【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)程。在觀測過程中和觀測工作完成后，必須進行全面的外業(yè)檢查，以檢查外業(yè)觀測工作是否符合規(guī)范要求。只有全部外業(yè)工作都符合要求之后，觀測工作才算完成。 內(nèi)業(yè)計算內(nèi)業(yè)計算包括概算、平差和坐標(biāo)計算三部分。概算就是把地面上觀測的成果投影到高斯平面上的計算工作和平差前其他準(zhǔn)備工作，平差計算就是消除多余觀測帶來的幾何圖形的矛盾，鑒定觀測值與平差元素的精度，求出各推算元素(如邊長、方位角或坐標(biāo)值)的最或然值。以使用全站儀進行導(dǎo)線測量為例，可以采取如下兩種辦法：（1）采用坐標(biāo)平差，最后附和到已知點后，記錄的坐標(biāo)肯定跟已知點的坐標(biāo)不一樣，這樣可以計算導(dǎo)線的相對誤差，如果相對誤差不超限，可以采用近似平差的方法將坐標(biāo)差值平均分配到每個未知點上。但是每站的誤差實際是不一樣的，跟角度、距離都有關(guān)系，如果想要根據(jù)導(dǎo)線邊長分配坐標(biāo)的不符值，內(nèi)業(yè)計算工作量很大，所以一般不提倡用這種方法。（2）采用傳統(tǒng)的導(dǎo)線測量方法，記錄角度和距離，然后用南方或清華山維的平差軟件進行嚴(yán)密平差。 編寫技術(shù)總結(jié)全部計算工作完成后，應(yīng)該列出成果表，即將所有各點的坐標(biāo)，各邊邊長和方位角列成表格，最后編寫技術(shù)總結(jié)，以供測量成果使用者作參考。界址點的測量從從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。界址點是權(quán)屬界址線上的特征點，由此可知，房屋及其用地的范圍、位置是由界址點來確定的，同時，通過界址點坐標(biāo)，可以獲得房地產(chǎn)數(shù)量，通過界址點的等級，可以了解房地產(chǎn)的質(zhì)量，因此，界址點及其成果是房地產(chǎn)測量信息中一個重要的組成部分。 界址點的認(rèn)定界址的認(rèn)定須由本宗地和相鄰宗地使用者親自到現(xiàn)場共同指界。單位用地，要由單位法人代表出席指界，如果土地使用者或法人代表不能親自到場指界的，應(yīng)由委托的代理人指界并出具委托書及身份證明；兩個或兩個以上的土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。相鄰雙方同指一界，為無爭議界線；如雙方所指界線不同，則兩界之間的土地為爭議土地。 界址點的標(biāo)定界址點的位置，應(yīng)在權(quán)屬調(diào)查確定界址線的同時通過規(guī)定的法定程序標(biāo)定，一級、二級界址點必須設(shè)立固定的標(biāo)志。界址點的標(biāo)志分為兩種，一種定位標(biāo)志，其中心表示界址點點位，一般埋設(shè)在空曠地區(qū)或沒有固定界標(biāo)處，也可以埋在固定的坎、坡及道路沿上。另一種是標(biāo)記標(biāo)志，標(biāo)志指示出界址點所在的位置，一般設(shè)立在永久性的建筑物、構(gòu)筑物的轉(zhuǎn)角處，即硬界上。 界址點號《規(guī)范》規(guī)定, 界址點的編號, 以高斯投影的一個整公里格網(wǎng)為編號區(qū)。點的完整編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點號三部分組成, 編號形式如下:編號區(qū)代碼　　　　　類別代碼　　　 點的編號　 (9位) 　　　　　　　(1位) 　　　 (5位)編號區(qū)的代碼以所在整公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示, 第第2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號或代號, 第3位數(shù)為橫坐標(biāo)的百公里數(shù), 第第5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù), 第第7位和第第9位數(shù)分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。類別代碼用1位數(shù)表示, 其中: 3表示界址點。點的編號用5位數(shù)表示,從1～99999連續(xù)順編。這樣完整的編號共15位, 實際中采用簡略代碼10位。采用這種方法進行界址點編號, 首先要求進行房產(chǎn)測量時全國范圍內(nèi)應(yīng)采用統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng), 否則在不同地區(qū)間就可能出現(xiàn)相同的界址點。