【文章內(nèi)容簡介】 定價模型。當申請人與金融機構(gòu)簽訂合同后，金融機構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的價值決定貸款總額一次性支付給申請人，之后則不再發(fā)放貸款。等申請人去世或貸款期限結(jié)束后，金融機構(gòu)將申請人的房產(chǎn)收回拍賣變現(xiàn)。終生年金模型則相對復雜一些。貸款人測定申請者可購買的保險精算的最大年金現(xiàn)值來決定可貸款額。在住房所有者與金融機構(gòu)簽訂合同后，金融機構(gòu)在固定時間內(nèi)每年支付等額現(xiàn)金給住房所有者直到該申請人死亡。實際上，終生年金金額逐年貼現(xiàn)之后即為一筆支付金額，兩種定價模型在本質(zhì)上是相一致的。如果考察定價公式中比較重要的變量因素，我們可以簡單歸納逆向按揭產(chǎn)品對供需雙方（即金融機構(gòu)和老年人）來說所包含的風險。圖表 18：逆向按揭產(chǎn)品供需雙方面臨的風險分析金融機構(gòu)（供給方）的風險長壽風險根據(jù)逆向按揭的特性，在借款人將房產(chǎn)抵押后，金融機構(gòu)需要每年定期向借款人發(fā)放一筆養(yǎng)老金，直到申請者死亡金融機構(gòu)才能收回房產(chǎn)折現(xiàn)。因此，如果借款人足夠長壽以至于總貸款價值超過了房產(chǎn)價值，則會無法盈利。供給方很清楚地認識到壽命的不確定性，但若平均壽命出現(xiàn)延長，虧損的風險相應增大。房價變動逆向按揭制度一般規(guī)定金融機構(gòu)對借款人除住房以外的財產(chǎn)和收入無追索權(quán)，因此貸款結(jié)束時房產(chǎn)的最終價值就決定了金融機構(gòu)能否從逆向按揭業(yè)務中獲利。然而，未來的房地產(chǎn)價格變動很難準確的預測。當房地產(chǎn)價值低于累計貸款額度時，金融機構(gòu)則會出現(xiàn)虧損。對房價增值的預判決定了金融機構(gòu)是否愿意放出貸款。雖然在相對繁榮的區(qū)域推出逆向按揭產(chǎn)品可以相對減少房價下跌的風險，但這種策略仍無法避免全國性甚至全球性房價下跌。其他風險除了上述風險之外，還有借款人違約的道德風險，城市規(guī)劃設(shè)計變更，房屋拆遷，產(chǎn)權(quán)年限等因素，這些都會增加逆向按揭產(chǎn)品的風險，影響金融機構(gòu)該項業(yè)務的利潤率水平。借款老人（需求方）的風險過早死亡當借款人選擇逆向按揭的年金型養(yǎng)老金而不是一次性支付型時，意外的去世或是早于生命預期都將使借款人從逆向按揭中得到的利益大大減少。機構(gòu)倒閉在逆向按揭仍在生效期間，金融機構(gòu)因各方原因可能面臨破產(chǎn)倒閉。若借款人選擇的是終身年金型逆向按揭則面臨著該類風險。政策變化政府的稅收政策可能會影響逆向按揭，例如資本收益稅可能會導致出售房屋的的所得不夠償付逆向按揭的貸款（若反向抵押貸款的貸款期限在借款人者過世前到期）。第三節(jié)　日本以房養(yǎng)老的經(jīng)驗借鑒一、日本以房養(yǎng)老的經(jīng)驗與西方國家不同，亞洲國家在實施逆向按揭業(yè)務時面臨著市場結(jié)構(gòu)、財務狀況以及文化環(huán)境的因素影響。這一點，相對于美國、英國和澳大利亞，日本與中國有著更多地相近之處。日本的不動產(chǎn)價格對于日本的平均可支配收入相對來說很高，這個比例高于澳大利亞，甚至是美國的兩倍多。另外，日本長期的低利率環(huán)境以及疲軟的股票市場使得國家養(yǎng)老保障系統(tǒng)陷入財政困境。正是在這樣的背景下，以房養(yǎng)老的概念也在日本應運而生。二、日本逆向按揭實踐介紹日本“以房養(yǎng)老”也是主要采取“逆向按揭”的方式，1981年東京都武藏野市首次將這種制度引進日本后，日本厚生勞動省與2002年12月以各個地方政府的福利部門為主體正式設(shè)立“以房養(yǎng)老”制度，并統(tǒng)一改稱為“不動產(chǎn)擔保型生活資金”制度。圖表 19：日本以房養(yǎng)老實踐政府參與方式直接融資式：政府機構(gòu)直接經(jīng)營“以房養(yǎng)老”制度，由行政機構(gòu)直接融資給借貸人，政府在貸款的對象、抵押物等方面都做了十分嚴格規(guī)定。間接融資式：當借貸人向政府提出申請后，地方政府不設(shè)臵相應的機構(gòu)，只設(shè)臵接待窗口，介紹銀行出面將款項借貸給借貸人，而借貸風險由銀行承擔。民營參與方式日本中央三井信托銀行方式：借貸人將自己的房地產(chǎn)抵押，向經(jīng)辦機構(gòu)貸款。在約定的限額內(nèi)，每年貸款1 次，以年金方式領(lǐng)取，或約定隨時貸款方式。在60 歲到64 歲之間，可以利用銀行卡隨時提取貸款。該借款的本金與利息，待借貸人亡故后，將抵押的房地產(chǎn)變賣，本利總清還，余下部分交還繼承人。日本Tokyo Star Bank 方式：經(jīng)辦機構(gòu)將約定貸款存放在借貸人賬戶中，借貸人自由領(lǐng)取。房地產(chǎn)公司方式：在高齡者無力重建住宅的情況下，以房地產(chǎn)為抵押，房地產(chǎn)公司先將重建資金借貸給高齡者，重建住宅讓高齡者在有生之年住上舒適的房屋。