【正文】 價(jià)格，然后以此價(jià)格減去企業(yè)整體租賃合同約定的租金。四、簡答題1．影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素有哪些？3．鑒定無形資產(chǎn)的目的是什么？4．如果采用市場法評估無形資產(chǎn)，評估人員應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為280元/件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競爭者將會(huì)介入。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1～3年維持現(xiàn)價(jià)；4～5年降為270元/件；6～8年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：（1）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；（2）該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評估值。3．甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為100萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升50%，該專利法律保護(hù)期10年，已過3年，尚可保護(hù)7年。要求根據(jù)上述資料確定該專利的評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。4．A企業(yè)被B企業(yè)兼并，需要對A企業(yè)自創(chuàng)的一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)行評估。該技術(shù)的創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為3，科研平均風(fēng)險(xiǎn)率為6%，無形資產(chǎn)的貶值率為20%。該專利技術(shù)剩余有效期限為5年。經(jīng)對無形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素的分析，測算在其壽命期間各年度分別可帶來追加利潤為100萬元、110萬元、90萬元、80萬元，分別占當(dāng)年利潤總額的35%、30%、25%、20%。第一章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1. C2. A3. C4. B5. C6. C7. D8. D9. A 10. D 二、多項(xiàng)選擇題1. BCD2. ABCD3. BD4. ABCE5. ABC6. BCD7. ACDE8. ABE9. BDE10. AD 三、判斷題1. 錯(cuò)2. 錯(cuò)3. 錯(cuò)4. 對5. 對6. 錯(cuò)7. 錯(cuò)8. 對9. 對10. 錯(cuò)四、簡答題1．答：資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公允的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評定和估算。由定義可知，資產(chǎn)評估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評估的目的、評估的對象、評估人、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評估規(guī)程和評估方法。2．答：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟(jì)行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價(jià)值量的作用，從而可以維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場的必要條件。其次，由于一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動(dòng)。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴(kuò)大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會(huì)造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財(cái)政收入虛假。此外，通過資產(chǎn)評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價(jià)值、商標(biāo)和商譽(yù)的價(jià)值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護(hù)國家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的過程中，合理定價(jià)是關(guān)鍵。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。3．答：資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有：（1）現(xiàn)實(shí)性。（2）控制性。（3）有效性。（4）稀缺性。也正因?yàn)榇?，?jīng)濟(jì)資源才成為資產(chǎn)。指企事業(yè)單位或個(gè)人控制的經(jīng)濟(jì)資源具有合法性，受到法律保護(hù)，即非法經(jīng)濟(jì)資源不能被確認(rèn)為資產(chǎn)。4．答：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：（1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和合法權(quán)利。（5）根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。第二章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題：30/10%=300（萬元） ：（萬元）：+1（1+30%）+（1+40%）+（1+20%）=（萬元）6. B解題思路：（萬元）7. D解題思路：（萬元）8. B解題思路：（萬元）9. D解題思路：（萬元）10. C解題思路：9%20%+（4%+12%）80%=%二、多項(xiàng)選擇題1. ABD2. BCDE3. AC4. AB5. ABCE6. ABD7. ACE8. BDE9. ABE10. AD 三、判斷題1. 錯(cuò)2. 錯(cuò)3. 錯(cuò)4. 對5. 錯(cuò)6. 錯(cuò)7. 對8. 對9. 錯(cuò)10. 對四、計(jì)算題(5+8)] 100%=%（3）該機(jī)組的評估值=24%=（萬元）3．解：年凈超額運(yùn)營成本為=60（140%）=36（萬元）X設(shè)備的超額運(yùn)營成本=36[1（1+10%）5]/10%=（萬元）5．解：（1）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110（2）個(gè)別因素修正系數(shù)為或者1（3）參照物修正后地價(jià)=（萬元）第四章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1. D2. B3. B4. C5. C6. A7. C8. C9. D 10. C 二、多項(xiàng)選擇題三、判斷題四、簡答題（2）以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)。（3）必須把握機(jī)器設(shè)備的價(jià)值特點(diǎn)，包括對機(jī)器設(shè)備的價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和了解。2．答：（1）評估準(zhǔn)備階段（2）現(xiàn)場工作階段（3）評定估算階段（4）撰寫評估報(bào)告及評估說明，整理評估底稿（5）評估報(bào)告的審核和報(bào)出階段設(shè)備的直接費(fèi)用由基礎(chǔ)費(fèi)用和其他費(fèi)用兩部分構(gòu)成。設(shè)備的間接費(fèi)用通常包括為購置、建造設(shè)備而發(fā)生的各種管理費(fèi)用、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)用、資金成本以及人員培訓(xùn)費(fèi)用等。4．答：（1）設(shè)備的規(guī)格型號；（2）設(shè)備的生產(chǎn)廠家；（3）設(shè)備的制造質(zhì)量；（4）設(shè)備的零部件、配件情況；（5）設(shè)備的有效役齡；（6）設(shè)備的技術(shù)狀況；（7）設(shè)備的成心率情況(即設(shè)備的實(shí)體狀況，如使用強(qiáng)度、大修理記錄等)；（8）設(shè)備的出售目的和出售方式；（9）設(shè)備的成交數(shù)量；（10）設(shè)備交易時(shí)的市場狀況；（11）設(shè)備的交易時(shí)間；（12）設(shè)備的存放和使用地點(diǎn)。5．答：重置成本構(gòu)成：重置對象不同，重置成本的構(gòu)成因素也不同。②需要安裝的：重置成本除①中各項(xiàng)外，還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)。機(jī)械工業(yè)企業(yè)其機(jī)器設(shè)備重置成本一般由下列要素組成：（1）設(shè)備現(xiàn)行購置成本：指設(shè)備的購買價(jià)。（3）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)：設(shè)備的基礎(chǔ)包括購建或構(gòu)筑設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。