雖然從長遠(yuǎn)和全局考慮, 全國應(yīng)采用統(tǒng)一的國家大地坐標(biāo)系統(tǒng), 并使城市控制網(wǎng)成為國家大地控制網(wǎng)的一部分, 但是由于歷史的原因, 在相當(dāng)長一段時間內(nèi)我國沒有形成和提供覆蓋全國的高精度的國家大地控制網(wǎng)成果。 另一方面, 城市大比例尺地形圖用戶和市政工程施工放樣, 要求城市的平面控制網(wǎng)點坐標(biāo)反算的邊長與實量邊長盡量相符。因此, 我國各城市大多數(shù)都先后建立了自己獨立的地區(qū)性的大地坐標(biāo)系和平面坐標(biāo)系統(tǒng), 有的已有相當(dāng)長的歷史, 這個城市的所有測繪成果資料和市政工程等資料均屬這一獨立系統(tǒng)之內(nèi)。為了充分利用現(xiàn)有的成果資料, 保持城市測繪成果資料的統(tǒng)一和共享, 也為了使房產(chǎn)測量成果便于為多用途服務(wù)的目的, 實際中往往利用該城市現(xiàn)有的平面坐標(biāo)系統(tǒng)進行房產(chǎn)測量工作。其次, 由于城市建筑物比較密集, 目前進行房產(chǎn)測量時主要采用全站儀進行野外數(shù)據(jù)采集, 利用相應(yīng)的數(shù)字化成圖系統(tǒng), 進行數(shù)字化測圖。用全站儀全野外采集數(shù)據(jù)成圖, 將每個測點的測量數(shù)據(jù)儲存之前要先進行測點編號,通過計算機屏幕編輯圖形之前需要將各測點及其點號展繪在繪圖區(qū)內(nèi), 為了提高繪圖質(zhì)量, 應(yīng)使界址點的野外測點點號與其編號相一致。為保證同一城市不出現(xiàn)相同的測點點號帶來的繪圖錯誤, 野外測點點號不應(yīng)重復(fù), 這就要求該城市有現(xiàn)勢性好的、與房產(chǎn)測量同一坐標(biāo)系統(tǒng)的大比例尺地形圖作為工作底圖, 在測量前就將各界址點及其編號標(biāo)注于底圖上相應(yīng)位置。在野外測量過程中, 不僅給界址點編號, 還給除界址點外的其他測點進行編號, 并且點的編號包括編號區(qū)代碼，即使是采用簡略代碼也有10位, 從而降低觀測速度。此外, 房產(chǎn)測量中的點要素還包括平面控制點、高程控制點、房屋角點和其他特征點。另外, 房產(chǎn)調(diào)查通常以一個房產(chǎn)區(qū)或一個房產(chǎn)分區(qū)為一個調(diào)查單元, 并且填寫《房屋用地調(diào)查表》時須對界址點進行編號, 這個階段只能是一個房產(chǎn)區(qū)或一個房產(chǎn)分區(qū)內(nèi)統(tǒng)一編號。 房產(chǎn)要素測量階段也須對界址點進行編號,采用這種編號方法時, 測量階段是一個公里格網(wǎng)內(nèi)統(tǒng)一編號?？梢? 這兩個階段的界址點號不能統(tǒng)一。界址點的編號以丘號的編立單元進行統(tǒng)一編號，在同一編號單元內(nèi)，則按從北到南，從西到東逐丘順序編號，同一丘內(nèi)的界址點則按順時針順序編號，各界址點編號前冠字母“J”注記，如J1，J2,Jn。 房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖。 房產(chǎn)分幅圖 分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。其測繪范圍包括城市、縣城、監(jiān)制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及其毗連居民點。 分幅圖采用正方形分副，一般采用1：500比例尺，顏色一般是單色。展繪圖廓線、方格網(wǎng)和控制點，各項誤差不超過表41的規(guī)定：表41 圖廓線、方格網(wǎng)、控制點的展繪限差儀 器方格網(wǎng)長度和理論長度之差圖廓對角線長度與理論長度之差控制點間圖上長度與坐標(biāo)反算長度之差儀器展點格網(wǎng)尺展點 分幅圖編號以高克呂格坐標(biāo)的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，有編號區(qū)代碼加分幅圖代碼組成，編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。 編號形式如下：分幅圖的編號： 編號區(qū)代碼 分幅圖代碼 （9位） （2位）簡略編號： （4位） （2位）編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，代碼含義如下：第2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號或代號，第3位為橫坐標(biāo)的百公里數(shù)，第5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù)，第7位和第9位分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。