【文章內容簡介】 元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米9．有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A．128萬元 B．141萬元 C．149萬元 D．150萬元10．有一宗房地產，評估基準日后第一年的純收益預計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，則該宗房地產的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A．700萬元 B．800萬元 C．1000萬元 D．1100萬元二、多項選擇題1．我國的城市地產市場分為一級市場和二級市場，與一級市場相對應的價格包括（）。A．基準地價B．標定地價C．土地使用權出讓底價D．土地使用權的轉讓價格E．抵押價格2．引起建筑物功能性貶值的因素主要有（）。A．政策變化B．建筑物使用強度不夠C．建筑物用途不合理D．建筑物設計不合理E．周圍環(huán)境發(fā)生變化3．地產作為一類資產，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有（）。A．“功效損失”B．有形損耗C．超額運營損失D．經濟性貶值E．超額投資損失4．應用基準地價修正系數(shù)法評估宗地地價必須具備的條件包括（）。A．城鎮(zhèn)基準地價B．基準地價修正系數(shù)C．宗地容積率D．宗地的開發(fā)成本E．宗地的開發(fā)程度5．對于樓面地價與土地單價之間的關系，下列說法中正確的是（）。A．樓面地價一定大于土地單價B．樓面地價一定小于土地單價C．樓面地價可以等于土地單價D．樓面地價可以小于土地單價E．樓面地價可以大于土地單價6．影響房地產價格的一般因素包括（）。A．房地產價格政策B．城市發(fā)展戰(zhàn)略C．國民經濟發(fā)展狀況D．社會發(fā)展狀況E．物價水平7．土地的價格（）。A．是地租的資本化B．是由土地的生產成本決定的C．具有個別性D．是土地權益價格E．是由土地的效用決定的8．假設開發(fā)法中的投資利潤是以（）為計算基礎的。A．專業(yè)費用B．投資利息C．地價D．建筑費用E．稅費9．房地分估主要是針對（）進行的。A．地用性質不合理的房地產B．新開發(fā)的房地產C．占地面積不合理的房地產D．工業(yè)用房地產E．特殊用途房地產10．評估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考慮在建工程的（）。A．重置成本B．功能性貶值C．經濟性貶值D．清算價格E．實體性貶值三、判斷題1．建筑物可以獲得超常收益是使用剩余法評估建筑物的前提條件。2．由于生產工藝改進引起建筑物設備陳舊或者由于自然災害引起的建筑物功能減弱屬于建筑物的有形損耗。3．用成本法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價格時，將被估在建工程按其開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以估算被估在建工程價格的一種評估方法。4．在我國，土地價格一般指的是土地使用權轉讓費的價格。5．標定地價是指具體地塊在一定使用年期內的宗地地價，它一般是由省政府公告的。6．運用剩余法評估待拆遷改造的待開發(fā)房地產時，其開發(fā)建筑成本費用包括建筑承包商的利潤、建筑設計費、拆遷費用和勞動安置費用。7．構成取得房產收入所必須支付的必要費用包括土地出讓金、房產稅、折舊費、租金損失準備費。8．運用市場比較法評估地產時，在選擇參照物時應注意在交易類型、用地性質和供需圈等方面與評估對象保持一致。9．在評估操作實務中，評定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10．正確的房地產評估程序應該是：選用評估方法估算、擬定評估方案、明確基本事項、實地勘察收集資料、確定評估結果、撰寫評估報告。四、計算題1．待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權收益為土地成本的10%，試估算該地產的市場價值。2．某商業(yè)用房地產，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現(xiàn)該房地產擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產10年租期內的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計算并寫出公式，其中后5年預期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結論。3．待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關情況見下表：項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價49萬元單價1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期 面積168m2350m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通基礎設施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。4．有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，%，%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5．