【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米9．有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的收益為15萬(wàn)元，則該宗地的評(píng)估價(jià)值最接近于（）。A．128萬(wàn)元 B．141萬(wàn)元 C．149萬(wàn)元 D．150萬(wàn)元10．有一宗房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70萬(wàn)元，資本化率為8%，以后未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評(píng)估價(jià)值最近近于（）。A．700萬(wàn)元 B．800萬(wàn)元 C．1000萬(wàn)元 D．1100萬(wàn)元二、多項(xiàng)選擇題1．我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，與一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格包括（）。A．基準(zhǔn)地價(jià)B．標(biāo)定地價(jià)C．土地使用權(quán)出讓底價(jià)D．土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格E．抵押價(jià)格2．引起建筑物功能性貶值的因素主要有（）。A．政策變化B．建筑物使用強(qiáng)度不夠C．建筑物用途不合理D．建筑物設(shè)計(jì)不合理E．周?chē)h(huán)境發(fā)生變化3．地產(chǎn)作為一類(lèi)資產(chǎn)，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有（）。A．“功效損失”B．有形損耗C．超額運(yùn)營(yíng)損失D．經(jīng)濟(jì)性貶值E．超額投資損失4．應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估宗地地價(jià)必須具備的條件包括（）。A．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)B．基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)C．宗地容積率D．宗地的開(kāi)發(fā)成本E．宗地的開(kāi)發(fā)程度5．對(duì)于樓面地價(jià)與土地單價(jià)之間的關(guān)系，下列說(shuō)法中正確的是（）。A．樓面地價(jià)一定大于土地單價(jià)B．樓面地價(jià)一定小于土地單價(jià)C．樓面地價(jià)可以等于土地單價(jià)D．樓面地價(jià)可以小于土地單價(jià)E．樓面地價(jià)可以大于土地單價(jià)6．影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括（）。A．房地產(chǎn)價(jià)格政策B．城市發(fā)展戰(zhàn)略C．國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD．社會(huì)發(fā)展?fàn)顩rE．物價(jià)水平7．土地的價(jià)格（）。A．是地租的資本化B．是由土地的生產(chǎn)成本決定的C．具有個(gè)別性D．是土地權(quán)益價(jià)格E．是由土地的效用決定的8．假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以（）為計(jì)算基礎(chǔ)的。A．專(zhuān)業(yè)費(fèi)用B．投資利息C．地價(jià)D．建筑費(fèi)用E．稅費(fèi)9．房地分估主要是針對(duì)（）進(jìn)行的。A．地用性質(zhì)不合理的房地產(chǎn)B．新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)C．占地面積不合理的房地產(chǎn)D．工業(yè)用房地產(chǎn)E．特殊用途房地產(chǎn)10．評(píng)估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考慮在建工程的（）。A．重置成本B．功能性貶值C．經(jīng)濟(jì)性貶值D．清算價(jià)格E．實(shí)體性貶值三、判斷題1．建筑物可以獲得超常收益是使用剩余法評(píng)估建筑物的前提條件。2．由于生產(chǎn)工藝改進(jìn)引起建筑物設(shè)備陳舊或者由于自然災(zāi)害引起的建筑物功能減弱屬于建筑物的有形損耗。3．用成本法評(píng)估在建工程，是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被估在建工程按其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以估算被估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法。4．在我國(guó)，土地價(jià)格一般指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格。5．標(biāo)定地價(jià)是指具體地塊在一定使用年期內(nèi)的宗地地價(jià)，它一般是由省政府公告的。6．運(yùn)用剩余法評(píng)估待拆遷改造的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，其開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用包括建筑承包商的利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷費(fèi)用和勞動(dòng)安置費(fèi)用。7．構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費(fèi)用包括土地出讓金、房產(chǎn)稅、折舊費(fèi)、租金損失準(zhǔn)備費(fèi)。8．運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)時(shí)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在交易類(lèi)型、用地性質(zhì)和供需圈等方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。9．在評(píng)估操作實(shí)務(wù)中，評(píng)定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10．