)分區(qū)為一個(gè)調(diào)查單元, 并且填寫《房屋用地調(diào)查表》時(shí)須對(duì)界址點(diǎn)進(jìn)行編號(hào), 這個(gè)階段只能是一個(gè)房產(chǎn)區(qū)或一個(gè)房產(chǎn)分區(qū)內(nèi)統(tǒng)一編號(hào)。 房產(chǎn)要素測(cè)量階段也須對(duì)界址點(diǎn)進(jìn)行編號(hào),采用這種編號(hào)方法時(shí), 測(cè)量階段是一個(gè)公里格網(wǎng)內(nèi)統(tǒng)一編號(hào)?？梢? 這兩個(gè)階段的界址點(diǎn)號(hào)不能統(tǒng)一。界址點(diǎn)的編號(hào)以丘號(hào)的編立單元進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，在同一編號(hào)單元內(nèi)，則按從北到南，從西到東逐丘順序編號(hào)，同一丘內(nèi)的界址點(diǎn)則按順時(shí)針順序編號(hào)，各界址點(diǎn)編號(hào)前冠字母“J”注記，如J1，J2,Jn。 房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖。 房產(chǎn)分幅圖 分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是測(cè)繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。其測(cè)繪范圍包括城市、縣城、監(jiān)制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及其毗連居民點(diǎn)。 分幅圖采用正方形分副，一般采用1：500比例尺，顏色一般是單色。展繪圖廓線、方格網(wǎng)和控制點(diǎn)，各項(xiàng)誤差不超過(guò)表41的規(guī)定：表41 圖廓線、方格網(wǎng)、控制點(diǎn)的展繪限差儀 器方格網(wǎng)長(zhǎng)度和理論長(zhǎng)度之差圖廓對(duì)角線長(zhǎng)度與理論長(zhǎng)度之差控制點(diǎn)間圖上長(zhǎng)度與坐標(biāo)反算長(zhǎng)度之差儀器展點(diǎn)格網(wǎng)尺展點(diǎn) 分幅圖編號(hào)以高克呂格坐標(biāo)的整公里格網(wǎng)為編號(hào)區(qū)，有編號(hào)區(qū)代碼加分幅圖代碼組成，編號(hào)區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。 編號(hào)形式如下：分幅圖的編號(hào)： 編號(hào)區(qū)代碼 分幅圖代碼 （9位） （2位）簡(jiǎn)略編號(hào)： （4位） （2位）編號(hào)區(qū)代碼由9位數(shù)組成，代碼含義如下：第2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號(hào)或代號(hào)，第3位為橫坐標(biāo)的百公里數(shù)，第5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù)，第7位和第9位分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。分幅圖比例尺代碼由2位數(shù)組成，按圖41規(guī)定執(zhí)行圖41 分幅圖 房產(chǎn)分丘圖的繪制，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖?！?/4之間選用。（1）展繪圖廓線，方格網(wǎng)和控制點(diǎn)的各項(xiàng)誤差不超過(guò)表中的規(guī)定；（2）分丘圖的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與分幅圖的坐標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)一。 分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、窯洞使用范圍，挑廊、陽(yáng)臺(tái)、建成年份、用地面積、建筑面積，墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。分丘圖上各種注記的字頭應(yīng)朝北或朝西。圖42 蘇州市新思花園分丘圖 房產(chǎn)分戶圖的繪制分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。 分戶圖的技術(shù)要求分戶圖的圖面可選用787mm*1092mm的1/32或1/16等尺寸。其比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過(guò)大或過(guò)小時(shí)，比例尺可適當(dāng)放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號(hào)、幢號(hào)應(yīng)與分丘圖上的編號(hào)一致。 分戶圖上的文字注記 房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。本戶所在的丘號(hào)、戶號(hào)、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、層次、層數(shù)標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房產(chǎn)面積測(cè)算問(wèn)題逐漸受到社會(huì)廣大消費(fèi)者的更多關(guān)注，無(wú)論是外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量操作還是內(nèi)業(yè)面積計(jì)算分?jǐn)?，都給房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員提出了更高的職業(yè)素質(zhì)要求。隨著人們維權(quán)意識(shí)的提高，筆者認(rèn)為更應(yīng)該把運(yùn)用《規(guī)范》，在實(shí)際操作中拿不準(zhǔn)的、容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的問(wèn)題，與大家共同探討、研究，使國(guó)標(biāo)《規(guī)范》更加完善，促進(jìn)測(cè)繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展。房產(chǎn)面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積蘇州市房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)所的測(cè)繪組在測(cè)繪審核科出具面積測(cè)算方案后進(jìn)行面積計(jì)算。面積計(jì)算分別由測(cè)繪組人員按手工計(jì)算與計(jì)算機(jī)軟件計(jì)算兩種方法進(jìn)行。兩種方法由不同的人員操作。計(jì)算完成后，手工計(jì)算的人對(duì)計(jì)算機(jī)軟件的參數(shù)進(jìn)行核對(duì)；計(jì)算機(jī)軟件計(jì)算的人對(duì)手工計(jì)算的參數(shù)、過(guò)程、結(jié)果進(jìn)行核對(duì)。必須做到兩種方法的計(jì)算參數(shù)和結(jié)果一致，并在對(duì)方的計(jì)算結(jié)果上簽名。