（5）建設(shè)單位管理費(fèi)（6）建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷或租賃費(fèi)。（12）施工單位遷移費(fèi)（13）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前停征）（14）建設(shè)期資金成本：指合理建設(shè)期的資金占用成本（15）其他合理費(fèi)用超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。設(shè)備的價(jià)值與它的存在狀態(tài)密切相關(guān)，如：設(shè)備的磨損程度、生產(chǎn)能力、加工精度、安裝方式等。9．答：市場法評估的基本步驟（1）對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個(gè)個(gè)別因素）（2）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照物。①時(shí)間性要求：參照物的交易時(shí)間盡可能接近評估基準(zhǔn)日；②地域性要求：參照物盡可能與評估對象在同一地區(qū)；③可比性要求：參照物盡可能與評估對象在實(shí)體狀態(tài)方面比較接近。評估人員要對影響價(jià)值的因素（如：實(shí)體狀態(tài)、交易時(shí)間、交易地點(diǎn)、交易背景等）進(jìn)行分析、比較，確定差異調(diào)整量。在分析比較的基礎(chǔ)上，對參照物的市場交易價(jià)格進(jìn)行修正，確定評估值。10．答：機(jī)器設(shè)備評估時(shí)應(yīng)注意：（1）在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。（3）一部分機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)，可以移動(dòng)使用。（4）影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。（5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。2．解：重置成本=20+2=（萬元）4．解：重置成本=6070%（12%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=(萬元)6．解：年凈超額運(yùn)營成本=40(133%)=(萬元)A設(shè)備的超額運(yùn)營成本=(P/A，8%，5)=107（萬元）（2）被評估設(shè)備的重置成本為：（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）（1+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）銀行手續(xù)費(fèi)=208%=（萬元人民幣）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（160+）3%=（萬元人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本=160++=166（萬元人民幣）（3）設(shè)備的成新率=5247。8．解：根據(jù)題意計(jì)算如下：（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1（7000/10000）] 100%=19%（2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=[10010000（133%）] （P/A，10%，3）=670000=1666223（元）（3+7）] 100%=70%（3）設(shè)備的評估值為：2470%=（萬元）Σ（更新成本）=808990247。（+8）] 100%=%第五章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1. B解題思路：（萬元）2. C解題思路：運(yùn)用土地殘余法公式其中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=%3. C解題思路：12725%+14240%+15135%=（萬元）4. B解題思路：180（500/165）+150（1000/120）=（萬元）5. B解題思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=（萬元）6. C解題思路：15%+50%60%=45%7. B解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=1230008000=28000（元）；土地凈收益=12002008%=19200（元）建筑物年純收益=2800019200=8800（元）8. B解題思路：3000/2=1500（元/平方米）解題思路：尚可使用年限=5030=20（年）評估價(jià)值=（萬元）10. C解題思路：70/(8%1%)=1000（萬元）二、多項(xiàng)選擇題三、判斷題四、計(jì)算題1．解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000247。667＝45元／平方米土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，000247。（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入。）（3）計(jì)算利潤：27010％＝27（元）（4）計(jì)算土地成本：270++27＝（元／平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場價(jià)值：（1+10％）＝（元／平方米）／平方米，近似等于每平方米352元。3．解：（1）進(jìn)行交易情況修正。（2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。）（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100／86＝交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100／93＝（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。關(guān)于面積因素修正。土地使用權(quán)年限因修正。[1—1／（1+8％）35]＝交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)＝＝交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)＝交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)＝＝（5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。待估地塊單位面積價(jià)格評估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地塊總價(jià)評估值＝1657600＝994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4．解：（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息銷售稅費(fèi)利潤（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)＝20009000＝45,000,000（元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)＝30002000＝15,000,000（元）專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)10％＝15,000,00010％＝1,500,000（元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用＝45,000,000％＝1,125,000（元）銷售稅費(fèi)＝45,000,000％＝2,925,000（元）（5）計(jì)算利潤利潤＝（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）10％＝（地價(jià)+16,500,000）10％（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）計(jì)算利息利息＝地價(jià)[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）[（1+6％）1－1]＝地價(jià)+990，000（注:地價(jià)是在兩年前就投入的，故只用1次方.）（7）求取地價(jià)地價(jià)＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－地價(jià)－1,650,000－地價(jià)－9,900,000地價(jià)＝21,810,000／＝17,824,452（元）（8）評估結(jié)果單位地價(jià)＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）樓面價(jià)格＝8912／＝3565（元／平方米）6．解：由于倉庫是混合結(jié)構(gòu)，所以選擇表格中的第一列數(shù)據(jù)。外購無形資產(chǎn)的成本較易確定，自創(chuàng)無形資產(chǎn)的成本計(jì)量較難。（2）機(jī)會(huì)成本。（3）效益因素。（4）壽命期限。（5）技術(shù)成熟程度。（6）轉(zhuǎn)讓因素內(nèi)容。在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中又可分為獨(dú)占使用權(quán)和普通使用權(quán)等。（7）市場供求狀況。無形資產(chǎn)的適用程度越高，其市場價(jià)值就越大，評估值也就越高。（9）價(jià)格支付方式。1