正確的房地產(chǎn)評(píng)估程序應(yīng)該是：選用評(píng)估方法估算、擬定評(píng)估方案、明確基本事項(xiàng)、實(shí)地勘察收集資料、確定評(píng)估結(jié)果、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告。四、計(jì)算題1．待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。2．某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年按等比級(jí)數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬(wàn)元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計(jì)算并寫(xiě)出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算；（2）寫(xiě)出計(jì)算過(guò)程；（3）寫(xiě)出正確結(jié)論。3．待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過(guò)程略），選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類(lèi)型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)49萬(wàn)元單價(jià)1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期 面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%。（3）交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷：項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車(chē)站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周?chē)h(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。4．有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，%，%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。5．某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16～18米，路線價(jià)為1200元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為15米，臨街最深為20米，具體情況和該路線價(jià)區(qū)臨街地深度指數(shù)見(jiàn)下表：臨街深度（m）深度指數(shù)（%）13012512011010040試寫(xiě)出評(píng)估該宗地所運(yùn)用的計(jì)算公式，并計(jì)算出評(píng)估結(jié)果。6．某建筑項(xiàng)目需建筑混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)1000平方米，建筑工程總預(yù)算造價(jià)為400000元，設(shè)備安裝工程預(yù)算為90000元。評(píng)估是該倉(cāng)庫(kù)正在建設(shè)中，其中建筑工程的基礎(chǔ)工程已完工，主體結(jié)構(gòu)工程完成了30%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。評(píng)估人員依據(jù)一般在建工程各部位占單位預(yù)算的比重，即工程造價(jià)構(gòu)成（見(jiàn)下表）對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估。試評(píng)估上述該在建工程的價(jià)格。部位名稱(chēng)建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型混合結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)預(yù)制裝配結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程131525結(jié)構(gòu)工程606055裝飾工程272520無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1．下列選項(xiàng)中，不屬于無(wú)形資產(chǎn)的是（）。A．債權(quán)性質(zhì)的應(yīng)收及預(yù)付賬款 B．土地使用權(quán) C．計(jì)算機(jī)軟件 D．非專(zhuān)利技術(shù)2．下列選項(xiàng)中，不影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素是（）。A．壽命期限 B．機(jī)會(huì)成本 C．市場(chǎng)供求狀況 D．評(píng)估方法3．在下列無(wú)形資產(chǎn)中，屬于不可確指資產(chǎn)的是（）。A．特許經(jīng)營(yíng)權(quán) B．商譽(yù) C．著作權(quán) D．商業(yè)秘密4．我國(guó)理論界所說(shuō)的“三分法”，即經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的三大要素不包括（）。A．資金 B．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 C．技術(shù) D．管理5．租賃權(quán)評(píng)估的對(duì)象是（）。A．租賃合同規(guī)定的租金的現(xiàn)值 B．租賃資產(chǎn)的價(jià)值C．租賃合同帶來(lái)的高于租金現(xiàn)值的額外經(jīng)濟(jì)利益 D．租賃資產(chǎn)的重置成本6．甲企業(yè)以一項(xiàng)先進(jìn)的技術(shù)向乙企業(yè)投資，該技術(shù)的重置成本為200萬(wàn)元，乙企業(yè)擬投入的資產(chǎn)的重置成本為4000萬(wàn)元，甲企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率為500%，乙企業(yè)擬合作的資產(chǎn)利潤(rùn)率為25%，則無(wú)形資產(chǎn)投資的利潤(rùn)分成率約為（?。．% B．% C．15% D．%7．甲企業(yè)研制出一種含鋅礦泉粉材料，在研制過(guò)程中共消耗物料及其他費(fèi)用50萬(wàn)元，人員開(kāi)支20萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)測(cè)算，，該無(wú)形資產(chǎn)的投資報(bào)酬率為30%，采用倍加系數(shù)法估算其重置成本為（）。