某路線價區(qū)段，標準深度為16～18米，路線價為1200元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為15米，臨街最深為20米，具體情況和該路線價區(qū)臨街地深度指數(shù)見下表：臨街深度（m）深度指數(shù)（%）13012512011010040試寫出評估該宗地所運用的計算公式，并計算出評估結果。6．某建筑項目需建筑混合結構倉庫1000平方米，建筑工程總預算造價為400000元，設備安裝工程預算為90000元。評估是該倉庫正在建設中，其中建筑工程的基礎工程已完工，主體結構工程完成了30%，設備安裝工程尚未進行。評估人員依據(jù)一般在建工程各部位占單位預算的比重，即工程造價構成（見下表）對在建工程進行評估。試評估上述該在建工程的價格。部位名稱建筑結構類型混合結構現(xiàn)澆框架結構預制裝配結構基礎工程131525結構工程606055裝飾工程272520無形資產評估一、單項選擇題1．下列選項中，不屬于無形資產的是（）。A．債權性質的應收及預付賬款 B．土地使用權 C．計算機軟件 D．非專利技術2．下列選項中，不影響無形資產評估價值的因素是（）。A．壽命期限 B．機會成本 C．市場供求狀況 D．評估方法3．在下列無形資產中，屬于不可確指資產的是（）。A．特許經營權 B．商譽 C．著作權 D．商業(yè)秘密4．我國理論界所說的“三分法”，即經營活動中的三大要素不包括（）。A．資金 B．經濟環(huán)境 C．技術 D．管理5．租賃權評估的對象是（）。A．租賃合同規(guī)定的租金的現(xiàn)值 B．租賃資產的價值C．租賃合同帶來的高于租金現(xiàn)值的額外經濟利益 D．租賃資產的重置成本6．甲企業(yè)以一項先進的技術向乙企業(yè)投資，該技術的重置成本為200萬元，乙企業(yè)擬投入的資產的重置成本為4000萬元，甲企業(yè)無形資產成本利潤率為500%，乙企業(yè)擬合作的資產利潤率為25%，則無形資產投資的利潤分成率約為（?。．% B．% C．15% D．%7．甲企業(yè)研制出一種含鋅礦泉粉材料，在研制過程中共消耗物料及其他費用50萬元，人員開支20萬元。評估人員經測算，，該無形資產的投資報酬率為30%，采用倍加系數(shù)法估算其重置成本為（）。A．70萬元 B．91萬元 C．120萬元 D．130萬元8．某企業(yè)5年前獲得一項專利，法定壽命為10年，現(xiàn)對其價值進行評估。經專家估算，至評估基準日，其重置成本為120萬元，尚可使用3年，則該項專利的評估價值為（）。A．45萬元 B．50萬元 C．36萬元 D．72萬元9．A公司將其擁有的某產品的商標許可B公司使用，許可使用期為5年。按許可協(xié)議，B公司每年將使用該商標新增利潤的30%支付給A公司。B公司擬年產該商標產品10萬臺，每臺市場售價為100元，公司預期各年銷售利潤率為15%。若折現(xiàn)率為10%，則該商標使用權的評估值約為（）。A． B． C． D．10．甲機械制造廠允許另一地區(qū)的乙設備廠利用其專營商標，生產其專營的特種防火器材，時間為6年，雙方約定由乙設備廠每年按其銷售利潤的30%一次性向甲機械制造廠繳納專營使用費。經預測，在使用專營商標期間，乙設備廠在第一年可獲取銷售利潤150萬元，第2至第6年平均每年獲取銷售利潤200萬元。若折現(xiàn)率為10%，則該專營商標使用權的評估價值約為（）。A． B． C． D．二、多項選擇題1．無形資產可以作為獨立的轉讓對象進行評估，其前提是（ ）。A．能帶來正常利潤 B．能帶來超額利潤 C．能帶來壟斷利潤 D．能帶來非經濟性利益2．下面對無形資產概念理解正確的有（ ）。A．由一定的主體排他性地加以控制B．對生產經營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經濟效益的經濟資源C．不具有實物形態(tài)，但又依托于一定的實體D．對生產經營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經濟效益的非經濟資源3．工業(yè)產權包括（）。A．專利權 B．專有技術 C．商標權 D．著作權4．按無形資產產生來源劃分，可以將無形資產分為（）。A．自創(chuàng)的無形資產 B．知識產權 C．外購的無形資產 D．關系類無形資產5．商譽屬于（）。A．不可確指的無形資產 B．自創(chuàng)的無形資產 C．非技術型的無形資產 D．組合類無形資產6．通過無形資產的鑒定，可以解決的問題是（）。A．確認無形資產的存在 B．鑒別無形資產的種類C．確定無形資產的有效期限 D．確定無形資產的收益7．無形資產評估中，運用收益法時，無形資產收益額的確定方法有（　?。?。A．直接估算法 B．分成率法 C．約當投資分析法 D．要素貢獻法8．運用市場法評估無形資產時，評估人員應注意（）。A．收集類似的無形資產交易的市場信息是為縱向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產以往的交易信息則是為橫向比較提供依據(jù)B．參照物與被評估無形資產之間會因為時間、空間和條件的變化產生差異，評估人員應對此作出合理調整C．依據(jù)的價格信息具有代表性，即參照物的成交價應當是能夠反映正常市場交易的價格，并且能反映被評估無形資產的載體結構和市場結構特征D．參照物的成交價應當是接近評估基準日的實際成交價9．無形資產發(fā)揮作用的方式明顯區(qū)別于有形資產，因而在評估時要牢牢把握其固有的特性，包括（）。A．附著性 B．累積性 C．替代性 D．虛擬性10．下列