分幅圖比例尺代碼由2位數(shù)組成，按圖41規(guī)定執(zhí)行圖41 分幅圖 房產(chǎn)分丘圖的繪制，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖?！?/4之間選用。（1）展繪圖廓線，方格網(wǎng)和控制點的各項誤差不超過表中的規(guī)定；（2）分丘圖的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與分幅圖的坐標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)一。 分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)界線、界址點點號、窯洞使用范圍，挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積，墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。分丘圖上各種注記的字頭應(yīng)朝北或朝西。圖42 蘇州市新思花園分丘圖 房產(chǎn)分戶圖的繪制分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。 分戶圖的技術(shù)要求分戶圖的圖面可選用787mm*1092mm的1/32或1/16等尺寸。其比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當(dāng)放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號、幢號應(yīng)與分丘圖上的編號一致。 分戶圖上的文字注記 房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。本戶所在的丘號、戶號、幢號、結(jié)構(gòu)、層次、層數(shù)標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房產(chǎn)面積測算問題逐漸受到社會廣大消費者的更多關(guān)注，無論是外業(yè)現(xiàn)場測量操作還是內(nèi)業(yè)面積計算分?jǐn)偅冀o房產(chǎn)測繪從業(yè)人員提出了更高的職業(yè)素質(zhì)要求。隨著人們維權(quán)意識的提高，筆者認(rèn)為更應(yīng)該把運用《規(guī)范》，在實際操作中拿不準(zhǔn)的、容易產(chǎn)生爭議的問題，與大家共同探討、研究，使國標(biāo)《規(guī)范》更加完善，促進測繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展。房產(chǎn)面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積蘇州市房地產(chǎn)測繪事務(wù)所的測繪組在測繪審核科出具面積測算方案后進行面積計算。面積計算分別由測繪組人員按手工計算與計算機軟件計算兩種方法進行。兩種方法由不同的人員操作。計算完成后，手工計算的人對計算機軟件的參數(shù)進行核對；計算機軟件計算的人對手工計算的參數(shù)、過程、結(jié)果進行核對。必須做到兩種方法的計算參數(shù)和結(jié)果一致，并在對方的計算結(jié)果上簽名。（以新思花園7樓為例）圖 43 車庫層圖 44 15層圖45 閣樓層圖46 房屋建筑面積技術(shù)成果下面是匯總表格圖47 房屋建筑面積計算報告對于一些復(fù)雜結(jié)構(gòu)的房屋，常常在工作中因為搞不清哪些該算，哪些應(yīng)該算一半的面積，哪些是算全部的面積而頭疼。雖然現(xiàn)今已有《房產(chǎn)測量規(guī)范》統(tǒng)一明確了房產(chǎn)面積計算規(guī)則，但是《房產(chǎn)測量規(guī)范》要考慮的是通用性和概括性, 在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚, 個別解釋還欠明晰。 對某些具體細(xì)節(jié)及實際工作中遇到的一些特殊情況并沒有詳細(xì)規(guī)范和具體說明。 有的條款還需要商磋, 對新問題和一些特殊問題還沒有觸及。因此, 有必要對目前房屋面積測算中存在的問題進行分析, 探討其解決辦法。 