（以新思花園7樓為例）圖 43 車庫(kù)層圖 44 15層圖45 閣樓層圖46 房屋建筑面積技術(shù)成果下面是匯總表格圖47 房屋建筑面積計(jì)算報(bào)告對(duì)于一些復(fù)雜結(jié)構(gòu)的房屋，常常在工作中因?yàn)楦悴磺迥男┰撍?，哪些?yīng)該算一半的面積，哪些是算全部的面積而頭疼。雖然現(xiàn)今已有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》統(tǒng)一明確了房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則，但是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》要考慮的是通用性和概括性, 在某些規(guī)定中的說(shuō)明還不是很清楚, 個(gè)別解釋還欠明晰。 對(duì)某些具體細(xì)節(jié)及實(shí)際工作中遇到的一些特殊情況并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)范和具體說(shuō)明。 有的條款還需要商磋, 對(duì)新問(wèn)題和一些特殊問(wèn)題還沒(méi)有觸及。因此, 有必要對(duì)目前房屋面積測(cè)算中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析, 探討其解決辦法。 房地產(chǎn)面積精度等級(jí)的確定新的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》把房產(chǎn)面積的精度分為三個(gè)等級(jí), 各級(jí)面積的限差和中誤差不超過(guò)下表的計(jì)算結(jié)果　表51 房產(chǎn)面積精度房地產(chǎn)面積精度等級(jí) 限差 中誤差一 二 三 注: S為房地產(chǎn)面積, 單位為:在實(shí)際工作中應(yīng)執(zhí)行哪級(jí)精度標(biāo)準(zhǔn), 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中沒(méi)有作具體的規(guī)定, 只是提到“由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定”。 不同的城市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況執(zhí)行不同的精度標(biāo)準(zhǔn), 但對(duì)同一個(gè)城市而言, 精度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是一致的, 不能因?yàn)榈囟尾町悺r(jià)格不同而執(zhí)行不同精度標(biāo)準(zhǔn), 這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是不公平的。 陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算由于地理位置不同, 南、北方房屋建筑結(jié)構(gòu)差異很大。受寒冷氣候特點(diǎn)的影響, 北方地區(qū)商品房建筑陽(yáng)臺(tái)實(shí)際上均為封閉式陽(yáng)臺(tái)。而蘇州屬溫帶季風(fēng)氣候，兼具有南北氣候特征，所以蘇州地區(qū)的房屋建筑中其陽(yáng)臺(tái)封閉、半封閉均有?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定: “封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算全部的建筑面積, 不封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積”。但是對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)是“以設(shè)計(jì)文件或其他批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn), 還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn), 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中并沒(méi)有明確地指出。在《房產(chǎn)測(cè)繪制度》改革實(shí)務(wù)研討會(huì)上, 有專業(yè)人士認(rèn)為: 陽(yáng)臺(tái)封不封閉均按圖紙上定論或另有批文, 圖紙上未封閉的陽(yáng)臺(tái), 實(shí)際測(cè)量時(shí)若是封閉也按圖紙上末封閉算。另有《新晚報(bào)》2001年12月27日“建筑面積如何測(cè)算”中報(bào)道: 封閉式陽(yáng)臺(tái), 按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。對(duì)此問(wèn)題, 國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所提出了一些意見和建議, 他們認(rèn)為, 無(wú)論是封閉與不封閉陽(yáng)臺(tái), 應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際和圖紙進(jìn)行核實(shí)對(duì)比后, 以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物為準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，封閉陽(yáng)臺(tái)和不封閉陽(yáng)臺(tái)面積差了一半, 這樣依圖紙而定未免脫離實(shí)際, 給商品房面積帶來(lái)很大誤差, 會(huì)造成面積糾紛。而商品房測(cè)量的目的, 恰恰是為了房屋實(shí)際面積的準(zhǔn)確性, 商品房面積應(yīng)以實(shí)測(cè)時(shí)的面積為主, 所以陽(yáng)臺(tái)封不封閉也應(yīng)以實(shí)測(cè)時(shí)狀況或另有特別批文為準(zhǔn),這樣比較有實(shí)際意義和可操作性, 而且矛盾相對(duì)少一些。在實(shí)際的測(cè)繪過(guò)程中，測(cè)繪工作人員也會(huì)遇到一些棘手的問(wèn)題。例如有些房屋產(chǎn)權(quán)所有者提出要求變更房產(chǎn)證面積, 理由是原來(lái)房屋面積中陽(yáng)臺(tái)面積是折半計(jì)算的,而已封閉的陽(yáng)臺(tái)現(xiàn)按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的規(guī)定說(shuō)明應(yīng)計(jì)算其全面積, 所以要求變更房屋產(chǎn)權(quán)面積。 還有一種情況, 某幢房屋被列入拆遷范圍, 為謀取更多的利益，有些拆遷戶把陽(yáng)臺(tái)封閉一下, 要求計(jì)算建筑面積。因此, 針對(duì)上述問(wèn)題, 筆者建議對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的面積確認(rèn)加以明確說(shuō)明, 在沒(méi)有明確說(shuō)明前, 對(duì)是否屬于全封閉的陽(yáng)臺(tái), 應(yīng)按設(shè)計(jì)圖紙中是否明確是封閉陽(yáng)臺(tái)為準(zhǔn)?！?fù)式建筑斜屋面的面積計(jì)算隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展, 城市建筑在滿足居住的同時(shí)也越來(lái)越講究獨(dú)特、美觀、