【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要政府規(guī)劃做好，就可以做到有條不紊。我們可以看看德國(guó)的做法。我在《自建房不會(huì)導(dǎo)致房市混亂》一文中指出：西方國(guó)家的自建房能夠有條不紊地進(jìn)行，關(guān)鍵在于政府的規(guī)劃。比如，在德國(guó)，法律規(guī)定對(duì)土地的使用必須作出詳細(xì)規(guī)劃，一旦規(guī)劃獲得通過(guò)就產(chǎn)生了法律效力。政府的規(guī)劃做得比較詳細(xì)并且非常長(zhǎng)久。土地用途一旦定性，就不能輕易改變。比如，一個(gè)地塊是專(zhuān)門(mén)用作住宅的，規(guī)定的容積率只能用于造低矮的小樓，就不能擅自建造高樓。土地價(jià)格是規(guī)定好的。而且，這個(gè)小樓應(yīng)該造成什么樣子，政府都有一個(gè)框架式的規(guī)定，精確到房頂?shù)念伾?。比如：屋頂是深色，坡度?0度，屋檐不超過(guò)50厘米等等，甚至連所植樹(shù)的類(lèi)型都明確規(guī)劃好，比如要種大型樹(shù)冠的樹(shù)木還是中型樹(shù)冠的樹(shù)木等等，非常詳細(xì)。有這種規(guī)劃，是自己建造還是請(qǐng)建筑商建造又有什么關(guān)系呢？只要政府監(jiān)管到位，自建房又怎么會(huì)影響到城市的整體規(guī)劃呢？ 規(guī)劃好是政府應(yīng)該提供的服務(wù)。我們目前的政府規(guī)劃缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，常常不斷推倒重來(lái)，以至于在國(guó)際規(guī)劃評(píng)比中我國(guó)常常處于墊底的位置。如果準(zhǔn)許自建房，就會(huì)促使政府不得不在規(guī)劃時(shí)把眼光放得更遠(yuǎn)一點(diǎn)，減少由于推倒重來(lái)所造成的混亂和巨大損失。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)許人人都有建房的權(quán)力其實(shí)也是促使政府提升規(guī)劃水平的一個(gè)契機(jī)。 這絕非是什么向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的倒退，恰恰相反，實(shí)行自建房、合作建房的國(guó)家，恰恰是最純正最正統(tǒng)最成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家！一些開(kāi)發(fā)商、腐敗官員及被既得利益集團(tuán)收買(mǎi)的學(xué)者，動(dòng)輒拿向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)倒退的旗號(hào)壓人，如果披著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的皮卻行掠奪之實(shí)，讓民眾苦不堪言，這樣的市場(chǎng)機(jī)制難道不需要糾正嗎？ 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，打破開(kāi)發(fā)商的壟斷地位，有許多好處： 第一，民眾可以少花錢(qián)，住質(zhì)量更好的房子。 2007年，全國(guó)政協(xié)委員、博士生導(dǎo)師王長(zhǎng)德在兩會(huì)期間指出：一般地區(qū)，商品房每平方米的建筑造價(jià)不會(huì)超過(guò)1000元人民幣。深圳市人大代表鄭學(xué)定指出：據(jù)一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向我透露，即使是較高檔的樓盤(pán)，每平方米的建筑成本充其量為1500元，可見(jiàn)地價(jià)和開(kāi)發(fā)房的高額利潤(rùn)是房?jī)r(jià)高的主因。 為了弄清房屋建筑成本，我先后詢(xún)問(wèn)了多位開(kāi)發(fā)商，得出的結(jié)論是：高檔樓盤(pán)，哪怕是售價(jià)在每平方米兩萬(wàn)、三萬(wàn)以上的樓盤(pán)（帶電梯），每平方米建筑成本也很難超過(guò)1400元，而一般的非高層建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允許自建房、合作建房，政府只要提供土地（這真正符合土地全民所有的憲法規(guī)定），或者，由民眾適當(dāng)承擔(dān)些稅費(fèi)，不需要政府花一分錢(qián)，民眾自己就可以出資建房，解決好住房問(wèn)題。當(dāng)然，這里面還存在著級(jí)差地租問(wèn)題，我認(rèn)為，可以通過(guò)稅收的方式調(diào)節(jié)。愿意住在中心城區(qū)的購(gòu)房者，可以承擔(dān)高于郊區(qū)的稅收。這樣，一套80平方米的高品質(zhì)的商品房，算上稅收，平均下來(lái)不足20萬(wàn)元（，？）足可以搞定，而這個(gè)費(fèi)用很多家庭是能夠承擔(dān)得起的。至于那些低收入者，政府應(yīng)該也必須為他們提供廉租房，承擔(dān)社會(huì)保障責(zé)任。這樣，住房問(wèn)題就能得到很好的解決。 當(dāng)然，這需要實(shí)行嚴(yán)格的實(shí)名監(jiān)管，嚴(yán)厲懲處炒房、囤房行為，同時(shí)，禁止外國(guó)人在中國(guó)買(mǎi)房（允許其租房）。 第二，打破開(kāi)發(fā)商壟斷，可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商的自有資金很少，很大一部分源于銀行貸款，這加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。