商業(yè)地產(chǎn)操盤實務(wù)2(編輯修改稿)
2025-07-25 13:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 議《新晉商》等（七）直效廣告策略：活動營銷1) 活動營銷不僅有利于維護銷售現(xiàn)場熱度，而且有利于口碑傳播和銷售促進。2) 針對商業(yè)項目特點，公關(guān)活動是本項目最重要的媒介手段之一。3) 將活動營銷作為市場營銷推廣的一條主線，分散在項目營銷過程中的每一個重要節(jié)點，如異地市場的聯(lián)誼活動，有大品牌商戶或主力店進駐時進行的炒作活動，各個營銷節(jié)點進行的促銷活動，為了提升項目地段認知同政府相關(guān)部門聯(lián)合舉辦的經(jīng)濟研討會；參加全國性的服裝行業(yè)博覽會對項目進行宣傳，如國際服裝博覽會；另外就是針對項目進行的巡展等。初步規(guī)劃建議如下：l 典禮性公關(guān)活動。如“星光大道、魅力金耀”群星云集大型金耀開盤活動“百城攻略”招商啟動儀式“夢幻山水”大型舞臺服飾展暨開業(yè)活動l 銷售促銷活動，如：首層鋪王拍賣活動 投資理財說明會 專場商會推介會 山西市場巡展活動l 客戶聯(lián)誼活動。如：“金耀會”啟動[定期客戶BBQ]：慶元旦、迎新春化裝舞會 走秀式人體彩繪藝術(shù)與現(xiàn)代舞蹈表演 l 社會公益性活動。目的是樹立良好的社會美喻度，如：金耀世貿(mào)支持山區(qū)教育事業(yè)獻愛心金耀世貿(mào)情系災(zāi)區(qū)送愛心活動《太原晚報》主辦“金耀世貿(mào)秋季集體婚禮”活動 市領(lǐng)導(dǎo)及人大代表 視察金耀世貿(mào)l 同行公關(guān)維系活動。主要面向兩個方面來進行關(guān)系維護，分別是同行專家學(xué)者和同行競爭者，避免惡性市場孤立，可以由報社或雜志社等媒介部門出面進行，如： “對話：2008太原商業(yè)論壇” 邀請國家相關(guān)政府及研究部門、行業(yè)協(xié)會、產(chǎn)業(yè)集群代表、學(xué)界、商界、企業(yè)界以及有關(guān)媒體 。會議由嘉賓演講和兩個議題的現(xiàn)場對話三部分組成。可以圍繞“服裝商業(yè)與時尚之都”、“服裝商圈及國際化整合”、“服裝商業(yè)模式創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等相關(guān)主題進行對話和辯論。 “京、大、太三地品牌市場聯(lián)動活動” 通過金力天的人脈資源本項目與大同、北京等品牌市場接為兄弟、姊妹市場，邀請明星助興結(jié)盟儀式，同時邀請?zhí)碳疫M行學(xué)習(xí)，邀請北京品牌市場管理層來本項目進行交流、指導(dǎo)！短信營銷：短信是一個非常速效和強式閱讀的推廣手段，能很好的將項目信息滲透到社會公眾和商戶手中，而且性價比高，建議做34次的短信群發(fā)，輻射目標是來訪、來電的客戶以及山西早期的手機號碼，每次發(fā)射量控制在20萬條左右，在項目開業(yè)、養(yǎng)式時使用。廣場/商場巡展：考慮二線城市特點，建議項目做一些巡展活動，目標是太原熱點商業(yè)區(qū)和山西其他省市的批發(fā)市場附近！DM直投：考慮批發(fā)市場特性和項目目標客群集中化，建議項目在蓄水期進行區(qū)域DS拜訪和宣傳頁直投活動，在開盤銷售器擴大范圍進行DM直投活動，目標區(qū)域如：太原尖草坪＼柳巷＼朝陽街商戶，異地如大同＼陽泉等批發(fā)市場集中區(qū)！在項目推廣的重點區(qū)域，同時考慮樓書直投。