【文章內容簡介】 要政府規(guī)劃做好，就可以做到有條不紊。我們可以看看德國的做法。我在《自建房不會導致房市混亂》一文中指出：西方國家的自建房能夠有條不紊地進行，關鍵在于政府的規(guī)劃。比如，在德國，法律規(guī)定對土地的使用必須作出詳細規(guī)劃，一旦規(guī)劃獲得通過就產(chǎn)生了法律效力。政府的規(guī)劃做得比較詳細并且非常長久。土地用途一旦定性，就不能輕易改變。比如，一個地塊是專門用作住宅的，規(guī)定的容積率只能用于造低矮的小樓，就不能擅自建造高樓。土地價格是規(guī)定好的。而且，這個小樓應該造成什么樣子，政府都有一個框架式的規(guī)定，精確到房頂?shù)念伾?。比如：屋頂是深色，坡度?0度，屋檐不超過50厘米等等，甚至連所植樹的類型都明確規(guī)劃好，比如要種大型樹冠的樹木還是中型樹冠的樹木等等，非常詳細。有這種規(guī)劃，是自己建造還是請建筑商建造又有什么關系呢？只要政府監(jiān)管到位，自建房又怎么會影響到城市的整體規(guī)劃呢？ 規(guī)劃好是政府應該提供的服務。我們目前的政府規(guī)劃缺少長遠考慮，常常不斷推倒重來，以至于在國際規(guī)劃評比中我國常常處于墊底的位置。如果準許自建房，就會促使政府不得不在規(guī)劃時把眼光放得更遠一點，減少由于推倒重來所造成的混亂和巨大損失。從這個意義上來說，準許人人都有建房的權力其實也是促使政府提升規(guī)劃水平的一個契機。 這絕非是什么向計劃經(jīng)濟的倒退，恰恰相反，實行自建房、合作建房的國家，恰恰是最純正最正統(tǒng)最成熟的市場經(jīng)濟國家！一些開發(fā)商、腐敗官員及被既得利益集團收買的學者，動輒拿向計劃經(jīng)濟倒退的旗號壓人，如果披著市場經(jīng)濟的皮卻行掠奪之實，讓民眾苦不堪言，這樣的市場機制難道不需要糾正嗎？ 通過競爭，打破開發(fā)商的壟斷地位，有許多好處： 第一，民眾可以少花錢，住質量更好的房子。 2007年，全國政協(xié)委員、博士生導師王長德在兩會期間指出：一般地區(qū)，商品房每平方米的建筑造價不會超過1000元人民幣。深圳市人大代表鄭學定指出：據(jù)一位房地產(chǎn)開發(fā)商向我透露，即使是較高檔的樓盤，每平方米的建筑成本充其量為1500元，可見地價和開發(fā)房的高額利潤是房價高的主因。 為了弄清房屋建筑成本，我先后詢問了多位開發(fā)商，得出的結論是：高檔樓盤，哪怕是售價在每平方米兩萬、三萬以上的樓盤（帶電梯），每平方米建筑成本也很難超過1400元，而一般的非高層建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允許自建房、合作建房，政府只要提供土地（這真正符合土地全民所有的憲法規(guī)定），或者，由民眾適當承擔些稅費，不需要政府花一分錢，民眾自己就可以出資建房，解決好住房問題。當然，這里面還存在著級差地租問題，我認為，可以通過稅收的方式調節(jié)。愿意住在中心城區(qū)的購房者，可以承擔高于郊區(qū)的稅收。這樣，一套80平方米的高品質的商品房，算上稅收，平均下來不足20萬元（，？）足可以搞定，而這個費用很多家庭是能夠承擔得起的。至于那些低收入者，政府應該也必須為他們提供廉租房，承擔社會保障責任。這樣，住房問題就能得到很好的解決。 當然，這需要實行嚴格的實名監(jiān)管，嚴厲懲處炒房、囤房行為，同時，禁止外國人在中國買房（允許其租房）。 第二，打破開發(fā)商壟斷，可以降低金融風險。開發(fā)商的自有資金很少，很大一部分源于銀行貸款，這加大了銀行的風險。如果大量自建房、合作建房存在，老百姓不需要太多銀行貸款，就能很好地建設優(yōu)質的住房，銀行根本不需要像現(xiàn)在這樣，因被開發(fā)商綁架而戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。甚至，有開發(fā)商說要死銀行先死，對銀行進行恫嚇與威脅，并迫使銀行幫助開發(fā)商說話，游說決策層出臺對開發(fā)商有利的政策這幾乎成了地產(chǎn)恐怖主義。 第三，打破開發(fā)商壟斷，可以把一個民族解救出來。 從來沒有哪一個民族，像中國這樣被住房問題死死地綁架。許多年輕人從大學一畢業(yè)，就開始為住房問題犯愁，而他們是一個民族的未來和希望??！住房成為一個沉重的枷鎖。買到住房的人，為了按揭日夜操勞，壓力重重，淪為房奴一族。沒有買到房的人，為不斷攀升的房價憂心忡忡。住房這一生活中的一個必需品或者一個工具，竟然變成了許多人所追求的終極目標，許多人淪為住房的奴隸。這一目標綁架并扼殺了一個民族的創(chuàng)造力。 而且，開發(fā)商這一不付出實質性勞動的群體，不斷占據(jù)富豪排行榜的前列，嚴重扭曲了人們的價值觀和追求目標，它告訴人們：通過掠奪，通過壓榨，不勞而獲也能成為成功人士，這起到了引領人們走向投機的作用，必然助長投機熱。試問當今世界，有哪個國家把房地產(chǎn)業(yè)這一可能傷及民生的行業(yè)作為國家的支柱？ 第四，打破開發(fā)商壟斷，有利于民族建筑業(yè)的發(fā)展。許多人把房地產(chǎn)開發(fā)等同于建筑業(yè)。其實，這是一個誤解。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是寄生在建筑業(yè)身上，他們讓建筑企業(yè)墊資為其建房，開發(fā)商壓縮建筑企業(yè)的利潤，拖欠建筑企業(yè)的工資，導致了大量農(nóng)民工工資被拖欠，引發(fā)一系列社會問題。許多人把農(nóng)民工工資拖欠問題歸結到建筑企業(yè)身上，其實根源在于開發(fā)商對建筑企業(yè)的掠奪之上。 我國建筑企業(yè)長期遭受開發(fā)商的剝削。據(jù)社科院的曹建海博士研究，在整個房地產(chǎn)鏈條中，開發(fā)商攫取了其中90%的利潤，而包括建筑企業(yè)、設計單位在內的環(huán)節(jié)，只占了整個利潤中的10%。這嚴重制約了建筑企業(yè)的發(fā)展。當然，也有個別開發(fā)商擁有建筑公司，但是，其利潤來源于其作為開發(fā)商的角色而不是建筑商的角色。 打破開發(fā)商壟斷，有利于建筑業(yè)的發(fā)展。中國建筑業(yè)在國際上具有相當強的競爭力。1980年4月，鄧小平在《關于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中指出：從多數(shù)資本主義國家看，建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的三大支柱之一......在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要的地位。但是，開發(fā)商目前正在壓縮著建筑企業(yè)的生存與發(fā)展空間。2005年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，在國民經(jīng)濟的20個行業(yè)中，建筑行業(yè)排名第五，%的份額，領先于采礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等14個行業(yè)。，年均增長17%。建筑施工行業(yè)就業(yè)人數(shù)達4000萬人左右，%。建筑施工行業(yè)每年為國家創(chuàng)造300億美元左右的外匯收入這是房地產(chǎn)業(yè)不能相比的。 而且