A．70萬(wàn)元 B．91萬(wàn)元 C．120萬(wàn)元 D．130萬(wàn)元8．某企業(yè)5年前獲得一項(xiàng)專(zhuān)利，法定壽命為10年，現(xiàn)對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專(zhuān)家估算，至評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為120萬(wàn)元，尚可使用3年，則該項(xiàng)專(zhuān)利的評(píng)估價(jià)值為（）。A．45萬(wàn)元 B．50萬(wàn)元 C．36萬(wàn)元 D．72萬(wàn)元9．A公司將其擁有的某產(chǎn)品的商標(biāo)許可B公司使用，許可使用期為5年。按許可協(xié)議，B公司每年將使用該商標(biāo)新增利潤(rùn)的30%支付給A公司。B公司擬年產(chǎn)該商標(biāo)產(chǎn)品10萬(wàn)臺(tái)，每臺(tái)市場(chǎng)售價(jià)為100元，公司預(yù)期各年銷(xiāo)售利潤(rùn)率為15%。若折現(xiàn)率為10%，則該商標(biāo)使用權(quán)的評(píng)估值約為（）。A． B． C． D．10．甲機(jī)械制造廠允許另一地區(qū)的乙設(shè)備廠利用其專(zhuān)營(yíng)商標(biāo)，生產(chǎn)其專(zhuān)營(yíng)的特種防火器材，時(shí)間為6年，雙方約定由乙設(shè)備廠每年按其銷(xiāo)售利潤(rùn)的30%一次性向甲機(jī)械制造廠繳納專(zhuān)營(yíng)使用費(fèi)。經(jīng)預(yù)測(cè)，在使用專(zhuān)營(yíng)商標(biāo)期間，乙設(shè)備廠在第一年可獲取銷(xiāo)售利潤(rùn)150萬(wàn)元，第2至第6年平均每年獲取銷(xiāo)售利潤(rùn)200萬(wàn)元。若折現(xiàn)率為10%，則該專(zhuān)營(yíng)商標(biāo)使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值約為（）。A． B． C． D．二、多項(xiàng)選擇題1．無(wú)形資產(chǎn)可以作為獨(dú)立的轉(zhuǎn)讓對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，其前提是（ ）。A．能帶來(lái)正常利潤(rùn) B．能帶來(lái)超額利潤(rùn) C．能帶來(lái)壟斷利潤(rùn) D．能帶來(lái)非經(jīng)濟(jì)性利益2．下面對(duì)無(wú)形資產(chǎn)概念理解正確的有（ ）。A．由一定的主體排他性地加以控制B．對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源C．不具有實(shí)物形態(tài)，但又依托于一定的實(shí)體D．對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的非經(jīng)濟(jì)資源3．工業(yè)產(chǎn)權(quán)包括（）。A．專(zhuān)利權(quán) B．專(zhuān)有技術(shù) C．商標(biāo)權(quán) D．著作權(quán)4．按無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生來(lái)源劃分，可以將無(wú)形資產(chǎn)分為（）。A．自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn) B．知識(shí)產(chǎn)權(quán) C．外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn) D．關(guān)系類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)5．商譽(yù)屬于（）。A．不可確指的無(wú)形資產(chǎn) B．自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn) C．非技術(shù)型的無(wú)形資產(chǎn) D．組合類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)6．通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的鑒定，可以解決的問(wèn)題是（）。A．確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的存在 B．鑒別無(wú)形資產(chǎn)的種類(lèi)C．確定無(wú)形資產(chǎn)的有效期限 D．確定無(wú)形資產(chǎn)的收益7．無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中，運(yùn)用收益法時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定方法有（　?。?。A．直接估算法 B．分成率法 C．約當(dāng)投資分析法 D．要素貢獻(xiàn)法8．運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)注意（）。A．收集類(lèi)似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為縱向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息則是為橫向比較提供依據(jù)B．參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)之間會(huì)因?yàn)闀r(shí)間、空間和條件的變化產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此作出合理調(diào)整C．依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，即參照物的成交價(jià)應(yīng)當(dāng)是能夠反映正常市場(chǎng)交易的價(jià)格，并且能反映被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的載體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征D．參照物的成交價(jià)應(yīng)當(dāng)是接近評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際成交價(jià)9．無(wú)形資產(chǎn)發(fā)揮作用的方式明顯區(qū)別于有形資產(chǎn)，因而在評(píng)估時(shí)要牢牢把握其固有的特性，包括（）。A．附著性 B．累積性 C．替代性 D．虛擬性10．下列