如果大量自建房、合作建房存在，老百姓不需要太多銀行貸款，就能很好地建設(shè)優(yōu)質(zhì)的住房，銀行根本不需要像現(xiàn)在這樣，因被開(kāi)發(fā)商綁架而戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。甚至，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)要死銀行先死，對(duì)銀行進(jìn)行恫嚇與威脅，并迫使銀行幫助開(kāi)發(fā)商說(shuō)話，游說(shuō)決策層出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的政策這幾乎成了地產(chǎn)恐怖主義。 第三，打破開(kāi)發(fā)商壟斷，可以把一個(gè)民族解救出來(lái)。 從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)民族，像中國(guó)這樣被住房問(wèn)題死死地綁架。許多年輕人從大學(xué)一畢業(yè)，就開(kāi)始為住房問(wèn)題犯愁，而他們是一個(gè)民族的未來(lái)和希望啊！住房成為一個(gè)沉重的枷鎖。買(mǎi)到住房的人，為了按揭日夜操勞，壓力重重，淪為房奴一族。沒(méi)有買(mǎi)到房的人，為不斷攀升的房?jī)r(jià)憂(yōu)心忡忡。住房這一生活中的一個(gè)必需品或者一個(gè)工具，竟然變成了許多人所追求的終極目標(biāo)，許多人淪為住房的奴隸。這一目標(biāo)綁架并扼殺了一個(gè)民族的創(chuàng)造力。 而且，開(kāi)發(fā)商這一不付出實(shí)質(zhì)性勞動(dòng)的群體，不斷占據(jù)富豪排行榜的前列，嚴(yán)重扭曲了人們的價(jià)值觀和追求目標(biāo)，它告訴人們：通過(guò)掠奪，通過(guò)壓榨，不勞而獲也能成為成功人士，這起到了引領(lǐng)人們走向投機(jī)的作用，必然助長(zhǎng)投機(jī)熱。試問(wèn)當(dāng)今世界，有哪個(gè)國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)這一可能傷及民生的行業(yè)作為國(guó)家的支柱？ 第四，打破開(kāi)發(fā)商壟斷，有利于民族建筑業(yè)的發(fā)展。許多人把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等同于建筑業(yè)。其實(shí)，這是一個(gè)誤解。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是寄生在建筑業(yè)身上，他們讓建筑企業(yè)墊資為其建房，開(kāi)發(fā)商壓縮建筑企業(yè)的利潤(rùn)，拖欠建筑企業(yè)的工資，導(dǎo)致了大量農(nóng)民工工資被拖欠，引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。許多人把農(nóng)民工工資拖欠問(wèn)題歸結(jié)到建筑企業(yè)身上，其實(shí)根源在于開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑企業(yè)的掠奪之上。 我國(guó)建筑企業(yè)長(zhǎng)期遭受開(kāi)發(fā)商的剝削。據(jù)社科院的曹建海博士研究，在整個(gè)房地產(chǎn)鏈條中，開(kāi)發(fā)商攫取了其中90%的利潤(rùn)，而包括建筑企業(yè)、設(shè)計(jì)單位在內(nèi)的環(huán)節(jié)，只占了整個(gè)利潤(rùn)中的10%。這嚴(yán)重制約了建筑企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)然，也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商擁有建筑公司，但是，其利潤(rùn)來(lái)源于其作為開(kāi)發(fā)商的角色而不是建筑商的角色。 打破開(kāi)發(fā)商壟斷，有利于建筑業(yè)的發(fā)展。中國(guó)建筑業(yè)在國(guó)際上具有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。1980年4月，鄧小平在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》中指出：從多數(shù)資本主義國(guó)家看，建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一......在長(zhǎng)期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要的地位。但是，開(kāi)發(fā)商目前正在壓縮著建筑企業(yè)的生存與發(fā)展空間。2005年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的20個(gè)行業(yè)中，建筑行業(yè)排名第五，%的份額，領(lǐng)先于采礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等14個(gè)行業(yè)。，年均增長(zhǎng)17%。建筑施工行業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)4000萬(wàn)人左右，%。建筑施工行業(yè)每年為國(guó)家創(chuàng)造300億美元左右的外匯收入這是房地產(chǎn)業(yè)不能相比的。 而且