四、推廣戰(zhàn)略執(zhí)行（一）、推廣戰(zhàn)略模式：目標戰(zhàn)略對象：中心商業(yè)總建筑面積：206770平米 銷售面積：約20萬平米其中：地下商業(yè)面積：36970平米 地上商業(yè)面積：169800平米 首層面積：25800平米 標準層面積：24000平米 目標實現(xiàn)銷售均價：8000元/建筑平米目標銷售總額約：16億 推廣戰(zhàn)略模式：AIDMA 式推廣吸引注意——通過商業(yè)體量、新聞、工地包裝引發(fā)商戶的口碑傳播，吸引目標商戶、投資客注意和關(guān)注激發(fā)興趣——通過售樓處/戶外廣告和DM進行信息滲透，樹立批發(fā)航母/商業(yè)巨擎的品牌形象，引發(fā)興趣刺激投資欲望——通過大量的報紙/網(wǎng)絡(luò)廣告集中投放，吸引目標客群來現(xiàn)場、了解項目，再通過現(xiàn)場活動銷售熱潮激發(fā)購買的欲望加深記憶——通過精美的海報/樓書/客戶通訊以及網(wǎng)站讓客戶產(chǎn)生持續(xù)性記憶誘導(dǎo)行動——通過銷控策略、價格策略以及熱銷氛圍營造，激發(fā)客戶購買的沖動（二）、推廣階段節(jié)點劃分：結(jié)合項目工程進度和銷售要求，初步對推廣時間節(jié)點規(guī)劃如下：開盤時間建議：2006年9月18日 招商啟動時間：2007年8月中開業(yè)時間建議：2007年12月18日階 段時 間備 注市場蓄水期2006年8月有一定的工地形象強銷期06/9/18—12/31工程正負零持續(xù)銷售期2007年1月—2月二次強銷期2007年3月—4月具備一定的工程形象持續(xù)銷售期2007年5月—7月主體封頂，進行內(nèi)外裝修租售并舉期2007年810月工程立面展現(xiàn)，商戶進場裝修開業(yè)銷售期2007年11月—12月零星掃尾期2008年結(jié)合經(jīng)營狀態(tài)再次零散權(quán)銷售集中掃尾期2009年結(jié)合經(jīng)營狀態(tài)再次產(chǎn)權(quán)銷售備注：具體開盤時間節(jié)點需要結(jié)合項目銷售條件取得情況進行確定，具體開業(yè)時間需要結(jié)合工程進度進行確定（三）階段性推廣策略市場導(dǎo)入（蓄水期）期1) 推廣重心：2006年8—（開盤后蓄水銷售同時進行）2) 傳播目的：項目形象、概念塑造/引發(fā)市場關(guān)注，使之成為話題 3) 傳播主題：主要針對物理屬性和商業(yè)理念進行市場傳播。超級航母/商業(yè)巨擎——金耀世貿(mào)國際批發(fā)城 產(chǎn)權(quán)商鋪 9月18日亮相朝陽商街 一切皆相形見??！4) 宣傳整合手法：項目包裝整合完成：所有的銷售道具物料設(shè)計制作全部完成 [包括銷售中心包裝、樓書、DM單等、網(wǎng)站等] 完成戶外廣告通路 [工地圍檔、朝陽街戶外、高速天橋、部分三四級重點城市墻體戶外看板廣告亮相]n 公關(guān)營銷手法：本階段的重要公關(guān)活動：品牌商家座談會目的：在區(qū)域商戶和目標商戶群體中進行宣傳，增強項目口碑傳播和商家認知、認同度。操作手法：可以選擇一個會議中心，由發(fā)展商出面邀請商戶協(xié)會、朝陽街大型品牌商家、政府相關(guān)部門負責(zé)人、媒體人員舉行一個商家座會，主要做三個部分內(nèi)容安排：發(fā)展商介紹項目理念和工程進度、商戶協(xié)會或政
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