【文章內(nèi)容簡介】 國企和軍方背景有關(guān)系。由于公司的控股股東保利集團(tuán)是源于原來的總參裝備部，原來的保利集團(tuán)是以區(qū)域化管理為主要特點(diǎn)，在全國各主要城市和地區(qū)都有具體業(yè)務(wù)，對這些地方的社會、經(jīng)濟(jì)等方面的具體情況非常了解，也積累了廣泛的人脈關(guān)系，因此這種基礎(chǔ)不僅非常有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，這在公司現(xiàn)有的開發(fā)業(yè)務(wù)方面已經(jīng)體現(xiàn)得非常明顯。下面是三大地產(chǎn)商2006年以來土地成本(截至2008年年報(bào)，單位:元/平方米)土地成本招商地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)2006200720082006年至今二是保利地產(chǎn)總是能夠利用其母公司的資源優(yōu)勢拿到城市中心地帶或者地理位置非常優(yōu)越、可復(fù)制性弱的土地，這就決定他的產(chǎn)品采用集中化戰(zhàn)略，保利充分利用地理位置的優(yōu)越性，在項(xiàng)目開發(fā)、社區(qū)建設(shè)方面無不彰顯人與自然、人與建筑、人與人、人與社會之間的“和諧共生”關(guān)系。“和諧生活、自然舒適”的品牌主張深入人心。保利地產(chǎn)在全國各個(gè)大城市都有自己的市場，并且各地氣候地理環(huán)境的不同，顯現(xiàn)出因地適宜，別出心裁的設(shè)計(jì)風(fēng)格，得到消費(fèi)者的青睞，從而使保利的存貨得到快速周轉(zhuǎn)，下面是三大地產(chǎn)商土地儲備區(qū)域結(jié)構(gòu)比較分析：一線城市深穗兩市環(huán)渤海長三角珠三角其他保利地產(chǎn)萬科招商地產(chǎn)三是融資模式。一直以來，萬科的資本運(yùn)作模式較為單一，萬科主要是通過股市、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券來發(fā)展自身，在并購方面的舉措很少，不利于規(guī)?；男纬?。保利地產(chǎn)的負(fù)債水平雖然一直在業(yè)內(nèi)保持最高，但其融資渠道多樣而暢通，其重要原因是大股東保利集團(tuán)從中發(fā)揮重大作用。以2008年為例，盡管銀根緊縮，但保利地產(chǎn)仍保持著較同行更具優(yōu)勢的融資能力。除了獲得發(fā)行由大股東保利集團(tuán)提供擔(dān)保的43億元公司債之外，又宣布可以獲得保利集團(tuán)旗下的財(cái)務(wù)有限公司提供的20億元擔(dān)保或者貸款，保利當(dāng)年僅依仗大股東，就合計(jì)獲得約63億元的現(xiàn)金。四、公司戰(zhàn)略分析根據(jù)邁克爾波特的一般戰(zhàn)略理論，企業(yè)可以從三個(gè)基本點(diǎn)獲得競爭優(yōu)勢：成本領(lǐng)先、差異化、集中化。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)以比較低的單位成本向?qū)r(jià)格敏感的顧客提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。差異化戰(zhàn)略突出向?qū)r(jià)格相對不敏感的顧客提供產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的獨(dú)特產(chǎn)品與服務(wù)。集中化戰(zhàn)略則是向小部分顧客群體提供其需要的產(chǎn)品或服務(wù)。萬科采取的是集中兼差異化戰(zhàn)略。萬科發(fā)展的前十年是做“加法”—多元化，發(fā)展“綜合商社”模式，后來又提出了“以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補(bǔ)充”的發(fā)展模式。后因其資源的過度分散，削弱了公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)重點(diǎn)，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力受限，遂于后十年采取“減法”—專業(yè)化戰(zhàn)略，收縮整體業(yè)務(wù)，退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)，集中經(jīng)營領(lǐng)域、地域。在完成專業(yè)化調(diào)整之后，萬科開始了第二輪的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了“精細(xì)化”—區(qū)域化、集約化，目前，其產(chǎn)品基本上為城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)，在設(shè)計(jì)、安全、環(huán)境等多方面都在創(chuàng)造差異性，從綜合性的地產(chǎn)開發(fā)到純粹的住宅地產(chǎn)開發(fā)，萬科在堅(jiān)持走專業(yè)化、規(guī)范化的路子，可以認(rèn)為，萬科是“先做強(qiáng)再做大”。由保利地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張并不斷擴(kuò)張其經(jīng)營地域的來看，保利地產(chǎn)實(shí)行的是集中化戰(zhàn)略，始終以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中心，不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營領(lǐng)域。具體而言，這種戰(zhàn)略，可以總結(jié)為“先做大再做強(qiáng)”，在保利地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，保利地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負(fù)債和超常規(guī)的滾動開發(fā)來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，這也有異于萬科。