房地產(chǎn)面積精度等級的確定新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》把房產(chǎn)面積的精度分為三個等級, 各級面積的限差和中誤差不超過下表的計算結(jié)果　表51 房產(chǎn)面積精度房地產(chǎn)面積精度等級 限差 中誤差一 二 三 注: S為房地產(chǎn)面積, 單位為:在實際工作中應(yīng)執(zhí)行哪級精度標(biāo)準(zhǔn), 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中沒有作具體的規(guī)定, 只是提到“由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定”。 不同的城市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況執(zhí)行不同的精度標(biāo)準(zhǔn), 但對同一個城市而言, 精度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是一致的, 不能因為地段差異、價格不同而執(zhí)行不同精度標(biāo)準(zhǔn), 這對消費者來說是不公平的。 陽臺的面積計算由于地理位置不同, 南、北方房屋建筑結(jié)構(gòu)差異很大。受寒冷氣候特點的影響, 北方地區(qū)商品房建筑陽臺實際上均為封閉式陽臺。而蘇州屬溫帶季風(fēng)氣候，兼具有南北氣候特征，所以蘇州地區(qū)的房屋建筑中其陽臺封閉、半封閉均有。《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定: “封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積, 不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積”。但是對封閉陽臺是“以設(shè)計文件或其他批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn), 還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn), 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并沒有明確地指出。在《房產(chǎn)測繪制度》改革實務(wù)研討會上, 有專業(yè)人士認(rèn)為: 陽臺封不封閉均按圖紙上定論或另有批文, 圖紙上未封閉的陽臺, 實際測量時若是封閉也按圖紙上末封閉算。另有《新晚報》2001年12月27日“建筑面積如何測算”中報道: 封閉式陽臺, 按其水平投影面積的50%計算建筑面積。對此問題, 國家測繪局測繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所提出了一些意見和建議, 他們認(rèn)為, 無論是封閉與不封閉陽臺, 應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)場實際和圖紙進行核實對比后, 以現(xiàn)場實物為準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，封閉陽臺和不封閉陽臺面積差了一半, 這樣依圖紙而定未免脫離實際, 給商品房面積帶來很大誤差, 會造成面積糾紛。而商品房測量的目的, 恰恰是為了房屋實際面積的準(zhǔn)確性, 商品房面積應(yīng)以實測時的面積為主, 所以陽臺封不封閉也應(yīng)以實測時狀況或另有特別批文為準(zhǔn),這樣比較有實際意義和可操作性, 而且矛盾相對少一些。在實際的測繪過程中，測繪工作人員也會遇到一些棘手的問題。例如有些房屋產(chǎn)權(quán)所有者提出要求變更房產(chǎn)證面積, 理由是原來房屋面積中陽臺面積是折半計算的,而已封閉的陽臺現(xiàn)按《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的規(guī)定說明應(yīng)計算其全面積, 所以要求變更房屋產(chǎn)權(quán)面積。 還有一種情況, 某幢房屋被列入拆遷范圍, 為謀取更多的利益，有些拆遷戶把陽臺封閉一下, 要求計算建筑面積。因此, 針對上述問題, 筆者建議對封閉陽臺的面積確認(rèn)加以明確說明, 在沒有明確說明前, 對是否屬于全封閉的陽臺, 應(yīng)按設(shè)計圖紙中是否明確是封閉陽臺為準(zhǔn)。　復(fù)式建筑斜屋面的面積計算隨著我國經(jīng)濟的繁榮和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展, 城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨特、美觀、