當高齡者亡故后，將房地產(chǎn)變賣本金總清賬。三、日本以房養(yǎng)老的發(fā)展動因日本的老年人相較于其他年齡群體有這相當可觀的住宅資產(chǎn)，并且占據(jù)了老年人個人總資產(chǎn)的很大一部分，且收入的降低，政府財政緊縮而帶來的養(yǎng)老金減少，都使老年人的晚年生活顯得并不寬裕。日本老年人高價值的住宅資產(chǎn)，以及較高的住房自有率，都為逆向按揭市場的發(fā)展提供了巨大的潛力。日本老年人的住宅資產(chǎn)價值較高在發(fā)達國家中，相當可觀的財富積累在住宅房地產(chǎn)里。整體上，老年人一般擁有高于平均人口水平的住房財富，但他們的平均收入也大大低于年輕人。在美國，澳大利亞，日本等發(fā)達國家，房屋凈值是戶主所擁有的總資產(chǎn)的最大組成部分。調(diào)查顯示，日本不同年齡與收入所擁有的房屋價值隨著年齡的增長而增長。數(shù)據(jù)表明60 歲及70歲以上的老人擁有最多的住宅資產(chǎn)，其住宅資產(chǎn)的價值為3000萬日元左右，占6069歲和70歲以上老人的總資產(chǎn)的61%。然而值得注意的是，收入與住宅資產(chǎn)在并不是嚴格的正相關(guān)。平均收入水平在5059隨后呈下降趨勢。這也顯示出日本的老年人渴望某種機制可以使他們的收入和生活質(zhì)量保持在一定合理的可持續(xù)水平，而擁有可觀的住宅資產(chǎn)成為了促進這一目標的手段。圖表 20：日本各年齡階段的住宅資產(chǎn)凈值（萬日元）下圖展示了美國、澳大利亞日本三個國家老年人與其他年齡段人群的住房價值的對比，數(shù)據(jù)使用2000年的物價同時采用購買力平價匯率進行轉(zhuǎn)換。圖中可以看出，日本的人均房產(chǎn)價值是高于澳大利亞與美國，而基本上，日本老人所擁有的住宅資產(chǎn)價值比美國和澳大利亞要高出50%。圖表 21：美國、澳大利亞和日本平均住房價值（萬美元）日本老年人的住房自有率較高數(shù)據(jù)顯示，日本老年人的住房自有率（即房屋的居住者是房屋的擁有者而非租賃者）相當高。隨著年齡的增長，業(yè)主入住率（即對住宅資產(chǎn)的擁有率）都隨著年齡而增長。根據(jù)日本2002年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，80%以上的日本老人都住在他們自己擁有的房屋中。圖表 22：日本各年齡階段的住房自有率四、市場格局：私營參與較多除了政府部門的厚生省主導參與了逆向按揭之外，日本的金融業(yè)也對該項業(yè)務進行了嘗試。日本Shokusan銀行（現(xiàn)為Kirayaka銀行）在1999年的6月開始了反向抵押貸款的業(yè)務，中央三井信托銀行（Sumitomo Mitsui Trust Bank）和東京之星銀行（Tokyo Star Bank）也在2005年開始試行了反向抵押貸款業(yè)務，此外還有Gunma銀行和Seibu Shinkin銀行。圖表 23：日本各銀行和厚生勞動省逆向按揭產(chǎn)品介紹第四節(jié)　中國以房養(yǎng)老的前景展望一、逆向按揭產(chǎn)品更適合一二線城市參考日本的經(jīng)驗，逆向按揭的產(chǎn)品設(shè)要求對于房屋產(chǎn)權(quán)明晰，因此，對于中國而言，逆向按揭產(chǎn)品的目標客戶群必須在城市擁有房屋所有權(quán)，而由于我國的戶籍制度的特點，使得目標客戶群的范圍將進一步收窄為城市戶籍人口。在我國近600個城市中，根據(jù)逆向按揭產(chǎn)品的特點，房屋價值如果絕對值較低，考慮LTV（貸款金額/房屋價值）之后實際折算年金的數(shù)量相對較小，對于需求方的吸引力會減弱，同時，如果房屋所在城市的房價出現(xiàn)下降，使得房屋無法保值增值，供給方的動力也會下降。因此，未來如果我國發(fā)展逆向按揭業(yè)務，最先可能展開該項業(yè)務的應該在一線城市以及發(fā)達二線城市。圖表 24：住宅市場價值/GDP圖表 25：百城住宅價格指數(shù)同比二、市場規(guī)模測算根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，逆向按揭產(chǎn)品的滲透率因國而異。從全國平均水平來看，美國的滲透率約接近2%，%，%。對于日本的滲透率，學界和業(yè)界的共識是重點區(qū)域的滲透率將達到2%，%以上。%的滲透率計算，當前日本65歲以上人口月3113萬人，考慮單筆逆向按揭貸款的房屋（包含土地）價值，這里使用2011年日本全國家庭收入及支出調(diào)查中給出的平均值4500萬日元，同時假設(shè)產(chǎn)品設(shè)計LTV為70%，那么。這個估計與2013年瑞穗銀行對于該項業(yè)務潛在規(guī)模測算的5萬億日元相吻合。圖表 26：部分OECD國家逆向按揭產(chǎn)品滲透率2011年末，%，粗略估計城市戶籍65歲以上人口5851萬。如果給定了城市戶籍65歲以上人口的房屋自有率和產(chǎn)品平均滲透率，并且假定每套房屋的平均市場價值為100萬元