【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是誘人的。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)。商品房供給量過(guò)多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤(pán)素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來(lái)越好。發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤(pán)與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤(pán)失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱(chēng)為園林式住宅并不夸張。本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場(chǎng)有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱(chēng)，并借此成為本地區(qū)的少見(jiàn)的明星樓盤(pán)。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。B、消費(fèi)者的需要消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷(xiāo)可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。萬(wàn)科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景觀綠化投資往往可以帶來(lái)5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣(mài)250元。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。在北京市場(chǎng)上如：東京國(guó)際、錦秋知春等，以國(guó)際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣(mài)點(diǎn)，形成熱銷(xiāo)。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。朗琴園園林效果本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營(yíng)造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱(chēng)，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。A、英式風(fēng)情園林18世紀(jì)出現(xiàn)的英國(guó)風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國(guó)園林以植物為主題。英國(guó)風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹(shù)、樹(shù)叢、樹(shù)群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對(duì)景”、“借景”手法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。植物采用自然式種植，種類(lèi)繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。英式園林景觀英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專(zhuān)類(lèi)小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類(lèi)植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。B、日式禪意園林日本園林有三類(lèi)：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸?shū)法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點(diǎn)。點(diǎn)。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹(shù)木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開(kāi)，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門(mén)入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。日式園林日式枯石山水園林建議本項(xiàng)目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設(shè)計(jì) 擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周?chē)司用裢Ａ艚煌?。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹(shù)、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。立體綠化 立體綠化含陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。樹(shù)種建議 建議以北方本地的常見(jiàn)易活樹(shù)種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹(shù)種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過(guò)設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹(shù)木的成活率，并且減少成本的投入。分類(lèi)內(nèi)容建筑小品及設(shè)施園林設(shè)計(jì)漏窗、門(mén)窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門(mén)廊、自動(dòng)扶梯、院門(mén)、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)施雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場(chǎng)地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。A、容易出現(xiàn)的一些問(wèn)題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只注重營(yíng)造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽略了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營(yíng)造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺(jué)。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場(chǎng)所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來(lái)聊天時(shí)，會(huì)不斷地受到過(guò)往行人的干擾。再如兒童游戲場(chǎng)，司空見(jiàn)慣的情況是那些照看孩子的大人無(wú)處可坐，只好無(wú)奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。B、各種活動(dòng)設(shè)施建議考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類(lèi)型的活動(dòng)，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書(shū)等。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場(chǎng)所。散步的空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹(shù)木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會(huì)身心舒暢；晨練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周?chē)橛惺[蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來(lái)休息一下；自然風(fēng)情的地面鋪裝晨練的硬質(zhì)鋪地人際交往空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹(shù)木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會(huì)身心舒暢；晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周?chē)橛惺[蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來(lái)休息一下；人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽(yáng)避雨措施則利于人們逗留較長(zhǎng)時(shí)間；青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對(duì)居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂(lè)之用。運(yùn)用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動(dòng)場(chǎng)所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時(shí)找到自己喜愛(ài)的空間坐下來(lái)休息。青少年玩?？臻gC、建設(shè)功能性趣味性強(qiáng)的小品居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強(qiáng)的功能性和趣味性，這樣人們才樂(lè)于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點(diǎn)，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ埽尵用衲軌蛸N近它們，使用它們，參與其中享受無(wú)究的樂(lè)趣。在風(fēng)格上，建議與整個(gè)園林的風(fēng)格相一致。A、主入口：主入口廣場(chǎng)，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對(duì)外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個(gè)性的風(fēng)格定位。B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時(shí)將休閑長(zhǎng)廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。兒童游樂(lè)場(chǎng)D、設(shè)置兒童游戲場(chǎng)、休閑活動(dòng)草坪、健身休息場(chǎng)等；E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。本項(xiàng)目的英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一處，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，使整個(gè)項(xiàng)目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場(chǎng)上所沒(méi)有的一定會(huì)成為園林景觀特色賣(mài)點(diǎn)。“景窗”概念建議進(jìn)行雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在全落地玻璃封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)600mm寬的不封閉陽(yáng)臺(tái)，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。臥室的窗全部低開(kāi)。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開(kāi)滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。由于人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，投資也隨之不斷增長(zhǎng)?？己谁h(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計(jì)算一次性建設(shè)投資，也要計(jì)算建成后的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也要反對(duì)不必要的奢華和鋪張。居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用包括草皮、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、修剪費(fèi)，水泵運(yùn)行、水景維護(hù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)。在環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運(yùn)行費(fèi)用，不然就會(huì)出現(xiàn)建得起而用不起的后果。需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹(shù)木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹(shù)木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹(shù)是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹(shù)木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹(shù)，營(yíng)造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。園內(nèi)綠樹(shù)成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過(guò)禁止設(shè)置露天飲食攤點(diǎn)，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。優(yōu)美的園林景觀對(duì)消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷(xiāo)作用顯而易見(jiàn)。有景觀的住宅比無(wú)景觀的住宅容易銷(xiāo)售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷(xiāo)售。如果賣(mài)現(xiàn)樓，銷(xiāo)售時(shí)建筑和園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營(yíng)銷(xiāo)技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤(pán)和園林景觀，就可以等著收錢(qián)了。但本項(xiàng)目可能賣(mài)的是期房，銷(xiāo)售時(shí)整個(gè)工程只完成了一部分，園林景觀只是畫(huà)在紙上，還見(jiàn)不到實(shí)物，消費(fèi)者看見(jiàn)的只是雜亂的工地，與售樓書(shū)上的“仙閣瓊樓”對(duì)不上號(hào)，園林景觀的促銷(xiāo)作用就不顯著。未建成的園林景觀對(duì)銷(xiāo)售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費(fèi)者總存有疑慮：園林建成后會(huì)有這么漂亮嗎？在消費(fèi)者對(duì)未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀對(duì)銷(xiāo)售就難發(fā)揮很大作用。景觀先行現(xiàn)在，敝司建議在樓盤(pán)預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購(gòu)房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點(diǎn)不做好。本項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)的大項(xiàng)目，在后面幾期開(kāi)發(fā)時(shí)不用先完成園林景觀工程，因?yàn)橛星捌诘膱@林可讓看樓者參觀。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的