保利地產(chǎn)“先做大再做強(qiáng)”的擴(kuò)張思路即：先超額儲備土地，進(jìn)行全面布點(diǎn)，然后再提升各地子公司的品牌和管理，目標(biāo)是成為各地市場中的前10強(qiáng)。即便是進(jìn)入深度調(diào)整的2008年，保利地產(chǎn)也拓展了新項(xiàng)目12個(gè)。萬科“先做強(qiáng)再做大”與保利“先做大再做強(qiáng)”兩種擴(kuò)種思路，實(shí)際上是兩種資源背景下的選擇。保利地產(chǎn)之所以能犧牲利潤鋪張版圖，其基礎(chǔ)在于大股東與核心資源保障了資金的基本安全性。而萬科，則缺乏上述兩個(gè)元素，在擴(kuò)張節(jié)奏上，首要考慮的是資金安全第一。這是萬科2007年以來明顯放緩速度的重要原因。第二部分 會計(jì)分析一、 資產(chǎn)負(fù)債表的重整重整后的資產(chǎn)負(fù)債表凈經(jīng)營資產(chǎn)200920082007經(jīng)營資產(chǎn)：　　　應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款預(yù)付款項(xiàng)12,6,6,其他應(yīng)收款1,存貨60,40,28,長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)合計(jì)74,48,36,經(jīng)營負(fù)債：　　　應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款2,2,1,預(yù)收款項(xiàng)29,9,10,應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款2,3,3,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債3,4,2,預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債經(jīng)營負(fù)債合計(jì)38,19,18,凈經(jīng)營資產(chǎn)36,28,17,　　　　凈負(fù)債及股東權(quán)益200920082007金融負(fù)債：　　　短期借款長期借款20,14,9,應(yīng)付債券4,4,金融負(fù)債合計(jì)24,18,9,金融資產(chǎn)：　　　貨幣資金15,5,4,交易性金融資產(chǎn)金融資產(chǎn)合計(jì)15,5,4,凈負(fù)債9,12,5,股東權(quán)益：　　　實(shí)收資本（或股本）3,2,1,資本公積14,6,8,減：庫存股盈余公積未分配利潤6,4,2,外幣報(bào)表折算差額歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)25,14,11,少數(shù)股東權(quán)益1,1,所有者權(quán)益合計(jì)26,15,12,凈負(fù)債及股東權(quán)益36,28,17,二、 利潤表的重整重整后的利潤表經(jīng)營活動　2009　2008　2007一，營業(yè)收入22, 15, 8, 減：營業(yè)成本14, 9, 4, 二，毛利8, 6, 3, 減：營業(yè)稅金及附加2, 1, 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 三，主營業(yè)收入4, 4, 1, 減：資產(chǎn)減值損失() 加：公允價(jià)值變動收益()() 投資收益 四：稅前營業(yè)利潤5, 3, 2, 加：營業(yè)收入 減：營業(yè)外支出 五，稅前經(jīng)營利潤5, 3, 2, 減：經(jīng)營利潤所得費(fèi)用1, 六，經(jīng)營利潤3, 2, 1, 金融活動：　　　一，稅前利息費(fèi)用()()() 利息費(fèi)用減少所得稅()()()二，凈利息費(fèi)用()()()利潤合計(jì)　　　稅前利潤合計(jì)5, 4, 2, 所得稅費(fèi)用合計(jì)1, 1, 稅后凈利潤合計(jì)4, 3, 1, 第三部分 財(cái)務(wù)分析一、資本盈利能力分析DECOMPOSING PROFITABILITY: DUPONT ALTERNATIVE200720082009　NOPAT / Sales%%%xSales / Net Assets=Operating ROA%%%　Spread%%%xNet Financial Leverage=Financial Leverage Gain%%%　ROE (Operating ROA + Spread * Net Financial Leverage)%%%以2009年年末財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例：Operating ROA= （NOPAT / Sales）x Sales / Net Assets =（）x（）=%ROE= Spread x Net Financial Leverage+ Operating ROA= （Operating ROA—Net Interest Expense after Tax/ Net Debt）x（Net Debt/Equity）+ Operating ROA=（%—（）/ 13,）x(,)+%=%【指標(biāo)分析】從上表中可以看出2008年保利的凈資產(chǎn)收益率最高，從數(shù)據(jù)上看這主要是因?yàn)?8年的財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率較高引起的而影響財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)率的因素是稅后利息率，經(jīng)營差異率，凈財(cái)務(wù)杠桿：杠桿貢獻(xiàn)率=（凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率—稅后利息率）凈財(cái)務(wù)杠桿 稅后利息率稅后利息率=稅后利息/凈負(fù)債2007年2008年2009年稅后利息率%%%。稅后利息率的高低主要是